空き家というと、誰も住んでいない住居を指すと思われる方が多いでしょう。
それも間違いではありませんが、国によってより詳細な基準が設けられています。
また、管理方法が分からず放置していると、特定空き家に指定される可能性もあります。
その状態が続くと、最終的に行政代執行によって強制的に建物の解体が行われる事態になりかねません。
そこで今回は、空き家と特定空き家の定義や空き家の適正な管理方法、空き家等対策特別措置法について、空き家を放置しないための選択肢をご紹介します。
空き家の定義とは？
空き家かどうかは、以下の国が定めた基準によって判断されます。
住宅や倉庫などとして使用されているのか
住宅としての使用以外にも、別荘や賃貸、倉庫などとして活用されていれば空き家と判断されることはありません。
反対に、使用用途が不明で管理も行き届いていなければ、自治体に空き家かもしれない、とマークされる可能性が高いです。
さらに、住宅に人の出入りがあるかどうかや電気・水道・ガスなどのライフラインが使用されているかどうかも、具体的な判断基準のひとつとされています。
登記記録や住民票がどうなっているか
不動産登記は、不動産の状況を確認する上で、特に重視されます。
また、不動産登記と同時に確認される住民票も、判断基準になるでしょう。
これらの記録に何かしらの不備が発見されると、自治体から空き家認定される可能性が高いです。
管理が適当に行われているか
建物や草木などの状態から、安全性・衛生面に問題がある場合、放置された空き家であると判断されるでしょう。
この場合、自治体は特にその空き家に目をつけ、所有者に対して聞き取り調査や、立ち入り調査を行うことも珍しくありません。
調査されることになった場合、嘘偽りなく答えるようにしましょう。
特定空き家の定義とは？
周辺の生活環境の保全に問題が生じていないか
例えば、庭木の手入れがされておらず道路や隣家に及ぶほど繁殖した状態では、交通の妨げとなっているかもしれません。
また、門扉や玄関の施錠が壊れており、外部からの侵入が容易であると、犯罪に利用されやすく周辺地域の治安状況を悪化させてしまいます。
自治体は生活環境の保全を担っているため、不法侵入や放火などの犯罪の温床となる可能性が高い空き家に関しては特に、目を光らせるでしょう。
景観に問題がないか
建物の劣化が著しく進んでいたり、繁殖しきった植物が建物を覆っていたりなど、地域の景観を損なう建物も、特定空き家に指定される可能性があります。
特に、景観法や景観条例などがあり、都市計画が行われているような地域では、厳しく判定されがちです。
周囲の景観に馴染まない看板や壊れた窓ガラス、敷地内に放置されたゴミなどによっても、判断されます。
景観は周辺地域の治安や調和に大きく影響し、場合によってはどこかに損失を与える可能性もあるため、重視されます。
衛生上の問題がないか
植物が繁殖していると、害虫や害獣の住処になりやすく、獣臭や異臭の発生・周辺住民への衛生上の問題を引き起こすことがあります。
害虫・害獣は、周辺の住居へも侵入するようになり、住民や建物に被害を与えかねません。
また、衛生上の問題は住民の健康や生活環境の悪化に直結するため、深刻な問題といえます。
安全性に問題がないか
先程も申し上げたように、侵入が容易な空き家は犯罪に利用されやすいです。
犯罪に利用されそうな空き家が近くにあると、住民は安心して過ごせませんし、無法地帯化してしまうことも考えられます。
特に近くの店や賃貸物件の受ける影響は大きく、風評被害を受ける可能性もあります。
また、長年リフォームされておらず倒壊や破損のリスクがある建物の場合は、災害時に周囲へ影響を及ぼす可能性が高く、見過ごせません。
空き家の適正な管理方法をご紹介！
1.定期的に換気を行う
人の出入りが極端に少ない空き家は、淀んだ空気や湿気、ホコリが溜まりがちです。
湿気やホコリが溜まっていると、カビや害虫が発生して建物の劣化を早めてしまいます。
そのため全ての窓を開け、さらに換気扇もまわして徹底的に換気を行いましょう。
2.破損している箇所がないか、建物の状態のチェックをする
壁や天井、建具、家具などの状態を細かく確認します。
特に建物の破損はなるべく、早期に発見して修繕することが好ましいです。
3.敷地内、室内の清掃を行う
建物の劣化が著しく進んでいる場合は、自分で行うと大怪我に繋がるリスクがあるため、清掃業者に依頼しましょう。
自分で清掃を行う際は、念の為害虫対策として長袖長ズボンを着用することをおすすめします。
また、軍手やスリッパをしておくことも、怪我を防ぐために大切です。
におい対策のために通水も、忘れずに行いましょう。
また、空き家に立ち入る際は、近隣住民の方に不審者と間違えられないよう、あらかじめ挨拶しておくと良いです。
空き家等対策特別措置法についてご紹介！
空き家対策特別措置法によると、行政代執行までは以下の過程を経ることが決められています。
1.助言
行政から、除草作業や清掃などの適正管理を求める助言がまず行われます。
助言は法的な拘束力がないものの、比較的容易に対応できるものであることがほとんどです。
そのため、無視せず早急に応じましょう。
2.指導
助言に従わない場合や、早急な対応を要する場合、市町村から空き家管理について指導を受けます。
扱いは助言よりも重く、所有者に対して強く改善を促すものです。
3.勧告
指導が行われてもまだ改善がなく、近隣住民に対して大きな損害をもたらすリスクがある場合、勧告がなされます。
特定空き家への指定後に改善を勧告されると、状況が改善されるまで固定資産税の優遇措置が適用されません。
4.命令
命令は、行政代執行にとりかかる前の、最終警告といえます。
行政指導の中でも助言や指導、勧告より重く、背くと50万円以下の過料が科されるでしょう。
空き家を放置しないためには？
・空き家を売却する
空き家を売却するということは、誰かに譲渡されるということです。
空き家の状態や立地にもよりますが、不動産を現金化できるというのは嬉しいところです。
当サイトを使用すると、査定額をあらかじめ把握できるため、売却するかどうかの目安になります。
・空き家を賃貸にする
経年劣化した設備や内装をリフォームする必要はありますが、安定した収入が期待できます。
一方で、リフォーム費用や固定資産税などの回収が収益から見込めない場合は、難しいでしょう。
・自治体に寄附する
自治体が寄附を受けるケースは、極わずかです。
そうとはいっても、解決策のひとつではあるため、1度物件の資料を窓口に持ち込み相談してみると良いでしょう。
・解体して売却、賃貸、活用する
更地にすることで、駐車場や新築など活用の幅が広がるため、賃貸・売却としての需要も高まります。
しかし、更地にすると固定資産税が約6倍に跳ね上がる点には注意が必要です。
まとめ
今回は、空き家と特定空き家のそれぞれの定義、空き家の適正な管理方法、空き家等対策特別措置法に則った行政代執行に至るまでの流れなどをご紹介しました。
住宅・倉庫・賃貸などの利用がいずれも見受けられず、登記や住民票に不備があったり管理が行われていなかったりすると、自治体に空き家であると判断される可能性が高いです。
さらに、景観や安全面、衛生面で周囲に悪影響を及ぼしかねない状態にあると、特定空き家に指定されるでしょう。
空き家や土地の管理が難しい場合は、売却の検討をおすすめします。
