「売りたい土地があるが、その土地が土砂災害特別警戒区域に入っているので売れるか心配だ」
このような場合もあるでしょう。
土砂災害特別警戒区域に入っている土地は果たして売却できるのでしょうか。
そこで今回は、土砂災害警戒区域の不動産を売却する方法や、売却の際の注意点をご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

土砂災害のリスクが高い土地の制限とは？

皆さんもご存じ通り、土砂災害とは「豪雨や地震によって急傾斜地に土石流や地滑り、崖崩れなどが起こること」を指します。
このリスクが高いエリアは住民に危険が及ぶ可能性があるため土砂災害警戒区域などに指定されており、何らかの制限が設けられている場合があります。
ここからは、土砂災害の危険がある土地にかけられている規制についてご紹介します。

まずは、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）です。

土砂災害の危険があるエリアは「土砂災害防止法」に基づき、2段階で区域が指定されており、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）もその一つです。
イエローゾーンの土地には建築制限がありませんが、安全と言い切れないエリアのため、ハザードマップでイエローゾーンと表示され、災害時の避難場所などが定められます。
また、不動産取引の際に不動産会社は、重要事項説明でイエローゾーンに指定されていることを知らせる義務があります。

次に、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）です。
イエローゾーンよりもより警戒度が高く、土地の利用に関して様々な制限が設けられます。
宅地の売却には都道府県知事の許可を取る必要があり、崖の崩落を防ぐ補強や建物を強固にするなどの対策が必要となります。
また危険が伴う状況になれば、都道府県知事が区域外への移転を勧告する場合もあります。

イエローゾーンと同じく、こちらも重要事項説明の際にはレッドゾーンに指定されていることを知らせる義務があります。

続いて、造成宅地防災区域です。
造成宅地防災区域は、「宅地造成等規制法」で指定されたエリアで、造成された宅地のうち、地震等が原因で地盤や地層が動き、災害が発生する恐れのある区域を言います。
自然の傾斜地を切り崩した宅地だけでなく、人工的に作られた崖地なども当てはまる場合があります。

この区域内の不動産所有者は、擁壁の設置など災害防止のための対策を取るように都道府県知事から言われる可能性があります。
これに関しても、宅地建物取引業者は、造成宅地防災区域であるという事実を重要事項として説明する必要があります。

最後に、近くに崖がある家・土地です。
崖に近い家は、崖の崩落が起きると土砂が家の中に流れ込む恐れがあります。
積み上げた土が崩れずに安定を保てる「安息角」という角度が存在し、その角度は30度と言われています。
また、万が一崖が崩れてしまっても住居者の安全を確保するために、崖の下に建つ家は少なくとも崖の高さの2倍以上の距離を離して建てる必要があります。

　

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土砂災害警戒区域の不動産を売却してもらう方法をご紹介！

土砂災害警戒区域内の土地を売却したいという場合、不動産会社に買取ってもらうのがおすすめです。
基本的に通常より売却がしづらくなる可能性が高いですが、そのようなエリアで不動産を売却している不動産会社は、買取可能な場合が多いです。
まずは、不動産一括査定サービスを利用して買取価格を比較すると、最適の不動産会社に買取ってもらえるためおすすめです。
特定の不動産会社に最初から絞ってしまうと、適正価格より安く売却してしまう恐れがあるので注意しましょう。

当サイトでは価格をその場で知れて、詳細な査定を依頼を出す前に依頼を出すかどうかを決定できる安全なサービスを提供しています。
ご関心のある方は、ぜひお問い合わせください。

続いて、不動産会社に仲介をしてもらって買主と売買契約したが、交渉中に災害が起きた場合についてご紹介します。
土砂災害警戒区域などに指定されている不動産を購入する人は、土地自体に期待していない場合が多いです。
しかし、売却交渉中に予想外のトラブルが生まれ、物件が損害を被ったことで売主が大幅に損してしまう恐れもあります。

原則として、売買契約の成立した後に損害が発生した場合は、買主の責任となります。
不動産を購入した後は直ぐ引き渡す訳では無く、引っ越しやローン契約といった手続きをした後に引き渡しが行われます。
そのため、その土地が引き渡されるまでに1～2週間程度時間がかかり、その間に災害が発生して不動産にダメージが及んだ場合は、買主が費用を出して修理します。

ただし、万が一売却交渉中に物件が損害を被った場合は、トラブルになる場合が多いです。
トラブルを防ぐためにも、契約書に危険負担について事前にしっかりと取り決めをしておきましょう。
危険負担とは、不動産を引き渡す前に物件が災害で損害した場合の修理負担などの対応を取り決めることです。
この危険負担についての記載がないまま売買契約を結ぶと後々の対応でトラブルになりやすいため、細かいことまでしっかりと決めておきましょう。

土砂災害のリスクが高い土地を売却する際の注意点とは？

ここからは、イエローゾーンとレッドゾーンの土地を売却する際の注意点をそれぞれご紹介します。

まずは、イエローゾーンにある家を売却する際の注意点です。
先ほどもご紹介したように、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)は土砂災害防止法に基づいて都道府県知事が指定する区域です。
このため、「不動産を手に入れた時にはまだイエローゾーンに指定されていなかった」という場合があります。
購入時に不動産会社から説明がなかったからと言って安心せず、売却前にこれらの区域に指定されていないかをしっかりと確認するのが大切です。

イエローゾーンでは特別な建築規制はないため、売却価格が相場よりも大きく下がることはほとんどありません。
しかし、近年は大型台風による豪雨被害が多発しているためリスクに敏感になり、購入を敬遠するという人もいるでしょう。
このため、ある程度売却価格を相場より低く設定しないと、売却できない可能性があります。

イエローゾーンは、土砂災害が起きても家屋が倒壊する危険ほどは想定していませんが、避難を必要とされる事態は十分に考えられます。
このため、イエローゾーンでは危険に備えて十分な整備を行う義務が定められています。
売却を行うときには、避難場所や避難経路などの情報を把握し、安心して利用できることを買主にしっかり理解してもらう工夫が重要となるでしょう。

続いて、レッドゾーン内の不動産売却に関する注意点です。
レッドゾーンは、急傾斜地が崩壊した際には建築物が損壊し、住民の命が危険にさらされる危害が生ずる恐れのある区域とされています。
危険が伴う可能性が高いので、売買契約の前に都道府県知事の許可を得ることが必要です。
また建物の建て替えを行う際には、危険がある箇所の外壁を鉄筋コンクリートにして、土砂災害に耐えられる強さに補強する必要があります。

建築に際してはこうした条件が加えられ、現地の状況も危険を予測させる地形になっていることから、売却価格は相場よりも大幅に減額される場合が多いです。

まとめ

今回は、土地の売却を検討されている方に向けて、土砂災害特別警戒区域の不動産を売却する方法や売却の際の注意点をご紹介しました。
また、土砂災害特別警戒区域の規制についても詳しくご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

「再建築不可物件を売りたいが、売却が難しいと聞き困っている」
という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
確かに再建築不可物件の売却は難しいですが、救済措置が存在します。
そこで今回は、再建築不可物件の救済措置についてご紹介します。
売却が難しい理由についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

そもそも再建築不可物件とは？

再建築不可物件は、「現在建っている建物を解体して更地にしても、新たに建物を建てられない土地」を指します。
この再建築不可物件は、都市計画法で定められた「都市計画区域」と「準都市計画区域」にのみ存在します。
これらの区域で建物を建てる際には、建築基準法で定められた接道義務を満たす必要があります。
接道義務とは、幅員4メートル以上である建築基準法上の道路に、建物の敷地が2メートル以上接する義務のことです。

この接道義務から外れた土地には新たに建物が建てられないので、該当する敷地は「再建築不可物件」とされます。
具体的には、下記のようなケースが再建築不可物件です。

・建物の敷地が建築基準法上の道路と全く接していない土地
・建物の敷地が建築基準法上の道路と接しているが、接している幅が2メートル未満の土地
・建物の敷地が幅員4メートル未満の道路や、私道とのみ接している土地

再建築不可物件が生まれたのは、該当する敷地・建物が誕生した時代と、不動産の法律が誕生した時代のズレが理由です。
建築基準法は1950年に制定された法律で、都市計画法は1968年に制定されました。
そのため、1950年以前に区分された敷地や建てられた建物では、接道義務を満たしていない場合が多いのです。
実際に、全国における再建築不可物件の物件数は全体の約6.7パーセントにも上り、約15件に1件は再建築不可物件であると言えます。

再建築不可物件の売却が難しい理由とは？

再建築不可物件はなぜ売却が難しいのでしょうか。
ここからは、その理由を2つご紹介します。

1つ目が、買主がローンを組めないことです。

再建築不可物件は、既存の建物をリフォームして利用する以外に使い道がないため、活用方法が非常に狭まってしまい、担保価値が低くなります。
金融機関は担保価値の範囲で融資額を決定するので、買主が希望する金額でのローンが組みづらくなるでしょう。
結果として買主は、現金での購入または金利が高めなノンバンクローンでの借り入れを受け入れられる人に限られてしまいます。

2つ目が、建て替えができないので、買主のリスクが高いことです。

先ほどもご紹介したように、再建築不可物件は建て替えができません。
通常だとリフォームしながら住むという選択肢もありますよね。
しかし、老朽化が進んだ時や地震などの天災で倒壊してしまった時に再び建築できないため、買主は活用できない土地を所有する恐れがあります。
このように建て替え不可能であるということは買主にとってリスクが高く、再建築不可物件の売却が難しい要因になるでしょう。

再建築不可物件の価格相場をご紹介！

再建築不可物件が売りにくい理由が分かったところで、売却相場がどれになるのかについて解説します。
先ほどもご紹介したように、再建築不可物件はローンを組みづらく、買主の条件が絞られるうえに、万が一の際に建て替えられないなどリスクが高いです。
そのため再建築不可物件を売却する際には、通常の物件の5～7割程度の売却価格になると言われています。

「再建築できない」ということは、今現在建っている建物が十分丈夫で長く使えるものであるかどうかが売却査定の際の評価ポイントとなります。
構造が頑丈な造りの場合は、フルリフォームによるリノベーション物件として投資家へ売却できる可能性があるでしょう。
しかし、築年数だけでなく、建物が損傷していたり、傾いていたりする場合、査定価格は大きく下がるでしょう。

また、物件の立地も重要です。
人気のエリアや便利な立地であれば需要が高まり、売却価格も上がりやすいでしょう。

再建築不可物件の救済措置をご紹介！

実は、再建築不可物件であっても、法律で定められた交通上・安全上・防火上・衛生上の基準を満たせば再建築できる可能性があります。
再建築不可物件の救済措置は、主に3つです。
ここからは、再建築不可物件の救済措置を3つご紹介します。

1つ目が、道路の位置指定を申請することです。
先ほども少しご紹介したように、再建築不可物件は接道義務を満たさない場合がほとんどです。
接道義務を満たすためには、建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。

ただし、建築基準法上の道路の中には、特定行政庁から道路として認められる「位置指定道路」というものが存在します。
接道が2メートル以下であっても、所有する土地を位置指定道路として認めてもらえれば、再建築できるのです。

2つ目が、隣接地を借地・購入して接道義務を満たすことです。
敷地に面する道路が「建築基準法上の道路」であることを確認して、接道部分が2メートル未満だった場合は、幅員を２メートル以上にすることで再建築可能になります。
接道部分の幅員が2メートル以上になるようにする方法としては、主に以下の2つの方法があります。

・隣接地の土地所有者と交渉して、一部土地を賃貸借する。
・隣接地の土地所有者と交渉し、隣接地を分筆してもらい土地を購入する。

3つ目が、43条但し書き申請することです。
接道義務を満たさず、隣接地の賃貸借や購入も難しい場合は、43条但し書き申請をするという手もあります。
この43条但し書き申請をして申請が認められれば、再建築可能となります。

ただし、この「43条但し書き道路」についてよく知らないという方も多いでしょう。
43条但し書き道路とは、接道義務を満たさず本来は再建築ができないが、建築審査会の許可を受けることで建築が認められる道のことを言います。
次の3つの条件を全てクリアすることで、43条但し書き道路に接道する物件として再建築できるようになります。

・その敷地の周囲に広い空地を所有していること。
・特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めたこと。
・建築審査会の同意を得て許可を受けたこと。

この43条但し書き申請で許可を受ければ、土地に建つ建物の建て替えを行えるようになるため、資産価値を高められるでしょう。

このように再建築可能な状態にして売却するのがベストではありますが、条件を満たさず不可能だったという場合もあるでしょう。
そのような場合は、再建築不可の状態のまま売却を検討することになります。
ここからは、再建築不可のまま売却する方法を2つご紹介します。

再建築可能な状態にして、売却できることに越したことはありません。しかし、様々な事情により、再建築可能にできない場合もあるでしょう。その場合には、再建築不可のまま売却をすることも検討する必要があります。

1つ目が、隣地所有者に声をかける方法です。
隣地所有者が家の増築を考えているというような場合には、意外にも買取を承諾してくれることがあります。
可能性は高くありませんがゼロではないので、声をかける前から諦めず、まずは相談をしてみましょう。
相談することで、買取は不可でも、前述のように土地が道路に面している間口を広げるために土地を売却してもらったり、賃借したりする協力を得られる可能性もあります。

2つ目が、買取で売却する方法です。
買取とは、不動産会社などの業者に買い取ってもらうことです。
再建築不可物件は、不動産会社の仲介を通して売却しても高値では売れない可能性が高いので、早く現金化したい場合には、買取が非常におすすめです。
当サイトは、所有する不動産の価格をその場で査定でき、そのまま詳細な査定依頼も出せるため、ご関心のある方はぜひご利用ください。

まとめ

今回は、再建築不可物件の売却を検討されている方に向けて、再建築不可物件の売却救済措置についてご紹介しました。
また、再建築不可物件の売却が難しい理由や価格相場についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら、当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

土地の売却をご検討の方は、ご自身の土地を出来るだけ高く売りたいとお考えの方も多いのではないでしょうか。
しかし、道路に面していない土地の場合は、売却価格が安くなりやすいです。
そこで今回は、道路に面していない土地を高値で売却するためのポイントをご紹介します。ぜひ参考にしてみてください。

「道路に面していない土地」の判断基準とは？

道路に面していない土地は、以下の3つの種類に分けられます。

・道路ではない道に面している
・道路に面しているが間口が足りない
・他の土地に囲まれている

また、ここでいう「道路」とは、建築基準法に定義された道路のことです。
そのため、道路に接しているように見える土地でも、建築基準法の規定を満たしていない場合があるため注意しましょう。
建築基準法の規定を満たさない土地は建物の建築や建て替えができず、売却が困難となるのです。
ここからは、先ほどご紹介した3つの条件をもう少し詳しくご紹介します。

1つ目が、道路ではない道に面していることです。
建築基準法上の道路は、原則として幅が4メートル以上と定められています。
そのため、土地と接している道路が幅員4メートル未満の場合は、法的には「道路に面していない」と判断されるのです。
また、地域によっては幅員6メートルが基準となっている区域もあります。

2つ目が、道路に面しているが間口が足りないことです。
道路には面していても、土地と道路の接地面が足りないといったケースも道路に面していないと判断されます。
接道義務を満たすには、建築基準法上の道路に2メートル以上接する必要があります。
そのため、あまりにも縦長の土地など、道路と土地の間口が2メートル未満だった場合は道路に面していない土地と判断されます。

3つ目が、他の土地に囲まれていることです。
土地の周りが他人の土地に囲まれている土地は「袋地」と呼ばれますが、この場合も、当然ながら道路と接していません。
また、崖や河川に接していて、道路に出られない土地は「準袋地」と呼ばれ、こちらも道路に面していないとされます。

先ほどもご紹介したように、このような道路に面していない土地には、新たに建物を建てることも、既存の建物を建て替えることも不可能です。

そのため、通常の土地に比べて利用価値が低下してしまい、売却時の価格も安くなる傾向があります。
一般的には、通常の土地の価格相場に比較して3割程度安くなります。
ただし、実際に土地を売却するとなったら、「道路に面していない」という条件に加えて、さまざまな条件の総合評価で価格が決定されます。

主には、以下のような項目で価格が決定されます。

・駅までの距離など交通の利便性
・買い物のしやすさ
・周辺に学校や公園があるか
・日当たりや風通しの良さ
・周辺に反社会的勢力の事務所などはないか
・騒音や振動はあるか、あるとすればどの程度か
・土壌汚染の有無

道路に面していない土地の売却が難しい理由をご紹介！

ここからは、道路に面していない土地の売却がなぜ難しいのか、その理由を2つご紹介します。
1つ目が、工事車両などが物件に近づけず新たに建物を建てられないことです。
住宅建築で使用される一般的な工事車両の横幅は、2から2.2メートルです。
道路の幅員が4メートル未満であっても、車両は十分に通れるでしょう。

しかし、車両はまだしも、幅員が狭いと、建築に必要な機材や資材を運び入れるのが難しくなってきます。
そのため、工事車両が近づいて作業するのが難しく、新しい建物を建てられません。

また、すでに建物が建っている土地でも、接道義務を満たしていない場合は「既存不適格建築物」として再建築が不可能となります。
建替えの際には建築確認申請をする必要がありますが、接道義務を満たしていないとその申請が通らないからです。
そのため、たとえ地震や豪雨などの自然災害で建物が全壊しても、再建築できないということになります。
このように、建て替えが出来ないというのは、買主にとって非常に大きなリスクを抱えることになるのです。

2つ目が、その土地を担保に買主がローンを組めないということです。
土地を買う場合、ほとんどの方はローンの利用を検討するでしょう。
この際に、購入する土地を担保に入れて融資を受けるのが一般的です。
しかし、道路に面していない土地は、担保価値がゼロ円と判断されるケースがほとんどです。

その結果、通常の土地購入と同様にローンを組むのは非常に難しくなります。
現金で土地を購入するか、金利が高いノンバンクローンを利用する必要に迫られるのです。

道路に面していない土地を高値で売却するためのポイントをご紹介！

ここまでご紹介したように、道路に面していない土地はどうしても安価での売却になってしまう傾向があります。
しかし、それでも「少しでも高く売りたい」という気持ちは捨てきれないですよね。
ここからは、道路に面していない土地を高値で売却するためのポイントを3つご紹介します。

1つ目が、無道路地を解消し接道義務を満たす方法です。
土地を高く売却するために最も効果的な方法が、「接道義務を満たすことで再建築可能な通常の宅地にする」ことです。
そのためには、隣地の所有者から土地の一部または全部を購入し、建築基準法上の道路に2メートル以上接道させます。
又は、売却ではなく土地の一部を交換するのも1つの手です。

この場合、隣地の所有者から協力を得ることが不可欠となります。
多少相場より高い価格になっても、接道義務を満たすメリットの方が大きいと考えられる場合は、購入を検討してみましょう。

2つ目が、隣地の所有者に買い取ってもらう方法です。
隣との土地の所有者は、道路に面していない土地を最も高く購入してもらえる相手といえます。
土地は基本的に、面積が大きいほど価値が高くなります。
無道路地と自分の土地を合わせることでより良い整形地になる場合は、購入したいと考える人はいるでしょう。

すでに接道義務を満たしている隣地の所有者に関しては、無道路地を購入してもらえる可能性は十分にあります。
この場合、まずは隣地の所有者の要望を聞き取りましょう。
また、日々のコミュニケーションで相談しやすい関係を築いておくことで、いざというときに快く対応してもらえる可能性が高くなります。

3つ目が、地方公共団体の許可を得る方法です。
建築基準法第43条2項2号の特例を行使することで、建物の再建築を地方公共団体に認めてもらうのも1つの手です。
接道義務を満たしていない場合でも、国が定めた一定の基準をクリアすることで、建築の許可を得られるのです。
この国が定めた一定の基準は、建築基準法施行規則第10条の3第4項に定められる以下の内容です。

・その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること
・その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員4メートル以上のものに限る）に2メートル以上接する建築物であること
・その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であること

これらの基準に当てはまりそうな場合は、役所の建築課などに問い合わせてみましょう。

まとめ

今回は、道路に面していない土地をなるべく高く売却したいという方に向けて、道路に面していない土地を高値で売却するためのポイントをご紹介しました。
不動産売却王では、不動産の価格をその場で知れて、ご希望の場合は詳細な査定依頼も可能です。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお問い合わせください。

「認知症の両親の家を売りたいが、どうすれば良いかわからず困っている」
という方は多いでしょう。
そこで今回は、認知症の両親の家を売るにはどうすれば良いかご紹介します。
法定後見制度を使用した不動産売却の手順についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

親が認知症になると実家は売却できない？前提のポイントをご紹介！

結論から申し上げますと、ご両親が認知症になると、親名義の実家は親自身で売却できなくなります。
認知症の方は法律的に、「（実家売却を）判断する能力はない」とみなされてしまうためです。
そして、判断能力が無い認知症の方が締結した売買契約は、残念ながら無効となります。

しかし、実家の売却を諦めるのはまだ早いです。
その前に、大前提となる以下の2つのポイントを確認してみてください。

1つ目が、売却予定の実家は親名義のものかということです。
実家の所有権の名義が認知症の親以外にあれば、問題なく売却が可能です。
まずは、登記簿謄本で実家の名義を調べてみましょう。

2つ目が、親の認知症の度合いはどのくらいかということです。
一言で認知症と言っても、進行度合いは様々です。
不動産売却において、認知症の親の本人確認や意思確認は、司法書士が行うことになります。
司法書士によっても判断基準に多少の違いはありますが、一般的には、これからご紹介することが確認できれば、売却可能と判断される場合が多いです。

・自分の氏名や住所、生年月日を言えること
・「実家を売却する」という行為の意味を理解していること

これらの判断に迷う場合は、ぜひご相談ください。

認知症の両親の家を売るにはどうすれば良い？

「先ほどご紹介したチェックポイントに当てはまらなかった」という方も、まだ打つ手はあります。
ここからは、認知症の両親の家を売る方法を2つご紹介します。

1つ目が、親が亡くなって相続した後に売却する方法です。
ご両親が亡くなった後に、相続でご自身が正式に所有者になってから売却するのも1つの手です。
ただ、それまでは売却ができず、空き家を管理する必要が出てきます。

管理に費用がかかったり、空き家になっている間にトラブルが起きたりする可能性もありますが、お金が必要な時に売却できないのはストレスに感じる場合も多いでしょう。
また、長く空き家を放置することになるので、家が傷んで売りづらくなります。

2つ目が、成年後見制度を利用して売却する方法です。
先ほどご紹介したように相続するまで売却を待つのは、現実的には難しい方が多いでしょう。
そこで、認知症などで判断能力に欠く方のために、「成年後見制度」があります。
成年後見人になった人は、所有者でなくても売却が可能になるのです。

成年後見人とは、認知症などになった本人に代わって財産の管理を行う人を言います。
また、成年後見制度には法定後見制度と任意後見制度が存在し、認知症で判断能力がない場合には、「法定後見制度」を利用することになります。

この制度で大切なのは、「あくまでも意思能力に欠ける人のサポートを行う」という目的であることです。
成年後見人となり家の売却をする場合でも、「売却資金を自分達の生活資金に充てる」という理由ではなく、あくまでも認知症になった親のために使う目的である必要があります。

このように、成年後見人制度を利用することで、空き家にせずに実家を売却することはできますが、注意したい点もあります。
ここからは、法定後見制度で注意すべき3つのことをご紹介します。

1つ目が、必ずしも子供が後見人になれるわけではないということです。
法定後見制度は、「私が後見人になります」という意思だけで成立できません。
法定後見人として認められるには、「自分が法定後見人になる」という意思を家庭裁判所に申し立てて、裁判所に認められる必要があります。

子供や孫など、身近な親族が申し立てるのが一般的ですが、弁護士や司法書士などの専門的な観点で資産管理ができる第三者が適任と判断されるケースも少なくありません。

特に、
・親族が本人の財産を使い込んでしまう恐れがある
・親族間でトラブルなど争いがある
・高齢の親族しかいない

このような場合、親族ではなく第三者が選ばれる可能性が高いでしょう。

2つ目が、第三者が選ばれてしまうと報酬がずっと必要になるということです。
先ほどご紹介したように、法定後見人には、弁護士などの第三者が選ばれる可能性も十分にあります。
そして、弁護士や司法書士などの専門職後見人が選ばれた場合は、本人の財産から家庭裁判所が決めた額の報酬が支払われることになるのです。

また、「家の売却が済んだから」のような理由で解任はできず、本人が亡くなるか判断能力が回復するまで継続されるので、その報酬がずっと発生し続ける点にも注意が必要です。

3つ目が、法定後見人であっても自由に売却できないということです。
仮に法定後見人として認められても、自由に売却できるわけではありません。
売却する場合は、「両親が所有している家を売りたい」と改めて家庭裁判所で手続きを行う必要があります。

この申し立てを家庭裁判所に許可されれば売却できますが、この判断基準は、先ほどご紹介した通り「売却が本人のためになるか」という点で判断されます。
売却で得た代金が正当に親のために利用されるかが、慎重に判断されることになる点は理解しておきましょう。

法定後見制度を使った不動産売却の手順をご紹介！

最後に、法定後見制度を使用した不動産売却の手順を4ステップでご紹介します。
基本的には、ご自身の所有する不動産を売却する際の流れと大きく違いはありません。
しかし親とはいえ、第三者の不動産を売却するので、ご自身の所有する不動産以上に慎重に売却を進めましょう。

1ステップ目は、相場の調査です。
不動産の相場について調査します。
インターネットの情報でおよその相場観を掴んだうえで査定依頼を行いましょう。
また、この査定結果は、高ければ良いという訳ではありません。

2ステップ目は、不動産会社の選定および売り出しです。
1ステップ目で信頼できる不動産会社を選べたら、売り出し価格を決定しましょう。
売り出し価格は、あくまでも「見せ値」であり、必ずしもその価格で売買が成立するとは限りません。
購入検討者と交渉を行い、最終的な売買価格が決定します。
購入者が決定したら、売買契約書案を作りましょう。

3ステップ目は、不動産の売却の許可の申請です。
不動産の売却について、裁判所の許可がいるのは、その不動産が「本人の居住用不動産」であるケースです。
許可を受けずに不動産売却を行ってしまうと、その取り引きは無効となるので注意しましょう。
なお、「本人の非居住用不動産」である場合には許可する必要はありませんが、生活費や介護医療費の確保などといった正当な理由が必要です。

また、著しく低い価格での取り引きは、本人保護の観点から認められない恐れがあります。
不動産の売却を考える際には、事前に裁判所に相談しておくのがおすすめです。

4ステップ目は、売買契約の締結および引渡しです。
裁判所の許可を得たあとで、買主と売買契約を締結し、不動産の引渡しを行いましょう。

まとめ

今回は、認知症の両親の家を売るにはどうすれば良いのかについてご紹介しました。
不動産売却王では、不動産の価格をその場で知れて、ご希望の場合は詳細な査定依頼も可能です。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

「契約不適合責任という言葉を聞いたが、どのような意味か分からず困っている」
このようなお悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、契約不適合責任について詳しくご紹介します。
契約不適合責任で買い手が持つ権利や留意点についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

契約不適合責任とは？詳しくご紹介！

契約不適合とは、2020年に民法が改正されたことで定められた文言で、「目的物が、その種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しないこと」を言います。
つまり、「納品されたものに、契約内容と違う点があることが判明したときに、売り手が負担する責任」を言います。

契約不適合責任で買い手が持つ権利についてご紹介！

ここからは、この「契約不適合責任」によって買い手が持つ権利を5つご紹介します。
売り手側の方は、買い手の権利を把握したうえで、注意して契約をこなしましょう。

1つ目が、追完請求の権利です。
追完請求とは、「契約内容通りの給付を改めて請求する」ということです。
種類や品質、数量などの条件が契約内容と違っている場合は、追完請求によって完全なものを求められます。
ただし、ほとんどの場合全く同じ条件の不動産が2つ存在しないので、数量を追加することはできません。

そのため、一般に不動産売買における追完請求とは、修補の請求が該当します。
契約不適合責任が発生するかどうかは、「契約書に記載があるか否か」という点が大きなポイントになります。
売り手が追完請求を避けるには、売却する物件の内容を把握し、細部まで明記するのが大切です。

2つ目が、代金減額請求です。
先ほどご紹介した追完請求を売り手が行わない時、買い手は次の手段として、代金減額請求ができます。
一般には、売り手がこの請求に対応しなかった場合になされますが、例えば修繕が不可能であったり、売り手が履行を拒絶した場合などは、追完請求抜きで代金減額請求が可能です。

3つ目が、催告解除です。
催告解除は、追完請求に売り手が応じない場合に、買い手が催告して契約をキャンセルすることを言います。
売り手が追完請求を遂行しない場合、買い手は代金減額請求では納得できないケースも多いです。
特に住宅など不動産の場合は、売買代金が多少減額されても、「住めない」「住むために多額の費用がかかる」といったケースが多いからです。

そのような場合、「購入自体をキャンセルする」と売り手に伝えることを催告解除といいます。
契約解除と同様の意味です。
ただし、契約後に契約を取りやめると通常は違約金が発生しますが、催告解除によって契約が解除されると、売り手から買い手に売買代金を返済する義務が発生するのです。

4つ目が、無催告解除です。
先ほど「催告解除（追完請求をしても売り手がそれに応じない場合に、買い手が催告して契約解除をすること）」を紹介しました。
一方で無催告解除は、契約の目的を成し遂げるのが難しい、つまり相手方の契約が履行されない可能性が高いと考えられる場合にできる契約解除です。
これは催告なしに、直ちに契約を解除できるものとなります。

この無勧告解除が適用されるのは、以下のようなケースです。

・債務の全部の履行が不能である場合
・債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合
・定期行為の時期を経過した場合
・催告をしても契約の目的を成し遂げるのに足りる履行が見込めないことが明らかな場合

5つ目が、損害賠償です。
損害賠償請求は、旧民法でも認められていましたが、契約不適合責任では少し内容に変更点があります。
その変更点とは、瑕疵担保責任の損害賠償請求は売り手の「無過失責任」だったが、契約不適合責任では売り手の「過失責任」になったという点です。

無過失責任とは、損害の発生について故意や過失がなくても損害賠償の責任があるということです。
一方で過失責任とは、故意や過失がなければ損害賠償の責任を負う必要はないということです。
つまり契約不適合責任では、売り手が意図して隠した不具合や、売り手の過失でできた損害以外、買い手は損害賠償請求が出来なくなったということです。

ただし、瑕疵担保責任の損害賠償請求が可能な範囲は「信頼利益」の範囲内とされていましたが、契約不適合責任の場合は「履行利益」も範囲に含まれます。
信頼利益とは、契約が無効となった場合に、その契約が有効である前提の元で被った損害を指します。
不動産売却の場合では、登記費用などの契約締結のための準備にかかった費用などを指します。

また、履行利益とは、契約が履行されたら債権者が得られたであろう利益を失った場合の損害を指します。
例えば、転売利益や営業利益などがこれに該当します。

契約不適合責任に関する留意点とは？

最後に、契約不適合責任に関する留意点を2つご紹介します。

1つ目が、契約不適合責任が適用される期間です。
買い手が、種類または品質に関して、売り手に契約不適合責任を求める時は、契約不適合責任の責任期間内に売り手に対して不適合の存在を通知する必要があります。
責任期間は原則として、「不適合を知った時から1年間」となります。

なお、責任期間に関する民法の定めは任意規定のため、排除が認められる特約が使用できる場合があります。
ただし新築住宅については、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）における特則があります。
すなわち、「構造耐力上主要となる部分」や「雨水の浸入を防止する部分」については、「引き渡しから10年」の責任期間が強制的に適用されるため、注意しましょう。
また以下の場合についても、売り手の免責が認められない可能性があるので注意しましょう。

・不適合の存在を認知していながら、買い手にそれを告げなかった場合
・自らの行為によって、権利に関する不適合が生じた場合
（上記2つは、いずれも契約不適合責任の免責が一切認められません。）
・売り手が宅建業者の場合
（契約不適合責任の責任期間を「引き渡しから2年以上」とする特約以外の、買い手に不利となる民法566条に関する特約は不可能です。）

2つ目が、明記することで、契約不適合責任を回避できるということです。
先ほどご紹介したように契約不適合責任は、あくまでも「目的物が契約内容とは異なること」について、売り手側が負担する責任を指します。
そのため、契約に記載されていることについて責任を負うことはありません。

不動産の売買契約書では、契約不適合責任の対象外とする事項を容認事項として記載するケースがあります。
売り手としては、責任を負いきれないものに関しては、容認事項として網羅的に列挙しておくか、特約として契約不適合責任の対象とならないことを明記するのが大切です。
一方、買い手としては、契約書に書かれている内容の中で、受け入れの難しいものがないかを必ず確認しましょう。

まとめ

今回は、「契約不適合責任について知りたい」という方に向けて、契約不適合責任について詳しくご紹介しました。
また、契約不適合責任で買い手が持つ権利や、留意点についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
その他ご質問や相談等ありましたら、当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

※ 2023/07/30 加筆あり

隣の家の庭の木が自宅の敷地に侵入することで、被害を受けている方は少なくありません。
自分の敷地に侵入している部分は自身で処分しようと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、人の家の木を勝手に切ってはいけません。
今回は、隣家の庭木に困っている場合の対処法をご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

隣家の庭の木の被害が原因で発生しやすいトラブルとは？

隣の家の庭木が原因となって発生するトラブルは、意外に多いです。
ここでは3つのケースについて解説します。

1つ目が、隣家の枝や葉・根っこが自宅の敷地内に侵入することによる被害例です。
樹木は枯れるまで成長し続けるので、植えた当時は小さくても、年月を重ねるにつれて大きくなっていきます。
そして、気付くと隣家の敷地内や近接道路まで伸びてしまう事態が頻発します。

成長して大幅に伸びている枝は、隣の家の建物の一部や駐車中の自動車を損傷してしまっている場合もあります。

また、枝葉が隣家に生い茂ることにより、隣家の日当たりを遮断してしまうことも考えられます。
さらに、枝や葉が道路の方向に伸びてくると、通行人の妨げになったり、視界を遮ることで交通が危険になったりする可能性もあります。

2つ目が、落ち葉によって起こる被害例です。
落葉樹の場合は、ある季節になると大量の落ち葉が毎年隣家に落ちることになります。
落ち葉は積み重なり、それらが雨にぬれると滑りやすくなって大変危険です。

また、葉っぱが溝にたまることで、溝が詰まってしまう可能性もあり、隣家からの落ち葉の掃除に追われてしまう方も少なからずいらっしゃいます。

3つ目が、虫が発生する例です。
樹木には虫が発生するケースも多いです。
木によって発生する虫の種類は違いますが、時には人や家に害を及ぼす虫が大量に発生し、トラブルになることもあります。

特に、隣地の木で繁殖した害虫が自宅の庭木に移動して被害を受けたり、虫が外で乾かしている洗濯物についたり、はたまた人が刺されてしまったりするなどの被害は甚大です。

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人の家の木を勝手に切るのはNG！正しい対処方法とは？

「敷地内に入ってきた枝葉を自分でさっさと処理したい」という気持ちになることもありますよね。
しかし、敷地内に入ってきた樹木とは言えど、隣の家の所有物です。
勝手に切ってよいのか分からない場合もありますよね。
このような場合、正式な対処はどうすべきか、法律を見てみましょう。

民法233条では隣の家の枝が自宅の敷地内に入ってきた場合でも、所有者本人の許可を得ないままに枝を勝手に切ることは許されていません。
相談なしに勝手に切ってしまうと、権利の侵害として損害賠償請求がされたり、刑法上の器物損壊罪で訴えられたりする恐れもあります。

このケースでは、枝のせんていを隣の家の人に依頼するのが良いでしょう。
依頼することによって円満に解決できるケースが多いです。
ただし、枝は勝手に切れませんが、根は侵入された場合には切除できます。
このように、枝葉と根で対処方法が変わってくる理由としては、複数の説があります。
1つ目は、根の一部を切除したとしても木が枯れることはあまりないが、枝を切ると木が枯れる可能性が高くなるからという理由や、根の方が枝葉に比べて成長が大きく、家に対する被害が大きくなるからという理由があります。

どのような理由にせよ、法律上において、根っこは切除してもよいが、枝葉を許可なく切ることは違法である、という事実をしっかりと理解しておいてくださいね。

つまり、枝葉が自宅敷地内にいかに侵入してきても、勝手に切ることは法律に反します。
そのため先ほどもご紹介したように、隣人の枝や葉を処理したい時には、対象となる木の所有者に剪定や伐採を求めるしかありません。

所有者は、隣地の状況に関して無自覚だったという場合も多いです。
ご近所トラブルに発展したくないからと言わない方も多いのですが、被害が大きくなると解決より難航する場合もあるため、あくまでも冷静に事情を説明しましょう。

しかし、話し合いが進まない場合には、裁判所の調停制度も利用できます。
調停は、裁判所を通して行う話し合いの一種であり、調停員が間に入ることで、合意に向けた話をスムーズに進められます。
この調停で話し合いを進められた場合は、その話し合いの内容に基づいて相手が剪定などの対処を取ってくれるでしょう。

ただし、調停はあくまで話し合いなので、相手が応じなければ始められません。
裁判所に呼び出しても、隣人の方が出頭しないケースもあります。
その場合は調停が成立しないため、枝の対処もできません。

調停で解決ができない場合には、侵入してきた枝の切除を求める訴訟を提起します。
この訴訟に勝ったら、勝訴判決に基づき枝葉の切除が強制執行されます。
この裁判を成功させるには、枝葉が敷地内に侵入した事実や侵入による被害や損害の恐れについて、被害側が立証する必要があります。
立証には、枝葉と被害の実態を鮮明に写真に写すなどの工夫が必要です。

このように、樹木の所有者が把握でき連絡が取れる場合は、何らかの手段で対応できます。
しかし、最近は隣地の所有者が不明であるケースもあり、誰も住んでいない空き家の急増も社会問題となっています。
このように、樹木の所有者がわからない場合にはどのように対処すべきなのでしょうか。

このような場合、隣地の住所地の不動産登記を取得することで、土地の所有者を把握できます。
具体的には、まずは法務局で不動産登記を申請しましょう。
ただし、登記上の所有者がすでにご存命でなかったり、所在不明で連絡がつかなかったりするケースも多いです。

相手の居場所が把握できなければ、調停も訴訟も不可能です。
この場合は、不在者の財産管理人の選任の申し立てを家庭裁判所に行います。
そして、裁判所から選ばれた財産管理人に、枝葉の対処を要求しましょう。

　

【※ 加筆 2023/07/30】
令和5年4月1日の民法改正により、以下のいずれかの場合には、越境された土地の所有者自らが枝を切り取ることができるようになりました。
(1) 竹木の所有者に枝を切除するように催告したにも関わらず、相当の期間内に切除しないとき。 (この時の「相当の期間」とは一般的に大体 2 週間くらいだそうです)
(2) 竹木の所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないとき。(電話しても出ないという程度では足りず、住民票などの公的記録の確認や、現地調査などを実施した上でもなお不明というくらいの条件は必要のようです)
(3) 急迫の事情があるとき。
(民法233条法改正部分より)

　

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ご自身が隣家に迷惑をかけないためにできることをご紹介！

ここからは、ご自身が隣の家に迷惑をかけないためにできることを3つご紹介します。
「出来ていないかも」と感じる箇所があれば、意識して手入れしてみてくださいね。

1つ目が、枝の剪定・伐採です。
先ほどのご紹介の通り、隣の家との敷地の境界線付近に植えられた植物は、成長するにつれ隣家にはみ出してしまう可能性があります。
木の見た目を保つだけでなく、近所に迷惑をかけないためにも、こまめに枝を切ってメンテナンスをするのがおすすめです。

2つ目が、落ち葉の掃除です。
特に、秋は落ち葉が増える季節なので、気づかないうちに隣の敷地に落ち葉が大量に舞い込んでしまう場合もあります。
落ち葉が原因で、隣家の排水溝や雨どいを詰まらせてしまうことの無いように、こまめに掃除をしましょう。

3つ目が、害虫の予防です。
庭木が害虫の付きやすい種類だと、いつの間にか隣家にも迷惑をかけてしまう可能性があるので、殺虫剤などで事前に対策をするのも重要です。

また、庭木を放っておくと、枝が密集して風通しが悪化し、じめじめした環境を好む虫が集まりやすくなります。
そういった環境を防止するため、害虫予防の観点でも適度な剪定は必要になるでしょう。

まとめ

今回は隣家で起こりがちなトラブルや正しい対処法、迷惑をかけないためにできることについてご紹介しました。
また、ご自身が隣の家に迷惑をかけないためにできることについてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

「共有財産を売却したいが、どうすれば良いのかわからない」という方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介します。
また、共有名義の財産を売却する方法や、売却の際の注意点についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介！

ここからは、共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介します。
そもそも、共有とはどのような意味なのでしょうか。
「不動産の共有」とは、土地などの所有権を複数人で持っている状態を指します。
共有名義で不動産をもつのは、主に以下のようなケースです。

・相続で不動産をほかの相続人と共有する
・マイホームを購入する際、夫婦共同名義にする
・マイホームを購入する際、二世帯住宅で親子で共同名義にする

共有といってもそれぞれの持ち分があり、その持ち分をそれぞれが登記できます。
ここで、共有名義と単独名義の違いを少しご説明します。
単独名義は、一つの不動産を一人で持っている状態を言いますが、共有名義は一つの不動産を複数人で所有している状況のことを言います。
共有名義において共有者の誰か一人でも売却に反対した場合には、売却の手続きを進められません。

続いて、共有持分権者ができることとできないことをご説明します。
共有名義の不動産において、それぞれの共有持ち分の名義人を「共有持分権者」と呼びます。
共有持ち分権者にできることにはどのようなことがあるのかについて解説します。

まず、共有持分権者が単独でできるのは、「保存」と「使用」です。
「保存」は、不動産の現状維持のための活動で、建物を修繕したり不法占拠者を追い出したりする行為です。
「使用」はその名の通り、共有している不動産を使用することです。
共有持分権者は、不動産の持ち分のみではなく、不動産全体の使用が認められているため、例え3分の1の持ち分権者でも、不動産全体を占有して居住できるのです。

また、共有持分権者の過半数の同意が得られれば、「利用」と「改良」も可能です。
「利用」は、不動産を賃貸借に出したり、賃貸借契約を解除したりすることです。
「改良」はその名の通り、リフォームなどを指します。

一方で、「処分」に関しては、共有持分権全員の合意を得ない限り行えません。
「処分」は借地借家法の適用が必要な賃貸借契約を締結したり、抵当権を設定したりすることで、不動産の売却もこれに該当します。

この「合意」に関しては、口約束だけでも成立しないことはないですが、トラブルに発展しやすいため、必ず書面に残すのが大切です。
具体的な処分方法としては、共有名義人である委任者が代表者に委任状を渡します。

共有名義の財産を売却する方法をご紹介！

ここからは、共有名義の財産を売却する方法を3つご紹介します。

1つ目が、全員の同意を得て不動産全体を売却する方法です。
先ほどもご紹介したように、共有者全員の同意を得られたら、不動産全体をそのまま売却できます。
その他の方法と異なり、相場通りの価格で売却でき、売却で出た利益は、共有者間で簡単に分けられます。

ただし、共有者のうち一人でも反対する方がいる場合には手続きは進められないので、共有者の人数が多い場合はスムーズに進まないことも多いでしょう。
また原則、売却利益や売却でかかる諸費用は持分に応じて分けます。
その点を事前に確認しておきましょう。

2つ目が、自分の持分のみを売却する方法です。
不動産が土地の場合は、自分の持分のみを売却できます。
多くの場合は専門の買取業者に依頼することになりますが、単独名義不動産と比較して、売却価格が大幅に安くなることは事前に知っておきましょう。

また、買取業者が他の共有者に持分の売買を強引に持ちかければ、トラブルになる恐れがありますので、売却する前にあらかじめ他の共有者に
買い取りの意思があるかどうか連絡をしておくのが無難です。

3つ目が、ほかの共有者に持分を買い取ってもらう方法です。
売却先の共有者がその不動産を利用している場合は、共有持分を多く持つことでより便利になるので、売却話がスムーズに進みやすいでしょう。

共有名義の不動産を売却する際の注意点とは？

ここからは、共有名義の不動産を売却する際の注意点を2つご紹介します。

1つ目が、名義の確認は入念におこなうことです。
共有名義の不動産を売却する際には、不動産の共有持分権者についてしっかりと調べる必要があります。
特に、共有持分になってから長期間が経過している場合には、兄弟や親戚の誰がどの部分の共有持分権者か把握できない場合もあります。
この場合は、不動産会社や司法書士に依頼して、まずは誰が共有持分権者なのかを明確にすることから始める必要があるでしょう。

2つ目が、持ち分割合に応じて配分される税金やローン返済です。
例えば、住宅ローンの残債が残っている状態で不動産を売却する場合は、残債を一括返済する必要があります。

売却資金から返済できる場合は問題ないですが、残債より売却価格が小さい場合は自己資金を用意する必要も出てきます。
自己資金を支払うことになったら、共有持分権者の誰がその費用を負担するのかあらかじめ決めておく必要があるでしょう。

共有持分を勝手に売却されたらどう対処すべき？

ここからは、共有持分を勝手に売却された場合の対処法を2つご紹介します。
1つ目が、共有持分買取業者と交渉をする方法です。
前提として、他の共有持分権者による共有持分売却を取り消すのは不可能です。
売却自体に法的な問題は無いため、そのままでは共有持分の買取業者との共有状態が継続されます。

こうなると、業者は持分買取に関する提案をしてくる場合が多いです。
提案をされたら、まずは受けるか受けないかを判断しましょう。
納得のいく金額が提示される場合は売ってもかまわないですし、こちらから相手の持分を買い取って完全な所有権を手にするという手もあります。
金額についても交渉可能なので、希望金額を伝えて検討してもらうのも良いでしょう。

ただ、不動産会社が他の共有者に有利になる金額を提示することは少ないです。
もし提示された金額に納得できない場合は、無理に妥協する必要はないでしょう。

2つ目が、共有物分割請求をされる可能性です。
共有持分の買取交渉がスムーズに行かないと、不動産会社は共有物分割請求を行います。
共有物分割請求とは、共有物件を持分割合によって分割する手続きを言います。
まずは当事者同士で話し合いますが、話し合いで解決できないと「共有物分割訴訟」という裁判で決定します。

裁判になると、裁判所に分割方法を指定されます。
どちらか一方が代償金を支払って取得するか、物件を強制的に売却してお金で分ける方法が一般的です。

このように不動産業者との話し合いが難航すると、最終的には裁判を起こされて大きなトラブルに発展する恐れもあります。
そうなる前に、共有不動産トラブルに詳しい弁護士に問い合わせて、対処方法についてアドバイスをもらうのがおすすめです。

まとめ

今回は、共有財産を売却したいとお考えの方に向けて、共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介しました。
また、共有名義の財産を売却する方法や売却の際の注意点、勝手に売却された際の対処法についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

離婚を検討しているが、その前に別居をするためにすべきことがわからず困っているという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、離婚で別居をする際の準備や持ち出し物リストをご紹介します。
また、財産分与の問題点についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

離婚前に別居をする際の準備をご紹介！

ここでは、離婚前に別居をする際の準備を4つご紹介します。
1つ目が、別居後の住居の確保です。
家をでて別居する場合、別居後の住居は必ず確保しておきましょう。
いったん実家に住まわせてもらう方以外は、新しく家を借りることによって住居を準備する必要があります。

別居前の切羽詰まっていない時期に、お子さんの学校やご自身の勤務先を考慮の上で家探しを始めましょう。
別居前は検討すべきことが多く時間も労力も必要となりますが、根気強く探すことが重要です。
専業主婦である場合は、収入がないことで賃貸物件を借りにくい場合もあります。
賃貸を探す前に仕事についたり、親や親戚に連帯保証人を依頼したりする方がスムーズでしょう。

2つ目が、引っ越し費用・生活費の確保です。
別居開始までに、引っ越し費用や当面の生活費を用意しましょう。
賃貸物件を借りる場合は、毎月かかる賃料の5カ月分ほどが初期費用として必要になると計算します。
例えば、月8万円の賃貸の場合は、初期費用として40万円は最低必要となります。

また、これに加えて家具や家電を用意する費用や、引っ越し業者に依頼する費用なども合わせると、最低でも100万円は現金で準備しておくと安心できますね。
生活後のお金の関しては、別居までにしっかりと計画を立てて、なるべく出費を抑えられるように検討しておきましょう。

3つ目が、離婚原因となる証拠を確保です。
別居するまでに、別居や離婚原因となる証拠を確保しましょう。
別居した後では証拠を確保しづらくなります。
特に、不倫の証拠に関しては、同居中が相手のスケジュールや行動を把握するのに最も都合がよいです。

別居後に慰謝料を請求したり離婚を求めたりするには、離婚原因となる証拠を確保する必要が出てきます。
そのため、同居中に集められる証拠はできるだけ確保しておき、相手の言動なども日記やメモとして残しておくのが良いでしょう。

4つ目が、夫・妻の財産や収入の把握です。
別居後に離婚したいという場合は、別居前に相手の財産や収入を把握しておく必要があります。
離婚が決まると、財産分与を行うことになります。
この財産分与は、財産の合計額を算出して、より多くの財産を持っている方が少ない方へ差額を支払う形で行われます。

そのため、相手の財産を正確に把握していないと、財産分与の際に手続きに手間取ったり、最悪の場合損をしたりしてしまう可能性があるのです。
共有財産には、現金や預貯金に加えて、不動産や有価証券なども範囲内です。
たとえ相手名義の財産でも、結婚後に取得したものは共有財産とみなされます。

別居が財産分与の基準となるため、別居直前の財産を調べましょう。
財産の種類ごとの把握事項は、以下の通りです。

・預貯金に関しては、銀行名や支店名、口座番号、婚姻日から別居日直前までの残高の把握
・掛け捨てではない生命保険に関しては、生命保険会社名や契約者名、証券番号、保険商品名、解約返戻金の有無
・有価証券と株式に関しては、証券会社名や銘柄、保有数
・住宅ローンに関しては、ローンの残高や所有名義、不動産の実勢価格、連帯保証人、連帯債務者
・収入に関しては、給与明細や源泉徴収票
・結婚後に購入した家財道具に関しては、購入日や購入金額

不動産や車などに関しては、別居後でも査定書を取得できるため、別居前に取得しなくても大丈夫です。
対して、自治体役所で取得する配偶者の課税証明書は、同居家族しか代理で取得できないため、別居前に忘れず取得しましょう。

離婚をする際の持ち出し物リストをご紹介！

離婚を前提として別居をする場合は、自分や子供達の持ち物だけでなく、その後の調停や訴訟を見据えて持ち出しておくべきものがあります。
別居後は、家にあるものの返還を相手に申し入れても、なかなか返してもらえない場合も多いです。
また、相手方も感情的になっており、既に捨てられてしまっているといった最悪のケースも想定できます。

そのため、別居のタイミングで、下記の物はなるべく持ち出しておくべきでしょう。
ただし、相手名義の預金通帳などは、コピーにとどめておきましょう。

・預金通帳、キャッシュカード、印鑑
・健康保険証
・年金手帳
・身分証明書
・証券や株券等
・DVや浮気を立証するのに必要な証拠類（写真や診断書等）

忘れやすいのが、友人や知人の連絡先を書いたメモ等です。
スマホに連絡先がある場合は大丈夫ですが、年賀状だけを交換している旧友などの連絡先も忘れずに持っていきましょう。

別居準備・別居中の注意点とは？

ここからは、別居準備・別居中の注意点を3つご紹介します。

1つ目が、マイホームからの別居後は勝手に家に入れないということです。
夫名義のマイホームから出て行って別居した後は、勝手に家に入って荷物を持ち出せないので気を付けましょう。
いくら合鍵を持っているといえ、勝手に入ると「住居侵入罪」という罪に該当する恐れがあります。

そのため、以前住んでいた家に荷物を取りに行くなどの用事がある場合は、必ず夫の許可を取るようにしましょう。

2つ目が、自分に非がある場合の別居は慎重に行うことです。
自分自身に非があるという場合は、すぐに別居をするのは考え直した方が良いかもしれません。
ご自分の非を認めることになり、後々不利になってしまう場合があります。
あなたの行った行為を非と証明するのは、あくまでも配偶者となります。

過去に行ったことは責められるべきことかもしれませんが、その後に夫婦円満の努力を行うことで、マイナスをゼロに戻せる可能性も十分にあります。
たとえ浮気やDVの証拠を取られても、その証拠の効力は有限なのです。
証拠の効力が無くなるまでは何もしないという方法も一つの手でしょう。

3つ目が、別居準備は早い段階から余裕を持って行うということです。
これまでもご紹介したように、別居をするとなると、さまざまな検討事項や準備項目があり、時間や手間は少なからずかかります。

そのため、焦って別居準備をすると、後になって忘れていたものや見逃していた問題が出てきて、後々後悔する事態になりかねません。
特に、別居からそのまま離婚しようとお考えの場合は、離婚の条件決めに有用な資料など、長期的な視点から入念な準備を行いましょう。

別居準備をする際には必要なものや手続きをリストアップするところから始めましょう。
お子さんが複数人いる場合は、一人一人のリストを作成します。
相手との関係が悪化して、少しも心の余裕が持ちづらい状況に追い詰められてしまうと、冷静な判断が難しくなってしまします。
限界を迎える前にコツコツと準備を進めていくことで、計画的に別居ができるでしょう。

まとめ

今回は、離婚前に別居をしたいとお考えの方に向けて、準備すべきことや持ち出し物リストについてご紹介しました。
また、離婚前に別居する場合の財産分与の問題点についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
その他ご質問や相談などがありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

　

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「奥さんが専業主婦になる予定があるが、住宅ローン控除はどうなるのだろう」とお悩みの方は多いでしょう。
今回は、専業主婦が共有名義の住宅ローン控除を受けられるかご紹介します。
また、妻が住宅ローンを払えない場合の対処法や、夫婦共有名義の受託ローンを組むデメリットもご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

専業主婦になっても共有名義の住宅ローンは控除を受けられる？

夫婦の共有名義という形で住宅ローンを組む際には、基本的に2人分の住宅ローン控除を受けられます。
そもそも住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した際に、毎年の住宅ローン残高によって所得税の一部が控除されるという制度です。

夫婦の共有名義でローンを利用する場合、「ペアローン型」と「連帯債務型」といった2種類が存在します。

ペアローン型は、夫婦の双方が不動産の権利を所有し、返済義務は各自で借りた分のローンの返済義務を各自が持つことになります。
一方で連帯債務型は、同じく夫婦両方が不動産の権利を持ちますが、夫婦二人に返済義務が課されることになります。

そして、先ほども言ったように、夫婦の共有名義でローンを利用する際には、どちらも債務者の場合は2人分の住宅ローン控除を受けられます。

しかし、妻が専業主婦の場合は妻側の所得税がなくなってしまいますよね。
その場合、住宅ローン控除も受けられなくなるのでしょうか。
結論から申し上げますと、妻が専業主婦である、もしくは専業主婦になった場合、妻の分の住宅ローン控除は適用されません。

先ほど申し上げたルールにより、専業主婦には収入がないため、控除対象となる所得税が課されないのです。
夫婦の共有名義で住宅ローンを組む場合、夫婦2人で最大80万円まで控除が適用されますが、妻が専業主婦になると、最大40万円までしか控除が受けられないことになります。

夫が妻の分の控除を二重に受けるという利用方法は認められないので、気を付けて下さいね。

しかし、共有名義で住宅ローンを利用すると、妻が専業主婦になり控除が無くなった後も支払いはそのまま続行されます。
共有名義の住宅ローンでは夫婦両方が債務者となるので、どのような理由があっても返済義務が残り続けるのです。

一方で、退職した専業主婦は収入がなく、さらに住宅ローン控除も受けられないため、以前に比べて住宅ローンの返済が苦しくなるでしょう。
専業主婦の妻が貯金を崩しながら自ら住宅ローンを返済しても、所得を得ていないと住宅ローン控除は受けられません。

ローンが共有名義にもかかわらず妻が専業主婦となった場合、ローン残債は夫の収入から返済していくケースが多いかと思います。
本来なら妻が支払うべき住宅ローンを夫が返済すると、肩代わりした分に贈与税が課せられるので、注意してください。

贈与税を避けるためには、当初から夫名義の住宅ローンにしておいたり、妻の退職後に夫名義のローンへ借り換えたりするという方法があります。

　

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妻が住宅ローンを払えない時の対処法をご紹介！

これまでは専業主婦の妻は住宅ローンの控除が受けられないことをご紹介しましたが、そうなった場合にローンの支払いが難しいこともあるでしょう。
ここからは、妻が住宅ローンを払えないときの対処法を3つご紹介します。

1つ目が、住宅ローンを借り換え、名義を夫だけの単独名義にするという方法です。
住宅ローンが夫の単独名義であれば、妻は返済義務を負う必要がなくなります。

また、夫が死亡した際にローン残債の返済を免除できる「団体信用生命保険（団信）」に加入すれば、万が一のことが起きても妻が返済する義務はなくなります。
ただし、ローンの審査は夫1人分の収入で受けることになるので、共有名義よりも借入額が少なくなりやすい点は注意しましょう。

2つ目が、連帯保証型の住宅ローンを組むことです。
連帯保証型は、夫婦の片方が債務者、残った一方が連帯保証人となります。
債務者になると返済の義務がありますが、連帯保証人には返済義務はありません。
つまり、債務者が住宅ローン返済を続けていると、連帯保証人にローンの返済義務がないため、妻が専業主婦となっても問題ないのです。

ただし、連帯保証型の住宅ローンの場合、住宅ローン控除を受けられるのは夫だけとなります。
あくまで妻は債務者としての責任はないので、住宅ローン控除を受けられません。

3つ目が、各種控除や補助金を利用して負担を抑える方法です。
家を購入する際には、以下のようなさまざまな控除・補助金の制度を利用できる可能性があります。

・すまい給付金
・地域型住宅グリーン化事業
・長期優良住宅化リフォーム推進事業
・ZEH補助金
・エネファーム補助金

ただし、各種控除や補助金制度は、複数併用できない場合があるので注意が必要です。
各ケースで受けられる控除が異なるので、どのような控除・補助金が利用できるか知りたい場合は不動産会社に相談してみましょう。

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夫婦共有名義の住宅ローンを組むと起こり得るデメリットをご紹介！

ここからは、夫婦共有名義の住宅ローンを組むデメリットを3つご紹介します。
メリットとデメリットの双方を把握したうえで、ご自身に合うかどうか検討してみてくださいね。

1つ目が、一方の収入が減った際に返済が困難となることです。
先ほどもご紹介したように、夫婦共有名義の住宅ローンは夫婦のそれぞれが返済義務を負うことになります。

そのため、何らかの理由でどちらかの収入が減少した場合は、返済が苦しくなる可能性があります。
また、支払いができないときの対処法として、夫婦間で資金のやりとりをすると、もらった方に対して贈与税が課せられる点もデメリットとなるでしょう。

2つ目が、共有者の同意を得られない場合は勝手に売却できず、離婚時にトラブルが起こりやすいことです。
不動産が共有名義である場合、他の共有者の同意を得ないと勝手に売却できません。
例えば、万が一離婚することになった際、不動産を売却して現金を分け合えれば問題はありませんが、どちらか一方が家に住み続けたいと主張した場合はトラブルになる可能性もあります。

この場合は、片方が相手の持分を買い取ることで、共有状態を解消出来ます。
共有名義であっても、自分の持分のみであれば他の共有者の承諾を得ずに処分可能なため、共有持分を専門としている買取業者に買取を依頼するのも一つの手です。

3つ目が、購入資金の負担割合と持分割合が異なると贈与税が課せられることがあるということです。
先ほどもご紹介したように、夫婦共有名義の住宅ローンを利用する際は、負担割合に応じて持分を所有権登記します。

例えば3000万円の住宅を購入する際に夫と妻で1500万円ずつローンを組んだときは、それぞれ2分の1ずつの持分となります。

しかし、夫が2000万円、妻が1000万円の住宅ローンを組んだのに所有権の持分を2分の1ずつとすると、妻の負担すべき金額と実際の負担金額に500万円の差額が生まれます。
このようなケースでは、夫から妻へ500万円の贈与があったと判断されて妻側に贈与税が課せられるため、共有名義にする時は負担割合と持分割合を揃えるのが大切です。

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まとめ

今回は、共有名義の住宅ローンを検討されている方に向けて、共有名義の住宅ローンであれば専業主婦も控除を受けられるのかご紹介しました。
また、妻が住宅ローンを払えないときの対処法と、夫婦共有名義の住宅ローンを組むと起こりうるデメリットについてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。

共有持分の土地を売却したいが、契約書についてよくわからず困っているという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点についてご紹介します。
また、売買契約書を紛失してしまったときの対処法についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

売買契約書とは？

そもそも、売買契約書はどういうものなのかよくわからない方もいらっしゃるでしょう。
売買契約書とは簡単に言うと、「売主と買主で売買契約を結ぶ時に必要な書類」のことです。
売買契約とは、売買するときにさまざまな約束事やルールを当事者間で決めることです。
この売買契約で決められた、権利関係や結果などを文書におとしたものが「売買契約書」なのです。

しかし、実は売買契約書自体の作成義務がなく、法律上では口約束のみの売買契約も認められています。
ただし、不動産の売買には高額な金額がやり取りされるため、権利関係を明確にするのが大切です。
売買契約書を作成せずに不動産の売買をしてしまうと、のちのち権利関係や金銭問題によるトラブルが起きてしまう可能性があるのです。

また、不動産を売買する時は、売主と買主が存在するため、一般的には売買契約書の原本を2通作成し、それぞれが保管することが多いです。
売買契約書の原本は一通のみでも、コピーをとり保管することも法的には認められています。

ただし、後々にトラブルが起きるケースもあるため、売買契約書の原本を2通作成するのがおすすめです。

不動産会社や仲介業者を通して不動産を売買する際には、通常その業者が売買契約書を作成します。
宅地建物取引業法という法律で、不動産会社は売買契約書を作成するというルールが義務付けられているのです。

そのため、不動産会社や仲介業者に頼んで不動産を売買する時は、不動産会社が売買契約書を作成しているのです。

しかし、不動産業者を通さずに不動産を売買する場合は、契約相手と話し合って売買契約書を用意しましょう。
「契約自由の原則」が民法で定められているため、売主と買主どちらにも作成義務がないのです。

そのため、個人で不動産を売買する際には、双方が納得できる形で売買契約書を用意するのが良いです。

また、売買契約をする時には、「重要事項説明書」も併せて作成されます。
不動産業者を介して売買契約を結ぶ時には、重要事項説明というものが行われます。

重要事項説明とは、買主に対して「不動産の法令上の制限」や「契約事項」などが説明されるものです。
重要事項説明は、不動産業者を通して売買する際には必ず行われます。
そして、この重要事項説明の内容を書類におとしたものが、「重要事項説明書」なのです。

この重要事項の説明や重要事項説明書の作成は、宅地建物取引士によってのみ行われます。
そのため、個人間での不動産売買を行う時に、一緒に重要事項説明書は作れません。
もしも買主が住宅ローンを組む時には重要事項説明書は必ず必要になってくるため、個人間売買をする際には十分に気を付けましょう。

共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点をご紹介！

ここまでは売買契約書の基本情報についてご紹介しましたが、ここからは、共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点を3つご紹介します。

1つ目が、契約不適合責任の免責です。
契約不適合責任とは、売買契約を締結した物件に傷などの瑕疵があった場合に、一定の責任を負うというものです。

この責任は民法で定められており、旧民法では「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年より大幅に改正され、「契約不適合責任」という名前になりました。
改正法に基づいて考えると、買主側は以下のような責任を追及できます。

・追完請求（引き渡された目的物が種類、品質、数量に関して契約内容に適合しない場合は代替品の交付を請求できる）
・代金減額請求（目的物が契約内容に適合しない場合で、買主が期間を決めて追完請求をしても追完されなければ、代金減額を請求できる）
・契約解除（売主によって上記の追完がなされない場合には買主は契約を解除できる）
・損害賠償請求（買主に損害が発生していれば損害賠償請求ができる）

ただし、上記でご紹介した責任を免除したり、責任を負う期間を短くする特約を契約書に記載したりすることも可能です。
契約不適合責任は任意規定で、もしこの規定と異なる契約内容が契約書に記載されていれば、そちらが優先されることになっています。
なお、免責できる場合には例外が存在し、「売主が目的物の瑕疵を認知していたのに買主に告げなかった場合」は責任を免れられないので注意してください。

2つ目が、実測測量は行わず、登記簿面積と違っても請求はしないことです。
土地売買において「面積」は非常に重要な要素ですが、取引では「公簿売買」「実測売買」という２つの方法のどちらかが採用されます。
この2つの方法について簡単にご紹介します。

まず公簿売買は、登記簿の面積を正しいものとみなし、登記簿を基準にして価格を決める方法です。
公簿売買の際には実際に土地の面積を測量しないので、簡易な方法といえますが、後から実測との差がわかってもその分を精算できません。

それに対して実測売買は、実際に土地の面積を測量し、それを基準に価格を決める方法です。
基本的に、後者は行われないため、登記簿面積と異なることが分かっても、請求などは行わない点に注意しましょう。

3つ目が、設備の修復義務は負わないということです。
これは、たとえ引き渡した不動産の設備に不備があったとしても、売主は修復したりその費用を負担したりする責任が生じないということです。

売買契約書を紛失してしまったときの対処法をご紹介！

ここからは、売買契約書を紛失してしまったときの対処法を2つご紹介します。
1つ目が、代替書類を集める方法です。
不動産売却の際には、取得費を計算するために売買契約書が必要ですが、状況によっては売買契約書を紛失してしまっても代替書類で確定申告が行える場合もあります。
代替書類として認められる可能性のある書類は、以下のようなものです。

・不動産購入時の領収書
・不動産購入時のチラシ
・仲介業者の計算明細書
・通帳の振込記録
・抵当権設定登記の債権額
・住宅ローンの返済予定表

「不動産売却を考えているけれど、売買契約書が見当たらない」という場合は、これらの書類がないか探してみましょう。

2つ目が、不動産会社や取引相手と連絡して「再発行」または「コピーをもらう」方法です。
売買契約書を紛失したら、まずは売買した不動産会社や取引相手に問い合わせましょう。
売買契約書を再発行するには、買主や仲介業が書類を再確認した上で、署名捺印が必要となります。

また、売買契約書のコピーをもらうという方法もあります。
不動産会社は、最低5年は売買契約書を保管することになっているため、不動産会社に依頼すればコピーをもらえる可能性があります。
いずれにせよ、売買契約書の紛失に気づいたら、その時点で早めに不動産会社や取引相手に連絡をするのがおすすめです。

まとめ

今回は、共有持分の土地を売却したいという方に向けて、共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点についてご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
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