日本中で「古いマンション」が増えている

「築40年以上のマンションが、今や全国に148万戸ある」と聞いたら、どう感じますか？

国土交通省のデータによると、2024年末時点でそれだけの数の老朽マンションが存在しています。そしてこの数字、今後さらに急増していく見込みで、2044年には約483万戸に達するとも言われています。

建物は年を重ねれば当然老朽化します。外壁の剥落、給排水管の腐食、耐震性の不足……。住んでいる方はもちろん、近隣の住民にとっても他人事ではない問題です。

では、老朽化したマンションはどうすればいいのでしょうか？　選択肢としては「建て替え」「売却」「修繕して維持」の3つが考えられますが、実はどれも簡単ではないのが現状です。

建て替えは「言うは易し、行うは難し」

マンションを建て替えるには、これまで区分所有者と議決権の「5分の4以上」の賛成が必要でした。つまり、20戸のマンションなら16戸以上が「建て替えに賛成」しなければ話が進まないわけです。

これがなかなか難しい。理由は主に2つあります。

ひとつは費用の問題です。建て替えにかかる住民の自己負担は、数年前までの平均でも1,940万円ほど。現在はさらに建築費が高騰しており、4,000万円を超えるケースも珍しくないと言われています。

もうひとつは住民の高齢化です。築40年以上のマンションでは、世帯主が70歳以上の世帯が半数を超えています。高額な費用を捻出するのが難しかったり、建て替え完了まで10〜15年かかることを考えると、なかなか賛成に踏み切れないという方も多いでしょう。

その結果、2025年3月末時点で実際に建て替えが実施されたマンションは累計でわずか323件・約2万6,000戸。全国713万戸という規模に比べると、ほんのわずかな数字にとどまっています。

2026年4月、法律が変わった

こうした状況を受け、2026年4月に区分所有法が大きく改正されました（約23年ぶりの大規模改正です）。

主なポイントは次の通りです。

① 建て替えの決議要件が緩和された

耐震性不足やバリアフリー基準への不適合など、一定の条件を満たす場合は、これまでの「5分の4以上」から「4分の3以上」の賛成で建て替えを決議できるようになりました。

② 所在不明の所有者を母数から除外できるようになった

相続などで連絡が取れなくなった所有者がいる場合、裁判所の決定を経ることで、その方を決議の母数から外せるようになりました。これまではこうした所有者が実質的に「反対票」として機能してしまっていたため、大きな前進です。

③ 建て替え以外の選択肢も現実的に

これまで建物と敷地を一括で売却するには原則として所有者全員の同意が必要でしたが、改正後は建て替えと同様の多数決（5分の4以上、条件次第で4分の3以上）で決議できるようになりました。また、建物を取り壊すだけ、一棟まるごとリノベーションするといった選択肢も、多数決で進められるようになっています。

法律の後押しで、今後は老朽マンションの「出口」が見つかりやすくなることが期待されています。

地方都市への影響は、都市部より深刻かもしれない

ここで少し立ち止まって考えてほしいのが、地方都市特有の事情です。

地方都市や過疎エリアでは、人口減少と空き家率の上昇により、実際に価格が下落しているエリアもあります。特に中古の戸建て住宅や土地などは、「売れない」「価格を下げても買い手がつかない」というケースが増えてきました。

都市部と地方のギャップ拡大も、2025年問題が引き起こすと予測される不動産市場の大きな変化の一つです。つまり、都市部では価格が維持・上昇しやすい一方で、地方では需要の縮小がじわじわと続いていく、という構図です。

老朽マンションが増え、住民が高齢化し、人口も減っていく——地方都市では、この3つが同時進行しています。建て替えの費用を賄うために「容積率の余裕を活かして部屋数を増やし、新たな購入者に売る」という都市部でよく使われる方法も、地方では買い手がつきにくく成立しにくいのが現実です。

さらに、所有者の高齢化が進むことで、福祉施設への転居や死亡が増加して空き家が生まれ、地域によっては思うように売却もできず、空き家のまま放置されることも大きな懸念事項です。

管理が行き届かなくなったマンションが増えれば、地域全体の資産価値にも影響が出てきます。

今後、どういう流れになっていくのか

法改正によって、老朽マンションの「出口」が見つかりやすくなったのは確かです。ただ、実際に建て替えや売却が一気に進むかというと、そう単純でもありません。

費用の問題、合意形成の難しさ、そして地方では買い手不足という壁もあります。

ひとつ注目しておきたいのが、「所有者の居住率が低いマンション」の動向です。賃貸に出していたり、空き室のままだったりと、実際にはその場所に住んでいない所有者が多いマンションでは、「引っ越す必要がない分、売却や建て替えに賛成しやすい」という面があります。今後はこうした物件を中心に、売却・解体が進んでいく可能性があります。

一方で、「今は居住者が少ないから大丈夫」と思っていても、近隣で同様の老朽マンションの売却が相次ぐようになれば、地域全体の需給バランスが崩れ、価格が下がっていくリスクも考えておく必要があります。

「まだ大丈夫」が一番危ない

「うちのマンション、まだそんなに古くないし」「管理組合がしっかりしているから大丈夫」と思っている方も多いかもしれません。

でも、周辺の物件が老朽化・空き家化していく中で、自分の物件だけ価値を保つのは難しくなっていきます。地方都市では特に、「売りたいと思ったときには買い手がいなかった」という状況がリアルに起こりえます。

売却を考えているのなら、早めに動いておくことが選択肢の幅を広げる近道です。まずは今の物件がいくらで売れるのかを知っておくだけでも、判断の材料になります。

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※本記事は確認可能な公開情報をもとに作成しています。個別の物件に関する判断は、専門家にご相談ください。

「親が認知症になってしまったら、実家の売却はどうすればいいんだろう」と、漠然とした不安を感じていませんか？

実は、日本にはそういった状況を支える「成年後見制度」という仕組みがあります。ただ、この制度がなかなか使いにくい、というのが長年の課題でした。

2026年4月、政府は民法の改正案を閣議決定し、国会に提出しました。改正案が成立すれば、2028年度中にも新しいルールのもとで制度が動き始める見通しです。

この記事では、成年後見制度の概要と現状の問題点、そして今回の制度改正が不動産の売却にどんな影響をもたらすのか、わかりやすくお伝えします。

そもそも「成年後見制度」って何？

成年後見制度とは、認知症や知的障害などによって判断能力が十分でなくなった方のために、「後見人」と呼ばれるサポート役が本人に代わって、契約や財産の管理を行える制度です。2000年にスタートし、親族のほか弁護士や司法書士などの専門家が後見人を務めています。

不動産の売却においても、この制度は重要な役割を持っています。なぜなら、認知症などで判断能力がないと判断された方が当事者となる売買契約は、法律上「無効」になってしまうからです。後見人を立てることで、はじめて売却の手続きを進められるようになります。

2024年12月時点での制度の利用者は、全国でおよそ25万人にとどまっています。潜在的なニーズに比べて少ない、というのが実情です。

なぜ使いにくかったのか？　課題を整理します

成年後見制度には、長らく「使い勝手が悪い」という声がありました。その主な理由が、一度始めたら原則として終われないという仕組みです。

現行の制度では、判断能力が回復するか、本人が亡くなるまで制度を終了できません。たとえば「実家を売るためだけに使いたい」と思っても、後見人が選任された後は、財産管理のすべてに関与し続ける必要があります。専門家が後見人になった場合は、毎月2〜6万円程度の報酬が発生し続けることもあり、金銭的な負担がかさむことから、最初から「使わない選択」をする家族も少なくありませんでした。

また、後見人の権限が広すぎる点も課題でした。不動産の売却や遺産分割など特定の手続きだけをサポートしてほしいのに、本人のすべての財産管理を包括的に任せなければならない仕組みになっていたのです。

法改正で何が変わるの？

今回の民法改正案では、こうした課題に正面から向き合う内容が盛り込まれています。

まず大きなポイントは、制度の途中終了が認められるようになること。家庭裁判所が認めれば利用を途中でやめられる規定が新設されます。家族からの終了申し立ても可能になり、「売却が終わったら制度も終われる」という選択肢が生まれます。

次に、必要な手続きに限定したサポートができるようになります。たとえば「不動産の売却」や「遺産の分割」といった、特定の行為だけを支援してもらえる仕組みが設けられます。これまでのように、望んでいないことまで後見人の対象になる、という問題が解消される見通しです。

そして、これまで「後見」「保佐」「補助」と3段階に分かれていた制度の類型が、「補助」の一つに一本化されます。柔軟に本人のニーズに合った支援が選べるようになる、というのが今回の改正の大きな方向性です。

また、今回の改正案にはデジタル遺言書の導入も盛り込まれており、パソコンなどで作成した遺言書が法的に有効になる予定です（法務局での保管と、内容の口述による意思確認が必要となります）。

地域の不動産市場への影響を考える

現在、全国の空き家は過去最多の約900万戸（2023年時点）に達しており、増加の一途をたどっています。高齢者が施設に入居したり、亡くなったりすることで自宅が空き家になるケースが多く、特に人口が少ない地域ほどこの傾向が顕著です。

大都市圏から離れた地域では、買い手となる若い世代の人口がもともと少ない上に、空き家が増えることで不動産の需給バランスが崩れやすくなります。人口減が進む地域の不動産は、今後さらに価値が下がるリスクがあるとも言われています。

そんな中で、成年後見制度の使いやすさが改善されることには、大きな意味があります。「制度が使いにくいから」「費用がかかり続けるから」という理由で売却をあきらめていた家族が動きやすくなれば、これまで凍りついていた不動産の流動性が少しずつ改善される可能性があります。

65歳以上の一人暮らし世帯は、2023年時点で855万世帯にのぼり、全世帯の約16%を占めています。身寄りのない高齢者の財産をどう守り、どう活用するか、という問いは今後ますます切実なものになっていきます。

「売却を考える」なら、早めに動くのが鉄則です

親が元気なうちに、不動産の扱いについて家族で話し合っておくことが、何より大切です。判断能力があるうちであれば、本人の意思を反映した対策（任意後見制度の活用や家族信託の検討など）をとることができます。

一方、すでに判断能力が低下している場合でも、今回の法改正によって手続きの選択肢が広がる見込みです。改正法の施行は2028年度中が目標とされていますが、まずは現在の制度のもとで専門家に相談することが第一歩になります。

売却を検討しているなら、まず「今の不動産がどのくらいの価値があるか」を知ることから始めてみませんか。査定の段階では、売却を決断する必要はまったくありません。情報を持っておくだけで、その後の判断がぐっとしやすくなります。

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※本記事の内容は、2026年4月時点の情報をもとに作成しています。法律・制度の詳細については専門家へのご確認をおすすめします。

改正内容のポイント

2026年4月から、マンションの建て替えや大規模改修に関する制度が見直されます。
今回の改正で特に重要なのは、税の優遇を受けるための住戸面積の条件が緩和される点です。

これまで、建て替え後のマンションで税制上の優遇を受けるには、2人以上世帯向けの住戸について「50平方メートル以上」であることが求められていました。
改正後は、この基準が「40平方メートル以上」へと引き下げられます。

この変更により、

• ・1戸あたりの面積をやや抑える
• ・同じ敷地内で住戸数を増やす
• ・増えた住戸を売却し、建て替え費用に充てる

といった計画を立てやすくなります。
結果として、区分所有者一人ひとりの金銭的な負担を軽くできる可能性が広がる点が、この改正の大きな特徴です。

制度が変わった背景

今回の制度見直しの背景には、住まいの使われ方そのものの変化があります。
単身世帯や高齢の夫婦世帯が増え、住宅に対して「広さ」よりも、

• ・管理のしやすさ
• ・立地の利便性
• ・将来の安全性

を重視する人が増えてきました。

一方で、築40年以上のマンションは今後も急増すると見込まれています。
建物の老朽化に加え、

• ・修繕費や管理費の負担が重くなる
• ・所有者間の意思決定に時間がかかる
• ・将来の方向性が描きにくい

といった問題を抱えやすいのが現実です。
今回の改正は、こうした停滞を少しでも解消し、マンション再生を進めやすくすることを目的としています。

建て替えが「現実的になる」一方で考えたいこと

制度が整うことで、建て替えや、骨組みを残して性能を大きく向上させる大規模リノベーションは、以前よりも決断しやすくなります。
欠席者を決議人数から除外できるなど、話し合いを前に進めるための仕組みも用意されました。

ただし、制度が変わったからといって、すべてがスムーズに進むわけではありません。
建て替えには長い時間がかかり、仮住まいの確保や追加費用が発生するケースもあります。

また、建て替え後に想定どおり住戸を売却できるかどうかは、駅からの距離や周辺エリアでの新築マンション供給状況など、エリアごとの需給条件によって左右されます。
制度が整っても、物件ごとの差がなくなるわけではない点には注意が必要です。

いま売却を考える意味

こうした状況の中で、「建て替えを待つ」以外の選択肢として浮かび上がるのが売却です。
制度改正によってマンション再生への期待は高まる一方、実行までには不確実な要素が残ります。

• ・将来の負担を抱え続けるか
• ・今の価値があるうちに手放すか

これは、どちらかが一概に正解という話ではありません。
ただ、判断材料を持たないまま時間だけが過ぎてしまう状況は、できるだけ避けたいところです。

判断の第一歩としての価格把握

売るかどうかを決める前に、「いま売るといくらくらいになるのか」を知っておくだけでも、気持ちは整理しやすくなります。
現在の市場環境や物件の立地条件を客観的に把握することで、選択肢が見えやすくなるためです。

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建て替えを待つか、住み替えを選ぶか。
その判断を自分のタイミングで行うためにも、まずは情報を手に入れるところから始めてみてはいかがでしょうか。

2025年10月に施行される改正住宅セーフティネット法は、高齢者や住宅を借りづらい人々、いわゆる「住宅弱者」を支援する仕組みを強化するものです。これまで空き家問題が深刻化する一方で、高齢者が賃貸住宅を借りられないという矛盾が続いてきました。その背景には「孤独死」や「残置物処分」の負担といった大家側の不安がありましたが、今回の改正でその一部が解消される可能性があります。

現状の課題：高齢者の「貸し渋り」問題

国の調査によると、大家の約7割が高齢者の入居に不安を抱いているとされます。急病や孤独死によって発生する残置物、近隣住民とのトラブルリスクなどがその要因です。結果として、借りたい高齢者がいても貸す側が消極的で、入居先が見つからない状況が続いています。

一方で、全国には400万戸を超える民間賃貸の空き家が存在しています。本来なら需要と供給がかみ合うはずが、マッチングが進まない現状が「社会的なミスマッチ」として浮き彫りになっています。

改正法がもたらす新しい仕組み

今回の改正住宅セーフティネット法では、以下のポイントが注目されます。

• 残置物処分の仕組み整備
  入居者が亡くなった場合や長期入院となった場合でも、残された荷物を円滑に処分できる制度が導入されます。これにより大家側の不安が軽減され、入居のハードルが下がることが期待されます。
• 居住支援協議会の設置が努力義務化
  市区町村レベルで支援体制を整えることが求められるようになり、地域に根ざした協力体制が進むと見込まれます。
• ICTを活用した見守り支援
  高齢者が安心して暮らせるよう、IoT機器や遠隔サポートを組み合わせた住宅供給が推進される予定です。

地方都市への影響

地方では都市部以上に高齢化が進んでいます。独居高齢者世帯の増加は避けられず、特に地方都市や農村部では「住む場所があっても借りられない」という状況が深刻化しています。

改正法により残置物処理の仕組みや自治体の支援が整えば、空き家の活用が進みやすくなり、地方で眠っている賃貸住宅が再び市場に出る可能性があります。これは人口減少で疲弊する地域経済にとってもプラスの要素となるでしょう。

また、地方では見守り支援を担うNPOや民間事業者の活動が重要になります。ICTを活用したサービスは都市部よりも地方で大きな効果を発揮する可能性があり、地域包括ケアの一環として期待が寄せられています。

今後の見通し

今回の改正は「第一歩」にすぎません。高齢者世帯が今後さらに増える中で、住宅確保は福祉・医療と一体で考えなければならないテーマです。

不動産市場の観点から見ると、今後は以下の流れが予想されます。

• ・空き家のセーフティネット住宅への登録増加
• ・高齢者向け賃貸需要の拡大
• ・ICTを組み込んだ「見守り住宅」の普及
• ・地方における空き家活用の加速

大家にとっては「貸し渋り」のリスクが和らぎ、空き家を有効に活用できる環境が整っていく可能性があります。

まとめ：所有不動産の見直しも選択肢に

今回の改正住宅セーフティネット法は、単なる制度変更にとどまらず、日本全体の高齢化に対応する重要な転換点です。特に地方都市では、空き家問題と高齢者の住まい確保の両方に直結するテーマとなります。

もしご自身やご家族が所有する不動産について「活用か売却か」で悩まれている場合は、早めに情報を整理することが大切です。無料で自動査定ができる【不動産売却王】を活用すれば、おおよその売却価格を把握できます。将来の選択肢を広げるためにも、一度試してみるのをおすすめします。

現状の制度改正と新ルール

国土交通省は、第三者管理のマンションにおいて業者が管理組合の通帳や印鑑を保管することを条件付きで認める制度改正を進めています。2026年4月施行予定の改正マンション管理適正化法に合わせ、省令も今秋公布される見込みです。この改正では、印鑑・通帳を業者が預け持つ際に「保証契約を結ぶ」「適切な保管体制を整える」「口座名義に組合名を明記する」「組合総会での決議」「不正や盗難リスクへの配慮」といった5つの条件を満たすことが必要とされます。

これまで、通帳と印鑑の同時保管は禁止されてきました。組合自身が管理していれば安全性は高いからです。しかし実際には、理事会の高齢化や役員のなり手不足で組合がすぐに動けず、支払いや修繕工事の依頼が滞るケースが増えていました。その結果、現場では「便宜的に業者に通帳や印鑑を預けてしまう」という慣行が一部で広がっていたのです。

つまり今回の改正は、そうした現状を放置するのではなく、公式に認めた上で「保証契約や厳格な保管ルール」を義務付け、リスクを抑えながら業者の保管を可能にする、という現実的な対応だといえます。

地方都市への影響

1. 管理負担の軽減と住民サービスの安定化

地方都市の分譲マンションでは、住民の高齢化や役員なり手不足が深刻です。第三者管理はこうした課題に対処でき、管理のプロへの委託によって日常業務が安定するメリットがあります。

2. 中小管理業者への業務の裾野拡大

地方の管理会社も、この制度変更によって新たな保管業務に対応する必要があり、体制整備や保証制度への加入といった取り組みが求められます。これにより、小規模でも信頼できる管理会社の存在価値が高まる可能性もあります。

3. 住民の安心感と信頼性向上

万が一の事故に備えた保証制度や保管ルールの整備が進むことで、住民の安心感が高まります。地方の分譲マンションでも、第三者保管に対する心理的なハードルが下がり、制度導入への理解が深まるでしょう。

4. リスク管理体制への投資が必要に

一方で制度の複雑化は、地方の管理組合にとって事務的負担増加につながります。第三者管理を導入するには、事前説明義務や透明性確保のための体制整備（監査や報告）も必要になってきます。

今後に期待される流れと展望

① 制度浸透と業界の整備

2026年4月の施行に向けて、保管体制や保証契約の内容について具体的な通知やガイドラインが国交省から示される予定です。地方でも、管理業者・組合がこの指針に沿う形で準備を進める流れが加速すると考えられます。

② 第三者管理の健全な定着

「住民が理事会に参加しなくても済む」という手軽さに加え、保管や発注に関する仕組みが整うことで、第三者管理はより安心して選べる選択肢になるでしょう。透明性の確保と組合コミュニティの活性化が相まって、制度の健全定着が期待されます。

③ 地方特有の課題への対応深化

地方都市では、大規模修繕やコミュニティ維持の課題に加え、制度理解の地域格差も存在します。そこで、管理会社が地域密着型の説明会や相談会を開きつつ、制度のメリット・デメリットを丁寧に伝えることが重要となります。また、オンライン対応や電子バンキングの活用も進む可能性があります。

④ 長期的には本来の区分所有制度とのバランスを考慮

第三者管理が増える一方で、管理組合の自主性や相互の合意形成が薄れるリスクもあります。今後は、専門家管理と住民参加のバランスを取る仕組みづくりが課題になるでしょう。

まとめ

印鑑・通帳の保管に関するルール整備が進行中であり、保証や明確な体制、口座名義などの条件付きで業者による保管が認められる方向にあります。背景には「組合がすぐに動けず、依頼や支払いがスムーズに進まない」という課題があり、改正はその不便さを解消しつつ安全性を確保するための仕組みです。地方においては、管理負担の軽減や住民の安心に寄与する一方で、地域の管理会社には新たな体制整備の投資が求められます。今後はガイドラインの整備と地域での理解促進が鍵となり、住民参加と専門性のバランスを保ちながら、制度定着が望まれます。

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※この記事の登場人物・会話・内容はフィクションです。実在の個人・団体とは一切関係ありません。

東京都郊外にある「あかつきマンション」。築42年のその建物は、かつて活気あふれる若い家族の住処だった。今では住人の多くが高齢者となり、エレベーターは老朽化、外壁にはひびが入り、何より管理組合の総会はいつも「定足数不足」でまともに議決ができない状況が続いていた。

管理組合の理事長、佐々木さん（68）は頭を抱えていた。

　

　

「修繕したくても、反対する人や所在不明の所有者がいて決まらない。このままじゃ危ないぞ…」

そんなとき、地域の自治会が主催する説明会に参加した佐々木さんは、あるニュースを耳にする。

「2025年に“老朽化マンション対策法”が改正され、合意形成や再生がしやすくなりました」

この法律（正式名称：「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」、2024年6月14日公布）は、現場の声に応える形で改正されました。

説明会では行政職員が丁寧に改正点を説明してくれた。

「例えば、これまでは大規模修繕など重要な事項には “区分所有者全体の過半数” の賛成が必要で、所在不明者がいる場合などには合意形成が困難でした。今回の法改正により、条件を満たすマンションでは“総会出席者の過半数”で決議できるようになります。所在不明者の議決権も、裁判所の認定で除外できるようになりました」

「本当ですか？　あの3部屋ずっと空き家で誰が所有してるかも分からなかったんです…」

佐々木さんの目が一気に明るくなる。

かつては一括売却や取り壊しといった大きな決断には、全員の合意が必要とされ、なかなか前に進めませんでした。
しかし今回の法改正により、それらについても建替えの場合と同様に 5 分の 4 (80%) 以上の賛成があれば実行可能となり、現実的な選択肢として大きく前進しました。

「これで、あきらめずに済むかもしれない」

佐々木さんはすぐに管理組合の臨時総会を開き、法律改正の内容を資料にまとめて配布した。

「建替えもリノベーションも可能性が広がりました。ただ、どの道を選ぶにしても今ここで動かないと、取り返しがつかなくなるかもしれません」

住人たちの反応はさまざまだった。中には、「この家に思い入れがある。変えたくない」と語る人もいた。

しかし、老朽化による安全面の不安や、再生によって生活環境が良くなる可能性が共有される中で、多くの住人が前向きに考えるようになっていった。

さらに佐々木さんは、区の窓口に相談し、「マンション管理適正化支援法人」として登録された団体の協力を得ることに。専門家によるサポートで、合意形成の方法や資金計画の見直しが進められ、住民の不安も少しずつ和らいでいった。

ある日、外壁のタイルが落ちて通行人の近くに落下する事故が起きた。幸いけが人はいなかったが、この出来事が住民の間で「今こそ動かねば」という気運を生み出すことになる。

「やはり、待ってはいけない。動くなら今しかない」

数カ月後、「あかつきマンション」は一棟全体のリノベーション計画をスタートさせた。多数決による議決、所在不明者の除外認定、管理人制度の導入、行政の助言と補助――かつては不可能と思われていた道が、今や一歩ずつ現実のものとなっていった。

「マンションは、ただ建物を維持するだけの場所ではない。ここに住む人の人生、思い出、未来が詰まっているんです」

佐々木さんの言葉に、住人たちは静かにうなずいた。

老朽化に悩むマンションは、今や日本中に数百万戸あると言われています。しかし、2025年の法改正によって、再生の道は確実に開かれました。

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これは、不動産に関する法律や税金の知識を、物語形式でわかりやすくお伝えするミニドラマです。
登場する人物や団体はフィクションであり、実在のものではありません。

陽平さんは35歳。奥さんと小学生の娘2人と暮らす、ごく普通のサラリーマンです。
数年前から「いつかはマイホームを持ちたい」と夢見ていましたが、予算や将来の教育費などを考えて、なかなか踏み出せずにいました。

しかし2024年春。ちょうど勤続10年を迎えたこともあり、思い切って動き出しました。いくつもの物件を見て回り、ようやく見つけた理想の土地。
そして建てる家として選んだのは、「長期優良住宅」でした。

「せっかく一生に一度の買い物をするなら、長く快適に住める家にしたい」

陽平さんが選んだのは、耐震性や断熱性、省エネ性能に優れた住宅。
国の認定を受けた「長期優良住宅」であれば、住宅ローン控除のメリットが受けられるだけでなく、将来的に資産価値が落ちにくいとも言われています。

「えっ、税金が7年も軽くなるんですか？」

そんなある日、不動産会社の担当者がふと口にした言葉に、陽平さんは耳を疑いました。

「ところで陽平さん、固定資産税が最大で7年間も軽減されるってご存知でしたか？」

「えっ、7年も？ それって、どういうことですか？」

詳しく聞くと、通常の新築住宅では、固定資産税が3年間（マンションなどの耐火建築物では5年間）半額になる制度があります。
これに加え、長期優良住宅に認定された住宅では、軽減期間がさらに2年延長されます。

つまり――

• 戸建て住宅なら5年間
• マンション等（3階建以上の耐火・準耐火構造のもの）なら7年間

固定資産税が半額になるのです。

税制改正で追い風も

さらに嬉しいニュースがありました。

「令和6年度（2024年度）の税制改正で、この軽減措置の対象期間が2026年3月31日までに建築された住宅に延長されたんです。だから今からでも十分間に合いますよ」

タイミングよく家を建てた陽平さんは、この制度の恩恵をしっかりと受けることができました。

固定資産税は、家を持つと毎年かかってくるコストのひとつ。
これが5年または7年間も半額になるというのは、家計にとっても大きな助けになります。

「もしこの情報を知らなかったら、きっと何も気づかずにそのまま払っていたと思います」

ほんの少しの知識とタイミングが、大きな差を生んだ瞬間でした。

　

　

新しい暮らしと、これからの備え

そして、2025年の初夏。
陽平さん一家は、ついに新居での暮らしを始めました。

広々としたリビング、日差しの差し込むダイニング、元気に走り回る子どもたち。
その姿を見ながら、陽平さんはしみじみと思いました。

「この家にして、本当に良かった」

安心して長く住める家。
しかも税金まで軽減される。
そんな“ちょっとお得な奇跡”を、この記事を読んでいるあなたにも、ぜひ知ってほしいのです。

固定資産税の軽減や将来の選択肢を広げるために

これから家を建てようとしている方や、将来売却を視野に入れている方にとって、
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売却をすぐに考えていなくても、「資産としての価値を知ること」が、将来の選択肢を広げる第一歩になります。

※制度の詳細や適用条件は、最新の税制や市区町村の取り扱いによって異なる場合があります。最終的な判断は、必ず専門家や自治体に確認してください。

2025年4月2日、LPガス料金の表示方法が大きく変わりました。新たに導入された「三部料金制」は、ガス料金の内訳を明確にし、消費者が正しい負担を理解できるようにするための制度です。これにより、ガス代が「なぜ高いのか分からない」というこれまでの不透明さが解消されることが期待されています。

　

三部料金制とは？

経済産業省が定めた新ルールでは、LPガス料金を以下の3つの項目に分けて請求することが義務付けられました。

• 基本料金：ガスメーターの管理や保守など、使用量に関係なく発生する固定費用
• 従量料金：実際のガス使用量に応じて課金される費用
• 設備料金：給湯器や配管、ガスコンロのリース料、ガス警報器の設置料など、ガス設備の貸与や設置に関する費用

これにより、消費者は各費用の内訳を明確に把握できるようになり、納得感のある請求が実現されます。
また、これまで一部で問題視されていた「ガスと関係のない設備（エアコンやWi-Fi機器など）の費用をLPガス料金に上乗せする行為」は基本的に禁止され、違反した場合は行政指導などの対象となる可能性があります。

賃貸住宅への影響は？

特に賃貸住宅では、入居者がガス料金を通じて設備費用を負担させられることがなくなり、「ガス代が高い！」と感じる不満が減ると考えられます。より公平で透明な料金体系が整備されたことは、安心して暮らせる住環境の実現につながります。

既存契約も表示義務あり

新しいルールは2025年4月2日以降に締結される契約から適用されますが、既存の契約についても内訳表示が義務付けられます。これにより、すべての消費者が料金の詳細を確認できるようになっています。
また、不透明な請求や不正な上乗せが疑われる場合は、経済産業省が設置している「LPガス商慣行通報フォーム」を活用することができます。

制度変更のポイントまとめ

• ガス料金の内訳が「基本料金」「従量料金」「設備料金」に分けられる
• ガスに関係ない設備費用の上乗せは原則禁止
• 賃貸住宅ではガス代の不透明さが解消される
• 既存契約も内訳表示が必要
• 不正が疑われた場合は通報フォームを利用できる

住み替えを検討している方へ

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これは、不動産に関する法律や税金の知識を、物語形式でわかりやすくお伝えするミニドラマです。
登場する人物や団体はフィクションであり、実在のものではありません。

〜エコな家が資産価値を変える未来〜

「お父さん、この家、すっごくあったかいね！」

ある冬の日、広瀬家の新しいリビングには、子どもの明るい声が響いていました。外は雪がちらつく寒さ。それなのに、室内はエアコンを少しつけただけでポカポカ。実はそれ、偶然ではありませんでした。

　

広瀬さんが家を建てるときに選んだのは、2025年4月から義務化される「省エネ基準」に対応した、エネルギー効率の高い住宅。その選択には、しっかりとした理由があったのです。

省エネ基準って、何のためにあるの？

2025年の省エネ基準は、まだ「スタートライン」にすぎません。
政府は2030年までに新築戸建住宅の平均でZEH（ゼッチ）基準を実現することを目指しており、今後はより高性能な住宅が主流になっていくと見込まれています。
※ただし、2030年にZEHが義務化されると明確に決まっているわけではなく、段階的な普及が目標です。

具体的には、以下の2つの性能が求められます：

• 断熱性能等級4（冬でも暖かく、冷暖房効率が良い）
• 一次エネルギー消費量等級4（電気・ガスなどをムダなく使う設計）

この基準を満たしていないと、建築確認申請が通らず、家を建てることができなくなる可能性があります。つまり、これからは「エコな家」が当たり前の時代になっていくのです。

エネルギー効率の高い家って、どうなの？

広瀬さんも最初は「コストがかかりそう」と不安に感じていました。でも調べていくうちに、むしろ多くのメリットがあることに気づきます。

• 夏も冬も快適で、光熱費が安くなる
• 住宅ローン控除などの税制優遇が受けられる
• 快適な室温を保ちやすく、健康にも良い影響

そして何より、彼の背中を押したのが、将来的な「資産価値」の違いでした。

家の価値は“性能”で決まる時代へ

これまでは不動産の価値と言えば、「立地」や「築年数」が中心でした。しかしこれからは、住宅の省エネ性能が大きな評価軸になります。

なぜなら、今後は省エネ基準を満たしていない家には、住宅ローン控除や補助金の対象外となる可能性が高くなるためです。
つまり、低性能の家は将来「買い手がつきにくくなる」リスクがあるのです。

反対に、省エネ性能の高い家は

• 購入時の優遇制度が充実しており、
• 買い手にとっても魅力的な選択肢になる

こうした理由から、「高性能な家は価値が下がりにくい」と注目されているのです。

広瀬さんもふと考えました。

「子どもたちが大きくなって、もしこの家を手放すことになったとき…。性能の高い家なら、その価値をしっかり保ってくれるかもしれないな」

初期費用は？確かに高い、でも…

もちろん、省エネ性能の高い家は、一般的な住宅に比べて初期費用がかかります。断熱材のグレードアップ、窓の性能向上、高効率な空調設備など、一つひとつが割高です。

でも、その分：

• 毎月の光熱費が抑えられ、
• 健康的で快適な暮らしができ、
• 将来の資産価値も維持しやすい

といった長期的な「得」につながります。

これから進化する省エネ基準

2025年の省エネ基準は、まだ「スタートライン」にすぎません。
2030年には、「ZEH（ゼッチ）」と呼ばれる、さらに高性能な住宅基準が本格的に求められるようになる予定です。

ZEHとは？
太陽光発電などを活用し、エネルギーの消費と創出をプラスマイナスゼロに近づける家のことです。これにより、家全体のエネルギー収支が極めて少なくなり、さらなる光熱費削減が期待できます。

広瀬さんも思いました。

「家を建てるなら、ZEHも視野に入れて考えよう」

まとめ 〜これから家を考えるあなたへ〜

これから住宅の購入や建築を検討している方にとって、「省エネ性能」は避けて通れないキーワードです。そしてその性能は、快適な暮らしを支えるだけでなく、将来の資産価値にも大きく影響します。

✅ 家を建てるときは「省エネ基準に対応しているか？」を必ず確認しましょう。
✅ そして今住んでいる家を売却するときにも、その性能が「価値」として評価される可能性があります。

「自分の家の価値、今どれくらいなんだろう？」
そんなふうに思ったときは、不動産のプロが無料で査定してくれる「不動産売却王」を活用してみるのもおすすめです。

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これは、不動産に関する法律や税金の知識を、物語形式でわかりやすくお伝えするミニドラマです。
登場する人物や団体はフィクションであり、実在のものではありません。

「そろそろ建て替えて、家族で使えるようにしようか…」

拓也は、祖父から相続した古い空き家について考え始めていた。静かな住宅街にあるその家は、長らく使われていなかったが、どこか懐かしく、もう一度活かしたいという思いがあった。

　

　

さっそく知り合いの設計事務所に相談したところ、担当者の表情が曇った。

「うーん、これは“再建築不可”ですね。接道義務を満たしていないので、新しく家を建てることはできません」

「じゃあ、せめてリフォームなら…？」

「それも難しくなっています。2025年の建築基準法改正により、“4号特例”の対象が縮小され、小規模な建築物でも建築確認申請が必要になるケースが増えました。特に省エネ基準への適合が求められる場合もあり、リフォームが従来より難しくなることがあります」

建て替えもリフォームも難しく、放置すれば税金や管理費ばかりがかかる。拓也の頭には、将来の負担ばかりが浮かんだ。

「手放すしかないか…」

そう思い、インターネットで調べているうちに見つけたのが、あるオンラインの不動産査定サービスだった。ウェブ上で簡単に不動産の無料査定ができ、必要に応じて専門の不動産会社が売却をサポートしてくれるという。

「これなら、無駄な手間をかけずに進められそうだな」

試しに査定を申し込んでみると、想像よりもスムーズなやり取りで、売却までの道のりが明るく見えてきた。

数週間後、拓也のもとには正式な査定結果とともに、売却の選択肢が提示された。そのまま手続きを進め、空き家は無事、新しい持ち主のもとへと引き渡されることになった。

「早めに動いてよかった。あのまま放置していたら、もっと厄介なことになっていたかもしれない」

再建築不可物件とは、建築基準法に定められた接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていない土地上の建物のことを指します。こうした物件は建て替えが認められず、活用方法が限られるため、相続や売却の際に大きな課題となります。

さらに2025年の法改正施行により、その価値や扱いは一層厳しくなってきています。

もし今、あなたの手元にもどうしてよいか分からない空き家があるなら、まずは無料で利用できる不動産査定サービスを活用し、現状を知ることが第一歩かもしれません。

再建築不可物件の扱いや売却については複雑なケースもあるため、最終的には不動産や法律の専門家に相談することをおすすめします。