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離婚の際に家を売るタイミングはいつが良い?離婚前に家を売る場合は?

不動産売却コラム

離婚をする際に、夫婦で一緒に住んでいた家を手放すかもしれません。
その際、家を売るタイミングはいつが適切なのでしょうか。
この記事では、家を売るタイミングやその判断ポイント、また注意点などについてご紹介します。
家を手放そうかお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

家を売るタイミングはいつが良い?

離婚をする予定の方は、何かと慌ただしく家の対処まで追いつかないかもしれません。
「離婚に必要な手続きで忙しく、離婚してから家を売却したい」
「離婚前か離婚後か損をしないタイミングで家を売るにはどうしたら良いのかな」
このようにお考えの方もいらっしゃるでしょう。

離婚時に家を売却するタイミングは、個別の事情や希望することによって異なります。
それぞれの夫婦によって、都合や事情は違います。
お互いの事情を考慮したうえで、売却するタイミングを見つけます。
ここでは、売るタイミングの目安のために、離婚前に売却するのがおすすめの人と、離婚後に売るのがおすすめの人に分けてご紹介します。

離婚前に家を売るのがおすすめの人

まずは、離婚が成立する前に家を売った方が良い人をご紹介します。
以下の人が当てはまるでしょう。

・離婚した後、お互いに連絡することを最小限にしたい
・家が売却するまで離婚を待てる
・離婚後のトラブルをできるだけ回避したい

1つ目の離婚した後は、お互いに連絡することを最小限にしたいという方は、離婚前に売却することをおすすめします。
不動産を売却する手続きには、お互いの同意が必要です。
離れてからでは、なかなか同意をし合うことも難しくなるかもしれません。
また、一緒にいる時の方が話し合いもスムーズなことが多いでしょう。

家を売却するとなると、手続きのためなどで頻繁にやりとりすることになります。
そのため、離婚してからはなるべく連絡を取りたくないと思われている場合は、離婚する前に終わらせることがおすすめです。

2つ目は、家が売却するまで離婚を待てる人です。
不動産を売却するのには、時間がかかってしまいます。
一般的に売却が完了するまでに、3ヶ月から6ヶ月の期間が必要になるでしょう。
場合によってはそれよりももっと長引いてしまうこともあります。

そのため、離婚を決めてから、離婚する前に家を売却する場合は、売却が完了するまで離婚を待つ必要があります。
離婚を待てることが前提となるので、注意してください。

3つ目は、離婚後のトラブルを避けたい場合です。
離婚前に家を売却するメリットは、話し合いをしっかりすることで、夫婦の同意が得られることです。
きちんと話し合うことで、トラブルの芽もつんでおけるでしょう。

離婚してからだと、トラブルに発展する可能性も高くなります。
その理由は、「早く手続きを進めたいのに連絡がつかない」「売却したいのにできない」といった不満が一方に溜まりやすくなるためです。
不動産の対処を放置しておくと、そこから感情的なトラブルに発展してしまうかもしれません。

離婚後に家を売るのがおすすめの人

続いては、離婚した後に家を売った方が良い人についてです。
以下のような人が当てはまります。

・できるだけ早く離婚したい
・家をできるだけ高く売りたい
・家を急いで売る必要性がなく、離婚後に連絡を取り合うことに抵抗がない

家をできるだけ高く売却しようと思うと、査定をしてから売却が完了するまでに、3ヶ月から6ヶ月ほどかかります。
離婚協議中は、離婚の手続きと並行して家の売却手続きも進める必要があります。
そのため、慌ただしく、売却に専念できないこともあるでしょう。

理想的な価格で売却を成立させたい場合は、離婚協議などが終わった後、専念できる環境になってからが良いでしょう。
家を高く売るためにもコツがあるので、それらを参考にして売却活動を行う必要があります。

離婚で家を売るタイミングを決める判断ポイントとは?

続いては、離婚に伴って家を売る場合のタイミングを決める判断ポイントについてご紹介します。

1つ目は、離婚する前に売却することでトラブルをあらかじめ回避できることです。
上記でも述べたように、離婚をしてから売却の話を進めることは困難が伴う場合があるでしょう。
そのため、離婚をする前のまだゆっくりと話し合いができる時に売却をすることで、トラブルをあらかじめ回避できます。

離婚のタイミングには、そういった手続きなども終わらせておくことで、新生活をすっきりとした気持ちで始められるかもしれません。
ぜひ参考にしてみてください。

2つ目は、離婚した後に売却すると、売却活動に専念できることです。
離婚が成立する前に売却活動も行うと、なかなか売却活動に専念できないかもしれないことをご説明しました。
売却活動に専念できないと、高値で売れなくなる可能性があります。
家の売却に関して、できるだけ高いお金で売却したい場合は、離婚後をおすすめします。

家を売却する流れをご紹介!

続いては、家を売却する流れをご紹介します。

まずは、住宅ローンの残債とローンの名義人を確認します。
財産分与をする前に、ローンについて把握することが必須です。
ローンの残債に関しては、借入先の金融機関に問い合わせると、どれくらい残っているか確認していただけます。

そして、不動産会社に相談して家の査定をします。
財産分与をするにあたって、家にどれくらいの価値があるのか把握する必要があります。
不動産会社に依頼することで、家の査定はできます。
査定した後は、家の引き渡し時期などの細かい条件を照らし合わせ、最終的な売却価格を決定します。

その後、実際に家を売却するか決定します。
住宅ローンの残債と家の売却価格がわかることで、アンダーローンなのかオーバーローンなのか判明します。

売却することを決定したら、売却活動を始めます。
依頼する先の不動産会社を決めて、具体的な売却活動に進みます。
この際に、契約条件などのしっかりと決めたうえで、交渉することが大切です。

購入したいという希望者が現れたら売買契約を結びます。
そして、引っ越しをして家を買主に引き渡したら一連の流れが完了です。

家の財産分与での注意点とは?

最後に、家の財産分与での注意点をご紹介します。

1つ目は、婚姻前に購入した家でも財産分与の対象となるケースがあることです。
夫婦どちらか一方が結婚をする前から持っていた家は「特有財産」と評価されます。
これは、財産分与の対象にはならないでしょう。

ただ、どちらかが結婚前に購入した家の住宅ローンを結婚後も支払っていた場合は、結婚後、ローンを支払った分については共有財産となります。
つまり、財産分与の対象となるのです。

2つ目は、状況に応じては売却できない可能性があることです。
離婚調停の期間中に、夫婦のどちらかが居住していて売却を拒否していたり、単独名義であっても離婚調停で共有財産と判断された場合は、売却できないことがあります。

3つ目は、オーバーローンの場合はそもそも財産分与の対象とならないことです。
家の住宅ローンがオーバーローンだった場合、財産分与の対象とならないでしょう。

まとめ

この記事では、離婚する際の家の売却に関してご説明しました。
離婚する前に売却するのが良いか、離婚した後に売却するのが良いかは、人によって異なります。
パートナーともぜひ相談してみてください。
本記事でご紹介したことをぜひ参考にしてみてください。

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「離婚後の財産分与に期限はあるのかな」
このようにお考えの方は多いでしょう。
期限に関しては、除斥期間というものがあります。
この記事では、除斥期間について、またその期間を伸ばす方法などをご紹介します。
離婚の協議を行っている方や除斥期間についてお調べの方は、ぜひご一読ください。

財産分与とは?改めて確認しましょう

まずはじめに、財産分与について改めて確認していきます。

財産分与には、財産分与請求権というものがあります。
これは、離婚の際に相手に対して、夫婦共有の財産の清算を求める権利です。

婚姻関係にあった期間中は、夫婦の預貯金や不動産などの財産が共有になっていても問題ありません。
しかし、離婚後も共有のままにしておくことで、さまざまなトラブルや問題が生じる可能性があります。
不都合を被らないためにも、分割する必要があります。
その手続きのことを財産分与といいます。

次に、財産分与の対象となる可能性のある財産をご紹介します。
基本的に、財産分与の対象となるのは、夫婦が結婚生活の中で協力して築いた財産のみです。
どちらか片方が結婚する前から保有していた財産や、実家から相続・贈与を受けた財産などは対象にならないでしょう。
具体的には以下の項目が対象のものとして挙げられます。

・現金や預貯金
・車
・家や土地などの不動産
・株式や投資信託
・積立型の保険
・ゴルフ会員権
・動産類
・各種の積立金や積立資産

また、ここで特に注意していただきたいことが銀行口座です。
相手が隠し口座を持っている可能性があるでしょう。

財産分与をする際に、相手から開示された財産内容に疑問があったり、腑に落ちない点があったりする場合は、弁護士会照会などで調査すると良いでしょう。
不安があれば、弁護士に相談されることをおすすめします。

財産分与ができる期間とは?

財産分与は離婚をする時に行うのが一般的です。
しかし、離婚が成立した日から数えて2年以内であれば、財産分与を請求できます。
この期間のことを除斥期間といいます。
この期間を過ぎてしまったら、相手側が応じてくれない限り、財産分与を請求することは厳しいでしょう。

民法において期限を考える際に代表的な言葉が時効です。
時効と除斥期間は何が違うのでしょうか。
財産分与においては、時効ではなく除斥期間なので、明確な区別が必要です。

時効とは

まずは、時効の説明からします。
時効とは、時間が経過することによって権利を取得したり、消滅したりする制度のことを指します。
具体例としては、お金を誰かに貸したケースで、10年間何も返済されず、かつ請求もしなかった場合、時効によってお金を返済してもらえる権利が消滅します。

より正確にいうと、時効までの時間が経過して当事者が「時効を援用する」という意思を表示することで時効が成立するのです。
時効の期間を延ばしたり、中断したりしたい場合は、裁判を起こしたり、内容証明郵便を郵送したりすると良いです。
制度をしっかりと把握しておくことで、時効が勝手に成立してしまったということを防げます。

除斥期間とは

続いては、除斥期間についてです。

これは、ある一定の期間が過ぎると自然と権利が消滅するものです。
時効と違って、この期間は中断することができないです。
ただ、財産分与の話し合いがまとまらずに長引いてしまうこともありますね。
その場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てることで、期間の延長ができます。

また、除斥期間が過ぎたとしても財産分与できるケースもあります。
1つ目のケースは、相手が任意で応じ、お互いが合意する場合です。
2つ目のケースは、相手が財産を隠していた場合です。

除斥期間が過ぎてしまったからといって、絶対に財産分与ができなくなるというわけではありません。
上記のケースや相手が任意で応じた場合には、可能になります。
さらに、離婚時に財産分与をしたけれど、相手が財産を隠し持っていた場合も例外になります。
このような場合では、損害賠償を請求できる可能性があります。

また、離婚が実際に成立する前から別居をしていた場合はどうなるのでしょうか。
別居を始めていた場合は、別居を開始する日までに築いた財産が分与の対象となります。
別居後に築いた財産は対象とはなりません。
しかし、除斥期間については変わらずに離婚が成立した日から2年間です。

また、財産分与が確定した後でも時効があります。
話し合いや調停にて財産分与の額を決定するでしょう。
その後は、引き渡しを請求する権利は10年間と決められています。
これは、通常の債権と同様で10年間請求できる権利となるためです。

除斥期間を伸ばす方法をご紹介!

上記でも触れましたが、除斥期間を伸ばす方法を詳しく解説します。

2年の期間というのは、短いと感じられる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、この期間は中断できません。
ただ、伸ばすことは可能なので、利用される方も多くいらっしゃるかもしれません。

伸ばす方法は、家庭裁判所に調停を申し立てることです。
期間内である2年以内に調停を申し立てることで、話し合いがまとまらず請求が2年を超えてしまっても大丈夫になります。

調停は、お互いが話し合いを行い、それぞれの折り合いのつくポイントで調停成立となります。
このお互いが折り合いのつくポイントが見つからない場合は、審判に移行して裁判官が判断を下すことになります。
この場合は、調停を取り消せますが、取り消しをする時点で除斥期間の2年を超えてしまっている場合は、財産分与請求ができなくなってしまいます。
2年の期間内であれば、請求をしたい場合もう一度調停や審判の申し立てをする必要があるでしょう。

離婚をしてから2年が過ぎていても財産分与ができるケースをご紹介!

さいごに、離婚が成立してから2年が過ぎていても、財産分与ができるケースをご紹介します。

上記でもご紹介したように、可能なケースは2つあります。
1つが、相手が任意に応じる場合です。
そして2つ目が、相手が財産を隠していた場合です。
2つ目のケースについて解説します。

相手側に隠し財産があった場合は、離婚後2年が経過した後であっても、隠し財産の引き渡しが可能であるとされています。
例えば、財産分与が認められないとすると、財産分与するものをできるだけ少なくしたい側としては、財産があることを2年間隠し通そうとします。
そして、実際に分与を逃れられることになってしまいますよね。

これでは、財産分与を拒んでいる側にとって、あまりにも有利な制度となってしまいます。
また、本来財産分与を受ける権利のある人が損をしてしまうでしょう。
このため、相手側に隠し財産があった場合には2年が経過していても、引き渡しを求められます。

離婚の際に相手から財産分与の対象財産が公開されるでしょう。
この時に財産を隠していそうだなと感じられた場合は、弁護士に相談してみると良いです。
弁護士会照会制度という制度があり、銀行口座の残高を調べられます。
後のトラブルを避けるためにも、あらかじめそういった対処を行い、対策しておくのも有効でしょう。

まとめ

この記事では、離婚した後の財産分与について、財産分与の期限についてご説明しました。
財産分与は時効ではなく、除斥期間が設けられていました。
2年という短い期間ですので、過ぎてしまわないよう注意してくださいね。
財産分与についてお調べの方にこの記事が参考になれば幸いです。

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離婚時に夫婦の共同名義の家に住宅ローンが残っている場合はどうしたら良い?

不動産売却コラム

離婚時に夫婦の共同名義の家に住宅ローンが残っている場合はどうしたら良いでしょうか。
共同名義の場合は、対処するべき手続きがあります。
この記事では、離婚後の家の対処について説明します。
ぜひ参考にしてみてください。

離婚時に夫婦の共同名義の家に住宅ローンが残っている場合はどうしたら良い?

離婚することになってしまった時、夫婦間で家が共同名義のままにしていることがあります。
そのうえ、共同名義の家にローンが残っていることもあるでしょう。
そのような場合、どうしたら良いのでしょうか。

まず、名義に関して押さえておきましょう。
ここでの名義は2つの種類があります。
1つが家を所有している名義とローンの名義です。
また、家の名義が共同名義になっている場合、持分の割合も決まっているでしょう。

例えば、6000万円の住宅ローンを夫婦がペアローンで組んでいた場合、夫が4000万円で妻が2000万円の割合で支払いをしているとします。
この場合、夫が3分の2、妻が3分の1の持分割合となります。

このように持分割合が同じでない時、財産分与もその割合通りにすると考えがちです。
このケースですと、夫が3分の2で、妻が3分の1ですね。
しかし、夫婦の共有財産は折半にすると決められています。
ローンの支払い割合に応じて変わるわけではないので、注意してください。

離婚した場合の共同名義の家はどのような対処法があるでしょうか。
対処法としては、売却するか、住み続けるかの2択になるでしょう。

まずは売却する場合について見ていきます。

売却する場合にも2つのパターンがあります。
1つが家の価値よりも住宅ローンの残債が小さいアンダーローンで、もう1つが家の価値よりも住宅ローンの残債が大きいオーバーローンです。

1つ目のアンダーローンの場合だと、家を売ることによって利益を得られるので、ローンを完済しつつも残った利益を分割して受け取ることができます。
一方で、オーバーローンの場合は家を売ったとしてもローンを完済できません。
残債を一括で返済できなければ、そもそも売却を認めてもらえないこともあります。

次の章で住み続ける場合について見ていきます。

離婚後も継続して暮らしたい場合は?

共同名義の家を離婚してしまったので、売却される方もいらっしゃるでしょう。
その一方で、離婚後も継続して暮らしたい方もいらっしゃいます。
このような場合は、特別な手続き等は必要ありません。
ただ、ローンが残っている場合は、もちろんローンを支払い続ける必要があります。

しかし、夫か妻かどちらかだけが住むとなった場合、出て行く方はローンの支払いを続けたがらないかもしれません。
また、自分自身が仕事を辞めることになり、支払いが難しくなる可能性もあるでしょう。
離婚をすることによって、今までとは状況が異なるので、安定した支払いの目処が立たないかもしれませんね。

住宅ローンの返済が残っている家に住み続ける場合は、今の状況を鑑みたうえで、将来の状況など万が一の住まいのことを考慮して決めることが大切です。
この時に、1人の一方的な意見でなくお互いが話し合って決定することが重要でしょう。

また、どちらかが連帯保証人となっている場合もあります。
そのような場合は、夫婦どちらかの名義で住宅ローンを借りていて、返済義務もその人が負っているというケースです。
名義人となっている人が、ローンの返済ができないとなると、連帯保証人に返済義務が生じます。

離婚をした後に、収入が減少したなどの理由で返済が滞ると、連帯保証人になっている方が支払いをする必要があります。
離婚をしたからといって、連帯保証人を解消することは難しいでしょう。

離婚した相手の保証人でい続けることは、将来的なリスクやトラブルの可能性も高いです。
金融機関に代理の連帯保証人を立てられるかどうか聞いてみることをお勧めします。

住宅ローンを共同名義のままにしておくことのリスクとは?

住宅ローンを夫婦間で共同名義のままにしておくといくつかのリスクがあります。
リスクを把握したうえで、これからの動きを検討しましょう。

1つ目は、ローンの負債を一気に背負う可能性があることです。
夫婦で共同名義にしているペアローンの場合、お互いが連帯保証人となっています。
そのため、どちらか一方が支払えなかったり、支払いが滞ったりすると、もう片方の名義人が一括での返済を求められます。
もともと自分が支払う予定のローンの割合で毛でなく、相手のローンも抱えてしまうリスクがあるでしょう。

2つ目は、売却や相続をする際にトラブルに発展してしまうことです。
家を売る場合は、原則として名義人全員の同意が必要になります。

つまり、夫婦の共同名義の場合は夫婦2人ともの合意のもとで売却が可能になります。
どちらか一方が反対していたら売却できません。
意見の相違によってトラブルに発展してしまうリスクもあるでしょう。

3つ目は、離婚した後も関係が続いてしまうことです。
共同名義の家を持ち続けている限り、離婚したからといってその権利と責任は変わりません。
ローンを完済するまで、その立場が変わることはないでしょう。
ローンを返済するにあたって、離婚してからも関係が続いてしまいます。

離婚をしたら完全に連絡をとりたくないと思われる方もいらっしゃるでしょう。
そのような場合は、共同名義は辛くなっていくかもしれません。
よく検討しましょう。

財産分与について解説

最後に、離婚に関する財産分与について解説します。

まず、財産の中にも財産分与の対象となるものと対象とならないものがあります。
対象とならないものは、以下の通りです。

・特有財産
・別居後に築いた財産
・債務
・年金

特有財産とは、独身の期間に貯めたお金や結婚に際して道具として持ってきたもの、また一方の親の遺産や贈与などによって得た資産のことを指します。
債務に関しては、片方の借金を分割することはないです。
住宅ローンも債務に当てはまるため、分割対象ではありません。

次に、財産分与の種類についてご紹介します。
財産分与には、清算的財産分与、扶養的財産分与、慰謝料的財産分与の3つがあります。

清算的財産分与は、離婚によって夫婦が共有している財産を分割して清算するものです。
扶養的財産分与は、夫婦どちらかの生活に不安がある場合に、収入の多い方から少ない方へ財産分与の名目で行われる生活の援助をするものを指します。
慰謝料的財産分与は、精神的損害に対する賠償の意味を持つ財産分与です。

財産分与は基本的に、税務上の贈与に該当しません。
つまり、原則として税金はかからないでしょう。
しかし、一部正当な財産分与でないと認められた場合などには課税されることもあるようです。

相手に財産分与を求める権利には期間があります。
この権利のことを財産分与請求権といいます。
この権利は2年と定められていて、2年以内に財産分与を請求しないと、権利が消滅してしまうでしょう。

離婚届が役所で受理されて法的に離婚が成立した時からこの期間が開始します。
期間を過ぎてしまわないように注意しましょう。

まとめ

この記事では、離婚時に共同名義の家に住宅ローンが残っていた場合の対処法について解説しました。
売却するか、住み続けるかの2択がありました。
どちらにせよ注意していただくことやトラブルに発展する可能性があるので、慎重に検討してください。
この記事が参考になれば幸いです。

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ペアローンという契約方法をご存知でしょうか。
ペアローンという言葉を聞いたことはあるけど、内容は詳しく知らないという方も多くいらっしゃるでしょう。
今回は、ペアローンについて、また離婚時の財産分与などについて見ていきます。
ぜひご一読ください。

財産分与をする前に確認しておきたいこととは?

まずは、財産分与をするにあたって、確認しておきたいポイントを2つご紹介します。

1つ目は、ペアローンになっている家を売却する場合は、2人ともの同意が必須であるという点です。
ペアローンで契約している物件は、お互いが連帯保証人となっています。
また、物件の所有権も共有名義となっている可能性も高いでしょう。

ペアローンの物件を売却したくても、どちらか片方が反対したら売却できません。
現在別居中などで、物件の売却を検討している方は、相手の同意を得てから売却活動を進められると良いです。

2つ目の確認しておきたいポイントは、アンダーローンとオーバーローンについてです。
ペアローンで組んでいる物件を売ろうと思う際は、ローンの残債を確認しましょう。
ローンの返済が完全に終わっている方は該当しないです。

ローンの残債が残っている場合は、その残債の額と物件の売却価格を比べる必要があります。
比べた結果、ローンの残債の方が多かったら、オーバーローンになります。
その一方で、ローンの残債よりも物件の売却価格の方が多かったら、アンダーローンです。

オーバーローンだと、家が売れる価格よりもローンの残債の方が大きいので、資産価値がマイナスの状態といえます。
そのため、原則的に財産分与の対象とはならないでしょう。
しかし、ペアローンでローンを組んでいるため、ローン契約における返済の義務が発生します。
つまり、家を売却したとしても残債が残るので、その残った分を返済する必要があるのです。

オーバーローンの物件を売却する場合は、2つの方法が取れます。
1つが、売却後も支払いを続ける方法です。
もう1つが、金融機関の承諾を得たうえで、売却を行う任意売却をすることです。

そして、オーバーローンの反対であるアンダーローンについてです。
アンダーローンは、資産価値がプラスの状態となります。
アンダーローンの場合は、物件を売ることでローンを完済でき、そのうえで、利益が手元に残ります。
その手元に残った利益を夫婦間で分与するのが一般的でしょう。

以上がオーバーローンでもアンダーローンでも、物件を売却する前提の話でした。
しかし、中にはどちらかが住み続けたいというケースもあります。

オーバーローン物件に住み続ける場合は、ローンの支払いについて話し合う必要があります。
話し合った結果、家の名義を共有名義から単独名義に変更するのが良いでしょう。
そしてローン契約の変更を行いましょう。

アンダーローン物件の場合は、不動産の価格からローン残債を引いた金額が分与の対象となります。
また、オーバーローンの際と同様に単独名義に変更すると良いでしょう。

住宅ローンの解消について

上記では、ローンの契約変更を行うと良いと説明しました。
共有名義だったのから、離婚を機に単独名義に変更するという手続きですね。
では、実際どのようにしたら良いのでしょうか。

実は、住宅ローンの名義変更は非常に難しいです。
ペアローンを組む時、銀行などの金融機関は住宅ローンの審査として支払い能力などを厳しく判断して融資を決定します。
それを借り手の都合で変更することは、銀行からしたら受け入れ難いでしょう。

例えば、ペアローンで購入した家に妻が住み続けて、夫が出ていく場合、これ以上家を利用しない夫はローンの債務者から外れたいと思います。
夫婦間では同意したとしても、金融機関が同意しないことが多いです。

それでは、どうしたら良いのでしょうか。
ペアローンの名義変更は難しいとしても、住宅ローンの借換えはできるかもしれません。
先ほどの例のように夫が家を出ていくとします。
この時、妻が住宅ローンの借換え先を探して、その資金でペアローンを返済してしまうのです。

こうすることによって、ペアローンは解消されます。
夫もローンの名義から外れるでしょう。

ただ、この際に妻に経済的な支払い能力があると認められ、審査に合格する必要があります。
この点でハードルが高くなってしまうでしょう。

ペアローンのメリットとデメリットとは?

ここで、改めてペアローンのメリットとデメリットを確認します。
これからペアローンを組むか検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

ペアローンのメリット

まずは、メリットからです
メリットは、単独で住宅ローンを組む場合よりも借入上限額が増えることです。
通常、住宅ローンは個々の年収に応じて借入可能額が決められます。
ペアローンを利用すると、各々の年収から借入金額を決められるので、1人で組むよりも上限額が多くなるのです。

また、住宅ローン控除を受けられるというメリットもあります。
控除に関しても、枠を最大限まで利用できるようになるでしょう。
つまり、節税にもなり、大きく支出を抑えられるかもしれません。

また、場合によっては最大控除額よりも多くの免除を受けられることもあります。
その理由は、1人5000万円の住宅ローンを組んだ場合の最大控除額の上限は4000万円に1パーセントをかけて、さらに10をかけた金額です。
しかし、ペアローンで5000万円の住宅ローンを組むと、それぞれの負担が半分の2500万円です。
つまり、どちらも最大控除額の上限を超えることがありませんので、本来400万円の控除額のところ、500万円の控除が受けられます。

ペアローンのデメリット

続いては、デメリットについてです。
デメリットは、ローン残債が借金として残ること、離婚や死亡の際に保証が受けられないこと、そして二重ローンになることが挙げられます。
また、離婚の際にトラブルにも発展しやすいでしょう。

ペアローンはメリットもある一方で、デメリットもあります。
契約する前は、デメリットもしっかりと把握したうえで、どうするのが最適なのか慎重に検討することが大切です。
よく話し合ったうえで決めることをおすすめします。

ペアローンを組んでいる夫婦が離婚する際の選択肢とは?

最後に、ペアローンを組んでいる夫婦が離婚する際の選択肢についてまとめます。

上記でもご紹介しましたが、ペアローンの物件を持っている夫婦は2つの選択肢があります。
それは、家を売却するか、どちらか片方が住み続けるかです。

家を売却する場合にも2つの選択肢がありました。
それは、アンダーローンなのかオーバーローンなのかで必然的に採用できる方法が変わってきます。

また、住み続ける場合も、やるべきことがありました。
それは、ペアローンを一本化したり、一括返済することです。
その理由は、ペアローンのまま置いておくと、どちらかが住んでないのに住宅ローンを支払い続けることになります。
そうすると、トラブルに発展するかもしれないためです。

ペアローンはメリットも多い一方で、後にトラブルの種となるかもしれません。
ペアローンの性質を把握したうえで、検討しましょう。

まとめ

この記事では、ペアローンについて詳しく解説しました。
ペアローンは、夫婦が共同でローンを組む契約方法で、多く借り入れられたり控除の上限が多くなったりと良いこともあります。
しかし、トラブルに発展する可能性もあることを押さえておきましょう。

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共有名義の不動産を売却する方法とは?

共有名義とは1つの不動産をいくつかの人で同時に所有している状態のことを指します。
例えば、共有名義になるケースは、夫婦が共同で不動産を買った場合や、相続人が複数人いてみんなで相続した場合などが挙げられます。
共有名義は、共有している名義人がみんな平等に権利を持っている状態です。
そんな共有名義の不動産はどのように売却したら良いのでしょうか。

1つ目の方法は、自分の共有持分のみを売却する方法です。
共有名義の不動産はそれぞれの持分が決まっています。
その持分のことを共有持分と呼びます。

自分の共有持分に関しては、他の共有者の同意がなくても売却ができるのです。
不動産の全体を売ろうとする場合は、全員の同意が必要になります。
そのため、同意を得られない場合などは自分の共有持分のみを売却する方法があるでしょう。

しかし、デメリットも挙げられます。
不動産の一部のみを売りに出したとしても、その部分以外が他の所有者のものであれば、その一部を購入したいという人はあまりいません。
需要が少ないために、売却が難しかったり売却できても価値が下がったりしてしまいます。

2つ目の方法は、共有名義の不動産が土地の場合なら分筆して売却することです。
分筆とは、もともと1つの土地だったものを線で分けたように分割することです。
分筆された土地は、それぞれが独立した別物の土地として登録されます。
そのため、分筆することで、それぞれの土地の所有者となれるのです。

分筆の手順は、まず土地の境界線を明確にすることからです。
土地を測量するなどによって、境界線を確定します。
そして、確定が問題なくできたら、分筆登記に必要な書類を用意します。

分筆のメリットは、完全に名義が違うもので土地をそれぞれ所有できることです。
つまり、トラブルを回避できるでしょう。

ただ、デメリットとしては、分筆の手続きは通常数ヶ月を要します。
そのうえ、土地の面積や市街化調整区域などの理由によって分筆ができないという可能性もあるでしょう。
注意してください。

3つ目は、共有者全員の同意のもと売却することです。
上記の2つは、それぞれ別の行動をとる場合のものでした。
それらとは異なり、共有者全員が同意していたら、不動産を売却することも可能です。

通常の不動産売却と同じように売却できます。
不動産が売れてから、持分に応じて金額が分配されるでしょう。

全員が同意していたら、最もスムーズに問題なく売却ができる方法です。
しかし、誰か1人でも反対している人がいたら実現しないので、注意が必要です。

共有名義の不動産を売ったら3000万円特別控除の特例が受けられる?

一般的に、マイホームなどを売却すると、譲渡所得から3000万円まで控除できる特例が利用できることがあります。
特例を利用できるかは一定の要件を満たす必要があります。
要件とは、実際に住んでいた家であることや、住まなくなって3年が経過した年の年末までに売却することなどが挙げられます。

共有名義の不動産の場合も同様です。
3000万円特別控除の特例は、それぞれの共有者が受けられるでしょう。

例えば、譲渡所得が4000万円の不動産を売った兄弟がいるとします。
この兄弟は不動産を共有していて、不動産は共有名義でした。
この場合、それぞれの譲渡所得は2000万円です。
特例が適用されるので、課税対象となる譲渡益は0になるでしょう。

ただ、この不動産が土地の場合は特例を利用できません。
3000万円特別控除の特例は、実際に住んでいた家にのみ適用されるものです。
そのため家屋ではなく、土地を売却した場合は、適用できないので注意してください。

確定申告について解説

続いては、確定申告について解説します。
確定申告は手続きがなかなか複雑で敬遠してしまう方も多いのはないでしょうか。
できるだけわかりやすく解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

まず前提として、共有名義の不動産を売った場合は、確定申告をする必要があります。
共有名義ではない場合も同様ですが、不動産を売ることによって利益が生じたら、売却益に対して税金が発生します。
その税金とは所得税と住民税です。
これらを納めるために、確定申告が必要なのです。

ただ、そこで既に所得税を払っていると思われる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産を売った場合の所得は、分離課税といわれるもので、その他の所得とは別で計算する必要があるのです。

次に、税金の計算方法をご紹介します。

不動産などの資産を譲渡することで発生する所得を譲渡所得といいます。
譲渡所得の計算方法は、譲渡価格から取得費と譲渡費用、そして特別控除を引きます。
譲渡価格とは、その不動産が売れた金額のことを指します。
売買契約書で確認できるでしょう。

ここでの取得費とは、不動産を購入した費用や減価償却費が含まれます。
購入した費用に含まれるのは、不動産そのものの価格の他に、不動産へ支払った仲介手数料や登録免許税などです。
減価償却とは、耐用年数をもとに数年に分けて経費として計上することをいいます。

譲渡費用は、買主に譲渡した時に発生した費用のことを指します。
例えば、不動産会社に支払いをした仲介手数料や印紙税などが挙げられるでしょう。

特別控除も引くことを忘れないでください。
マイホームの場合は、3000万円特別控除が受けられることがあります。
3000万円以下の場合は、税金がかからないという特例でした。

譲渡所得の金額が求められたら、共有持分で配分をします。
ここで注意が必要なことが、配分する金額は特別控除を差し引く前の金額です。
特別控除はそれぞれに対して適用できるためです。

確定申告の方法をご紹介

最後に確定申告の方法をご紹介します。

まず、確定申告の時期に関しては、原則として、1月1日から12月31日までの所得を翌年の2月16日から3月15日までに申告して納税をすることです。
この日程は年によって少し変わることもあるので、注意が必要です。
国税庁のホームページなどで確認いただけるでしょう。

確定申告は書類を提出しますが、そのフォーマットは決まっています。
書類を入手する方法は以下の3つあります。

・最寄りの税務署
・郵送
・インターネット

最寄りの税務署では、窓口まで行き書類をもらいます。
税務署に行くと、自分の申告すべき内容に応じた申告書を選んでもらえたり、確定申告の手引きなどを渡してもらえたりします。

郵送の場合は、返信用封筒と、希望の申告書様式、所得税確定申告の手引き、そして簡単に申告内容を書き留めたメモ用紙を同封して税務署まで郵送します。
返信用封筒に切手を貼付することを忘れないようにしてください。

インターネットの場合は、国税庁のホームページより申告書用紙などをダウンロードできます。
確認してみてください。

まとめ

この記事では、共有名義の不動産を売却する場合について詳しく解説しました。
共有名義の不動産を売却するとなると、全員の同意が必要でした。
また、確定申告もする必要があるので、この記事を参考にしてまずは期限に間に合うように書類の入手からすることをお勧めします。

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共同名義の家はどうなる?離婚の際の財産分与について

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夫婦が離婚する際には、いろいろな手続きを行う必要があります。
そのうちの1つが財産分与です。
そして、財産分与の対象である家の名義に関して悩む人は多いです。
そこで今回は、財産分与や家の名義はどうしたら良いかについてご紹介いたします。

離婚による財産分与とは?

財産分与とは、夫婦が結婚していた間に形成した財産を、離婚する際に分けることを指します。
そのため、夫と妻の間に共有の財産が存在すれば、財産分与は離婚の際に必ず行わなければなりません。
財産分与で分ける割合は、原則として半分ずつとされています。
しかし、ご家庭の事情によっては6対4になったりもするので、ケースバイケースです。

一口に財産分与と言っても、いくつか種類が存在します。
財産分与は大きく分けると3種類です。
それぞれについて説明いたします。

1つ目は、清算的財産分与です。
一般的に財産分与と言う場合、この清算的財産分与を指すます。
清算的財産分与とは、結婚している間に夫婦で形成した財産を、それぞれの貢献度によって分配する方法です。

2つ目は、扶養的財産分与です。
これは、離婚した後に、夫婦のどちらかが金銭問題で生活が苦しくなると判断される場合、その相手を助けるために行います。
ほとんどの場合、夫婦間で話し合って決めた金額を一定期間払います。

3つ目は、慰謝料的財産分与です。
これは、不貞行為やDVなどを行い、離婚する原因を作った方が、慰謝料の意味を含めて行います。
一般的に、財産分与と慰謝料は別々のものですが、それらをまとめて相手に渡す意味で慰謝料的財産分与と呼ばれています。

ここまで何度か、「財産」という言葉が登場しましたが、財産分与の対象となる財産はどのようなものなのでしょうか。
財産分与の対象となる財産についてご説明いたします。

財産分与の対象となるのは、夫婦が結婚中に形成したすべての共有財産です。
この共有財産は、財産の名義が共同名義でなくとも構いません。
つまり、財産の名義が夫婦どちらかの単独名義であっても、夫婦で形成したものなら財産分与の対象です。

具体的に、お金や不動産、生命保険、年金などが財産分与の対象となる財産です。
場合によっては、退職金も対象になる可能性があります。
また、プラスの財産だけでなく、住宅ローンや借金などのマイナスの財産も分与の対象になります。
しかし、どちらかが個人的に借りたお金は対象外です。

共同名義にしておくことのデメリットについて

不動産は、夫婦の共同名義で購入している方が多いです。
離婚するとしても、共同名義のままにしておけるのでそのままにしている人もいらっしゃいます。
しかし、共同名義にしておくと離婚した後にトラブルが発生してしまうかもしれません。
具体的に、どんなトラブルが発生するのか、いくつかご紹介いたします。

売却や活用ができない

将来、家を売りたくなったり貸したくなった際、共同名義になっていると相手の同意が必要なので、相手と自分の意見が食い違った場合は売ったり貸したりできません。
家を自由に活用するためにも、離婚の際に共同名義を解消しておきましょう。

相続の際に複雑になる

もし、離婚した後に夫婦のどちらかが亡くなった場合、家の共有持分は亡くなった側の遺族が相続することになります。
例えば、亡くなった方が離婚後に再婚して子供もいた場合は、亡くなった方が持っていた共有持分を配偶者と子供が相続します。
そして、今後はその配偶者と子供の同意がなければ家を売却したり、活用したりできないです。

共有分割調停や裁判になるかもしれない

共有分割調停とは、話し合いによって協議が整わなかった際に、裁判所の調停委員に話し合いの仲介をしてもらう手続きのことを指します。
これにより、相手と直接連絡を取ったり、会ったりする必要がなくなります。
また、調停委員が客観的な和解案を提案してくれるため、話し合いが進みやすいです。

もし、共有分割調停でも話し合いが終わらなかった場合、「共有物分割訴訟」と呼ばれる裁判によって解決するしかないです。
共有物分割訴訟では、3つの分割方法から1つの方法が決まります。
3つの分割方法とは以下の通りです。

・共有物自体を切り分ける現物分割
・他の共有者の持分をお金で買い取る価格賠償
・共有物を売却し、売却によって得たお金を分ける換価分割

もし3つ目の換価分割になってしまった場合、その家に住み続けたい場合でも売却しなくてはいけなくなります。

以上のように、家を共有名義にしたままで離婚すると、後々面倒になる可能性があるので、共有名義を解消しておくことをおすすめいたします。

家の共同名義の変更方法について

ここでは、家の共同名義の変更方法の1つである、共同名義から単独名義に変更する方法についてご紹介いたします。
変更する方法は、住宅ローンが残っている場合と残っていない場合で変わってくるので、それぞれ解説いたします。

住宅ローンが残っていない場合の単独名義への変更方法について

住宅ローンが残っていない場合の変更方法は、残っている場合と比べて非常に簡単です。
離婚が成立した後に、法務局で登記申請すると名義変更が完了します。
登記登録が面倒な方は、司法書士に依頼をして手続きを手伝ってもらうのが良いでしょう。

住宅ローンが残っている場合の単独名義への変更方法について

住宅ローンが残っている場合だと、単独名義への変更が難しいです。
その理由の1つがローンを完済しないと単独名義に変更できない場合があるからです。

ローンが残っていても共同名義を解消する方法を2つ紹介いたします。

1つ目の方法は、他の金融機関から借り換えをする方法です。
具体的な流れとしては、まず他の金融機関から住宅ローンの借り換えを行います。
次に、前の住宅ローンを完済します。
そして、借り換えを行った金融機関でローンの返済を行いましょう。

しかし、住宅ローンの借り換えは審査が通りにくい傾向があります。
収入が不安定だったり、住宅ローンの金額が大きいと審査に通りにくいです。

2つ目の方法は、第三者に連帯保証人になってもらう方法です。
住宅ローンを共同名義で組んでいる場合、夫と妻がそれぞれ連帯保証人になっていることが多いでしょう。
金融会社の立場からすると、二人の収入の合計をもとにお金を貸しています。
そのため、名義人が1人になるのは金融機関は承諾してくれにくいです。

そこで、第三者に連帯保証人になってもらいます。
そうすることで、支払えないリスクを低くできるので金融機関に承諾してもらいやすいです。

名義変更の際にかかる税金について

ここまで離婚の時に名義を変更した方が良いと話してきました。
しかし、名義を変更する際にはいくつかの税金がかかる場合があります。
ここでは、名義変更の際にかかる税金を2つ説明いたします。

1つ目は、譲渡所得税です。
これは、「財産分与した際の家の価値」が「減価償却後の家の価値」よりも高い場合にかかります。
つまり、譲渡所得が発生した際にかかる税金です。
この譲渡所得の金額によってかかる税金は変わります。

しかし、譲渡所得が発生した場合でも、その家が貸し出されるのではなく自分が住むために使われる場合は、3000万円分まで税金が控除されます。

2つ目は、登録免許税です。
これは、名義の変更の際に必ず支払わなくてはいけない税金です。

まとめ

今回は、財産分与についてや家の名義はどうしたら良いかについてご紹介いたしました。
離婚する時も大変ですが、離婚した後にトラブルが発生するともっと大変なので、離婚前に対策しておきましょう。
当サイトでは、web上で所有している不動産の価格を確認できます。
家の売却をお考えの方は、ぜひ利用してみてください。

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不動産売却コラム

離婚をする際、いろいろなことを夫婦で話し合って決めていかなければなりません。
話し合わなくてはいけない内容の中でも、財産分与や住宅ローンに関する話し合いで悩む人は多いです。
そこで今回は、財産分与と住宅ローンにフォーカスして、話し合っておくべきことや注意点についてご紹介いたします。

財産分与の基本的な考え方について

財産分与の意味を知らない人もいらっしゃると思うので、できるだけ嚙み砕いて説明いたします。
財産分与とは、夫婦が結婚している間に協力して形成した共有の財産を、離婚するときに夫婦で分ける制度のことを指します。

また、この共有の財産はお金だけでは無いです。
所有している土地や家も財産であることに注意しましょう。

財産分与の性質について

財産分与には3つの性質があるので、それぞれについて説明いたします。

まずは、清算的財産分与について説明いたします。
これは、結婚生活中に形成した共有財産の清算をするためのものです。
これが一番、夫と妻で主張する意見が食い違い、言い争いが起こりやすいです。

次は、扶養的財産分与について説明いたします。
これは、離婚して夫婦のどちらかが生活に困ってしまう場合に、生計を助けるためのものです。
離婚してから、ある程度の収入を得るまでは、生活を助けてあげる目的で、定期的にお金を支払う内容で合意される場合が多いです。

最後に、慰謝料的財産分与について説明いたします。
これは、夫婦のどちらかが行った不貞行為が原因で、離婚することとなり精神的苦痛を片方が被るときに適応されるものです。
不貞行為を行った方が、それにより精神的苦痛を被った方に慰謝料を払います。
その慰謝料は、財産分与とは別で払うケースもあれば、財産分与の中で慰謝料的性質も含めて払うケースもあります。

財産分与の対象となる財産について

清算的財産分与は、結婚してから離婚するまでの間に協力して形成した財産が対象となります。

ここで注意していただきたいのは、財産分与の対象が共有名義の財産だけでは無いことです。
夫か妻の単独名義の財産であったとしても、財産分与の対象になる場合があります。

扶養的財産分与と慰謝料的財産分与に関しては、結婚している時に限定されず、結婚前に形成した財産も財産分与の対象となります。

離婚時の夫と妻の財産分与について確認しておきたいことについて

もし自分が住宅ローンの名義人や連帯保証人の場合は、離婚前に住宅ローンに関して話し合っておきましょう。
もし、全く住宅ローンに関して話し合わずに離婚すると、後でトラブルに発展してしまうかもしれません。

トラブルが発生してしまうと、離婚して年月が経過した後に話し合わなくてはいけなくなる可能性があります。
離婚する際も話し合うのが気まずいかもしれませんが、トラブルが発生して、後から話し合う方が気まずいので、離婚する前に話し合うことが大切です。

住宅ローン関係で離婚前に話し合うべきことは色々あるのですが、今回は4つ紹介いたします。

1つ目は、家の名義についてです。
離婚した後も、夫婦のどちらかがそのまま住み続ける場合は、共有名義を解消し、家の名義は単独名義にしておきましょう。
単独名義にしておかないと、後でトラブルになりかねません。

例えば、家を売りたいとなった時に相手の名義が残っていた場合、相手に同意してもらえないと家を売れません。
トラブルを防ぐためにも、離婚したら単独名義に変更しておきましょう。

単独名義にする人の収入が低いといったことが原因で、単独名義に変更できない場合もありますが、できるのなら変更しておくことをおすすめいたします。

2つ目は、ローンの支払いの割合についてです。
離婚時に住宅ローンは、その残りの支払額を夫と妻で5対5で分けるのが一般的です。
しかし、慰謝料や養育費などによって支払額の割合が7対3になったり、4対6になる場合もあります。
ローンの支払いの割合をどうするかは、離婚する前に話し合っておきましょう。

もし後で教育費の負担が大きく、ローンの割合の変更をお願いしても変更してもらうのは手間ですし、難しいでしょう。

3つ目は、ローンの連帯保証人についてです。

例えば、相手が単独で住宅ローンを借りていてるケースでも、自分が連帯保証人になっているとしたら、注意しましょう。
それは、もし単独で住宅ローンを借りている相手が自己破産したら、残りの返済額の請求が連帯保証人である自分のところに来るからです。

そのような可能性も考慮して、ローンの連帯保証人になっている場合には解消しましょう。
もし、相手の収入の問題で連帯保証人の解消が難しい場合には、相手の親や友人などに連帯保証人になってもらうよう、相手にお願いしましょう。

4つ目は、ローンを払ってくれなくなった場合についてです。
住宅ローンが残った状態で離婚すると、相手がローンを支払わなくなるケースがあります。
そのため、「住宅ローンをどちらかが払わなくなった場合はどうするか」を離婚前に話し合っておきましょう。

相手が非常にまじめな人だったとしても、何が起こるか分からないので対策しておいて損は無いです。

オーバーローンの場合の処理方法について

家にどちらかが住み続ける場合は、オーバーローンかどうかで処理方法が変わりませんが、家を売却する場合には、オーバーローンかどうかによって、処理方法が変わってきます。
そのため、家を売却するときのことについてお話いたします。

オーバーローンとは、家の査定額が住宅ローンの残高よりも低い状態のことです。
逆に、家の査定額が住宅ローンの残高より高い状態のことはアンダーローンと呼ばれています。

オーバーローンの場合、住宅ローンの残高から家の査定額を差し引いた負債を自己資金で支払えなければ、一般的な売却活動ができません。
これは、住宅ローンを返済している不動産には「抵当権」と呼ばれるものが設定されており、住宅ローンを完済して抵当権を外さないと、不動産を売却できない決まりがあるからです。

もし、どうしても離婚する時に家を売りたい方は、任意売却と呼ばれる特殊な売却方法で家を売ることをおすすめいたします。
任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の承諾をもらい、オーバーローンの家を売りに出す方法です。
任意売却では、抵当権がオーバーローンの場合でも外れるので、自己資金なしで家を売却可能です。

住宅ローンと財産分与に関する注意点について

財産分与について話し合っていたとしても、住宅ローンの返済が終わっていなければ、後からトラブルが起こる可能性があります。

家がオーバーローンの場合は、離婚してからもどちらかがその家に住み続けることになると思います。
このときに、特に注意しておいてほしいのは住んでいる人と住宅ローンの名義人が違う場合です。

例えば、離婚した後も住み続けているのは妻だが、住宅ローンの支払いを行っているのは夫のパターンです。
夫が住宅ローンを予定通りに支払い続けてくれれば何の問題もないのですが、もし何らかの理由で支払いが滞ってしまうと、妻の住んでいる家が差し押さえられてしまうかもしれません。
また、妻が連帯保証人になっている場合には、住宅ローンの支払いの請求が妻のところにくる可能性もあります。

まとめ

今回は、財産分与と住宅ローンにフォーカスして、話し合っておくべきことや注意点についてご紹介いたしました。
後でトラブルにならないためにも、しっかりと話し合いをしておきましょう。
当サイトでは、所有している不動産の価格をWeb上で確認できます。
家の売却をお考えの方は、ぜひ利用してみてください。

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不動産売却コラム

「離婚する時、住宅ローンを共同名義にしたままで良いのか。」
このような疑問をお持ちの方は多いです。
共同名義に関して知っておかないと損してしまう可能性があります。
そこで今回は、離婚時の財産分与や、共同名義にしておいて良いのかなどについてご紹介いたします。

離婚時の財産分与について

夫婦で家を購入する際、夫婦の共同名義にする場合が多いと思います。
家や土地を共同名義にする際には、それぞれの持分割合(もちぶんわりあい)を決めなくてはいけません。
持分割合について知らない人もいると思うので簡単に説明いたします。

持分割合とは、その家や土地を所有している割合のことです。
この持分割合は、一般的にそれぞれが購入する際に出したお金によって決まります。
例として、2000万円の家を購入する場合について考えてみましょう。
頭金は妻が400万円出して、残り1600万円を夫の名義でローンを組んだとしたら、持分割合は妻が2割、夫が8割になります。

ここまで、家や土地の持分割合についてお話してきたのですが、離婚で財産分与を行う際は、この持分割合は関係ないです。
家や土地を共同名義にしている方はこれを勘違いしている人が多いです。
確かに、共同で所有している不動産を所有権のある人たちで分けるときは、一般的に持分割合に則って分けます。
しかし、離婚の場合には、家は財産分与(ざいさんぶんよ)の対象になるので、持分割合は関係ないです。

財産分与とは、夫婦が結婚しているときに協力して築いた財産を、離婚したときに夫婦で分け合うことです。
ほとんどの場合、夫婦の財産形成に対する貢献度は同じくらいと考えられているので、財産分与の際には夫婦で半分ずつ分けます。
そのため、持分割合が1対9だろうと、2対8だろうと離婚する際には半分ずつ分けるのが一般的です。

共同名義のままにしておくリスクについて

離婚の際、住宅ローンを共同名義のままにすることも解消することも可能です。
解消するのが面倒で、共同名義のままにする人もいらっしゃいますが、共同名義にしておくことにはいくつかのリスクがあります。

ローンの負債を一人で背負う可能性がある

住宅ローンを共同名義にしている場合は、夫婦同士が連帯保証人になっていることが多いです。
そのため、どちらかの支払いが滞ると、もう一方の人に一括での返済が要求される場合があります。
つまり、自分名義のローンに加えて相手のローンも自分が支払わないといけなくなる危険性があるということです。

売却や相続の際に揉めやすい

共同名義のままにしておいて困るのはローンを組んでいる夫婦だけではありません。
名義人が亡くなった場合、その家や土地は遺産として遺族に相続されることになります。
離婚した後にどちらか、または両方が結婚したり子供ができたりしていれば、相続人が増えます。
相続人が増えるだけでも話がややこしくなりますし、関係性的にそもそも話し合いが難しい場合もあるでしょう。

また、共同名義の家を売却する際にも揉める可能性があります。
それは、売却するためには名義人すべての許可を得なければならないからです。
離婚をした後だと相談するのが難しい場合もあるでしょう。

離婚した後も関係が続いてしまう

共同名義ということは、その家や土地に共同で責任があるということです。
共同名義にしておくことで、嫌でも連絡を取らないといけないときがあるでしょう。
離婚したら一切連絡を取りたくないという人は、離婚するときに共同名義を解消するようにしましょう。

名義の変更方法について

共同名義の変更方法として、返済名義人を単独名義に変更するという方法が存在します。
この方法は簡単に言うと、夫婦で協力して返済しますと約束していた「共有名義」の状態から、どちらか一方の名義人がすべての支払いを行うと約束する「単独名義」の状態に変更するということです。

共同名義から単独名義に変更する方法は、住宅ローンが残っているケースと残っていないケースで少し変わってきます。

住宅ローンが残っていない場合は、比較的簡単に共同名義から単独名義に変更可能です。
具体的な方法としては、離婚が成立した後に法務局に足を運び、登記申請をすると名義が変更できます。
登記申請の際、司法書士に依頼することでより簡単に手続きが可能です。

住宅ローンが残っている場合は、共同名義から単独名義への変更が難しい場合があります。
例えばローンをすべて返してからではないと単独名義に変更できないというケースです。
このケースの場合、単独名義に変更する方法として主に2つの方法があります。

一つ目の方法は、他の金融機関を利用する方法です。
他の金融機関から買い替えをすることで、相手名義のローンを完済可能です。
例えば、夫名義の住宅ローンを妻名義に変更する場合、妻が他の金融機関で新たに住宅ローンを契約して、残りのローンはその金融機関に支払っていくことになります。

ローンを組む際には審査が必要なのですが、新たにローンを組む場合、審査に通りにくい傾向があります。
特に、住宅ローンの残債が多かったり、収入が安定していない場合は難しいでしょう。

二つ目の方法は、第三者に連帯債務者、連帯保証人になってもらう方法です。
住宅ローンを共同名義で契約している場合、夫婦同士で連帯保証人になっていることがほとんどです。

金融機関側からしたら、夫婦それぞれの収入の合計をもとに融資を行っています。
それなのに、名義人がどちらか一方だけになってしまったら、回収できない確率が上がるため、金融機関は共同名義から単独名義に変更するのを承諾してくれにくいです。
そこで、夫婦以外の第三者に連帯保証人になってもらうことで、金融機関も承諾しやすくなります。

離婚後にどちらかが住む場合の注意点について

離婚した後もどちらか一方がそのまま家に住み続ける場合、いくつか注意すべきことがあります。

一つ目は、住宅ローンが残っている場合についてです。
住宅ローンが残っていれば、離婚した後も名義人が残っているローンを支払わなくてはいけません。
ローンをすべて返済するまでは、他者への名義変更ができないですし、共同名義から単独名義に変更するのも難しいです。

二つ目は、財産分与についてです。
住宅ローンが残っていたとしても、その家が財産分与の対象になるかもしれません。
家の評価額が残っているローン額よりも大きかった場合は、財産分与の対象になります。
逆に、家の評価額が残っているローン額よりも小さかった場合は、財産分与の対象外です。

三つ目は、税金についてです。
離婚して、共同名義を解消する場合に税金がかかることがあります。
相手の持分を受け取る際に、法務局で名義変更の登記を行わなくてはいけません。
この際に、登録免許税という税金がかかります。

また、持分を渡す側にも別の税金がかかる可能性があります。
その税金は「譲渡取得税」という税金です。
ただし、住居として利用していた不動産の場合は、不動産を渡した際の利益が3000万円より多い場合のみ税金がかかります。

まとめ

今回は、離婚時の財産分与や共同名義にしておいて良いのかなどについてご紹介いたしました。
住宅ローンを共同名義にしておくとそれなりのリスクがあるのでしっかり考えるようにしましょう。
当サイトでは不動産の価格をweb上で確認できます。
不動産を売却しようと思っている方はぜひ利用してみてください。

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土地の相続はいつまでにしないといけない?相続でお悩みの方必見です!

不動産売却コラム

「相続の名義変更には期限はあるのだろうか」
このような疑問をお持ちの方は少なくありません。
相続の手続きの中には、期限が存在するものもあり、複雑ですよね。
そこで今回は、相続でお悩みの方に向けて、土地の相続はいつまでにしないといけないのかを詳しく解説します。
ぜひお役立てください。

不動産の名義変更には期限がない?

結論から申し上げますと、不動産の名義変更には法律で定められた期限というものはありません。
不動産の所有権が明示されている部分は「登記の権利部」と呼ばれています。
これに記載されている登記は、「権利登記」と呼ばれますが、登記自体は義務ではありません。

相続登記もこの権利登記に該当するため、所有者の変更があったとしても、名義を必ず変えなければならないという決まりはありません。
そのため、期間に関する取り決めも特に無く、変更しなかったからと言って何か罰則を受けることもありません。
それゆえに、相続後に登記がどうなっているか分からないという人も少なくありません。

早めに名義変更しておく必要性

先ほどは不動産の名義変更に期限が存在しないことをご紹介しました。
では、名義変更をせずに放置しておけば良いのかというとそうではありません。
ここからは、なるべく早く名義変更をしないことで発生するデメリットをいくつかご紹介します。

1つ目のデメリットは不動産を売却できないことです。
相続登記を放置した状態では、不動産を担保にしたり売却したりすることはできません。

相続登記を放置していた場合、不動産の名義は亡くなった方のままになっています。
担保にしたり売却したりする場合は、必ず相続人の方の名義にしておく必要があるため注意が必要です。

2つ目のデメリットは相続人が増えてからであると、権利関係が複雑になるということです。
名義人が亡くなってから長い月日が経過すると、相続人はどんどんと増えていきます。

例えば、名義人の子どもが、さらにその子どもに相続をさせるとそれだけで名義人が増えてしまいます。
またさらに時が経つと、さらに下の世代が誕生してしまいます。
亡くなった名義人の孫の世代あたりであれば、顔見知りで連絡を取り合うことも少なくありませんが、ひ孫、さらにその下の世代となると管理しきれなくなってしまいます。

不動産を売却したり譲渡したりするには、相続人全員で話し合う必要があります。
相続人がわからないような状態であると、そもそも話し合えなくなってしまう恐れがあるため注意しましょう。

3つ目のデメリットは書類の入手が困難になるということです。
相続登記には名義人の戸籍謄本が必要になってきます。
その他にも、名義人の氏名や住所が登記記録と違っていた場合や、名義人の本籍が登記記録の住所とは違っていた場合は、住民票の除票や戸籍の附票が必要となることもあります。

ここで注意したいのが、住民票の除票や戸籍の附票の保存期間は5年と定められています。
そのため、名義人が亡くなってから5年以上経過してから手続きを始めようとするとスムーズに進められなくなってしまうことがあります。

もちろん、住民票の除票や戸籍の附票が入手できなくなったとしても、相続登記をする方法はありますが手続きは難しくなってしまいます。
司法書士といった専門家に手続きを依頼する必要が生まれるでしょう。

ご紹介したように、名義変更しないことでさまざまな弊害が生まれる恐れがあります。
期限が無いとはいえ、もし手続きできるのであれば、できるだけ早く名義変更を行っておくことをおすすめします。

相続の際にやっておきたいこと

先ほどは早めに相続の手続きをしておく必要性についてご紹介しました。
ここからは、相続の際にやっておきたいことをご紹介します。

まず、被相続人が亡くなったことを知ってから相続はスタートします。
この際、なるべく早い時期に相続財産の内容や遺言が無いかを確認しておきましょう。

次に、ここから3か月以内にやっておきたいこととしては、相続内容の決定です。
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行い、公平に分配していく必要があります。

そして、相続放棄する場合は相続放棄の申し立てを行う必要があります。
相続放棄の申立書や戸籍関連書類を家庭裁判所に提出する必要があります。
相続放棄を行うと、マイナスの資産だけでなくプラスの資産の権利も放棄することになるため注意しておきましょう。

その次に10か月以内にやっておきたいこととしては相続税の申告と納税です。
相続税の納税では、現金を用意しておく必要があります。

最後に、1年以内にやっておきたいこととしては、遺留分の請求と不動産登記手続きです。
相続人は法律により、遺留分という最低限の相続分が保証されています。

生前贈与や遺言などによって、この遺留分を下回る相続内容になってしまっていた場合は、遺留分を取り戻すための請求を行えます。
こちらの請求期限は1年以内であるため、なるべく早く行うようにしましょう。

また、不動産を相続した場合は不動産登記の名義変更もなるべく早く行っておくことをおすすめします。
「不動産の名義変更には期限がない」とご紹介しましたが、トラブルを避けるためにも行っておくのが無難です。

以上のように、期限がある手続きも存在します。
相続を行う場合は、手続きを後回しせずになるべく早く行っておくことをおすすめします。

相続登記の際の基本的な流れ

ここまで相続の際にやっておきたいことをいくつかご紹介しました。
ここからは相続登記の流れについてご紹介します。

まず、相続登記の際は必要書類を集める必要があります。
相続登記では亡くなった方と相続人の方に関する書類を提出しなければなりません。
具体的には相続人全員の印鑑証明書、被相続人の戸籍謄本、相続人全員の住民票や戸籍謄本、固定資産税評価証明書、遺言書や遺産分割協議書などが必要になってきます。
これらを集めるのが時間的に難しい場合は、司法書士に手続きを代行してもらうことが可能です。

次に、不動産を誰が相続するのかを決める必要があります。
遺言に相続人が指定されている場合はその通りに登記すれば大丈夫です。
遺言が存在しない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成することになります。
この話し合いがうまくいかなかった場合は、法定相続分の割合で登記することになります。

最後に登記申請書を作成して、法務局で申請することになります。
必要書類が集まったら、登記申請書を作成することになります。
登記申請書は相続の状況によって様式が変わってきますので注意しておきましょう。

そして、申請の際に登記免許税が納付済みでなければならない場合があります。
事前に税金を納付する場合は、金融機関で現金納付するか、収入印紙を購入するという方法があります。
法務局で納付する場合は、当日に収入印紙を購入することも可能です。
なお、申請はオンラインで行うことも可能となっています。
いろいろな手間が省けるため、パソコン操作に抵抗のない方はオンラインで申請するのがおすすめです。

以上が相続登記を行う際の大まかな流れになります。

まとめ

今回は相続でお悩みの方に向けて、土地の相続はいつまでにしないといけないのかを解説しました。
相続登記自体には期限はありませんが、遺留分の請求のように、手続きの中には期限が存在するものもあります。
相続に関する手続きには手間のかかることもありますが、放置せずになるべく早く進めるようにしましょう。

住まなくなった実家はどうすればいい?対処法をご紹介します!

不動産売却コラム

「住まなくなった実家はどうすればいいのだろうか」
このような悩みをお持ちの方は少なくありません。
空き家は放置していると様々なリスクがあるため、なるべく早く対処する必要があります。
そこで今回は、住まなくなった実家の対処法をご紹介します。
お困りの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

考えられる実家の処分方法

両親が施設に入居したり、亡くなってしまったりして実家に誰も住まいなくなってしまった場合は、費用の負担の面から処分を検討される方が多いと思います。
そこでここでは、実家の処分方法として考えられるものをご紹介します。

賃貸として利用する

思い入れがある実家をなかなか処分できないという場合は、賃貸収入を得て保有し続ける「賃貸」という方法があります。

建物を貸す場合は、リフォームや設備改修費用の負担をする必要がありますが、短期間の契約を結ぶことが可能です。
土地を貸す場合は建物の費用負担が必要なくなりますが、契約期間が長期になることが多いです。
そのため、貸した後に自分で利用しようと考えている場合は注意が必要です。

建て替える

空き家状態の実家を自分の住まいや賃貸用物件として建て替えることも選択肢として考えられます。
ただ、建て替えたことによって相続人での分割バランスが崩れて、トラブルにつながってしまうことがあります。
また、しっかりと資金計画を立てておかなければ、納税資金が足りなくなってしまい大変なことになってしまうため注意が必要です。

売却する

住宅を所有していることから発生する固定資産税の負担や、建物の管理の負担をなくすためには売却がおすすめです。

親が実家に住まなくなった日から3年が経過する年末までに売却し、適用条件を満たせば特例により最大で600万円もの譲渡所得税が軽減されます。
これらは賃貸として利用すると受けられない恩恵になります。

また、相続した後の空き家も税負担軽減制度があります。
こちらも一定の条件を満たす必要がありますが、負担を減らせることはメリットと言えます。

そして、売却をされる際は、不動産会社ごとの査定額を把握しておくことが大切です。
当サイトでは、不動産の一括査定を行うことができますのでぜひお役立てください。

実家を処分する際の準備

先ほどは実家の処分方法についてご紹介しました。
ここからは実際の準備の手順についてご紹介します。

最初のステップとしてやることは相続人が誰かを確認することです。
両親が亡くなってしまった場合、相続人をしっかりと把握しておかなければ、様々な手続きを進めることが難しくなります。

そして、相続人を把握するためには戸籍を集める必要があります。
戸籍をとる際に重要になってくるのは本籍地です。
本籍地と現在の住所が異なっている場合があるため注意が必要です。

本籍地が遠方にあり、自分が行くのが困難である場合は郵送での取り寄せも可能ですが、その分時間がかかってしまいます。
なるべく早く準備は進めておきましょう。

次のステップとしてやっておきたいことは、遺言の確認です。
遺留分を除き、相続において遺言は絶対に守らなければならないものです。

遺言によって法定相続人に関係のない人にも相続できますので、この遺言があるかどうかは重要になってきます。

遺言には主に2つの種類があり、自筆証書遺言と公正証書遺言があります。
自筆証書遺言は、被相続人が自筆で書いた遺言のことを指します。
原則被相続人が手書きしたものしか認められず、パソコンの文字は認められません。
また、自分の名前や日付、印鑑などが無い場合も認められません。

公正証書遺言は自分で書く必要のない遺言のことを指します。
こちらは被相続人の残しておきたい内容を把握した公証人が管理することになります。
公証人とは弁護士や検事などの法律のプロフェッショナルが就くことができる仕事です。

自筆証書遺言の場合、不備があるとその効力を失ってしまいますが、公正証書遺言はその心配がありません。
この公正証書遺言の有無は公証役場に問い合わせることで、確認することが可能です。

遺言があるかどうか確認したうえで、存在しなかった場合は相続人の間で遺産分割協議を進めていくことになります。
話がまとまれば、その証拠となる遺産分割協議書を作成することになります。

その次のステップとしては相続登記を行うことが挙げられます。
実家を処分する際は、名義人になっておく必要があります。
そのため、自分が相続することに決まったら、相続登記を行っておきましょう。

相続登記に必要な書類を集めたら、申請書を作成して法務局に提出します。
一般的に登記は申請してから10日から2週間ほどで完了します。

最後のステップとしては遺品を片付けることが挙げられます。
両親が亡くなってすぐ後の家であれば片付いていないことも少なくありません。
被相続人との思い出の品もきっとたくさんあることでしょう。

この整理は、相続人が集まって片付けるか、遺品整理士のような業者に依頼するかの2択になります。
業者に依頼する場合は数十万円の費用が掛かってしまいますが、短期間で家の整理を終わらせることが可能になります。

以上のステップを押さえておくことで実家を処分するための準備を進められます。

売却したほうが良い理由

先ほどは実家を処分する際の準備についてご紹介しました。
ここからは、処分方法として有力な「売却」についてご紹介します。

なぜ売却をおすすめするのかというと、主に2つの理由が挙げられます。

1つ目は固定資産税や維持費の負担がなくなることが挙げられます。
実家に住まずに放置している場合であっても、固定資産税やライフラインの基本料金は支払う必要があります。

また、人が住まなくなってしまった家は劣化が急速に進んでいくため、野良猫や害虫の住処となったり、不法投棄の現場となってしまったりする恐れがあります。
このようなことが原因でトラブルに発展したとしても、所有者の責任が問われることになります。

2つ目は空き家対策特別措置法の存在です。
この法律が施行されたことにより、放置され、荒れ果てた空き家は自治体が強制的に解体処分することが可能となっています。
当然のことながら、強制執行は何度も警告を無視した場合にとられる措置です。
この解体処分にかかる費用は所有者の負担となるため注意が必要です。

これら2つの理由から、空き家を放置しておくことにはリスクがあると言えます。
そのため、費用の負担が少ないうえに、手早く手放せる売却がおすすめなのです。

空き家を売却する際の注意点

先ほどは空き家を売却したほうが良い理由について解説しました。
ここからは、空き家を売却する際の注意点についていくつかご紹介します。

1つ目は更地にする場合建物の取り壊し時期に注意するということです。
住宅用地に建っている建物を解体して更地にしてしまうと、固定資産税の課税標準額は6倍になってしまいます。

ただ、固定資産税の基準日は1月1日時点に建物があったかどうかになります。
12月31日に建物を取り壊せば翌年の固定資産税が6倍になってしまいますが、1月2日に建物を取り壊した場合は、1年遅れで固定資産税が高くなります。
このように、取り壊す時期が数日異なるだけで税負担が大きく変わってしまうため注意が必要です。

2つ目は名義人でなければ売却できないということです。
家が親の名義のままであると売却は基本的に行えません。
そのため、事前に名義変更をしておく必要があります。

以上が空き家を売却する際の主な注意点になります。

まとめ

今回は、住まなくなった実家の対処法をご紹介しました。
本記事が実家の処分にお悩みの方の参考になれば幸いです。
そして、当サイトでは不動産の一括査定を行うことが可能です。
住まなくなった家の売却をお考えの際は、ぜひ一度ご活用ください。