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接道義務の条件や目的とは?再建築する方法についてもご紹介します!

不動産売却コラム

土地の売却をご検討の方は、「接道義務」についてご存知でしょうか。
接道義務を満たさない土地は、建物を建築する際に制限が加えられるため、売却が難しくなります。
そこで今回は、接道義務の条件や目的、これを満たさない土地の例についてご紹介します。
また、再建築の方法についてもご紹介するので、参考にしてください。

□接道義務の条件や目的とは?

そもそも、接道義務についてよく知らないという方が多いのではないでしょうか。
そこでまずは、接道義務がどのような法律なのかについてご紹介します。
実は、土地に建物を建築するには、「接道義務の要件」を満たす必要があります。
接道義務は「建築基準法第43条」に記載され、都市計画区域にある土地では、接道義務の要件を守っていない場合、建物を建築できないことが規定されています。

都市計画区域とは、市街地を形成するために、都市計画法という法律に基づいて整備された地域のことを指します。
そして、接道義務の要件には、主に以下のような項目が存在します。

・土地に接する道路が、建築基準法の道路の要件を満たしていること。
・原則として幅員が4メートル以上であること。
・土地と道路とが2メートル以上接していること。

これらの要件を全て満たさなければ、その土地に建物を建てたり増改築をしたりすることが不可能となります。
そのため、接道義務を満たさない土地を売却しようと思っても、なかなか買い手が見つからないといった状況に陥る可能性が十分に考えられます。
そもそも、道路と呼ばれているもの全てが接道義務を満たすわけではありません。
たとえば、高速道路など接道が危険な道路は対象外となります。

このような義務が設けられていることに何の意味があるのだろうと思われる方もいらっしゃるでしょう。
ここからは、接道義務の目的についてご紹介します。

接道義務は、そこに暮らす人の命を守るために、もしもの時に消防車や救急車などの車両がスムーズに現地に到着できるようにするためのものです。
そのため、近隣の住民からの同意を得れば接道義務を免れられるといった簡単なものではないのです。

ただ、建物を建てられないとなると、土地を購入する際の致命傷にもなりえますので、売却は苦戦する場合があります。
ご自身の所有されている土地が接道義務に接しているのかわからないという場合は、専門家に相談するのも一つの手でしょう。

□接道義務を満たさない土地の具体例をご紹介!

ここからは、接道義務を満たさない土地の具体例を2つご紹介します。
1つ目が、道路に接している路地が2メートルより狭い土地です。
接道義務の条件に適合しづらい土地の一つに、「旗竿地(はたざおち)」という旗のような形の土地があります。
旗竿地は別名「敷地延長」「敷延(しきえん)」とも呼ばれ、通常の土地と比較して購入価格が安いですが、接道義務の視点から見ると要注意な形状です。

旗竿地が接道義務を満たす要件として、接道部分のみならず通路部分を含めた全ての幅員が2メートル以上である必要があります。
つまり、接道部分のみが2メートル以上でも、通路の途中が2メートル未満だと接道義務違反となり、建物が建てられなくなってしまうのです。
特に、旗竿地は住宅が密集した場所に多い傾向にあるので、当てはまりそうな場合は公図やブルーマップで確認してみましょう。

2つ目が、接している道路が建築基準法外の土地です。
先ほどもご紹介したように、建築基準法は原則、幅員が4メートル以上の道路に土地が2メートル以上接していなければ建物を建てられません。
建築基準法上の道路と認められない例として、農道や林道、遊歩道などがあります。

□接道義務の例外についてご紹介!

先ほどご紹介したように、接道義務の要件が守られていない土地は、原則として住宅が建てられません。
ただし、例外的に建築可能となる場合があるので、これからご紹介します。

1つ目が、2項道路の規定です。
建築基準法には、1950年11月23日以前から建物が立ち並ぶ幅員4メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、(建築基準法上の)道路とみなすことが規定されています。
このような「みなし道路」に当てはまる場合は、幅員4メートルに満たなくても住宅を建築できるのです。

ここまでご紹介した中で、「建築基準法に違反する土地にはそもそも建物自体が存在することはないのではないか」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。
実は、接道義務が施行されたのは昭和25年以降のことで、それ以前は道路を走行する自動車が少なく、幅員が4メートルに満たない道路が多く存在していました。
そのため、建築基準法が施行される以前から建てられている建物については、救済措置として幅員4メートル未満の道路でも、法律上の道路として認められています。
なお、規定が第42条2項に記載されているため、みなし道路のことを2項道路と呼ぶケースもあります。

2つ目が、2018年の建築基準法の改正による緩和です。
接道要件に適合しない土地でも、周囲に広い空地があって一定の適合を満たす場合は、建築審査会の許可を受ければ建築できるとされています。

これまでは、建築審査会の許可が逐一必要となるため、非常に手間がかかっていました。
しかし、2018年の建築基準法改正で大幅に緩和され、特定行政庁で決められた基準をクリアしていれば、建築審査会の許可は不要となったのです。

□接道義務違反の土地で再建築する方法をご紹介!

ここからは、接道義務を満たさない土地を再建築を可能な土地に変えて、売却しやすくする方法を2つご紹介します。

1つ目が、セットバックです。
先ほど、建築基準法に該当しない道でも「みなし道路(2項道路)」として道路に該当するケースがあることをご紹介しました。
しかし、このみなし道路に面する土地では、道の中心から水平距離2メートルの範囲には建築できないのです。

そのため、改築以前には中心線から2メートルの範囲内で住宅が建っていたとしても、再建築時にはセットバックを行う必要があります。
セットバックとは、道路の中心部分から2メートルの位置まで土地を後退させることにより、幅員を4メートルに拡大させる方法を指します。

また、道路の反対側に川が流れている場合などは、道路の幅込みで4メートルを確保することになります。
もちろん、セットバックを行うことで建物を建てるスペースが狭くなってしまいます。
しかし、道路を広く設けることで避難スペースが確保でき消防車が乗り入れしやすくなるため、防災面が向上し安心して暮らせるようになるでしょう。

2つ目が、隣地の買取です。
幅員4メートル以上の道路に接しているにも関わらず、接している敷地の長さが2メートルに満たない場合は、隣地を買い取って土地を広げるという方法があります。
また、ご自身の土地が先ほどご紹介した、旗のような形の「旗竿地」に当てはまる場合は、ご自身の土地と隣の土地を等価交換することでも対応できます。
近隣住民の方と直接買取や交換の交渉を行うのが難しいという場合は、業者を仲介して交渉・契約するのがおすすめです。

□まとめ

今回は、接道義務の条件や目的、満たさない土地の例についてご紹介しました。
また、接道義務の例外や接道義務に反する土地でも再建築する方法についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

相続した空き家売却の特例についてご紹介します!

不動産売却コラム

「空き家を売りに出したいが、高額な税金がかかりそうで躊躇している」
このような方も多いでしょう。
しかし実は、条件を満たすことで、空き家売却の所得を控除できる特例があるのです。
そこで今回は、特別控除の特例や手続きについてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□空き家売却の譲渡所得の特別控除の特例とは?

相続で所有した空き家を売りたいが、税金が怖いと売るのを躊躇されている方も多いでしょう。
実は、相続で引き継いだ空き家を売却した際の利益から、3000万円を譲渡税控除できるのです。
これを、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と言います。
例えば、3000万円で空き家を売却して特例を使うと、税金はかからないということになります。

なお譲渡所得は、譲渡価格から必要経費と特別控除を引いた額となります。
この際の譲渡所得は不動産を売却したときの利益、譲渡価額は空き家の売却価格となります。

□特例の適用条件についてご紹介!

3000万円も控除される特例は非常に魅力的ですが、どの空き家でも適用される訳ではありません。
この特例が適用されるには、いくつかの要件をすべて満たす必要があるのです。
ここからは、その要件をご紹介します。

1つ目が、相続した空き家に関する適用要件です。
相続で得た空き家に関する適用要件は、次の4点です。

1点目は、元の所有者が1人で暮らしていたことです。
つまり、別荘などご自宅以外の不動産に関しては、この特例は使えません。

2点目は、昭和56年5月31日以前に建築されたことです。
この特例は、昭和56年5月31日より前に建築された一戸建てに限ります。
つまり、マンション等の区分所有登記をされている建物には使えません。

3点目が、相続してから売却が完了するまでずっと空き家だったことです。
空き家を売却するまでの間に、人に貸したり誰かがしばらく住んだり、事業などで利用したりした場合は使えません。
また、相続してから売却までずっと空き家であったことを証明するために、以下の書類が必要となります。

・ご自宅のある役所で「被相続人居住用家屋等確認書」を交付申請すること。
・電気やガスの閉栓証明書や、水道の使用廃止届出書など。

4点目が、空き家が耐震基準を満たしているか更地であることです。
古い建物は現代に定められている耐震基準を満たしていない場合も多く、売却する際に耐震基準を満たすよう修繕したり、更地にして売却したりする必要があります。
また更地にする場合は、相続人が更地にして売却することが条件となります。

2つ目が、期間に関する適用要件です。
期間に関する適用要件は主に以下のようなものがあります。

・特例の適用期限である2023年12月31日までに売却していること。
・相続が発生した日から3年が経つ年の12月31日までに売却していること。

3つ目が、その他の適用要件です。
家や期間の他の条件は、主に2点です。

1点目が、売却代金が1億円以下であることです。
売却代金は、建物と土地を合わせて1億円以下である必要があります。
複数に分けて売却したり、共有名義の相続のまま売却したりした場合にも、その合計金額で判断されます。
なお売却代金は、固定資産税を清算する金額まで含めた金額となります。

2点目が、親子や夫婦など特別な関係の人以外への売却であることです。
売却の相手が特別な関係にある場合は、この特例は適用されません。
特別な関係の人とは具体的に、生計を共にする親族や建物に同居する予定の親族、内縁関係にある方や特殊な関係のある法人などです。

□特例の手続きをご紹介!

空き家特例の3000万円控除は、必要な書類を集めて税務署にて確定申告をすると、控除が受けられる仕組みです。
確定申告を行う期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日となっています。
多くの書類を集めて役所による審査を受ける必要があるため、時間にゆとりをもってしっかりと準備を行いましょう。

ここからは、手順全体の流れを5ステップでご紹介します。

1ステップ目が、空き家(敷地)を売却することです。
先ほどもご紹介したように、この控除を受けるには、相続した空き家を令和5年(2023年)12月31日までに売却する必要があります。
また、相続が開始した日から3年後の日にちが属する年の12月31日までに売却することも条件です。
たとえば、相続開始日が2020年の1月1日であれば、その3年後は2023年12月31日となるので、売却期限は2023年12月31日です。

空き家を売却した際に取得できる書類は、売買契約書のコピー等があります。
これは、売却額が1億円以下であることを証明する際に必要となりますので、なくさないようしっかり保管しましょう。
また、解体更地にしてから売却する場合は、空き家の解体後から売却前の写真も用意することになります。
これも、売却までの敷地の使用状況を確認するのに必要となるので、しっかりと用意しましょう。

2ステップ目が、市区町村役場による審査を受けるためにその他必要書類を集めることです。
空き家を売却する際に取得する書類に加えて、自治体や法務局などで取得する書類も存在します。
これらをもれなく揃えて、空き家が所在する市区町村の役場で「確認書」を交付してもらうための手続きをしましょう。

3ステップ目が、市区町村役場による審査と確認書(被相続人居住用家屋等確認書)の交付です。
これまで集めた全ての書類を持って市区町村役場まで行き、控除が受けられるかどうかの審査を受けます。
審査の結果が出るまでは、1週間程度かかることを想定しておきましょう。
結果が出るまでにある程度時間がかかることから、前年の所得を翌年に申告するためには、確定申告が始まる2月上旬には手続きを行い、必要書類を揃えるのが望ましいです。

なお、審査の後に交付される「被相続人居住用家屋等確認書(申請書)」は、確定申告を行う際に使用するので、なくさず保管しましょう。

4ステップ目が、確定申告のためのその他必要書類を揃えることです。
確定申告を行うには、確定申告書や被相続人居住用家屋等確認書に加えて、譲渡所得の内訳書や売買契約書のコピーなどが必要となります。
1つでも忘れると控除は受けられませんので、忘れずに揃えましょう。

5ステップ目が、確定申告を行うことです。
上記書類を全て揃えたら、売却した翌年の2月16日から3月15日までに、ご自身が住んでいる地域の税務署で確定申告を行います。
確定申告が完了すれば、控除を受ける手続きは完了となります。

□老人ホームに入居していた場合の適用は?

一人暮らしをされていた方が老人ホームに入り、そのまま空き家を残して亡くなられた場合も、特別控除の特例の対象となります。
ただし、通常の要件に加えて以下の3つの要件を満たしている必要があるので、注意しましょう。

1つ目が、亡くなられた方が老人ホームに入所する前に要介護認定等を受け、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたことです。
2つ目が、亡くなられた方が老人ホーム等に入所してから相続開始直前まで、その家屋が亡くなられた方に継続使用されていたことです。
3つ目が、2019年4月1日以降に空き家を売却したことです。

これらを満たしているかどうか、今一度確認してみてくださいね。

□まとめ

今回は、相続した空き家売却の特例とはなにかについてご紹介しました。
また、特例を受けるための手続きや、老人ホームに入居していた場合の適用についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

空き家を手放したい方必見!処分方法や売却の手順をご紹介します!

不動産売却コラム

「相続で手に入れた空き家を手放したいが、なんだか大変そうで躊躇してしまう」
このような方は多いのではないでしょうか。
そもそも、空き家の処分方法をご存じない方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、空き家の処分方法や売却の手順についてご紹介します。
ぜひ参考にしてください。

□空き家を放置するデメリットとは?

空き家を放置すると、ご自身にも空き家のご近所の方にもよくない影響があります。
そこでここからは、空き家を放置するデメリットを3つご紹介します。

1つ目が、固定資産税がかかることです。
空き家の所有者には、固定資産税や都市計画税が課せられます。
納税額は各空き家によって異なりますが、多い場合は年税額100万円を超えるケースもあります。
また、空き家を放置し続けて「特定空き家」と認定されると、固定資産税の軽減措置対象から外され、約6倍の納税義務を負う恐れもあります。

2つ目が、近隣トラブルの原因になることです。
家は一見丈夫に見えますが、放置すると急速に老朽化が進み、外壁材や屋根材が落下する危険があります。
そのため、空き家を放置することで近隣住民の方に被害が及び、近隣トラブルの原因になる可能性があります。

3つ目が、資産価値が下がることです。
家は、住人がおらず放置されると、湿気がこもったり修繕されなかったりすることから、急速に老朽化が進みます。
その結果、資産価値が急激に低下し、「タダに近い安い価格でしか売却できない」という状態になる可能性があります。
空き家の放置を続けると日に日に資産価値が下がってしまうため、なるべく早く対処しましょう。

□空き家の寄付についてご紹介!

空き家の処分方法は、主に「寄付」と「売却」の2つがあります。
まずは、寄付についてご紹介します。

寄付は一般的に、売却できなかった場合に行うことが多いです。
ただし、誰でも受け取ってくれるわけではなく、基本的には次の3つの寄付先から選ぶことになります。

1つ目が、自治体です。
寄付先として思い浮かぶことが多い自治体ですが、使用する目的がなければ土地などの不動産の寄付は受け付けてもらえない場合が多いです。
自治体ごとに定められた条件を満たすと無償で引き取ってくれますが、これはあまりメジャーではありません。

2つ目が、個人です。
個人への寄付に関しては、相手側の需要があれば誰でも良いのですが、あなたがどう活用して良いか分からない土地を欲しがる人はそれほど多くないと考えた方が自然でしょう。
ただし、「隣地の所有者に対して寄付する」場合は、有効であることが多いです。
隣地の所有者は土地を有効活用しやすいですし、今所有する土地ともまとめられます。

なお、個人へ不動産を寄付する場合は、相手方に「贈与税」という税金がかかります。
贈与税に関しては、毎年110万円の基礎控除を受けられるので、土地の評価額から110万円を差し引いた額に税率が課されて、税額が決まります。

3つ目が、法人です。
個人の場合は、隣地の所有者くらいしか寄付先がない場合も多いですが、法人であれば利用の可能性が広がるため、欲しがる企業はあるかもしれません。
また、個人だと譲渡を受ける際に税金がかかりますが、法人なら費用も経費扱いにできます。
なお寄付先に関しては、一般企業よりもNPO法人や学校などの公益法人等の方が可能性が高いと言えるでしょう。

□空き家の売却についてご紹介!

売却は、空き家を処分するときの一般的な方法です。
管理コストのかかる空き家や土地を手放すことで対価を得られる可能性もあるため、メリットが大きいのが特徴です。

なお、売却にはいくつかの方法があります。
具体的には、以下のような方法です。

・そのまま販売する(仲介売却)。
・更地にして土地として販売する(仲介売却)。
・リフォームしたあとに販売する(仲介売却)。
・不動産会社に買い取ってもらう(買取)。

仲介売却でそのまま売却する場合は、物件の状態が良ければ「中古住宅」として、家には住めないほど劣化している場合は「古家付き土地」として販売します。
また、物件がかなり劣化している場合は、家が無い方が高く売れやすいので、家を解体して土地として販売するのも一つの手です。
その他、不動産会社に直接買い取りを依頼する「買取」もあります。
買取を選ぶと、仲介売却ではなかなか売れない物件でも販売しやすくなりますが、販売価格が通常の5〜8割程度まで下がる場合があります。

□空き家売却の流れをご紹介!

「空き家を売却したいが、どのような手順を踏めば良いかわからない」という方もいらっしゃるでしょう。
ここからは、空き家売却の流れを4ステップでご紹介します。

1ステップ目は、不動産価格の査定です。
先ほどご紹介したどの方法で空き家を売却するにしろ、まずはご自身が所有する空き家のおおよその価格を知る所から始めましょう。
おおよその価格を知ることで、このまま売却するか更地にするかなどの方向性を決められます。
また、大体の相場を知ることで、売却する際の価格設定にも役立ちますし、安すぎる価格で売却して損をすることもなくなるでしょう。

なお、当サイトではweb上でご自身の所有する不動産の価格を手軽に査定できます。
空き家の処分になかなか時間が割けない方でも、まずは当サイトで査定をするところから始めてみてください。

2ステップ目は、売却活動です。
査定金額が分かったら、不動産会社と媒介契約を結び、売却を始めましょう。
場合によっては、「空き家が古い」「立地が悪い」などの理由から売却が長引く恐れを不動産会社に伝えられるかもしれません。
しかし、売却にそれほど時間の制限がない場合は、まず売却活動を始めてみて、購入希望者が現れるか様子を見てみましょう。

買い手が現れた場合は、そのまま売買の交渉に入ります。
もし売却活動を始めてもなかなか買い手が現れない場合は、次のステップに移ります。

3ステップ目は、買取や譲渡の検討です。
なかなか空き家の買い手が見つからない場合は、売却価格の値下げを検討する他に、不動産会社に直接空き家を買い取ってもらうことも選択肢に入れてみましょう。

先ほどもご紹介したように、買取の場合は通常の売却よりも5~8割程度の価格となる場合が多いです。
例えば、空き家の市場価値が1000万円だった場合、仲介で売却すると1000万円で売れるところを、買取の場合は500万円~800万円で買取することになります。
価格は下がってしまいますが、多少古い空き家でも売却しやすいというメリットがあります。

不動産会社からも買取を断られてしまった場合は、寄付を検討しましょう。
寄付をすると手に入る売却益はゼロですが、固定資産税やメンテナンスの費用は掛からなくなります。

ステップ4で、処分の完了です。
処分までにどれほど時間をかけるかは人によって異なりますが、空き家を放置すると様々なデメリットに繋がるため、できるだけ早くに進めるのがおすすめです。
また、売却する場合は、なるべく売却益を多くもらうためにも、3000万円特別控除が使える範囲内で処分が完了するスケジュールを立てておくのが良いでしょう。

□まとめ

今回は、空き家を手放したいとお考えの方に向けて、空き家の処分方法についてご紹介しました。
また、空き家を売却する際の手順についてもご紹介しました。
空き家は放置するとご自身にもご近所の方にも良くないので、早めに処分しましょう。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

不動産売却をご検討の方必見!契約不適合責任についてご紹介します!

不動産売却コラム

不動産売却をご検討の方は、「契約不適合責任」をご存知でしょうか。
契約不適合責任とは、不動産を売却した際に「契約内容に適合していない」と判断された場合に売主が負う必要のある責任です。
そこで今回は、この契約不適合責任についてより詳しくご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

そもそも契約不適合責任とは?

契約不適合責任は、旧「瑕疵担保責任」です。
2020年4月1日に民法が改正されて瑕疵担保責任から契約不適合責任となり、売主側の責任が重くなっている箇所もあるため、しっかりと理解しましょう。

不動産の売主は、売買の契約内容にあったものを買主に引き渡す義務があります。
契約不適合責任とは、この契約で売主が売却したものが、種類や品質、数量などに関して契約内容に反していると判断された場合、買主に対して売主が負う責任です。
この責任で最も重要なポイントは、売却する前に、売る予定の不動産がどのようなものであるか正確に把握し、契約内容に反映することです。

不動産においては一般的に、契約内容を売買契約書に記載します。
そのため、売買契約書に売却する不動産の状態や契約の条件を詳細かつ正確に書いておけば、責任を問われるリスクをぐっと減らせるでしょう。

この責任について、雨漏りを例にして詳しくご説明します。
売却物件に雨漏りがある旨を買主側に伝えて了承をもらっており、売買契約書にも雨漏りの記載があれば、契約不適合責任は問われない可能性が高いです。
しかし、売買契約書に雨漏りの内容が記載されていない場合は、売却後に雨漏りの修繕費用を請求されたり、補償を要求されたりする恐れがあります。

この通り契約不適合責任は、不動産を売却する際に、その契約内容に商品が反していないかに加えて、不動産の劣化の内容が契約書に書かれていたかどうかがカギとなります。

契約不適合責任の制限期間をご紹介!

ここからは、契約不適合責任が適用される期間について、3つの種類に分けてご紹介します。
1つ目が、目的物の種類・品質の契約不適合です。
売却するものの種類や品質について買主が契約不適合を知った場合、不適合を知った段階から1年以内に売主に知らせた場合が有効となります。
不適合の通知は、原則1年以内に行う必要がありますが、請求については、通常の消滅時効の到来前にされると有効です。

2つ目が、目的物の数量・権利の契約不適合です。
売却するものの数量や権利の契約不適合が分かった場合には、見た目にも明らかに判断できるため、請求の時期で無効になる可能性は少なく、通常の時効消滅通りの扱いになります。
通常の消滅時効とは、「権利の行使が可能であることを知ってから5年」「権利の行使が可能となってから10年」となります。

3つ目が、買主が業者の場合です。
買主が業者の場合は、買主か個人の場合と異なります。
業者が売買する際には、買主は購入後ただちに検査を行い、検査中に契約不適合を見つけた場合はすぐに売主に通知する必要があります。
そのため、売却後の検査で通知が来なかった場合、契約不適合責任の追及はそれ以降不可能となります。

契約不適合責任によって買主に認められる権利をご紹介!

ここからは、契約不適合責任で買主に認められる(=売主が負う必要のある)4つの権利についてご紹介します。
1つ目が、損賠賠償請求権です。
契約不適合で買主が被害を受けた場合は、損害賠償請求を行えます。
ただし、契約不適合が売主の過失によるものでない場合には、損害賠償の訴えが認められない場合もあり、契約不適合があれば必ず責任を負うことにはなりません。

2つ目が、契約解除権です。
契約解除権は、不適合な契約を買主が強制的に解除できるという権利です。
契約解除が適用されるかは契約内容からどれだけ外れているかで判断され、不適合とされる内容が小さい場合は、契約解除が認められません。
なお、契約解除が認められなかった場合は、その他救済措置に変更されます。

また、商品の受け渡し自体が出来ない場合や、契約不適合によって契約目的を達成できないことが明らかとなる場合は、無催告解除も認められています。

3つ目が、履行の追完請求権です。
追完請求権は、民法の改正で新たに加えられた請求内容です。
契約が不適合である場合、買主が売主に対して補修や代替物の納品などを求め、当初の契約内容を満たすように請求できます。
ただし、不適合が買主の責任だと判断された際は、この請求は認められません。

4つ目が、代金の減額請求です。
こちらも民法の改正で新たに認められた権利で、買主が追完の催促をしても期日内に十分な対応がない場合、当初想定していた支払い代金の減額請求ができる権利です。
また、売主が買主の請求を無視して上記3つの権利を適用できない場合などは、発覚時点で減額を請求される可能性があります。

契約不適合責任を免責にするメリット・デメリットとは?

これまで、新たに改正された契約不適合責任で売主が負うことになる責任(=買主の権利)についてご紹介しました。
ただし、免責の特約を設定すると、売主は損害賠償等の責任を逃れられるのです。
ただし、免責を適用するには、契約不適合責任免責の特性についてしっかりと理解した上で、改正民法のルール内で特約を記載する必要があります。
ここからは、契約不適合責任を免責にするメリットとデメリットについてそれぞれご紹介します。

まずは、メリットです。
売主が免責を付ける最大のメリットは、売却後に責任を負わずに済むことです。
売主が個人の場合、「設備の補修のみ」といった一部の項目を免責とする特約もできますし、引き渡し直後から全ての項目を免責にもできます。
その反面、免責の特約を適用しない場合には、先ほどご紹介した「買主の請求権の時効」までは損害賠償等のリスクを負う必要があります。

買主が請求権を保持できる期間は「引き渡しから10年間」と定められているため、最大10年間は損害賠償などをするリスクがあります。
免責で売買後の損害賠償等のリスクをゼロにできるのは、売主の負担を大幅な軽減につながるでしょう。

次に、デメリットです。
免責を付ける際の売主側のデメリットは、「契約が決まりにくくなる」ことと、「売却の際の価格が安くなる」ことの2つです。

免責事項があまりに多すぎると買主側のリスクも高まるので、契約がなかなか決まらない可能性があり、販売価格が下がる恐れもあります。
買主にとっては手厚い補償のある物件の方が魅力的なので、免責事項が多すぎる物件よりは適度に保証のある物件が選ばれる可能性が高いでしょう。
さらに、売主側が免責事項を多く設定してしまうと、買主は「何か大きな問題がある物件なのではないか」と感じ、信頼を落としてしまう要因にもなりえます。

そのため、免責事項を多く設定すると、契約が決まりにくくなるかもしれません。
また、一般的に免責事項が多い物件ほど販売価格も低くなりやすいので、あまりに多くの項目を免責にすると、物件を高額で売却するのは難しいでしょう。

まとめ

今回は不動産売却をご検討の方に向けて、契約不適合責任とは何か詳しくご紹介しました。
また、契約不適合責任を免責にするメリットとデメリットもご紹介しました。
売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてスムーズな売却を叶えてくださいね。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

庭木付きの家を売却したい方へ!庭木の処分方法や費用をご紹介します!

不動産売却コラム

庭木が生えている家を売却しようとお考えの場合、庭木の処分に苦戦される方が多いです。
そこで今回は、庭木を処分する方法や処分にかかる費用の内訳をご紹介します。
また、植木の処分を効率よく行うためのポイントについてもご紹介するので、ご自身で処分される際にはぜひ参考にしてください。

庭木を処分する方法をご紹介!

ここからは、庭木を処分する方法を4つご紹介します。

1つ目が、可燃ゴミでの処理です。
伐採で発生した木片は、可燃ゴミとして自治体に回収してもらえます。
自治体の回収では無料で処理できますが、可燃ゴミとして出せる木の大きさは各自治体によって決まっています。
そのため、ただゴミ収集所に木片を放置するのではなく、既定の長さに木片をカットし、ゴミ袋にまとめてから収集に出しましょう。

また自治体によっては、木片を資源ゴミとする場合もあります。
量が膨大になる場合は、粗大ゴミ扱いになる場合もあるでしょう。
そのため、自治体の回収をご検討の場合は、事前に各自治体のホームページを見てゴミの区分を確認しましょう。
伐採した庭木が大きすぎて規定の長さにカットしづらい場合や、木片の量が膨大になる場合は、他の方法で処分するのが現実的かもしれません。

2つ目が、リサイクル業者での処理です。
環境に配慮した処理をしたい場合は、リサイクル業者に木片を持ち込むのも一つの手です。
回収に来てくれる業者もあるため、最寄りのリサイクル業者に問い合わせてみてくださいね。

リサイクル業者に回収された庭木は工場に運ばれたのち粉砕され、小さなチップに加工されます。
工場で加工されたチップは製紙会社などに買い取られて、リサイクルペーパーの材料や燃料などとして再利用されることになります。
庭木の伐採に罪悪感がある方や環境へ配慮した活動に少しでも貢献したいという方は、こうしたエコな処分方法を選択するのもおすすめです。

3つ目が、自分で売る方法です。
伐採した庭木は、ご自分で売るという手もあります。
売り先は、主に「個人」と「買取業者」の2つがあります。

個人に関しては、近年のDIY需要の高まりなどから、木材を求めている一般の方が増加しています。
フリマアプリなどを利用することで、個人間でも簡単に木材の売買ができるでしょう。

買取業者に関しては、珍しい木材を中心に、買取対応してくれるところもあります。
インターネットなどで検索してみて、近くにそのような業者がある場合は連絡してみると良いでしょう。
スギやブナなどの品種であれば、比較的高額で買い取ってもらえる場合も多いようです。

4つ目が、回収業者です。
細かくカットして可燃ゴミに出したり、様残な設定や取引をして自分で売ったりするのが面倒だという方は、不用品回収業者に処分をお任せする方法もあります。
手数料などは別途必要となりますが、伐採した木をそのまま引き取ってもらえるため、加工する手間がかかりません。

また、伐採した木の回収に加えて伐採作業ごと業者にお任せしたい場合は、伐採業者に依頼するのもおすすめです。
伐採業者であれば、伐採に必要な安全確保から実際の伐採、伐採後の木片の回収、片付けまで、すべてまとめて代行してくれます。
庭木1本から伐採を受け付けてくれる業者も多いので、お忙しい方や体力に自信がない方などはぜひ利用してみるとよいでしょう。

回収業者による植木の処分にかかる費用の内訳をご紹介!

「庭木を処分する際にはお金がかかる印象がある」という方は少なくないでしょう。
しかし実際、どんなことにお金がかかるのでしょうか。
ここからは、回収業者に依頼した場合の処分にかかる費用の内訳を3種類ご紹介します。

1つ目が、作業費です。
これは、実際に木を切ることで発生するお金で、木の伐採を業者に依頼する場合は費用が掛かります。
具体的な料金は、木の高さや伐採の難易度で大きく変わり、木が高いほど、伐採の難易度が高いほど料金は高くなります。
なお、難易度が高い状況とは、例えば以下のような状況を指します。

・伐採予定の庭木が家と家の小さな隙間にある。
・伐採予定の木々のすぐ近くに電線等の障害物がある。
・道幅が狭く、クレーンなどの重機の立ち入りが難しい。
・木の劣化が非常に進行しており、いつ倒れるかわからない状況。

重機を使用する場合は、庭の中に全て入らず道路にはみ出た状態では道路使用許可をもらう必要があります。
その場合は、さらに費用が高くなる可能性があります。

2つ目が、運搬費です。
これは、切った庭木を処分する際の運搬費用です。
トラックに乗せるために大きな木片を短くカットしたり枝を落としたりする作業に対してや、処分所までの移動距離、必要となるトラックの台数によって費用は大きく変わります。

3つ目が、処分費です。
伐採した木々は廃棄物として処理されることが多く、その際にかかる費用です。
木の状態が良く綺麗な木や珍しい木の場合は売りに出してもらえ、割引の対象になる業者も稀にあるようです。
また、根っこの部分は掘る作業となため、木の太さが太くなればなるほど料金が高くなる傾向にあります。

植木の処分を効率良く行なうためのポイントをご紹介!

「植木の処分になるべく費用はかけたくないから、自分で伐採したい」
という方もいらっしゃるでしょう。
ここからは、効率よく上木を伐採するためのポイントを4つご紹介します。

1つ目が、伐採は晴れの日に行なうことです。
植木の伐採は、天気が晴れている日に処分するのがおすすめです。
伐採の前や最中に雨が降ると、木が水分を吸うことで、晴れの日より重くなってしまいます。

伐採した木を処分するまで日にちが開いている場合も、直接雨で濡れないように注意しましょう。
雨に濡れることで木片が重くなり、運搬トラックへの持ち運びが大変になります。
もし保管中に雨が降りそうな場合は、処分するまで物置に保管したり、ブルーシートをかけるなどの対策をしましょう。

2つ目が、植木を根本から切らないことです。
ご自身で植木を伐採する時には、根本ぎりぎりから切らないようにしましょう。
根本から切ると一気に木が倒れ、倒れた先にモノや人がいた場合は大きな事故に繋がる可能性があります。
大きな木や通路付近の木の場合は通行人も巻き込む可能性もあるので、十分気をつけましょう。

また、事故に発展しなくても、勢いよく倒れることで木についていた葉や枝が飛び散り、後片付けが非常に大変になります。
木が丸ごと1本倒れることで、運搬もしづらくなるので、伐採する際には処分しやすいよう少しずつ切りましょう。

3つ目が、伐採後は早めに処分することです。
伐採した植木には、多くの葉が付いていますが、時間が経てば経つほど、それらは枯れて落ちてしまいます。
庭中に落ちてしまった大量の葉を片付けるのは重労働ですので、注意しましょう。
余計な仕事を増やさないためにも、伐採後の処分はなるべく早めにするのがおすすめです。

4つ目が、伐採に適した時期を見極めることです。
植木の伐採には、木の種類ごとに適した時期があります。
木材として買い取りを希望される場合は、伐採時期にも注意しましょう。
需要が高い杉の伐採は11~12月の冬の時期が適していますが、その他の木は木の水分が抜けている9月~春頃が適しています。

乾燥している時期は木に含まれる水分が少なく、他の時期よりも楽に処理できるでしょう。

まとめ

今回は、庭木付きの家を売却しようとお考えの方に向けて、庭木を処分する方法や処分にかかる費用の内訳についてご紹介しました。
また、植木の処分を効率よく行うためのポイントについてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら、当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

接道なしの土地を売却するための方法をご紹介します!

不動産売却コラム

「接道義務を守られていない土地を売却したいが、なかなか売れないと聞いて困っている」
このような方もいらっしゃるでしょう。
もしくは、ご自身の土地が未接道かわからないという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、土地の売却が難しい原因である接道義務についてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

土地の売却がしづらい原因になる接道義務とは?

「接道義務」と聞いて、その意味を正確に理解している方は多くないでしょう。
そもそも接道義務とは、所有する土地に建物を建てる際に、建築基準法に定められた道路に2メートル以上接している必要があるという決まりを指します。
路地の奥にある土地でも、道路に面する通路の間口を2メートル以上設ける必要があります。

この接道義務が守られていない土地には、原則として建物は建てられません。
接道義務を守られていない土地に現在建物が建っているという場合も、新たに増築や再建築が出来ません。
強行突破で建築してしまうと、建築中でも工事を中止せざるを得なくなったり、取り壊して再建築する必要が出てきたりするので注意しましょう。

ただし、未接道の土地でも建て替えられる例外が存在し、この例外を建築基準法の「43条ただし書許可」と言います。
この許可を得るには、以下のような細かな基準をクリアする必要があります。

・建替えをする時に、道路の空間が4メートルになるまで建物を下げること。
・2階以下の専用住宅にすること。
・通路に接する権利者全員の承認を得ること。
・敷地の周りに広い空き地を持つなどの基準に適していること。
・交通・安全・衛生・防災上支障がないこと。
・特定行政庁の許可を得ていること。
・建築審査会の同意を得ていること。

ところで、そもそもなぜこれが義務として定めらているのでしょうか。
ここからはその理由について、詳しく2つご紹介します。

1つ目が、緊急車両などの通行確保のためです。
接道義務は、火災が起きたり急に人が倒れたりした際に、緊急車両などが通行できるように設けられています。
たとえ路地上の道路であっても、道路と隣り合っている道の入り口部分を2メートル以上あける必要があります。
この2メートルというサイズは、建物で火災が発生するなどの緊急時に、前の道路に車を止めたり、ホースを持って来れたりできる最低の広さと決められています。

2つ目が、災害時の避難路を確保するためです。
日本は災害が多く、地震や台風による水害なども近年多発していますよね。
接道義務は、そのような予期せぬ大災害の際の避難路を確保するために設定されているのです。
特に地震の際は、避難経路確保のみならず、二次災害として発生する可能性がある火災の際に、スムーズな消火活動にも繋がります。

このように、接道義務は、緊急時に備えて皆が安心して生活できるように法律で定められているのです。

接道なしと判断されるケースをご紹介!

ここからは、接道なしと判断されるケースを4つご紹介します。
1つ目が、敷地に接している道路の幅が4メートル未満であることです。
例え土地が接道であっても道路の幅が4メートル未満の場合は未接道物件となり、場合によっては幅員を6メートル以上としている自治体もあります。
幅員が基準より小さい場合は、「セットバック」という方法で幅員を広げる必要があります。

2つ目は、道路に面する入口が2メートルより小さいことです。
このケースは、不整形地や路地状敷地、敷地延長の土地などに多くあてはまります。
複数人で相続した土地を分ける時や、奥の方にある土地への通路を確保する時に、このような形状の土地が発生しやすいです。

3つ目が、旗竿地で通路部分の一部が2メートル未満であることです。
旗竿地とは、旗のような形をしている土地を言い、道路と接する部分は狭く奥に行くと広い空間があるのが特徴です。
この旗竿地では、間口部分が2メートル以上あっても再建築できず、建物まで全て幅2メートル以上あいていることが必要です。

4つ目が、道路と接していない袋地であることです。
袋地とは、他人の土地や河川・崖などで周囲が囲まれており、1面も道路と接さない土地を指します。
袋地に出入りする際には、隣接地の一部を私道として使わせてもらうか、許可をもらって敷地内を通行させてもらう必要があります。
たとえ通行は可能でも、車両の通行などに制限がかかる恐れがあります。

また、水道やガスなどの工事を行い地面を掘り返す必要がある場合、それぞれの土地に許可を得る必要があります。

道路に面していない土地を売却する方法をご紹介!

ここからは、道路に面していない未接道の土地を売却する方法を2つご紹介します。
1つ目が、土地に手を加えて接道地に変え、建築できる状態に整えてから仲介で売却する方法です。
土地を建築できる状態に整えてから仲介を利用して売却すれば、本来の市場相場通りの金額で売却が可能です。

不動産を仲介で売却する際には、不動産知識をそれほど持たず、自身が居住する目的である個人が買主となります。
売主から売却の依頼を受けた仲介業者は、平均で3ヶ月から半年以上の時間をかけて買い手を募ります。
購入希望者が現れると、内覧や交渉を行い、双方が合意すれば売買契約を締結させ、売却が完了します。

この方法だと、新築や増築が可能になるため、ニーズの低さが解消されます。
ただし、売却前に土地に手直しをするため高額な費用がかかり、買い手が現れない限り売却できないというデメリットもあります。
なお、未接道の土地を再建築可能にする方法は、以下の3つが主にあります。

・隣地の土地の一部を購入すること。
・土地をセットバックすること。
・「43条但し書き道路」の認可を受けること。

2つ目が、接道義務を守っていない土地のままで、再建築不可物件として買取で売却する方法です。
道路に面していない土地を売却する方法はこれらの2種類がありますが、よりお得に売却したい場合は、こちらの方法がおすすめです。
1つ目の方法は土地を再建築可能にする必要がありましたが、買取であれば、再建築できない土地でもそのまま売却できます。

買取の売却では、売主から売却の依頼を受けたプロの買取業者が、そのまま買主となります。
買取業者は、土地を購入した後にリフォームなどを施してから再度販売する目的で土地を購入します。
そのため、もう一度売却して利益が見込めると判断すれば、買取価格の提示が可能となります。
買取価格や条件などで双方の合意が取れれば、売主と買取業者が直接売買契約を締結します。

このような売却方法によって、接道義務を守っていない土地も買取でき、売主は多くのメリットを得られるのです。
なお、買取では、再販までにかかるリフォームの費用などのコスト分が市場価格から差し引かれるので、注意しましょう。
ただし、専門知識を持たない人が正確なコスト計算をするのは難しいため、買取価格を知りたい場合は、査定をする必要があります。
当サイトでは、その場で価格を知れて、詳細な査定は1社のみに依頼できるので安心してご利用ください。

まとめ

今回は、土地の売却がしづらい原因ともなりえる接道義務についてご紹介しました。
また、未接道となるケースや売却の方法についてもご紹介しました。
未接道の土地の売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

筆界特定制度とは?メリットやデメリットをご紹介します!

不動産売却コラム

皆さんは、「筆界特定制度」についてご存知でしょうか。
不動産の境界トラブルにお困りの方は、筆界特定制度について知る必要があります。
そこで今回は、筆界特定制度がどのようなものなのかご紹介します。
メリットやデメリットについてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

そもそも筆界特定制度とは?

そもそも筆界とは、土地を法務局へ登録する時に、その土地の範囲を決めるために定めた境界のことを言います。
合筆分筆などの手続きがない限り、登記された時の区画線を筆界とします。
なお、筆界は所有者同士が合意しているだけでは変更はできず、手続きが必要です。

ただし、隣の家と筆界が明確になっていない時は、トラブルになるケースがあります。
土地の売却や改築工事をする時などは、特にトラブルに発展しやすいです。
土地の売却時に隣家の土地も売ってしまうと、訴訟などの大きな事態に繋がります。

またブロック塀を作る時も、筆界をめぐるトラブルになりやすいです。
ブロック塀を作る時には境界を決めますが、隣家の立ち合いなしに工事を始めてしまうのは注意が必要です。
「元のブロック塀よりも隣家寄りになった」といったトラブルが発生する可能性があります。

これらのトラブルを防ぐために、「筆界特定制度」が有効です。
筆界特定制度とは、平成18年から開始された、法務局で筆界を特定してもらう制度を言います。
申請をすると、筆界特定登記官と外部の専門家である筆界調査委員が調査と話し合いを行い、筆界を特定します。

筆界特定制度のメリットをご紹介!

筆界特定制度のメリットは3つあります。それぞれのメリットを確認しておきましょう。

1つ目が、裁判を起こすよりは費用が少なく済む点です。
筆界に関するトラブルを防ぐには、筆界特定制度の活用か裁判所での判断の2つの方法があります。
筆界特定制度でも多少の申請料は掛かりますが、裁判を起こすよりも費用がずっと少なく済みます。
別途測量費用が掛かる場合もありますが、裁判では数万円支払う場合があり、それよりも安い費用で筆界特定が可能になるでしょう。

2つ目が、裁判よりも早く筆界を特定できる点です。
筆界特定制度で筆界が特定されるまでの期間は、約半年~1年が目安です。
これでも長いと感じられる方も多いかもしれませんが、裁判になると1年~2年以上の期間を要す場合も多いのです。

また、隣家との人間関係に悪影響が及びにくいこともメリットでしょう。
筆界特定制度で筆界を明確にすれば、お互いが納得した状態で土地の売却や改築工事を行えます。
ご近所づきあいなどの人間関係にも悪影響が出ず、生活への支障もあまりありません。

3つ目が、資料収集の負担が少ないことです。
裁判での方法と比較すると、筆界特定制度の方が申請時の必要書類が少ないです。
専門家が実地調査なども行ってくれるため、それに利用する必要書類のみをそろえることになります。

筆界特定制度のデメリットとは?

筆界特定制度のデメリットは、筆界の特定後もトラブルを解決できない時には、境界確定訴訟になることです。
また、筆界を特定しない場合に比べると、やはり多少は費用が掛かる点もデメリットになるかもしれません。

境界確定訴訟は、筆界特定の結果に合意しない場合に、相手方が納得しない境界について裁判所で判断するための訴訟を指します。
筆界特定の立ち合いを拒否されたときや法外な立ち合い料を請求されたときなどでも、訴訟が可能です。
訴訟この訴訟によって、裁判所にて筆界の結果が決まります。
しかし、訴訟に対する少なくない費用や手間、精神的な苦痛などが伴う場合もあるでしょう。

よって、筆界特定制度の利用の有無に関わらず、訴訟に発展して心身ともに疲労してしまう可能性がある点には、注意が必要です。

筆界特定制度の流れをご紹介!

ここからは、筆界特定制度の流れを6ステップでご紹介します。
1ステップ目は、申請です。
土地の所有権登記の名義人などが、対象の土地を管轄する法務局に申請書を提出して、筆界特定の申請を行います。

2ステップ目は、公告・関係者への通知です。
筆界特定が申請された内容が公告され、筆界で接する隣地所有者などの関係者に対して通知されます。
また、申請人・関係人は意見や資料の提出が可能です。

3ステップ目は、筆界調査委員による調査です。
法務局の長から指定された筆界調査委員が土地に向かい、必要な調査を行います。
筆界調査委員は、対象となる土地の実地調査を行い、申請人や関係人などから知っている事実の聞き取りを行ったり、資料の提出を求めたりします。

4ステップ目は、対象土地の測量です。
申請人が測量にかかる費用の概算額を支払った後、筆界調査委員による調査の結果を踏まえて、対象土地が測量されます。

5ステップ目は、意見聴取等です。
筆界特定を行う筆界特定登記官は、申請人や関係人に、意見を述べたり資料を提出したりする機会を与える必要があります。
意見聴取等の期日には、筆界調査委員も立ち会うことになります。

6ステップ目は、筆界特定です。
筆界調査委員の意見を考慮し、地図等の内容や様々な状況を総合的に判断して、筆界特定登記官が対象となる土地の筆界を特定します。
筆界が特定された後は、申請人や関係人に筆界特定の内容が知らされ、筆界特定をした旨が公告されます。

筆界特定制度にかかる費用をご紹介!

ここからは、筆界特定制度にかかる費用を3つご紹介します。
1つ目が、筆界特定申請手数料です。
筆界特定制度を利用するために必要な費用が筆界特定申請手数料であり、先ほどもご紹介したように申請人が負担します。
筆界特定申請手数料に関しては、対象土地が登録された固定資産課税台帳の価額にもとづいた計算式によって算出できます。

2つ目が、予納手続費用です。
予納手続費用とは、対象となる土地の測量にかかる費用のことで、こちらも先ほどご紹介したように、申請人が負担する必要があります。
申請後の調査段階で筆界調査委員が測量が必要とした場合に支払うことになり、測量を実施する前に支払わないと、申請が却下されてしまうため注意しましょう。

土地の広さや状況によって費用は多少変動しますが、通常の測量費用と同程度だと考えておいて大丈夫です。
なお、一般的な宅地の場合、費用はおおよそ30~ 50万円程度になると考えられます。

3つ目が、代理人の報酬です。
筆界特定制度は簡易に筆界を特定することが目的の制度なので、申請人自らが手続きすることも充分可能ですが、お忙しい方は申請を代理人に任せることも可能です。
その場合は、専門家の報酬を追加で支払うことになり、費用は10~20万円が相場です。

なるべく費用を抑えたい場合は安くない金額ですよね。
しかし、土地家屋調査士に依頼することで、あらかじめ土地の測量を済ませた上で筆界特定の申請もできるため、通常よりスムーズに進みやすいです。
報酬にプラスして測量費用を支払う必要がありますが、事前に土地の図面を用意して申請できるため、予納手続費用を支払う必要もなくなります。

まとめ

今回は、不動産の境界線トラブルにお困りの方に向けて、筆界特定制度について詳しくご紹介しました。
また、筆界特定制度の流れや必要となる費用についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

風致地区に家を建てるデメリット?建築制限についてご紹介します!

不動産売却コラム

「土地を売りたいが、風致地区に指定されていて売れるか心配」
このようにお困りの方もいらっしゃるでしょう。
風致地区に指定されると家を建てる際に建築制限がかかるため売却が難しくなる場合がありますが、それだけの理由と価値のある土地です。
今回は風致地区の建築制限をご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

そもそも風致地区とは?

そもそも風致地区がどのような地区を指すのかわからないという方も多いのではないでしょうか。
皆さんは普段あまり意識される機会はないかもしれませんが、日本の土地は様々な地区に分割されています。
そして、それぞれの地区には、居住用や観光用などの役割が存在します。

風致地区も同様に役割を持ち、「都市の風致を守るために定められる地区」と定義されています。
風致地区は具体的に、都市計画区域にあって、かつ住環境の優れた地域が指定される場合が多いです。

そもそも風致には、自然の風景などが持つ趣という意味があります。
このことから風致地区は、素晴らしい景色を維持するために、人の手を加えることが制限される環境と言えるでしょう。
風致地区は都市計画法に基づくものですが、詳細は各地方公共団体が都道府県の条例によって定めます。
具体的な制限項目として、土地は6つ、建築物は4つの制限が存在します。

まず、土地に関しての主な制限項目は、「宅地の造成・土地の開墾その他の土地の形質の変更」です。
例えば、田んぼなどの不整地をコンクリートで整備し、その上に新築物件を建てるなどの行為がこれに該当します。

続いて建築物の制限は、以下の4つです。

・建築物その他の工作物の新築・改築・増築又は移転。
・建ぺい率や建築物の高さ、敷地境界線から建築物外壁又はこれに代わる柱の面までの距離や建築物の形態及び意匠色彩など。
・住宅の壁や屋根の色にも気を配る必要がある。
・風致地区の建築制限は、建築基準法と都道府県の条例による2重の制限があるため、通常より制限水準が高い。

風致地区では、建築物によって景観の統一感が壊れないように配慮する必要があります。
例えば、和風の街並みに洋風の家を建てると、景色の調和が乱れてしまいますよね。
また、緑や川などの自然の景色を維持するために、奇抜な色や形状の住宅を建築しないことが、風致地区で建物を持つ義務になります。

風致地区と景観地区・保存地区との違いは?

先ほどもご紹介したように、風致地区景観を保持するために定められる地区ですが、これと似た「景観地区」があります。
例えば、岡山県倉敷市の美観地区などが景観地区に該当します。
景観地区とは、歴史的な町並みを保つ目的で市町村が定めるものです。

また、これとよく似ている「保存地区」というものもあります。
正式には伝統的建造物群保存地区、略して「伝建地区」とも呼ばれます。
この伝建地区は、文化財保護法による国の制度で、京都の清水寺周辺などが該当します。
この地区の制限は、風致地区とおおよそ同様で、市長及び教育委員会から許可を得ることになります。

これ3つの地区はいずれも、歴史や自然を大切にする試みによって定められた制度と言えるでしょう。

風致地区に家を建てるデメリット?建築制限についてご紹介!

風致地区はその景観を守るために、建築に対して様々な規制が存在します。
では、風致地区にかかる建築の制限には具体的にどのようなものがあるのでしょうか。
先ほどもご紹介したように詳細は各地域によって異なるため、今回は、埼玉県にある大宮風致地区を参考にご紹介します。

なお、所有されている土地の地区内の制限は各都道府県の行政によって異なるため、HPなどを参考に調査してください。
ご不明点があれば、当サイトにお気軽にお問い合わせください。

1つ目が、建築物の高さです。
風致地区内の建物は、高さを12メートル以下にする必要があります。

2つ目が、建ぺい率です。
建ぺい率とは、敷地面積のうちで建物を建てる面積が占める割合を言います。
風致地区の場合は、この建ぺい率が40パーセント以下である必要があります。

3つ目が、建築物の外壁と敷地境界までの距離です。
風致地区においては、道路境界から建物の距離を2メートル以上保つ必要があります。
また、敷地境界線から建物までの距離を1メートル以上確保することも定められています。

4つ目が、建築物・その他工作物の形態及び意匠です。
これに関しては、「当該土地及び周辺の土地の区域における風致と著しく不調和でないこと。外壁、屋根の色は、原色系の派手な色を避けてください。」とされています。
なお、外壁、屋根の色に関しては、「さいたま市景観条例」の基準に適合するものにするようにという内容の規定も存在します。

その他にも、「緑地の割合は、敷地面積の10パーセント以上を確保する」「敷地内に高木と低木を一定の割合以上配置する」などの要件も存在します。
総じて、周囲の環境に十分配慮した上での開発行為を必要とされるでしょう。

風致地区の価値とは?売却の際の強みをご紹介!

土地の価格は、それぞれの時代の景気や流行など、様々な要因で変動するものです。
風致地区も全くの例外ではありませんが、通常の土地と比較すると、土地の値段は変動しにくいです。
ただし原則として、土地の価格は需要と供給を考慮して決定されており、欲しい人が増えれば価格は上がり、欲しい人がいなければ土地の価値が安く設定されます。

この考え方だと、価格が高くなりやすい土地は利便性の高い地域で、人口の多い地域の傾向が高いでしょう。
便利な土地には人が増え、人が増えると仕事ができ、仕事ができるとさらに人が増え、人が増えることでさらに便利になっていきます。
このような好循環が現在起こっている、または起こる未来が予想される土地は価値が高騰する可能性が高く、その土地はより高値で売却しやすいでしょう。
ただし、これと反対の現象が起こる土地は、価値が下がる負のスパイラルに陥る可能性があります。

前者は主に都心部で、後者は過疎地域です。
ただし風致地区に関しては、一般的な土地とは異なる要素が存在します。
それは、土地に課される建築制限と、風致地区の特色です。

風致地区ではご紹介の通り、土地の整備や住宅の建設制限について、通常より高い基準が設定されています。
そのほかにメリットが無ければ、このような制限の厳しい土地を購入する方は少ないかもしれません。
しかし、風致地区にしかない素晴らしい景観や趣に価値を感じられる方は、非常に多いです。

土地の価値は、その時々の需要と供給のバランスで大きく変動しますが、古くから多くの人に慕われ、守られてきた地区の特性は、普遍的な価値を持ちます。
「土地の趣はいらないから好きな家を建てたい」という方には風致地区での生活は難しいですが、その地域の良さを味わいながら生活したいという方には最適です。
つまり、風致地区は、制限の強さによって土地の価値が下がる要素にはなりますが、それにも勝る土地そのものの価値が存在し、他の土地より景気に影響されづらいです。
この点は、風致地区にある土地を売却するうえで大きな強みとなるでしょう。

まとめ

今回は、売ろうとしている土地が風致地区に指定されているという方に向けて、風致地区について詳しくご紹介しました。
また、風致地区に家を建てる際の建築制限と風致地区の価値についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

 

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敷地内に井戸がある土地はどうすれば売却できる?ご紹介します!(2022/10/25)

狭小住宅は売れない?スピーディーに売るための対策をご紹介します!

不動産売却コラム

「家を売りに出したいが、狭小住宅のため売れにくいのではないかと悩んでいる」
このような方も多いでしょう。
事実として狭小住宅は通常の住宅より売却が難しい傾向にありますが、工夫次第では売却が可能です。
そこで今回は、狭小住宅をスピーディーに売るためのポイントをご紹介します。
ぜひ参考にしてください。

狭小住宅が売れない理由とは?

そもそも、狭小住宅が売れづらい理由は何なのでしょうか。
ここからは、その理由を主に3つご紹介します。

1つ目が、住みにくく使い勝手の悪い家が多いことです。
狭小住宅は狭い土地にむりやり住宅を建てた場合が多いため、住みにくく使い勝手の悪い傾向があります。
たとえば、下記のような問題点によって日常生活に支障をきたしているケースも多いです。

・階段での移動が多い
・玄関や駐輪場、脱衣場が狭い
・収納スペースが少ない
・部屋にゆとりがないため掃除しにくい
・一階の日当たりが悪い

特に、高齢者の方や小さなお子さんがいるご家庭は事故の危険性も高くなるため、不動産探しの際は条件から外されやすくなります。

2つ目が、住宅ローンが組みにくいことです。
狭小住宅は担保価値が低いため、住宅ローン審査が通りづらい傾向にあります。
万が一住宅ローンが組めない場合は、現金一括で買える人しか購入出来ないことになり、結果的に購入希望者が減少してしまいます。

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3つ目は、建物の耐震性能に不安があることです。
狭小住宅は一般的な住宅と比較して耐震性能を担保しづらく、安全性を気にする買主からは候補から外されやすいです。
例えば、3階建てで細長い構造であればそれだけで地震の際に揺れやすくなりますし、吹き抜けやビルトインガレージがある場合は壁が減るのでさらに耐震性が低下します。

法的にはクリアしていても、「基準ギリギリ」で建てられている場合があり、想定外の大地震で倒壊する可能性も全くないとは言えません。
特に築年数が古ければ、経年劣化で倒壊のリスクはますます高まるでしょう。
近年は不動産の安全性に対する意識も向上しているので、耐震リスクのある狭小住宅は補強工事などを施さないと売却しにくいのです。

狭小住宅をスピーディーに売るためのポイントをご紹介!

ここまでご紹介したように、狭小住宅は売却の際に障害となる要素を複数含んでいる場合が多いです。
ここからは、そんな狭小住宅をスピーディーに売るためのポイントを3つご紹介します。

1つ目が、立地の特徴を理解することです。
狭小住宅を売却する際に特に重要なのが、立地です。
例え狭い住宅でも、交通の便や周辺環境が良ければ高値で売却できる可能性があるため、立地の特徴を調べ、内見時に適切な受け答えができるよう備えましょう。
物件のメリットを十分に説明できれば、それがきっかけとなって成約に繋がりやすくなります。

2つ目が、隣接地の所有者に売却を提案することです。
需要の低い狭小地でも、隣接地の所有者であれば高値で買い取ってもらえる場合があります。
なぜなら、隣地を購入することによって購入費用を凌駕する大幅な資産価値の向上が見込めるからです。
特に、間口が狭く接道義務を満たしていない建物は、土地の面積が増加することによって建て替えが可能になる場合もあります。

不動産業界では、時に「隣の土地は倍の金額を出しても買え」「隣の土地は借金してでも買え」と言われます。
一般の不動産市場では需要の少ない狭小地でも、隣接地の所有者にとっては非常に欲している不動産かもしれません。

3つ目が、狭小住宅でも高額で買い取る「専門買取業者」に売却することです。
一般的には売却が難しい狭小住宅ですが、それらを取り扱う専門的な買取業者に相談すれば、高額かつスピーディーに売却できる可能性があります。
専門買取業者は狭小住宅を最大限活用して収益化するためのノウハウを持っているので、査定額も通常より高額となります。

なお、専門買取業者を探す際は、オンラインの一括査定が効率的でおすすめです。
当サイトから申し込める査定では価格をその場で知れて、信頼できる一社に依頼を出せるので安心してご利用ください。

狭小住宅がなかなか売れない場合の対策をご紹介!

ここからは、売却を検討している狭小住宅がなかなか売れない場合の対策を2つご紹介します。

1つ目が、リフォームしてから売却することです。
リフォームをしてから売却すると、早期に売れる可能性が高まります。
狭小住宅に限らず、家はきれいで新しい方が買主の印象が良いのは事実です。
そのため、売却する前にリフォームを検討するのも一つの手でしょう。

内見時の印象を向上できる上に、買主が購入後リフォームを行う必要がなくなるので、購入を前向きに検討してもらいやすいです。
ただし、売却によって得られる利益とリフォームにかかる費用を比べて、本当にご自身にとってプラスになるかはよく考えるのが大切です。

また、いつリフォームをするかも慎重に検討しましょう。
ご自分が必要だと思うリフォームと買主が希望するリフォームが異なる場合、逆に売却しづらくなってしまう可能性があります。
さらに、リフォームしたからといって、必ず購入希望者が現れるわけではないので注意しましょう。
本来なら必要のないリフォームをして費用で損をすることの無いよう、リフォームを検討している際は、具体的な時期や予算も含めてしっかりと検討するのがおすすめです。

2つ目が、売出価格を引き下げることです。
狭小住宅を売るには、売出価格をある程度引き下げるのも有効です。
「家は欲しいけど、初期費用はあまりかけられない」というニーズに寄り添えると、売却しやすくなるでしょう。
特に「中心部の駅から徒歩圏内」といった好立地にある狭小住宅の場合、「通勤・通学に便利な家が欲しいけど、予算が割けない」という人の人気が高まるかもしれません。

ただし、利益と費用を考慮せずにどんどん価格を下げてしまうと、ご自分が損をする可能性もあるため、慎重にすすめるのが重要です。
あらかじめ他の事例の最低価格やその他の希望条件考慮しながら、徐々に価格設定を変更するのが良いでしょう。

狭小住宅を好条件で売却したい場合のコツとは?

狭小住宅をより好条件で売却したい場合、以下の工夫をすれば売却価格を上げられる可能性があります。
ここからは、狭小住宅を好条件で売却したい場合のコツを2つご紹介します。

1つ目が、隣接地の所有者に買い取りを提案することです。
先ほどもご紹介しましたが、一般的にはニーズの少ない狭小地でも、隣接地の所有者にとっては喉から手が出るほど欲しがっている場合があります。
そのため、一般の不動産で狭小住宅を売り出す前に、一度隣接地の所有者に買い取ってもらえないかを提案するのはおすすめです。

2つ目が、不動産買取業者に買い取ってもらうことです。
とにかく早く売りたい場合は、不動産買取業者に買い取りを依頼するのがおすすめです。
狭小住宅を売却する場合、不動産会社に仲介を頼まずとも、不動産会社自ら買い取ってもらえます。
この場合、不動産会社と売主の双方が契約条件に納得すればすぐ成約に至り、買主を探す時間も省けるため早期売却が叶いやすいです。

ただし、市場相場よりも買取価格が低く設定されやすい点には注意しましょう。

まとめ

今回は、狭小住宅の売却を考えている方に向けて、狭小住宅をスピーディーに売るためのポイントをご紹介しました。
また、狭小住宅が売れづらい理由や、なかなか売れない場合の対処法についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお問い合わせください。

敷地内に井戸がある土地はどうすれば売却できる?ご紹介します!

不動産売却コラム

「敷地内に井戸がある土地を売却したいが、売れるかわからない」
このようにお悩みの方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、敷地内に井戸がある土地の売却方法をご紹介します。
また、井戸がある土地の売却で売主の責任が問われるケースや井戸を解体する際の手順についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

敷地内に井戸がある土地はどうすれば売却できる?

「井戸のある土地を売却したい」とお考えの際、井戸をどう処理するべきか迷った方も多いのではないでしょうか。
その井戸がまだ使用できるかどうかは別として、井戸をそのまま放置しておくと様々なトラブルの原因になってしまう場合があります。
そのため、土地を売却する際は井戸を取り壊してから売るのが一般的です。

しかし、一言で「井戸を取り壊す」とはいえど、ただ単純に土で埋めればいい訳ではありません。
必ずしも必要ではないですが、地域によっては信仰が強い場合もあるため、井戸を埋める際はお祓いが必要となるケースが存在します。
また、埋め戻しを行う際には、井戸がすでに機能していない場合は中に残っている水を汲み上げて掃除をし、残っているガスや湿気などを井戸の外に出す工程も必要となります。
解体業者の方ではお祓いの手配まで行ってくれない場合がほとんどなので、お祓いをする場合は各自で神社やお寺などに依頼をする必要があるでしょう。

井戸がある土地の売却で売主の責任が問われるケースとは?

井戸付きの土地を売却する際には、売主の責任が問われる場合が存在します。
井戸など大きなものが埋まっていると、その土地の地盤が通常より弱くなってしまう可能性があります。
そのため、土地の売買契約の際には、売主には買主に対して井戸などの埋蔵物があるという事実を告知する義務があります。
このような告知をせず、土地の売却後に埋蔵物が見つかった場合は、売主に「瑕疵担保責任」という責任が問われる可能性があるため注意しましょう。

なお、2020年4月に民法が改正されたことにより、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」へと変わりました。
売主の責任が問われるケースは「隠れた瑕疵」があった場合ではなく、契約書にかかれた内容と瑕疵があっていないと判断された場合です。
そのため、契約書等にもしっかりと井戸の埋め立ての事実を記載するようにしましょう。

土地を売却する際に敷地内の井戸を解体する場合の費用とは?

敷地内に井戸がある土地を売却する際には井戸を解体するのが一般的とご紹介しましたが、井戸を解体するための費用の相場は一体どのくらいするのでしょうか。
1つの井戸の解体にあたり、一般的には10万円前後の費用が必要です。
しかし、井戸の大きさ・深さや周りの土地の状況によって費用は変わってくるので、いくらくらいかかるのかといった判断を素人が行うのは難しいでしょう。
そのため、井戸を解体する前に、費用を解体業者に確認しておくのが良いかもしれません。

また、お祓いの費用はどのくらいかかるのでしょうか。
費用の相場としては、神主さんの出張費用も含んで2万~3万円です。
一般的に、お祓いは神主さんに依頼する場合が多いですが、依頼先の神主さんによっても異なりますので、こちらも事前に神主さんに確認するのがおすすめです。

井戸を解体する際の手順をご紹介!

ここからは、井戸を解体する際の具体的な手順について3ステップでご紹介します。
解体自体は、通常解体業者に一任することが多いですが、お祓いや息抜きについてはやるかどうかをご自身で判断し、手配する必要があります。
既に使わず放置されている井戸は、一定の手順にそって解体すれば大丈夫なので、丁寧に工事を行いましょう。

1ステップ目が、解体前の魂抜きです。
この魂抜きは、一般的にお祓いと呼ばれるものです。
このお祓いに関しては、依頼主の方が行うかどうかを判断し、手配することになります。
これまで人々の安全や生活を守ってくれた井戸に対する感謝を、魂抜きを行うことで表しましょう。

万物には命が宿っているという考えの元で、解体工事の前に魂抜きを希望される方は多いです。
井戸や水の神様に対して思いをはせながら、魂抜きと向き合いましょう。

2ステップ目が、息抜きです。
解体作業は、井戸自体を完全に埋め立てて井戸の機能停止を計るケースが多いです。
この解体作業の際に息抜きを行うことで、その後の埋め戻し作業をより順調に行えるでしょう。

息抜きとは、井戸に宿っている水神様が井戸の外に出られるようにと願いを込めて行われ、井戸にたまっているガスなどを外に排出する役割も果たします。
井戸の中に水分やガスがたまった状態で埋め戻しを行ってしまうと、その後の土地の地盤に悪影響を及ぼす可能性が高くなるので注意が必要です。
息抜きでは、パイプを使用して井戸の中にあるものを吸い上げます。
最終的には、井戸の中にある水が全てなくなるまで繰り返します。

長期間使用していない井戸であっても水が意外に溜まっているという場合も少なくありませんし、水が溜まっていない場合はガスや湿気を蒸発させることが大切です。
また、基本的にこの息抜きは解体業者が行う場合が多いです。

3ステップ目が、井戸の埋め戻しです。
先ほどもご紹介したように、本格的に井戸を埋め戻して井戸の穴を塞ぐことで、機能を停止させます。
井戸がある場所の地下には、他の土地と同様に地層があり、様々な土や砂が混ざって地層を構築しているため、その地層に沿って順番通りに土砂を埋め戻す必要があります。
このため、井戸を埋め戻す際には以下の2点を意識しましょう。

・井戸の底は砂などの粒が大きいもので埋め戻し、地下水がスムーズに流れるようにする。
・井戸の上の部分は、地方から雨水が直接入ってこないような形状の素材を使用する。

この2点を意識して井戸を埋め戻すことで、井戸をスムーズに撤去できるでしょう。
また、井戸から繋がる土管に関しても、基本的には一緒に取り除きます。
土管の周りに空洞があることがあり、そのまま放置すると将来土地が沈んでしまう恐れがあるのです。
しかし、土管を取り除くことでプラスの解体料金がかかる場合もあるので、解体業者の方に相談してみてください。

井戸を解体する際の地盤への影響は?

「井戸を解体してしまったら、その後に地盤が緩くなってしまわないか心配」とお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、順序に沿って井戸を埋立てできれば、地盤に関して特段の心配はいりません。
井戸自体が人工的につくったものなので、先ほどご紹介したような手順でしっかりと埋立てれば、自然本来の姿に戻るだけです。

ただし、埋立てた井戸がある場所の上に基礎杭を建てるのは、多少のリスクがありますので避けるのが無難でしょう。
先ほどもご紹介したように、井戸があった事実を隠して売買してしまうと、瑕疵担保責任に問われてしまう可能性があります。
そのような事態を避けるために、井戸があった場所はしっかりと把握しておいて、売却の際にはしっかりと説明できるようにしておきましょう。
井戸があった場所は図面上で把握しておくのがおすすめです。

まとめ

今回は、敷地内に井戸がある土地を売却しようとお考えの方に向けて、敷地内に井戸がある土地の売却方法についてご紹介しました。
また、井戸がある土地の売却で売主の責任が問われるケースや、井戸の解体費用、解体手順についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。

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