不動産売却の不安を解消します！

不動産業界はまだまだ閉鎖的で情報が開示されていません。
あなたの不動産売却にあたって、こんな風に思っていませんか？

などなど…はじめて不動産を売却しようとすると、まずこのように考えるかもしれません。これら全てが間違えているわけではありませんが、全てを鵜呑みにすることは大変危険です。一般の方には不動産の売却は専門的で馴染みのないことが多くあるため、みなさん苦労をされているようです。もしあなたがそうだったとしても、安心して下さい。このサイト(不動産売却王)でははじめての方が不動産売却で悩まれる3つのポイントを解決するための情報を得ることが出来ます。

状況によって不動産を売却する方法は変わります。
しかし、場合によっては売却しないで別の方法をとった方があなたにとって有益な結果になることもあります。
また、優先事項によっても販売活動方法が変わります。もし、以下の2項目から決めるとすると…
どちらか決まっていますか？

まだはっきりしない場合でもご安心下さい。
段階ごとに売却手順を解説していきますので、この「不動産売却王」のサイトを読み進めていくだけでスッキリと整理することが出来るでしょう。
状況や優先することで売却方法は大きく変わります。
そして、結果＝(時間と金額)も大きく変わります。要領よくポイントを押さえればそれほど不動産売却は難しいことではありません。
実は、売却に失敗する人の共通点は、状況や優先順位を把握しないまま全てを不動産会社任せる人なのです。
ここで少し学んで知識を得ていただくだけで、理想に近い売却が出来ることでしょう。

以下のポイントを押さえて売却を成功させましょう。

仲介と買取の違いとは？

不動産を売却する方法は2つあります。
「仲介」と「買取」です。

売却の流れ

仲介と買取り、どちらも不動産会社が対応する点は変わりません。
しかし、それぞれ特徴が異なります。比較してご自身にあったほうを選択しましょう。
また、比較してわからない点がありましたら、遠慮なくメール・お電話にてご相談下さい。

01｜不動産売却価格はいくらにすればよい？

01｜売却価格はいくらにすればいいの？

もし、あなたが仲介または買取りどちらかで不動産の売却を進めると、きっとこう思うでしょう。
「いくらの金額で売ればいいのか？」
その基準についてお話しすると共に、どうすれば失敗を回避することが出来るのか？
このことについてもお話しします。

02｜不動産の価格はどう決まる？

不動産の価格は、相場が基本となります。
次に建物や周辺環境、景気などの様々な要因から価格が成り立っています。

なので、自分が購入した価格が基準になるわけではありません。
中古物件には定価もありません。

つまり、不動産は決められた価格があるのでなく、
買いたい人と売りたい人のバランスにより価絡が出来ているわけなのです。

マンションとー戸建てでは条件がことなりますが、基本的な考えは同じです。

売りやすい物件、売りにくい物件

具体的には、桃太郎大通り周辺などの中心部や近年人気が集まってきている問屋町などは他の地域に比べて高い価格になっています。

03｜国の基準はあてにならない!?

不動産価格は買いたい人と、売りたい人の関係から成り立っていますが、国や自治体が発表する公的な土地価格(路線価・公示地価・基準地価(都道府県基準地価格)・固定資産税評価額)も一つの基準になります。

しかし、実際の取引ではあまりその価格に沿ったものになりません。
それはいったいなぜでしょう？
それは、公的な価格にはロケーションや日当たりなとの環境要素や建物そのものの外観、内装、 修復歴など価格に影響を与える大きな部分が入っていないからです。

では、どうやって価格を割り出せばいいのか？

一番簡単な方法は、周辺での同程度の販売事例が参考になります。
また、おおよその相場はインターネットでもつかめます。

ネットの簡易査定は対面せずに気軽におおよその金額がわかります。
使い手にとっては敷居が高くないのが好評のようです。

                  このようなサービスを提供するには独自のデータベースを構築することが必要であり、サービス提供会社が地域の成約情報を収集・蓄積することより実現しております。

弊社が提供している「クイック査定」でもおおよその金額をインターネットで把握することができます。 お気軽にお試しください。
また、買い手の立場から近い条件の売り出し価格を検索してみるのもよいでしょう。

04｜売り出し価格を決める前に…

おおよその相場がわかり、最終的に売出し価格を決めて不動産会社に依頼するわけですが、 その前に不動産会社が提供する「査定」について知ってほしいことが2つあります。
査定価格の性質を知らなければ参考にない場合があります…。

1.査定価格は方法によって金額がかわります。

大きく分けると2つの査定方法があります。

簡易査定(机上査定・ネット査定)

インターネット、お電話から売却される不動産情報をいただき査定します。過去のデータを参考にして 金額を算出します。
回答までに時間が掛からないのがメリットです。
売却を検討されはじめた段階の方など、相場を知りたい方に向いています。
ただし、建物の状態などを考慮していませんので、売り出し価格とは差異が生じます。

実査定(詳細査定・訪問査定)

査定担当者が現地を訪問して、建物の内装、外装の状態や設備などを詳細に調査して、査定価格をお出しします。
また、査定担当者に直接質問ができるため、より厳密な価格や売却の流れをつかむことも可能となります。会社の姿勢や担当者の対応、そして性格や相性を知ることが出来ます。
不動産を売却することが決まった方、より具体的に進めていきたい方に向いています。

この2つの査定は全く内容が異なるため、目的に応じて使い分けるのがポイントです。
当然、現地を見るのと見ないのでは、査定の精度が変わることを知っておきましょう。

2．査定額で業者を決めると失敗します…

査定価格は業者によって金額が変わることをご存知でしたか？
どちらの査定にも言えることですが、「査定価格」というのはあくまでも不動産会社が立地や築年数、広さなどの条件から、「この価格で売れるだろう…」という目安の価格です。

売却になれてない会社

販売力がない会社

地域に精通していない会社

こういった要因も査定額が変わるポイントです。

また、査定額が変わる一つの要因に不動産会社の方針や性格も関係があります。
楽観的と悲観的(慎重派)の2つの性格です。

この話をすると驚かれる方もいますが、会社の方針や性格によって査定額が変わるのは当然なのです。

なので、査定額に一喜一憂してもあまり意味がありません。
あくまでも参考価格として認識してください。

そして、気をつけたいのが…
「高値売却！」
「どこよりも高額売却！」
などを声高々に謳う会社には注意が必要です。
先程も話したように、高い査定価格ならいくらでも高く出すことが出来ます。
もちろん、その金額で売れる保証はどこにもありまぜん。

インターネットで沢山の会社に一斉に査定依頼するサービスもありますが、高いからいいのは間違いです。
高くていいのは、買取りの場合に限ります。

複数の業者に査定依頼する場合でも、一番高い査定だという理由で依頼するのは止めましょう。

そのような業者に依頼した結果、大幅に適正価格を下回る価格で売却することになったという人が後を立ちません…
売れなければ金額を下げて再度売り出しを掛けることになり、時間だけ刻々と過ぎてしまいます。
その過ぎた時間にも管理費は掛かってきます。

「査定額は会社によって変わる、高値を謳う業者も注意することも理解した… では、いったいどこの査定を参考にすればいいの…？」

そう思われるかもしれません。
大事なのは、依頼した会社が出す査定は信頼できるか、3ヶ月以内に売却できる根拠はあるのか？
この部分が最も大事なのです。

結局のところ、不動産売却は最終的に売れなければ完結しません。
査定は売却するまでの一つの参考情報に過ぎないことを知りましょう。

不動産売却はどんな会社に頼めばいい？

01｜どんな業者を選べばいいのか？

この章では、不動産のブロである私が、
「もし自分の不動産を売却するなら、どんな業者に依頼するのか？」
そんな視点からお話ししたいと思います。

不動産売却を成功させるには、適した不動産会社を選べばいい…

と、理解しても実際にどう業者を選べばいいのか？
実は不動産会は同じように見えますが、得意分野が全く異なります。

いまから不動産会社を整理しましょう。不動産会社を分類すると…

あなたが売却依頼を検討する業者は、売買物件の仲介業者です。
更に、この中で「土地、一戸建て、中古マンション」などに分かれています。

売買物件の仲介業者のタイプ

売買物件を取り扱う仲介業者

不動産業者のタイプがわかったとしても、違いを見分けるのは難しいかも知れません。
不動産業者によっては、上記のように得意な部分もあれば不得意な部分もあるので、注意が必要です。
大事なポイントは…
「不動産業者によってメイン業務が違う、得意なことが異なる」ということを前提に、 どのような物件を取り扱っている会社なのかをよく観察することです。

もちろん、 賃貸専門業者が土地や一戸建ての売買を取り扱うことに法律上の問題はありません。
マンション専門業者が土地、一戸建ての売買を扱っても問題ないのです。

また、そのような業者に依頼しても、結果的にうまくいく事もあると思います。

たとえ「初めて土地や一戸建ての売買を仲介した」としても、
「まだ不慣れな宅地建物取引主任者や営業担当者」でも、
「問題ない物件」を取り扱った、という条件がつきますが…

仮に一連の手続きをこなせたとしても、
本来得られる価格よりも市場の価格以下(低い金額)で売却することも十分考えられます。

などといったトラブルや問題が起きる可能性もあります。不動産は非常にデリケートなものですから、慎重に取引を進めないとトラブルや問題は起こりやすく、挙げていけばきりがありません。未然に事故を防ぐ目的で、国土交通省がトラブル事例をデータベースでまとめている程です。

また、問題が起こった場合に、不動産業者が責任を持つ業者なら良いのですが、責任を持たない業者のケースも過去にあります。

例えば…

• ・引き渡しが終ってから買主に契約解除を出される。
• ・売主に対して損害賠償請求や訴訟を起こされる。

まとめると、マンション、土地、一戸建てを売却するのなら最低でも売買をメインに取り扱っている仲介業者を選ぶというのが守るべき基本でしょう。
そして、その地域や不動産の種類の取引に強い業者なのか、実績はあるのか？担当者の経験や知識は豊富なのか？これらについて知っておくと良いでしょう。

02｜大手業者か、中小業者か？

「大手業者がよいのか、中小業者がよいのか？」
よくこのような質問をお受けします。
結論から言うと、会社の規模の大小はあまり関係がありません。
なぜ規模の大小はあまリ関係ないといえるか？ このことについてお話します。

と、理解しても実際にどう業者を選べばいいのか？
実は不動産会は同じように見えますが、得意分野が全く異なります。

不動産会社を取り巻く環境の変化

不動産の流通システムが整備されている現在では、業者間の情報に格差がなくなりました。 売却を依頼された不動産業者は、不動産流通機構が運営している「レインズ」という物件情報システムに登録します。登録すると、どの業者であっても物件情報を受け取ることができます。

不動産売却には 3つの契約があります。

• 01.専属専任媒介契約
• 02.専任媒介契約

この2つの契約の場合には物件情報システムへの登録義務があります。
依頼を受けてから一定期間内に登録をしなければなりません。
また、残りの契約形式、

• 03.一般媒介契約

この契約には登録義務はありませんが、実際のところ登録する業者が多いのが現状です。
売却を依頼する業者の規模の大小に関係なく、同じ条件で業者間に情報が公開されています。

現状では、3つのどの契約でも物件情報の条件は同じです。

大手業者、中小業者、ともにメリット、デメリットがありますが、その両者の良い面を兼ね備えた会社が良い会社といえます。
また、どの会社でもそうですが担当者もポイントです。

不動産売却を成功させるポイント

あなたの大切な不動産を満足できる形で売却するためには、どうすれば良いでしょうか？
実は、不動産の売却を成功させる為の「切り札」というものはありません。
しかし、成功へと導く為のポイントはいくつかあります。

では、どうすれば実際に高く売ることができるのでしょうか？

01｜信頼できる会社と担当者を選ぶ

売買をメインに取り扱っている不動産会社を選びましょう。

売買をメインにしている不動産会社で、得意としているエリアがあり、取引実績やデータベースがあるかも重要です。
そういう不動産会社は適正価格をきちんと把握しているのでスムーズな売却に繋がります。

売却する不動産の相場を知り、適正価格を設定しましょう。

「販売開始価格の設定」を適正価格にすることはとても大切です。
市場を良く研究して高すぎず安すぎずの価格を設定しましょう。
その為には売主が買い手の立場に立って考えることが大切です。

「高いスキル」「熱意」「誠実」な担当者を徹底的に味方に付けましょう。

高いスキルを持ち熱心に取り組んでもらえる担当者を見つけましょう。
担当者が一番あなたの味方です。信じて一緒になって販売していくような気持ちで相談しましょう。

02｜買い手の立場になって内覧に備える

「内覧したい」と思わせる販売図面をつくってもらいましょう。

間取り図から部屋が想像できるようにしましょう。
写真等を活用した必要最小限のわかりやすいセールスポイントもあると良いでしょう。
また、担当者にはできるだけ客観的な評価を伝えましょう。
自分が買い手側に立った時の事を考えたセールストークがポイントです。ただし必要以上のアピールは逆効果です。
営業トークを控え、お客様から聞かれたことがあれば答える程度が好印象です。

営業担当の査定時や購入希望者の見学時などに良い印象を持ってもらうことが成功率アップへとつながります。

03｜内覧の希望にはできるだけ対応する

内覧の希望は売却へのチャンスです。

図面だけで購入という方はまずいません。基本的には事前に日時を指定してから内覧という方が多いでしょうが、中には「今すぐ見たい」といった急なケースもあります。
急な依頼であっても極力対応できるようにしましょう。
どれほど良い設備が文字で書かれていても、写真がある記事の方がお客様を引き付けることができます。
写真がある方は圧倒的に問い合わせが多くなります。
外観だけでなく室内の様子がわかるような写真も用意すると良いでしょう。
また物件がより魅力的に見えるように撮影時は工夫をしましょう。

04｜写真を上手に活用しましょう。

売買をメインに取り扱っている不動産会社を選びましょう。

どれほど良い設備が文字で書かれていても、写真がある記事の方がお客様を引き付けることができます。
写真がある方は圧倒的に問い合わせが多くなります。
外観だけでなく室内の様子がわかるような写真も用意してもらうと良いでしょう。

05｜内覧で情報を収集する

不動産は安い買い物ではありません。

不動産の動向や地域ごとの相場、ニーズなど、各種の情報を集めより効果的に活用した方こそ、不動産売却の成功へと繋がります。
内覧希望者はあなたの不動産に興味がある方です。
ただし、複数の物件と比較して物件を絞っていきます。
その中で今回は選ばれないかも知れません。
ただ選ばれなかったとしても、実際に見ていただいたことに価値があるのです。
お客様からの情報を頂いて次へとつなげれば良いのです。

不動産売却の流れ

はじめに…
あなたの不動産物件が売却されるまでの全体概要です。全体の流れと、期間を把握しましょう。

01｜売却スタイルを確認しましょう。

ここではあなたに合った売却方法は何が適しているか、どんな方法があるのかを知ることからスタートしていきましょう。
売却は大きく分けると2つの状況に分かれます。また、状況によって不動産を売却する方法は変わります。
あなたはどのような状況で訪れましたか？

※読み進めていく中で、これらの条件に合わない特殊な立地や、名義の問題など、 場合によっては売却しないで別の方法をとった方があなたにとって有益な結果になることもあります。
複雑な事情の場合は、専門のアドバイザーに相談することをお勧めします。

優先事項について
優先事項によっても販売活動の方法が変わります。
もし、以下の2項目のどちらかを優先するとなると…
あなたはどちらを優先しますか？

もし、いま答えがわからなくても全く問題ありません。
ページを読み進めて行くにつれ、あなたの売却に対する疑問や不安はなくなっていることでしょう。
まず、最初に知っておきたいのは、状況や優先することで売却方法は大きく変わるということです。
そして、結果=(時間と金額)も大きく変わります。

02｜買取・仲介のプランから選ぶ

・「仲介」　－買手を探して売却する
・「買取」－不動産会社に買い取ってもらう

買取りと仲介、どちらも不動産会社が対応する点は変わりません。
しかし、特徴が異なるため、比較してあなたのニーズに合ったプランを選択しましょう。
また、比較してわからない点がありましたら、遠慮無くご相談下さい。
比較するポイントは以下のとおりです…

不動産売却時に必要な書類

01｜売却時に必要な書類などは？

不動産の売却時には色々な書類が必要です。事前にどんな書類が必要か確認しておきましょう。
また、準備時期については、不動産会社によっても異なりますので、時期についても確認しておきましょう。

紛失されている場合は、担当者に相談すると良いでしょう。
その他、物件により必要書類が異なることがあるので担当者に確認しましょう。

不動産売却後にかかる税金

不動産の売却時には様々な諸経費が必要になります。税金もその一つです。
また、不動産取引については税金の知識、特に節税対策が重要なポイントです。
なお、税法は、毎年改正されるためその動向に注意して、不明な点は自己判断せずに税理士等の専門家に事前に確認することも大切です。

では、売却時にどのような税金が課税されるのか、その種類を確認してみましょう。

01｜売却後に発生する税金とは？

譲渡所得税

住民税

消費税

印紙税

上記の税金はいずれも「納める」ものですが、住宅ローン控除により戻ってくる税金(所得税)もあります。
また住宅ではなく事務所等の場合や、事務所兼住宅等の場合で一定規模以上のときには、取得時と保有時のそれぞれに事業所税が課税されます。

不動産売却に必要な諸経費

不動産の売却には税金や諸経費がかかります。
手取りの金額はその分を差し引いた金額と考えるとよいでしょう。
不動産の種別(土地、一戸建て、マンション等)によっても異なりますが、事前に確認しておきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

測量費用

解体費用

抵当権の抹消費用、司法書士報酬

印紙代

リフォーム、ハウスクリーニング代

引越し費用

その他