不動産売却王全国版ロゴ 不動産がその場で査定できる!不動産売却王

全国版

「不動産売却コラム」カテゴリー記事の一覧です

持ち家の名義変更にかかる費用について詳しくご紹介します!

不動産売却コラム

「持ち家の名義を変えるにはどれくらい費用がかかるのだろうか」
このような疑問をお持ちの方は多くいらっしゃいます。
不動産の名義変更は家の所有権を証明するために必要になってきます。
そこで今回は、持ち家の名義変更にかかる費用についてご紹介します。
ぜひお役立てください。

家の名義変更とは何か

まず、家の名義変更についてご紹介します。
家を含む不動産の名義変更とは、法務局に登記申請書や必要書類を提出して、対象の不動産の所有者の名義を変更することを指します。
このことは「所有者移転登記」と呼ばれ、不動産の権利がどうなっているかを公に示すための制度です。

詳しく解説すると、家や土地といった不動産を登記しておくことで、「誰が、どの土地建物を所有しているか」が法務局の登記情報として記録されます。
これが、不動産を所有している公的な証明になるという仕組みです。

つまり、家の所有権を第三者に証明するためには、必ず名義変更が必要となります。
必要な場合はなるべく早く名義変更を行うことを心がけましょう。

次にこの名義変更はどこで受け付けているのかをご紹介します。
名義変更は法務局で申請でき、基本的には以下の3つの方法が挙げられます。

1つ目は郵送で申請することです。
こちらは管轄の法務局に必要書類を郵送し、申請する方法になります。
持ち家が遠くにある場合、わざわざ管轄の法務局に出向く必要がないため便利な方法と言えますね。

ただ、注意点として管轄区域外の登記所に提出しても書類は受理してもらえません。
そのため、管轄区域は法務局のホームページにて事前に確認しておきましょう。

2つ目にオンラインで申請する方法が挙げられます。
土日や夜間など、時間を問わずに申請できるのがメリットです。
ただし、申請の方法が難しく法務局のサポートを受けにくいため一般の方が行うには少し難しいのがデメリットです。

3つ目は窓口で申請する方法です。
こちらは最もシンプルで、管轄の法務局に直接出向いて窓口で申請する方法になります。
郵送やオンラインの申請とは異なり、書類に不備があっても窓口で指摘してくれるため、その場ですぐに修正できるのがメリットです。

以上が名義変更の概要になります。

名義変更が必要になるケース

先ほどは家の名義変更の概要についてご紹介しました。
ここからは、名義変更が実際に必要となるケースについてご紹介します。

1つ目のケースは、不動産を売買する時です。
家を売ったり買ったりする不動産の売買取引では、家の所有者が変更されるため名義変更が必要になってきます。

基本的な不動産売買では、不動産の仲介会社が取引を仲介するため、手続きは司法書士が行うことが多いです。
また、タイミングとしては不動産の代金の支払い・引き渡しの際に名義を変更するのが一般的です。

売買契約の場合、登記に必要な書類や費用などについては仲介会社から連絡されます。
分からないことがあれば、すぐに質問することをおすすめします。

2つ目のケースは生前贈与です。
相続税の対策で生前贈与をされる方がいらっしゃいますが、その場合も名義変更を行う必要があります。

生前贈与についても不動産売買の時と必要な書類は特に変わりありません。
ただ、不動産売買の時とは異なり、仲介会社が間には入らないため、司法書士の依頼や手続きの準備は自分自身で行う必要があります。

3つ目のケースは遺産相続です。
遺産相続の場合は先ほどの2つとは異なり、家の所有者が亡くなっているため、本人による名義変更が行えません。
そのため、名義変更は相続人からのみ申請となります。

名義変更を行うためには、相続する権利のある人同士で話し合い、誰がその家を相続するのかを事前に決めておく必要があります。
また、遺産相続の場合は、一般的な申請書類に加えて、遺産分割協議や亡くなった方の戸籍謄本などが必要となってくるため注意が必要です。

4つ目のケースは財産分与です。
離婚の際の財産分与でも名義変更が必要となるケースがあります。

具体的には、夫婦で家を共有名義にしていた場合や、妻から夫、夫から妻といったようにいずれか一方の名義の不動産を引き渡す場合に必要になってきます。
一般的に、家のローンが残っていた場合は、ローンを支払い続ける方の名義になることが多いです。
こちらの必要書類は基本的に不動産を売買する時と変わりありません。

以上のケースでは、名義変更が必要になります。
これらに当てはまる方は、なるべく早く名義変更の準備を進めておくことをおすすめします。

名義変更にかかる費用と期間

先ほどは、名義変更が必要になる主なケースをご紹介しました。
そして、不動産の名義変更を進めていく上では、必要書類を揃えるための費用や、司法書士への支払い報酬、その他の税金などがかかります。
そこで、ここからは実際に名義変更を進めていく上でかかる費用と期間について解説します。

不動産売買による不動産の名義変更の場合は、売主側と買主側で支払う税金や必要な書類が変わってきます。
そのため、ここでは売主と買主に分けてご説明いたします。

売主側

まず、売主側は必要書類を取得するための費用が必要となります。
売主は、登記済権利証や不動産売買契約書などを準備する必要があります。

それに伴い、固定資産評価証明書や住民票、印鑑証明書などを取得する必要があり、合計で数千円程度かかります。

次に、住所変更登記や氏名変更登記、抵当権抹消登記を行う際にかかる登録免許税が必要となります。
抵当権抹消登記は名義変更とは違った手続きになります。
ただ、抵当権がある不動産を売却する際には、必ず事前に抹消登記を行う必要があります。
そのため、一般的には所有権移転登記と同時に行われます。

これらの登記にかかる登録免許税は、不動産の数ごとに1,000円必要になります。
司法書士に依頼した場合は、それにプラスして報酬を支払う必要があります。

最後に、土地や建物を売却して譲渡所得がある場合、譲渡所得税が課せられます。
税率や控除額などは人それぞれ異なりますので、事前に確認しておきましょう。

買主側

買主側も売主側と同様に、まず必要書類の取得費用がかかります。
金額は売り主側と同じく数千円程度かかります。

次に、所有権移転登記にかかる登録免許税が必要になります。
登録免許税法では、「土地の売主と買主の双方が連帯して納付する義務を負う」とされていますが、一般的な売買取引では買主側が負担することになります。

所有権移転登記にかかる登録免許税は土地と建物でそれぞれ税率が別に定められています。
土地は不動産の価格かける1000分の20、建物は不動産価格かける1000分の4となっています。

また、所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼した場合は、報酬を支払う必要があります。
司法書士は不動産に関する情報を調査したり、必要書類を集めたりといった作業をしてから申請を行うため、その分費用がかかります。
報酬額は司法書士の事務所によって異なるため、事前に調べておくことをおすすめします。

最後に、不動産取得税がかかります。
不動産取得税は売買や贈与で不動産を取得した際に課せられる税金です。
土地の場合は宅地かそれ以外か、建物の場合は中古か新築かで控除額や計算方法が変わってきます。

期間

不動産の名義変更は、必要書類を揃えることから始まります。
役所に直接出向けば大半の書類をすぐに揃えられますが、郵送の場合は1週間から2週間かかる場合もあります。

必要書類を取得した後は、必要事項を記入し書類を作成します。
その後、法務局に申請した後にも審査があるため、その審査機関も考慮する必要があります。
これらはおおよそ1か月で完了することが多いですが、あくまで目安です。
記入漏れやトラブルがあった場合は、遅れが発生する可能性もあるためなるべく早く手続きを進めておきましょう。

まとめ

今回は持ち家の名義変更についてご紹介しました。
不動産の名義変更をされる場合は、今回ご紹介した内容をぜひ参考にしてみてくださいね。
また、当社では不動産の売却に関するご相談を受け付けております。
売却したいとお考えの際は、ぜひお気軽に当社にご連絡ください。

新築の撮影を行いました。

不動産売却コラム, 東広島市

こんにちは。
不動産プラザの宇和川です。

今日は八本松町飯田の新築物件の撮影に行ってきました。
JRの線路沿いの平坦地にある分譲団地内の物件です。

室内写真はもちろん、
VR撮影もしているので室内をぐるっと見渡すことができます。
天気が良い日が続いているので、
来週も撮影を行おうと思っているのでぜひのぞいてみてください。

(VR撮影物件ページ)
https://y.f-plaza.co.jp/contents/feature9?panourl=1

 

不動産プラザでは
無料で土地、戸建、マンションに関する不動産売却のご相談を受け付けています!

・ローンの残債があるけど売れるの?
・家が古いけど大丈夫?
・賃貸と売却とではどちらが良いの?
・売却したときにかかるお金ってどれくらい?
・相続した不動産の価値が知りたい。

など不動産に関する様々なご相談を受け付けています!

まずはお気軽にお問い合わせください(*^▽^*)

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

~東広島で不動産を売るなら・買うなら!不動産プラザ~

↓↓↓不動産プラザスタッフ紹介↓↓↓

http://y.f-plaza.co.jp/contents/code/office_info/1

↓↓↓株式会社不動産プラザ↓↓↓

不動産プラザの外観

広島県東広島市西条昭和町12番58号

TEL:082-430-5581

~不動産の売却無料査定のご相談を受け付けています。~

詳しい担当が売り方など丁寧に説明いたします!

↓↓↓地域の専門家!不動産プラザのホームページはこちら↓↓↓

イエステーション東広島店:http://y.f-plaza.co.jp/

賃貸はこちら:https://www.f-plaza.co.jp

↓↓↓「暮らし楽しむ部屋づくり」ちょっと上いくリフォーム賃貸↓↓↓

https://www.f-plaza.co.jp/rc/

代表:082-422-8181 FAX:082-422-8183

マンションの売却をお任せいただきました。

イベント, マンション, 不動産売却コラム, 東広島市

こんにちは。
不動産プラザの宇和川です。

フローレンス西条御条町の売却をお任せいただきました。

■西条駅まで徒歩14分、駅まで平坦で通勤通学やお出掛けに便利な立地です!
■バルコニーが南向きの陽当たりの良い物件です。
■オートロック、モニター付きインターホンでセキュリティ充実!

詳しい内容はコチラ↓↓
https://y.f-plaza.co.jp/contents/detail/20056722
※現在居住中のため、内覧ご希望の方は事前にご連絡ください。

 

 

 

不動産プラザでは
無料で土地、戸建、マンションに関する不動産売却のご相談を受け付けています!

・ローンの残債があるけど売れるの?
・家が古いけど大丈夫?
・賃貸と売却とではどちらが良いの?
・売却したときにかかるお金ってどれくらい?
・相続した不動産の価値が知りたい。

など不動産に関する様々なご相談を受け付けています!

まずはお気軽にお問い合わせください(*^▽^*)

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

~東広島で不動産を売るなら・買うなら!不動産プラザ~

↓↓↓不動産プラザスタッフ紹介↓↓↓

http://y.f-plaza.co.jp/contents/code/office_info/1

↓↓↓株式会社不動産プラザ↓↓↓

不動産プラザの外観

広島県東広島市西条昭和町12番58号

TEL:082-430-5581

~不動産の売却無料査定のご相談を受け付けています。~

詳しい担当が売り方など丁寧に説明いたします!

↓↓↓地域の専門家!不動産プラザのホームページはこちら↓↓↓

イエステーション東広島店:http://y.f-plaza.co.jp/

賃貸はこちら:https://www.f-plaza.co.jp

↓↓↓「暮らし楽しむ部屋づくり」ちょっと上いくリフォーム賃貸↓↓↓

https://www.f-plaza.co.jp/rc/

代表:082-422-8181 FAX:082-422-8183

家を売るのに最適なタイミングとは?詳しく解説します!

不動産売却コラム

「家を売ろうと考えているがどのタイミングで売れば良いのか分からない」
このようなお悩みをお持ちの方は大勢いらっしゃいます。
家を売るのであれば、なるべく高く売れるタイミングで売りたいとお考えになるのは当然です。
そこで今回は、家を売るのに最適なタイミングについて解説します。
ぜひお役立てください。

家を売る主なタイミング

家を売るために考えておきたい主なタイミングとして、「相場」と「築年数」が挙げられます。
そこで、ここではそれぞれについてご紹介します。

相場で考える売却タイミング

まず、よく確認しておきたいのは不動産価格の全体的な動向です。
相場を確認する際によく参考にされるのは「不動産価格指数」です。
この指数は、国土交通省が発表しているもので、不動産の取引価格情報がもとになっています。
この情報は不動産全体の価格の動向を把握するために役立ちますので、ぜひ確認してみてくださいね。

次に不動産の相場についてです。
不動産の相場から家を売るかどうかを考える際の、基本的な考え方として以下が挙げられます。

・相場が変動しないならいつ売却しても良い
・相場が右肩下がりを続けているなら早く売ったほうが良い
・相場が右肩上がりを続けているならもう少し様子見をした方が良い

右肩下がりが続いている場合、再び土地の価格が上がることはあまり見込めません。
つまり、どんどん値下がりする前に売却してしまった方が、高く売れるケースが多いです。

一方で、右肩上がりが続いている場合は今後も価格の上昇が期待できます。
そのような不動産を持っている場合は、すぐに売却するのではなくもっと高い値がついた際に売ったほうが得することが多いと言えます。

しかし、ここで注意したいのは、不動産の価格は必ずしも単純に値上がりしたり値下がりしたりしないということです。

値下がりを続けていた不動産価格がある日を境に右肩上がりになったり、反対に値上がりを続けていた不動産が右肩下がりになったりすることはあります。
そのため、今後の価格変動を想像しながら売却することを心がけるようにしましょう。

そして、先ほどご紹介した「不動産価格指数」は、あくまで全国の基準となる価格であり、細かな不動産の価格はそこから読み取れません。
不動産の現在の価格を知りたいとお考えになった際は、ぜひ当社のような不動産会社にご連絡ください。
細かな情報提供をさせていただきます。

築年数で考える売却タイミング

住宅の場合は築年数によっても売却価格が変わってきます。
基本的に築年数が経過していけばいくほど、査定額は下落していく傾向があり、築15年までは急速に下がっていきます。
その後、下がり幅が小さくなっていきますが、それでも徐々に価格は下がっていきます。

これらを考慮すると、高く売るためには築15年までの住宅はなるべく早く売ったほうが得と言えます。
マンションであってもこの傾向は基本的には同じです。

一方で築年数が15年を大幅に過ぎている建物は、下落率はほぼ横ばいになります。
そのため、このような住宅の場合は慌てて売却を検討する必要はないと言えるでしょう。

以上が相場と築年数から考えるタイミングになります。

その他のタイミングについて

先ほどは家を売るために考えておきたいタイミングについてご紹介しました。
ここからはその他の考えるべきタイミングについてご紹介します。

まず、挙げられるのはローン金利で考えるタイミングです。
一般的に低金利の時期のほうが、高金利の時期よりも売り時だと考えられます。

金利は買い手が住宅ローンを組む際に影響し、金利が低ければ低いほどローンは組みやすくなります。
このことを考えるならば、買い手が見つかりやすい低金利時は売却しやすいと言えるでしょう。
このタイミングで考えるならば、近年は比較的低金利が続いているため、不動産は売却しやすい時期と言えます。

次に挙げられるのは税金の優遇で考えるタイミングです。
売却をする際であっても費用はどうしてもかかってしまうものですよね。
そのため、不動産を売却価格だけではなく、出費を抑えることもしっかりと考える必要があります。

そして、3,000万円特別控除や譲渡所得税の優遇などを活用することで、税金による出費を抑えられる可能性があります。
3,000万円特別控除はマイホームの売却で生じた譲渡所得から、3,000万円差し引くことが可能になる特例のことを指します。
また、譲渡所得の優遇は購入時から5年を経過することで受けられます。
それぞれ細かな条件がありますので、売却される際は事前に把握しておくことをおすすめします。

最後に、個人的な事情から考える売却タイミングが挙げられます。
ここまでさまざまなタイミングをご紹介してきましたが、人によってはどうしても売却しなければならないタイミングもありますよね。

例えば、子育てのために、より良い場所に住むためといったことが挙げられます。
子育てであれば、子どもが生まれたため広い家に住み替えたい、子どものために学校に近い場所に住みたいといった理由から、売却を検討される方が多くいらっしゃいます。

また、家が住みにくかったり立地が悪かったりする場合は、より良い場所に住みたいとの考えから家を早く売却して住み替えを考える方もいらっしゃいます。

これらのような個人的な事情がある場合は、ここまでご紹介した売却タイミングにとらわれず、売却を検討することをおすすめします。

以上がその他に検討すべきタイミングです。

一般的に不動産の取引が多い時期

ここまで、売却のタイミングについてご紹介しました。
ここからは、不動産の取引が多い時期について解説します。

一般的に、不動産を売却される方が多い時期は2月から3月と、9月から11月となっています。
この春先と秋ごろのタイミングは、転勤や転校などで新生活を迎えるタイミングであるため不動産の購入希望者が増加する傾向にあります。

しかし、それ以外の時期であると買い手が見つからないのかと言うと、決してそんなことはありません。
そのため、この取引の活発になる時期はあまり考えず、先ほどご紹介したようなタイミングから売却を検討されることをおすすめします。

以上が不動産の取引が多くなる時期についての解説になります。

不動産を売る際の注意点

ここまで、家を売るのに最適なタイミングについて解説してきました。
ただ、不動産を売る際の注意点をご紹介します。

1つ目は手元に残るお金を意識することです。
不動産を相場の価格より高く売るのは非常に難しく、利益を得るためには工夫をしなければなりません。
その際に意識したいのが、手元にお金を残すことです。

先ほどご紹介した、税率を意識したタイミングに売却するだけでなく、余計なリフォームをしない、広告をむやみに打たないといったことが挙げられます。

リフォームは多額の費用がかかりますが、その分を売却額に上乗せして売り出すと買い手が見つかりにくくなってしまいます。
「中古住宅を安く購入して、自分好みにリフォームをしたい」とお考えの方も増えているため大規模なリフォームはせず、そのまま売り出すことをおすすめします。

また、広告を出しすぎても、費用に対してあまり効果が出ない可能性があります。
なるべく広告を出さずに済むように戦略を立てていきましょう。

以上が不動産を売る際の注意点になります。

まとめ

今回は、家を売るのに最適なタイミングについて解説しました。
高く家を売るためにはタイミングを見極める必要があります。
本記事が家の売却を検討されている方の参考になれば幸いです。
そして、当社では家の売却に関するご相談を受け付けておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

田舎の土地を売却したい方必見!土地の活用方法についてもご紹介

不動産売却コラム

田舎の土地を売りたい方はいらっしゃいませんか。
田舎の土地を売るためには、いくつかのコツがあります。
土地が売れなかった場合の対処法についても解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

田舎にある土地を売る流れとは?

ここでは、田舎にある土地を売る流れについてご紹介します。

田舎にある土地の場合は、まず初めに測量をすることが一般的です。
その理由は、土地を売却する時は原則として境界が明確になっていることが必要であるからです。
境界が明確でないと土地は売却しにくいため、トラブルのないスムーズな取引のためには境界を確定させることを優先させてください。

境界をはっきりさせるためには、測量会社に依頼することをおすすめします。
ただ、登記や謄本の面積と実際の面積の差が少ない場合や、山林、農地などの面積が広い割に土地の価値が低く測量するための費用が大きな負担になる場合は、実測をしないこともあるでしょう。
その場合は、書類上の面積で売買をすることもあります。

このように登記簿謄本に記されている土地の面積を売買の対象面積とする売買を公募売買と言います。
その一方で、実際に測量することで面積を確定させて売買することは実測売買と呼びます。

売買の対象となる面積が決まった後は、土地の査定です。
不動産会社に依頼して土地の査定価格を得ましょう。
土地の査定は、適正な土地の価値を知るために重要なステップです。
欠かさないようにしてください。

そして、査定価格を把握できたら媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に仲介と斡旋を依頼する契約のことを指します。
媒介契約を結べたら、売却活動が始まります。

媒介契約には、3つの種類があります。
1つ目は、専属専任媒介契約で、1つの不動産会社にしか依頼できないことが特徴です。
つまり、初めにこの形態で契約を結ぶと他の会社に重ねて依頼することができません。
その上、ご自身で買主を見つけて取引することも不可なので、注意しましょう。

2つ目は、専任媒介契約です。
専属専任媒介契約と同様にこの契約を結んだ会社の他には、売却の依頼ができません。
ただ、ご自身で買主を見つけて契約することは可能です。

3つ目は、一般媒介契約です。
この契約では、重ねて他の不動産会社に依頼することも許されています。
加えて、ご自身で発見して取引も可能です。

これから依頼する不動産会社がどの契約形態を取っているか確認してくださいね。

契約を締結したら販売活動を開始します。
土地を販売する期間としては、市街地の場合は3ヶ月程度のことが多いです。
その一方で、田舎の場合はそれよりも長引くことが一般的でしょう。
6ヶ月前後要したり、長い場合は1年近くになることもあります。

販売活動の中で、購入希望者が出てきたら買付証明書が提示されます。
買付証明書には買主が希望する購入額が記載されているでしょう。
また、値引きなどの契約条件の交渉があるケースもあります。

購入希望者との契約内容に同意したら、売買契約を締結します。
不動産の取引では、書面上で売買契約をすることが普通です。

契約の証明となる書面は売買契約書と呼ばれます。
印紙税を貼付する必要があり、その際の印紙税は取引価格に応じて異なります。
買主から契約時に手付金を受け取ります。

そして土地の引き渡しをすると同時に残りの代金も受け取り取引が完了します。
売主から買主へ所有権移転登記に必要になる書類などを渡すことも忘れないでおきましょう。

田舎の土地を売却するコツとは?

続いては、田舎にある土地を売るコツをご紹介します。
これからご紹介する5つのコツを押さえておきましょう。

1つ目は、地元で実績のある不動産会社を選ぶことです。
田舎の場合は特に、地元に強い会社に依頼することが重要です。
不動産会社では、都市部のエリアが得意だったり、田舎の特定のエリアが得意だったりそれぞれの会社によって得意分野があります。
田舎を得意としていて豊富な売却実績のある会社に依頼できると安心でしょう。

2つ目は、一般媒介で契約することです。
上記でご紹介した3つの契約形態の中で、一般媒介を選択することをおすすめします。
その理由は、依頼する不動産会社が1つだけだと売却するまでに時間がかかってしまうかもしれないからです。
依頼する会社が多ければ多いほど、売れる可能性は高くなるでしょう。

3つ目は、市街化調整区域は専門の仲介業者に依頼することです。
市街化調整区域は流通の価格が低く設定されているため、スムーズに売却できたとしても不動産会社の利益は少なくなります。
また、様々な手間を考慮すると赤字になってしまう可能性もあるでしょう。

そんな中、市街化調整区域の物件を専門として対応している仲介業者があります。
このような業者は市街化調整区域における販売実績が豊富にあり、ノウハウにも長けているでしょう。

4つ目は、近隣住民にアピールすることです。
土地の売却活動をする中で、近隣住民にアピールすることも1つの手でしょう。
田舎ではその地域全体として小さなコミュニティを形成している傾向にあります。
そのため人伝で買主が見つかるといったことも期待できるかもしれません。

5つ目は、田舎で暮らしたいと思っているターゲットに向けてアピールすることです。
近年はリモートワークが主流になってきているという背景からも田舎暮らしへの関心が高まってきています。
都心部に勤めている人でも田舎へ移住することを検討中の方も多くいます。
田舎を希望しているターゲットに向けてアピールできたら、売却できる可能性もぐんと上がるでしょう。

土地の活用方法をご紹介

土地がもし売れなかった時の土地の活用方法をご紹介します。

駐車場を経営することが活用方法として挙げられます。
ただ、周辺に駐車場が一切ない場合は駐車する需要がないと考えられるので、得策ではありません。

また、太陽光発電の用地としても活用できるかもしれません。
所有している土地の日当たりがよく、ある程度の広さがあれば太陽光発電用地として重宝するでしょう。
ただ、付近に電柱があると太陽光発電の用地として適さないので注意してください。

農地として活用することも考えられます。
ぜひ参考にしてみてください。

土地が売れなかった時の対処法とは?

最後に土地がどうしても売れなかったり活用できなかったりする場合の対処法をご紹介します。

その土地が親からの相続であれば、実際に相続の手続きをする前に相続放棄することができます。
相続放棄すると、法律上そもそも相続権を持っていなかったという取り扱いになるので、土地の管理や固定資産税の支払い義務などもありません。

その他には、寄付するという手段もあるでしょう。
土地を法人などに寄付することで、贈与税などの発生もありませんし売却活動に必要な仲介手数料などもありません。
ただ、地方自治体や多くのNPO法人などでは、土地の寄付を受け付けていないことも多々あります。
寄付を考える場合は、土地をお持ちの地域で寄付が可能かどうか調べるところから始めてください。

まとめ

今回は、田舎の土地を売却する流れやコツ、売却できなかった時の対処法などをご紹介しました。
流れやコツを参考にして後悔のない売却を叶えてください。
売れなかったり活用できなかったりした場合の対処法もありますが、なかなか難しいかもしれません。
売却して利益を出すことが1番ですので、ぜひこの記事をご活用ください。

夫婦で購入した住宅は離婚時に問題となりやすい?

不動産の知識, 不動産売却コラム, 広島県

離婚を考えている方の中には、夫婦のどちらが家に住み続けるか悩んでいるという方もいらっしゃるかと思います。婚姻期間中に夫婦で住宅を購入していた場合、離婚してしまうと、単にどちらが家に住むかという問題以外にも、住宅ローンの問題なども解決しなければなりません。

本記事では、そうした離婚時の不動産のリスクについて、特にペアローンに絞ってご紹介していきます。

離婚時の不動産のリスクとは?

結婚後の不動産の購入にはいくつかのリスクがあることをご存じでしょうか。

まず、結婚後に購入した資産については、例え夫婦のうちいずれかが働いていなかったようなケースやどちらかの収入が大きいケースでも、基本的には夫婦が協力して購入したものと見なされます。

仮に夫が仕事をして、妻が専業主婦をしていたようなケースでも、妻は家事をしながら夫の仕事をサポートしていたと考えられるからです。

この場合、離婚時に夫は妻に対して不動産の価値に応じて財産分与を検討しなければなりません。

もう一つ、大きな問題となりやすいのが、夫婦でペアローンを組んで住宅を購入していたようなケースです。

本記事では、特に後者のリスクについて詳しく解説していきたいと思います。

ペアローンを組んだ場合の問題点

ペアローンを組んで住宅を購入していた夫婦が離婚した場合、離婚後にどのように返済していくかが問題となります。

まず、ペアローンは債務者となる2人がローンの対象となる住宅に住んでいなければなりません。

離婚後も同じ住宅に住み続ける夫婦は稀でしょう。

このため、以下のいずれかの選択を迫られることになります。

・夫か妻いずれかの単独名義で住宅ローンを組みなおす

・住宅を売却して住宅ローンを完済する

以下、それぞれのケースについて解説します。

夫か妻いずれかの単独名義で住宅ローンを組みなおす

夫か妻いずれかの単独名義で住宅ローンを組みなおす場合、新しく住宅ローンを組む人が、借り換えするのに十分な年収があるかが問題となります。

住宅購入時にペアローンを組む理由として、夫婦の年収を合算する収入合算を目的とすることも多いでしょう。

例えば、夫の年収が400万円、妻の年収が250万円といったケースでは、ペアローンを組むことで年収650万円として審査を受けることができるのです。

夫か妻、いずれかで住宅ローンを組みなおす場合、いずれかの年収だけで住宅ローンを借り換えるのに十分な額である必要があります。

この条件を満たせない場合、次の売却を検討せざるを得なくなるでしょう。

住宅を売却して住宅ローンを完済する

離婚時に住宅を売却して住宅ローンを完済してしまえば、問題はなくなります。

そもそも、夫婦、あるいは家族が住むことを前提に購入した住宅では、離婚後に住み続けるのには大きすぎることも多いはずです。

しかし、住宅ローンを完済するには住宅の売却代金と手持ち資金で住宅ローンの残債を完済できなければなりません。

この問題について、以下で詳しく見ていきたいと思います。

オーバーローンとアンダーローン

住宅ローンの残債については、オーバーローンとアンダーローンという用語を知っておくとよいでしょう。

オーバーローンとは、住宅の価値より住宅ローンの残債が多い状態、アンダーローンとは住宅の価値より住宅ローンの残債が低い状態のことを指します。

住宅を売却して住宅ローンの完済を考える際、アンダーローンの状態であれば何も問題はありません。

一方、オーバーローンの状態にある場合には注意が必要です。

オーバーローンでは住宅を売却できない?

日本では新築住宅の価値が高く、新築住宅を購入して住むとすぐに1~2割ほど家の価値が落ちるとされています。

このため、新築住宅を購入した方のほとんどがオーバーローンの状態にあるといえるでしょう。

オーバーローンの状態だと、住宅の売却代金だけでは住宅ローンを完済することができません。

例えば、住宅ローンの残債が3,000万円ある状態で、住宅を売却して得られる代金が2,500万円だった場合、完済するには500万円ほど足りないことになります。

オーバーローンでも差額を現金で用意できれば問題ない

ただし、オーバーローンであっても差額の500万円を現金で用意できるのであれば問題ありません。

 一方、オーバーローンで差額を現金で用意できないと住宅を売却することができません。

住宅ローンを組んだときには抵当権を設定しており、住宅ローンを完済しなければ抵当権を抹消できないからです。

抵当権とは万が一ローンの返済が滞ったときに、差し押さえされてしまう権利のことで、他人の抵当権が設定されている物件を購入したいと思う人は普通はいません。

 住宅を売却して住宅ローンの完済を考えるのであれば、まずはオーバーローンなのかアンダーローンなのか、またオーバーローンなのであれば差額を現金で用意できるのかを確認しておくとよいでしょう。

 オーバーローンかつ差額を現金で用意できない場合、そもそも住宅を売却することができません。

この場合、どのように返済していけばよいのか、金融機関も交えて相談してみるとよいでしょう。

まとめ

離婚時の不動産のリスクとして、主にペアローンを組んでいた場合の問題点についてお伝えしました。

特に新築住宅を購入していた場合はオーバーローンになっていることが多く、差額を現金で用意できるかどうかが問題となりやすいです。

冒頭でご紹介した財産分与と併せて、離婚時には不動産の存在が問題となることも多いので、金融機関や専門家など相談しながら問題解消にあたるようにするとよいでしょう。

✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。

広島市安佐南区不動産の「売りタイ」「買いタイ」はお任せください!

不動産売却をお考えならあなたの街の地域専門店!

 ↓↓↓   安佐南区で不動産を売りタイ方はコチラ  ↓↓↓

イエステーション安佐南店・エネック株式会社

〒731-0138 広島市安佐南区祇園2-23-15

TEL:082-546-9491 FAX:082-546-9492

✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。

農地の売却を検討中の方へ!売却の際の注意点をご紹介!

不動産売却コラム

今回、農地を売却しようか検討中の方に知っていただきたいのが、売却の際の注意点についてです。
農地の売却は普通の不動産取引と異なる点がいくつかあるでしょう。
わかりやすく解説するので、農地売却を予定している方はぜひご一読ください。

農地売買の条件とは?

まず初めに、農地の売却の注意点として農地売買の条件を解説します。
農地を売買する際には、許可を取ることが必須です。
自己判断で売却できない理由は、農地は国にとって貴重な土地として認識されているためです。
農地として売却する方法と農地以外の用途として売却する方法があり、それによって条件も異なります。

農地として売却する

まず初めに、農地を農地のまま売却する際の条件について見ていきます。
前提条件として、農地は農業を専業とする人にして売れません。
これから新規で農業を始めるという人や投資をするために農地を保有しようとしている人に対しては、売却はできないのです。

具体的に、以下の条件を満たしている農家にしか売れません。

・専業の農業従事者であること
・取得後に50ヘクタール以上の農地を保有していること
・所有している農地の全てで耕作をしていること
・農業のための人材や機械を所持していること

このように農地を農地として売却する際は、厳しい条件を満たした農家にしか売れないです。
そのため、通常の不動産売却よりも買い手が非常に限られてしまうでしょう。
したがって、査定価格はあまり上がらない現状にあります。
農地のある場所や大きさによっては、なかなか買い手が見つからず売却に長期間要することもあるでしょう。

転用して売却する

続いては、農地を農地以外の土地に転用して売る際の条件です。
農地転用とは、農地を農業以外の目的で利用することと覚えておきましょう。
親から農地を相続した場合や、農業を引退したい場合などに、地目を変更して駐車場にしたり家などの建物を建てたりすることがあります。

ただ、農地を転用する際も様々な条件が設定されています。
転用できないケースも多々あるので、併せて確認していきましょう。

農地は立地条件によって5つの種類に区分されています。
5つの種類とは、農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地です。
これらは農地が所在している場所や特性によって分類されています。
もしご自身がお持ちの農地がどれに当てはまるかわからない場合は、管轄エリアの農業委員会に問い合わせてみると良いでしょう。

区分別に転用の許可や内容を見ていきます。

まずは農用地区域内農地で、転用は許可されていません。
内容は、農業振興地域内や農用地区域内に所在する農地のことを指します。

次に甲種農地です。
これも転用は許されていないでしょう。
この農地は、機械工作に適している集団農地に所属する農地や農業公共投資があってから8年以内の農地です。

第1種農地も転用は不可です。
これは10ヘクタール以上の集団農地、農業公共投資対象農地、生産力が高く農業に適している農地などが当てはまります。

続いての第2種農地は一部許可が認められています。
農業公共投資の対象となっていなくて生産力が低い農地、市街地として発展する可能性がある農地、駅・官公庁などから500メートル以内にある農地、第1種や第3種に該当しない農地などが挙げられるでしょう。

最後に第3種農地です。
これは最も許可が下りやすいタイプの農地です。
この農地は、市街地にあったり、都市的整備がされていて500メートル以内に2つ以上の公共施設があったりする農地です。
また駅・官公庁から300メートル以内に所在していること、用途地域内にあることなども挙げられます。

以上が5つの区分とそれぞれの転用可否でした。
市街地に近い農地ほど許可が得やすいことが傾向としてありましたね。
開発が進んでいる地域にある農地は、そのまま運用するよりも他の目的として利用した方が効率が良いと判断されて許可が下りやすいのです。
その一方で、農業に適している土地と判断される場合は、転用の許可が下りません。

ここまでは立地に関する基準を見てきました。
ただ、立地基準だけでなく一般基準もクリアする必要があります。

一般基準とは、転用する事業が申請通りに行われるかや転用した後の事業を不備なく運営できる資金や計画性があるか、また周辺農地への影響がないかなどです。
これらの基準も満たさなければ許可は得られません。
しっかりと転用した後の目的や悪影響がないことを示せるように準備しておくことをおすすめします。

使わない農地は売却するべき?

上記では売却するための様々な条件を見ました。
条件が厳しく手続きも煩雑そうと思われた方も多くいらっしゃるでしょう。
そのため放置していた方が手間がかからないと売却せずに放置する道を検討されているかもしれません。
しかし、農地を放置しておくと様々なデメリットがあるため、ここでは農地を売却する理由をご紹介します。

まず1つ目は、固定資産税の引き上げです。
不動産を保有していると、毎年固定資産税が必ずかかってきます。
農地も例にもれず、たとえ使用していなくとも毎年固定資産税を納める義務があるでしょう。

近年日本では、耕作放棄地や遊休農地を有効活用するための取り組みに力を入れており、それらの使われていない農地減少のために固定資産税の引き上げが行われています。
つまり、この先農地を所有しているとコストが膨らんでいくことになるでしょう。
固定資産税は農地の所有期間中にかかってくるものなので、早めの売却をおすすめします。

2つ目は、農地の状態の劣化です。
農地を売却せずに放置していると、どんどん農地の状態が悪くなっていきます。
放置される期間が長期化し劣化がすすむと、その分復旧までの時間や手間も多くなるでしょう。
加えて、放置された農地には害虫なども多く生息しやすく、近隣の農地にも悪影響が及んでしまいます。

このような状況になってから売却しようとしても、買い手はなかなか見つからないでしょう。
また、売却できたとしても価格は大幅に落ち込んでいます。
そのため、放置する前に売却する方が良いです。

売却の流れは?

農地として売却する場合は、ご自身で買い手を探すか地域の農業関連機関の斡旋で見つけます。
見つけた買い手と契約して農地を引き渡し、所有権移転登記をすることで、売却は完了です。

その一方で、農地を転用して売却する場合は、一般的に不動産会社に依頼して売却活動を行います。
農地に強い不動産会社を選ぶことがポイントになってきます。
ぜひ当サイトをご活用ください。

農地売却の際に注意することとは?

最後に農地売却の際の注意点をご紹介します。

1つ目は、周辺環境を整備する必要についてです。
農地を転用して住居のための土地として売る時、周辺の環境の整備が必要になることもあります。
具体的には、道路の整備などが挙げられるでしょう。

2つ目は、転用後はすぐに売却することです。
農地を転用する場合は、農地以外の目的で所有者が使用するケースと、第三者に売却するケースにのみ許可されます。
転用した後に、ご自身で短期間使用して売るといったことはできません。

まとめ

本記事では、農地を売却する予定の方に売買の際の注意点などをご紹介しました。
農地を売る時には、農地として売却するか転用して売却するかの2通りがありました。
それぞれに応じて満たすべき条件や注意することがありましたね。
ぜひ参考にしてみてください。

ご希望者へプレゼント🎁

不動産の知識, 不動産売却コラム, 広島市安佐南区, 広島県

🔷◇ 売却をお考え中のお客様 ◇🔷  

只今ご希望者へ売却のイロハがわかる冊子をプレゼントしております✨ 

『不動産を売りタイときに知って欲しいこと』  不動産の知識を身に着け、良い売却を実現させましょう!

     もちろんご来店・WEB・訪問・電話等のご相談も受け付けております! まずはお気軽にお問い合わせください(^^)/   

✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。

不動産の「売りタイ」「買いタイ」はお任せください!

不動産売買のことならあなたの街の地域専門店!

 ↓↓↓   売りタイ方はコチラ  ↓↓↓

イエステーション安佐南店・エネック株式会社

〒731-0138 広島市安佐南区祇園2-23-15

TEL:082-546-9491 FAX:082-546-9492

✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚✽.。.:*·゚ ✽.。.:*·゚ ✽.。

相続した農地を売却したい方へ!手続きや税金について解説します

不動産売却コラム

親から農地を相続したけど、使い道がないため売ってしまいたい方もいらっしゃるでしょう。
農地を相続したり売却したりする時は、通常の不動産売却とは異なる点がいくつかあります。
注意していただきたいことを解説するので、ぜひ最後までご一読ください。

農地を相続した時の流れとは?

もしご両親が農地を所有していて亡くなった場合、相続人に当たる人がその農地を相続するかどうか決める必要があります。
農地を相続しないという選択もできますが、どちらにしろ手続きを行う必要があるでしょう。
ここではまず、農地を相続する場合の手続きをご紹介します。

相続によって農地の権利を取得した場合は、農業委員会へ届出を出すことが義務付けられています。
この届出とは、農地の権利を取得した人が、その旨や内容などを農業委員会へ知らせるための手続きです。
この手続きをすることで、権利取得の効力の発生や効果が生じるわけではないことを押さえておきましょう。
あくまでも、農地の相続をすることを知らせる意味にとどまります。

所有権移転登記は、法務局でする必要があります。
農業委員会で登記は行えませんので、注意してください。

農業委員会は届出を受理した後、相続対象の農地を適正に利用されることを目的として、相続者から農地の管理に関する相談を受けたり農地の借り手を探すお手伝いをしたりします。
農地に関わる様々な手伝いをしてくれると把握しておくと良いです。

相続した農地が所在する市町村の農業委員会へ提出する書類は以下の2つがあります。
1つ目は、農地の相続等の届出書です。
これは、市町村の窓口で入手できます。
2つ目は、相続したことを証明できる書面で、相続登記済みの登記簿謄本などがあるでしょう。

提出者は、相続で所有権移転登記を完了し、または遺産分割協議が済んでいた場合は農地の権利を取得した人、遺産分割の協議中で農地の相続先がまだ決まっていない場合は相続人全員となります。
また、相続人全員で届出を出した後に遺産分割協議にて相続する人が決まれば再度提出する必要があります。

この届出は、農地の持ち主が亡くなったことを知った時点から10ヶ月以内に行う必要があります。
もし、手続きを放置したり虚偽の届出をしたりした場合は、10万円以下の過料に処せられるでしょう。
注意してください。

農地を売却する流れは?

続いては、農地を売却する流れについて解説していきます。

まず初めに、農地を売る際は役所へ事前に相談しましょう。
相談する先は、農地を農地として売却する3条許可の場合は農業委員会で、農地を農地以外に転用して売却する5条許可の場合は都道府県知事または指定市町村長です。
また5条許可の場合、農地転用が可能かどうかを確認するために、事前に役所の農地種別調査を依頼します。

事前に相談し、売ることを許可されるようであれば、不動産会社へ農地の価格査定を依頼しましょう。
農地の価格は、所在地や大きさ、転用の有無、また土壌の状態などによって左右されます。

価格査定後、依頼する不動産会社が決定したらその会社と媒介契約を結びます。
そして売却活動が開始されるでしょう。

農地の売買契約の場合、買主が決定したら停止条件付き売買契約をします。
停止条件付き売買契約とは、条件として設定した事実が発生するまでは、売買のような法律効果の発生を停止させるという契約のことを指します。
つまり、「農地法に基づく許可が取れたら」と条件を設定しその条件が発生したら、本契約の効力が発生するということです。

農地を取引する場合には、農地法に基づく許可は必須です。
許可が下りない限り、売買契約をしたとしても無効になってしまうでしょう。
その一方で、許可を取得するためには事前に買主を決定しておく必要があるのです。
そのため、この際の契約が停止条件付き売買契約になります。

このように買主と売買契約を結んだら、許可の申請をします。
この手続きにはおおよそ1ヶ月ほどかかります。

許可が無事に下りたら、農地の引き渡しです。
農地の引き渡しの場合は、所有権移転登記申請のために農地法の許可指令書を渡します。

最後に、農地の売却をしたことで税金が発生したり特例を利用したりする場合は、確定申告をする必要があります。
忘れずに覚えておいてください。

相続した農地を売却するために何をする?

相続した農地を売却する際には、登記簿謄本の名義を変更する必要があります。
名義の変更には、3つの方法が挙げられるでしょう。

まず1つ目は、遺言によるものです。
これは、遺言書が存在する場合に、遺言書に基づいた農地継承者に名義を変更する方法です。

2つ目は、遺産分割協議による名義変更です。
遺言書がない場合に、この方法が取れます。
この方法では、相続人たちが話し合いを行い、農地を継承する人を決めて名義を変更します。

注意していただきたいのが、決定のためには相続人全員の同意が必要となることです。
併せて遺産分割協議書も作成する必要があるでしょう。

3つ目は、法定相続によるものです。
法定相続の相続人たちで共有している状態のまま名義を変更する方法です。
これは共有物件の売却として取り扱われるため、売却をするためには共有者全員が同意する必要があります。
その上、農地法の許可申請も共有者全員でします。

これらいずれかの方法を用いて、農地を相続した場合は早めに名義変更することが大切です。
ぜひ押さえておきましょう。

相続した農地の税金はどうなる?

農地を相続した場合、相続税が発生します。
相続税の評価方法は農地の所在する場所によって異なるでしょう。

ただ、農地を含む不動産資産や金融資産などの遺産の合計が、基礎控除額を下回る場合は、相続税は課されません。
ここでの基礎控除額とは、600万円に法定相続人の人数を掛け合わせたものと3000万円を足した額です。
加えて、一定の要件を満たせば納税猶予制度も利用できます。

相続税の評価方法を見ていきましょう。
農地にかかる相続税の評価方法は農地の種類によって異なります。
農地の種類は、純農地、中間農地、市街地農地、市街地周辺農地があります。
それぞれを見ていきましょう。

まずは、純農地と中間農地です。
純農地とは農用地区域内に所在する農地などを指し、中間農地とは第2種農地などに当てはまる農地を指します。
これらは倍率方式を採用しています。
倍率方式とは、固定資産税評価額に地域別に定められている倍率を掛けるだけです。

次に、市街地農地です。
市街地農地とは、転用する許可が下りた農地や市街化区域内にある農地のことです。
評価方法は、宅地比準方式を使用します。
計算方法は、その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額を1平方メートル当たりの造成費の金額で引いたものに、地積を掛けます。

この計算方法は非常に複雑です。
国税庁のホームページに掲載されている評価明細書を参照すると役立つかもしれません。
チェックしてみてください。

また、市街地周辺農地です。
算出は、宅地比準方式で算出した市街地農地の評価額の80パーセント分です。

まとめ

今回は、農地を相続した場合の流れや手続き、税金などについて詳しく解説しました。
農地の相続や売却は通常の不動産取引とは少し異なりました。
特別な手続きや申請なども必要ですので、しっかりと事前に準備してください。
この記事が参考になれば幸いです。

都市ガス供給エリアが広がっています。

ニュース, 不動産の知識, 不動産売却コラム, 土地, 東広島市

こんにちは。
不動産プラザの宇和川です。

広島ガスさんに都市ガス供給エリアのチラシをいただきました。
少しずつ供給エリアが広がっているようです。

弊社では査定依頼をいただいた際に、
該当物件で都市ガスを使用できるかなども併せて調査しています。

相続等で取得した物件の概要が分からないという場合も
弊社で水道管や建築要件など、
事前に調査することで取引時のトラブル防止に努めています。

ぜひ無料売却査定からお気軽にお問い合わせください。

 

http://y.f-plaza.co.jp/
082-430-5581
営業時間 9:30~18:00/定休日:水曜日、祝日(平日)

 

 

不動産プラザでは
無料で土地、戸建、マンションに関する不動産売却のご相談を受け付けています!

・ローンの残債があるけど売れるの?
・家が古いけど大丈夫?
・賃貸と売却とではどちらが良いの?
・売却したときにかかるお金ってどれくらい?
・相続した不動産の価値が知りたい。

など不動産に関する様々なご相談を受け付けています!

まずはお気軽にお問い合わせください(*^▽^*)

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

~東広島で不動産を売るなら・買うなら!不動産プラザ~

↓↓↓不動産プラザスタッフ紹介↓↓↓

http://y.f-plaza.co.jp/contents/code/office_info/1

↓↓↓株式会社不動産プラザ↓↓↓

不動産プラザの外観

広島県東広島市西条昭和町12番58号

TEL:082-430-5581

~不動産の売却無料査定のご相談を受け付けています。~

詳しい担当が売り方など丁寧に説明いたします!

↓↓↓地域の専門家!不動産プラザのホームページはこちら↓↓↓

イエステーション東広島店:http://y.f-plaza.co.jp/

賃貸はこちら:https://www.f-plaza.co.jp

↓↓↓「暮らし楽しむ部屋づくり」ちょっと上いくリフォーム賃貸↓↓↓

https://www.f-plaza.co.jp/rc/

代表:082-422-8181 FAX:082-422-8183