「家の生前贈与とは一体何なのだろうか」
このような疑問をお持ちの方は大勢いらっしゃいます。
そこで今回は、その様な疑問をお持ちの方に向けて、家を含んだ、不動産の生前贈与について解説します。
ぜひ参考にしてみてくださいね。

生前贈与とは何か

生前贈与とは、財産を「生前に贈与する」行為のことを指します。
生きている間であれば、いつでもだれに対しても行うことが可能です。
ただ、生前贈与を受けた人には贈与税が課税されます。

そして、この生前贈与は家や土地といった不動産でも行えます。
ただ、不動産の場合は贈与税以外にも固定資産税や登録免許税、不動産取得税などの税金も課税されます。
このように他の財産の生前贈与とは違い、贈与額が大きい分、税金の金額も大きくなるため注意が必要です。

このように、不動産の生前贈与は課税される税額が多額になるため、相続時精算課税制度を活用されることをおすすめします。
この制度は一定金額まで贈与税が非課税となる制度です。
制度を活用することで、税額を減らせるため事前に調べておきましょう。

ここまでの情報を見ると、「生前贈与にはあまりメリットが無いのでは」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、不動産を相続する場合とは違ったメリットもあります。

1つ目のメリットとして挙げられるのは、自由に時期を選んで相続税対策ができることです。
将来的に値上がりする見込みのある土地や建物をお持ちの際は、評価額が安いうちに相続しておくことで、将来相続する時よりも税金が安く済む可能性があります。
このように、時間を選べるのは生前贈与の大きなメリットです。

2つ目は夫婦間の居住用の不動産を贈与した場合、配偶者控除が適用できることです。
これは、20年以上の婚姻期間がある夫婦間で、「居住用不動産そのもの」または、「居住用不動産を取得するための金銭」の贈与が行われた場合が当てはまります。
この場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除できるという特例があります。
相続税の仕組みを活用しても、配偶者に相続税が課される可能性がある場合には、生前贈与を行うことで、控除を受けるメリットがあると言えるでしょう。

3つ目のメリットとして地代収入による預貯金に相続税がかからないことが挙げられます。
贈与の場合、贈与が完了した後は収益に対して課税されることはありません。
収益がでている土地は生前贈与しておくことで、その利益を課税されることなく贈与した方に引き継げます。

4つ目のメリットは相続のトラブルを予防できることが挙げられます。
生前の間に相続人の間で話し合っておくことで、遺産の相続でトラブルになることを防げます。

5つ目のメリットは法定相続人以外にも贈与できることです。
一般的に相続は、法定相続人に相続を受ける権利があります。
そのため、法定相続人以外の方に財産を相続させたいと考えた場合には、遺言書といったものをしっかりと用意しておく必要があります。
それに対して生前贈与は、相続のような決まりはないため基本的にはだれにでも贈与を行うことが可能です。

以上のように生前贈与には多数のメリットがあります。

相続との違い

先ほどは、生前贈与とは一体何なのかについてご紹介しました。
ただ、先ほどの説明だけでは相続との違いがよく分からないといった方は多いのではないでしょうか。
そこでここでは、相続との違いをご紹介します。

上述したように、生前贈与とは生きている間に財産を継承することを指します。
それに対して相続は亡くなった場合に財産が継承されることを指します。

先ほどメリットを列挙しましたが、ほとんどの場合では相続した場合の方が損しないことが多いです。
だだ、生前贈与であれば相続を前倒しできるため生前に自分の意思で相続させたい人に財産を渡せます。
このことが生前贈与の大きなメリットと言えるでしょう。

ただ、相続とは異なり登録免許税や不動産取得税などさまざまな税金がかかることについてはよく調べておく必要があります。
特に、法定相続人に生前贈与される場合は、一般的に相続したほうがお得であることが多いです。

このように、生前贈与と相続にはそれぞれ良さがあるため、どちらも上手く活用されることをおすすめします。

生前贈与がおすすめできる事例

先ほどは相続税との違いについてご説明させていただきました。
では、生前贈与はどのような時であればお得なのでしょうか。
ここからは、生前贈与をおすすめできる3つのケースについてご紹介します。

1つ目は収益を生み続ける不動産がある場合が挙げられます。
メリットの部分でもご紹介しましたが、賃貸収入のような継続的に利益が得られる不動産を所有している場合は、生前贈与を行ったほうが将来の相続税を節税できる可能性が高いです。
特に、贈与の際に相続税評価額が低くなりがちなマンションの建物部分だけを贈与しておくと、贈与税やその他の税金の負担を少なくして贈与できます。

2つ目は将来的に値上がりするのが期待できる土地を所有している場合です。
こちらもメリットの部分でもご紹介しましたが、値上がりが期待できそうな土地を所有している場合は生前贈与をしたほうがお得です。

今の土地の評価額はそれほど高くなくとも、将来的に高額になるのが確実な土地は、評価額が低いうちに贈与をしておいたほうが税額を抑えられる可能性が高いです。

3つ目は相続税がかからない場合です。
贈与予定の財産が相続税の基礎控除の範囲内に収まる場合は、「相続時精算課税制度」を利用して、土地や建物といった不動産を生前贈与するのは効果的です。

相続時加算課税制度を利用すると相続税の申告が必要になります。
ただ、贈与した不動産を加算した上であっても、基礎控除の範囲内に収まっていれば相続税の納付の必要が無いため、不動産を生前贈与しても問題ありません。

以上の3つの事例に当てはまる場合は生前贈与が効果的です。
ぜひ参考にしてみてください。

生前贈与を行う際の注意点

ここまで、生前贈与についてさまざまなことをご紹介しました。
最後に、生前贈与を行う際の注意点についてご紹介します。

1つ目は生前贈与をしたつもりになってしまっていることです。
贈与とは贈与をする側と受ける側の双方の合意があって成り立つものです。
そのため、子どもや孫の口座にこっそりと基礎控除額以下の100万円を振り込んでいても、贈与と認められない場合があります。
このように、受け取る側の認識がしっかりとしていない場合は贈与と認められないことが多いため、注意する必要があるでしょう。

2つ目は長期間の定額贈与についてです。
暦年課税を利用する場合、1年ごとに110万円の基礎控除が認められています。
そのため、できるだけ長い期間贈与を継続したほうが税の負担は少なくなると言えます。
具体的には1,000万円の贈与であるなら、100万円を10年間贈与し続ければ基礎控除の範囲内となるため、贈与税の負担はありません。

しかしながら、途中で贈与していた方が亡くなってしまった場合は、その後贈与予定だったものは相続税の課税対象となってしまいます。
加えて、相続発生の3年以内の贈与も相続税の課税対象となってしまうため注意が必要です。

以上が生前贈与を行う際の注意点になります。

まとめ

今回は家の生前贈与とは何なのかについてご紹介しました。
本記事が生前贈与をお考えの方の参考になれば幸いです。
また当社では、不動産の売却に関するご相談を受け付けております。
不動産を事前に売却しておきたいという方は、ぜひお気軽に当社にご相談ください。

「持ち家の名義を変えるにはどれくらい費用がかかるのだろうか」
このような疑問をお持ちの方は多くいらっしゃいます。
不動産の名義変更は家の所有権を証明するために必要になってきます。
そこで今回は、持ち家の名義変更にかかる費用についてご紹介します。
ぜひお役立てください。

家の名義変更とは何か

まず、家の名義変更についてご紹介します。
家を含む不動産の名義変更とは、法務局に登記申請書や必要書類を提出して、対象の不動産の所有者の名義を変更することを指します。
このことは「所有者移転登記」と呼ばれ、不動産の権利がどうなっているかを公に示すための制度です。

詳しく解説すると、家や土地といった不動産を登記しておくことで、「誰が、どの土地建物を所有しているか」が法務局の登記情報として記録されます。
これが、不動産を所有している公的な証明になるという仕組みです。

つまり、家の所有権を第三者に証明するためには、必ず名義変更が必要となります。
必要な場合はなるべく早く名義変更を行うことを心がけましょう。

次にこの名義変更はどこで受け付けているのかをご紹介します。
名義変更は法務局で申請でき、基本的には以下の3つの方法が挙げられます。

1つ目は郵送で申請することです。
こちらは管轄の法務局に必要書類を郵送し、申請する方法になります。
持ち家が遠くにある場合、わざわざ管轄の法務局に出向く必要がないため便利な方法と言えますね。

ただ、注意点として管轄区域外の登記所に提出しても書類は受理してもらえません。
そのため、管轄区域は法務局のホームページにて事前に確認しておきましょう。

2つ目にオンラインで申請する方法が挙げられます。
土日や夜間など、時間を問わずに申請できるのがメリットです。
ただし、申請の方法が難しく法務局のサポートを受けにくいため一般の方が行うには少し難しいのがデメリットです。

3つ目は窓口で申請する方法です。
こちらは最もシンプルで、管轄の法務局に直接出向いて窓口で申請する方法になります。
郵送やオンラインの申請とは異なり、書類に不備があっても窓口で指摘してくれるため、その場ですぐに修正できるのがメリットです。

以上が名義変更の概要になります。

名義変更が必要になるケース

先ほどは家の名義変更の概要についてご紹介しました。
ここからは、名義変更が実際に必要となるケースについてご紹介します。

1つ目のケースは、不動産を売買する時です。
家を売ったり買ったりする不動産の売買取引では、家の所有者が変更されるため名義変更が必要になってきます。

基本的な不動産売買では、不動産の仲介会社が取引を仲介するため、手続きは司法書士が行うことが多いです。
また、タイミングとしては不動産の代金の支払い・引き渡しの際に名義を変更するのが一般的です。

売買契約の場合、登記に必要な書類や費用などについては仲介会社から連絡されます。
分からないことがあれば、すぐに質問することをおすすめします。

2つ目のケースは生前贈与です。
相続税の対策で生前贈与をされる方がいらっしゃいますが、その場合も名義変更を行う必要があります。

生前贈与についても不動産売買の時と必要な書類は特に変わりありません。
ただ、不動産売買の時とは異なり、仲介会社が間には入らないため、司法書士の依頼や手続きの準備は自分自身で行う必要があります。

3つ目のケースは遺産相続です。
遺産相続の場合は先ほどの2つとは異なり、家の所有者が亡くなっているため、本人による名義変更が行えません。
そのため、名義変更は相続人からのみ申請となります。

名義変更を行うためには、相続する権利のある人同士で話し合い、誰がその家を相続するのかを事前に決めておく必要があります。
また、遺産相続の場合は、一般的な申請書類に加えて、遺産分割協議や亡くなった方の戸籍謄本などが必要となってくるため注意が必要です。

4つ目のケースは財産分与です。
離婚の際の財産分与でも名義変更が必要となるケースがあります。

具体的には、夫婦で家を共有名義にしていた場合や、妻から夫、夫から妻といったようにいずれか一方の名義の不動産を引き渡す場合に必要になってきます。
一般的に、家のローンが残っていた場合は、ローンを支払い続ける方の名義になることが多いです。
こちらの必要書類は基本的に不動産を売買する時と変わりありません。

以上のケースでは、名義変更が必要になります。
これらに当てはまる方は、なるべく早く名義変更の準備を進めておくことをおすすめします。

名義変更にかかる費用と期間

先ほどは、名義変更が必要になる主なケースをご紹介しました。
そして、不動産の名義変更を進めていく上では、必要書類を揃えるための費用や、司法書士への支払い報酬、その他の税金などがかかります。
そこで、ここからは実際に名義変更を進めていく上でかかる費用と期間について解説します。

不動産売買による不動産の名義変更の場合は、売主側と買主側で支払う税金や必要な書類が変わってきます。
そのため、ここでは売主と買主に分けてご説明いたします。

売主側

まず、売主側は必要書類を取得するための費用が必要となります。
売主は、登記済権利証や不動産売買契約書などを準備する必要があります。

それに伴い、固定資産評価証明書や住民票、印鑑証明書などを取得する必要があり、合計で数千円程度かかります。

次に、住所変更登記や氏名変更登記、抵当権抹消登記を行う際にかかる登録免許税が必要となります。
抵当権抹消登記は名義変更とは違った手続きになります。
ただ、抵当権がある不動産を売却する際には、必ず事前に抹消登記を行う必要があります。
そのため、一般的には所有権移転登記と同時に行われます。

これらの登記にかかる登録免許税は、不動産の数ごとに1,000円必要になります。
司法書士に依頼した場合は、それにプラスして報酬を支払う必要があります。

最後に、土地や建物を売却して譲渡所得がある場合、譲渡所得税が課せられます。
税率や控除額などは人それぞれ異なりますので、事前に確認しておきましょう。

買主側

買主側も売主側と同様に、まず必要書類の取得費用がかかります。
金額は売り主側と同じく数千円程度かかります。

次に、所有権移転登記にかかる登録免許税が必要になります。
登録免許税法では、「土地の売主と買主の双方が連帯して納付する義務を負う」とされていますが、一般的な売買取引では買主側が負担することになります。

所有権移転登記にかかる登録免許税は土地と建物でそれぞれ税率が別に定められています。
土地は不動産の価格かける1000分の20、建物は不動産価格かける1000分の4となっています。

また、所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼した場合は、報酬を支払う必要があります。
司法書士は不動産に関する情報を調査したり、必要書類を集めたりといった作業をしてから申請を行うため、その分費用がかかります。
報酬額は司法書士の事務所によって異なるため、事前に調べておくことをおすすめします。

最後に、不動産取得税がかかります。
不動産取得税は売買や贈与で不動産を取得した際に課せられる税金です。
土地の場合は宅地かそれ以外か、建物の場合は中古か新築かで控除額や計算方法が変わってきます。

期間

不動産の名義変更は、必要書類を揃えることから始まります。
役所に直接出向けば大半の書類をすぐに揃えられますが、郵送の場合は1週間から2週間かかる場合もあります。

必要書類を取得した後は、必要事項を記入し書類を作成します。
その後、法務局に申請した後にも審査があるため、その審査機関も考慮する必要があります。
これらはおおよそ1か月で完了することが多いですが、あくまで目安です。
記入漏れやトラブルがあった場合は、遅れが発生する可能性もあるためなるべく早く手続きを進めておきましょう。

まとめ

今回は持ち家の名義変更についてご紹介しました。
不動産の名義変更をされる場合は、今回ご紹介した内容をぜひ参考にしてみてくださいね。
また、当社では不動産の売却に関するご相談を受け付けております。
売却したいとお考えの際は、ぜひお気軽に当社にご連絡ください。

「家を売ろうと考えているがどのタイミングで売れば良いのか分からない」
このようなお悩みをお持ちの方は大勢いらっしゃいます。
家を売るのであれば、なるべく高く売れるタイミングで売りたいとお考えになるのは当然です。
そこで今回は、家を売るのに最適なタイミングについて解説します。
ぜひお役立てください。

家を売る主なタイミング

家を売るために考えておきたい主なタイミングとして、「相場」と「築年数」が挙げられます。
そこで、ここではそれぞれについてご紹介します。

相場で考える売却タイミング

まず、よく確認しておきたいのは不動産価格の全体的な動向です。
相場を確認する際によく参考にされるのは「不動産価格指数」です。
この指数は、国土交通省が発表しているもので、不動産の取引価格情報がもとになっています。
この情報は不動産全体の価格の動向を把握するために役立ちますので、ぜひ確認してみてくださいね。

次に不動産の相場についてです。
不動産の相場から家を売るかどうかを考える際の、基本的な考え方として以下が挙げられます。

・相場が変動しないならいつ売却しても良い
・相場が右肩下がりを続けているなら早く売ったほうが良い
・相場が右肩上がりを続けているならもう少し様子見をした方が良い

右肩下がりが続いている場合、再び土地の価格が上がることはあまり見込めません。
つまり、どんどん値下がりする前に売却してしまった方が、高く売れるケースが多いです。

一方で、右肩上がりが続いている場合は今後も価格の上昇が期待できます。
そのような不動産を持っている場合は、すぐに売却するのではなくもっと高い値がついた際に売ったほうが得することが多いと言えます。

しかし、ここで注意したいのは、不動産の価格は必ずしも単純に値上がりしたり値下がりしたりしないということです。

値下がりを続けていた不動産価格がある日を境に右肩上がりになったり、反対に値上がりを続けていた不動産が右肩下がりになったりすることはあります。
そのため、今後の価格変動を想像しながら売却することを心がけるようにしましょう。

そして、先ほどご紹介した「不動産価格指数」は、あくまで全国の基準となる価格であり、細かな不動産の価格はそこから読み取れません。
不動産の現在の価格を知りたいとお考えになった際は、ぜひ当社のような不動産会社にご連絡ください。
細かな情報提供をさせていただきます。

築年数で考える売却タイミング

住宅の場合は築年数によっても売却価格が変わってきます。
基本的に築年数が経過していけばいくほど、査定額は下落していく傾向があり、築15年までは急速に下がっていきます。
その後、下がり幅が小さくなっていきますが、それでも徐々に価格は下がっていきます。

これらを考慮すると、高く売るためには築15年までの住宅はなるべく早く売ったほうが得と言えます。
マンションであってもこの傾向は基本的には同じです。

一方で築年数が15年を大幅に過ぎている建物は、下落率はほぼ横ばいになります。
そのため、このような住宅の場合は慌てて売却を検討する必要はないと言えるでしょう。

以上が相場と築年数から考えるタイミングになります。

その他のタイミングについて

先ほどは家を売るために考えておきたいタイミングについてご紹介しました。
ここからはその他の考えるべきタイミングについてご紹介します。

まず、挙げられるのはローン金利で考えるタイミングです。
一般的に低金利の時期のほうが、高金利の時期よりも売り時だと考えられます。

金利は買い手が住宅ローンを組む際に影響し、金利が低ければ低いほどローンは組みやすくなります。
このことを考えるならば、買い手が見つかりやすい低金利時は売却しやすいと言えるでしょう。
このタイミングで考えるならば、近年は比較的低金利が続いているため、不動産は売却しやすい時期と言えます。

次に挙げられるのは税金の優遇で考えるタイミングです。
売却をする際であっても費用はどうしてもかかってしまうものですよね。
そのため、不動産を売却価格だけではなく、出費を抑えることもしっかりと考える必要があります。

そして、3,000万円特別控除や譲渡所得税の優遇などを活用することで、税金による出費を抑えられる可能性があります。
3,000万円特別控除はマイホームの売却で生じた譲渡所得から、3,000万円差し引くことが可能になる特例のことを指します。
また、譲渡所得の優遇は購入時から5年を経過することで受けられます。
それぞれ細かな条件がありますので、売却される際は事前に把握しておくことをおすすめします。

最後に、個人的な事情から考える売却タイミングが挙げられます。
ここまでさまざまなタイミングをご紹介してきましたが、人によってはどうしても売却しなければならないタイミングもありますよね。

例えば、子育てのために、より良い場所に住むためといったことが挙げられます。
子育てであれば、子どもが生まれたため広い家に住み替えたい、子どものために学校に近い場所に住みたいといった理由から、売却を検討される方が多くいらっしゃいます。

また、家が住みにくかったり立地が悪かったりする場合は、より良い場所に住みたいとの考えから家を早く売却して住み替えを考える方もいらっしゃいます。

これらのような個人的な事情がある場合は、ここまでご紹介した売却タイミングにとらわれず、売却を検討することをおすすめします。

以上がその他に検討すべきタイミングです。

一般的に不動産の取引が多い時期

ここまで、売却のタイミングについてご紹介しました。
ここからは、不動産の取引が多い時期について解説します。

一般的に、不動産を売却される方が多い時期は2月から3月と、9月から11月となっています。
この春先と秋ごろのタイミングは、転勤や転校などで新生活を迎えるタイミングであるため不動産の購入希望者が増加する傾向にあります。

しかし、それ以外の時期であると買い手が見つからないのかと言うと、決してそんなことはありません。
そのため、この取引の活発になる時期はあまり考えず、先ほどご紹介したようなタイミングから売却を検討されることをおすすめします。

以上が不動産の取引が多くなる時期についての解説になります。

不動産を売る際の注意点

ここまで、家を売るのに最適なタイミングについて解説してきました。
ただ、不動産を売る際の注意点をご紹介します。

1つ目は手元に残るお金を意識することです。
不動産を相場の価格より高く売るのは非常に難しく、利益を得るためには工夫をしなければなりません。
その際に意識したいのが、手元にお金を残すことです。

先ほどご紹介した、税率を意識したタイミングに売却するだけでなく、余計なリフォームをしない、広告をむやみに打たないといったことが挙げられます。

リフォームは多額の費用がかかりますが、その分を売却額に上乗せして売り出すと買い手が見つかりにくくなってしまいます。
「中古住宅を安く購入して、自分好みにリフォームをしたい」とお考えの方も増えているため大規模なリフォームはせず、そのまま売り出すことをおすすめします。

また、広告を出しすぎても、費用に対してあまり効果が出ない可能性があります。
なるべく広告を出さずに済むように戦略を立てていきましょう。

以上が不動産を売る際の注意点になります。

まとめ

今回は、家を売るのに最適なタイミングについて解説しました。
高く家を売るためにはタイミングを見極める必要があります。
本記事が家の売却を検討されている方の参考になれば幸いです。
そして、当社では家の売却に関するご相談を受け付けておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

田舎の土地を売りたい方はいらっしゃいませんか。
田舎の土地を売るためには、いくつかのコツがあります。
土地が売れなかった場合の対処法についても解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

田舎にある土地を売る流れとは？

ここでは、田舎にある土地を売る流れについてご紹介します。

田舎にある土地の場合は、まず初めに測量をすることが一般的です。
その理由は、土地を売却する時は原則として境界が明確になっていることが必要であるからです。
境界が明確でないと土地は売却しにくいため、トラブルのないスムーズな取引のためには境界を確定させることを優先させてください。

境界をはっきりさせるためには、測量会社に依頼することをおすすめします。
ただ、登記や謄本の面積と実際の面積の差が少ない場合や、山林、農地などの面積が広い割に土地の価値が低く測量するための費用が大きな負担になる場合は、実測をしないこともあるでしょう。
その場合は、書類上の面積で売買をすることもあります。

このように登記簿謄本に記されている土地の面積を売買の対象面積とする売買を公募売買と言います。
その一方で、実際に測量することで面積を確定させて売買することは実測売買と呼びます。

売買の対象となる面積が決まった後は、土地の査定です。
不動産会社に依頼して土地の査定価格を得ましょう。
土地の査定は、適正な土地の価値を知るために重要なステップです。
欠かさないようにしてください。

そして、査定価格を把握できたら媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に仲介と斡旋を依頼する契約のことを指します。
媒介契約を結べたら、売却活動が始まります。

媒介契約には、3つの種類があります。
1つ目は、専属専任媒介契約で、1つの不動産会社にしか依頼できないことが特徴です。
つまり、初めにこの形態で契約を結ぶと他の会社に重ねて依頼することができません。
その上、ご自身で買主を見つけて取引することも不可なので、注意しましょう。

2つ目は、専任媒介契約です。
専属専任媒介契約と同様にこの契約を結んだ会社の他には、売却の依頼ができません。
ただ、ご自身で買主を見つけて契約することは可能です。

3つ目は、一般媒介契約です。
この契約では、重ねて他の不動産会社に依頼することも許されています。
加えて、ご自身で発見して取引も可能です。

これから依頼する不動産会社がどの契約形態を取っているか確認してくださいね。

契約を締結したら販売活動を開始します。
土地を販売する期間としては、市街地の場合は3ヶ月程度のことが多いです。
その一方で、田舎の場合はそれよりも長引くことが一般的でしょう。
6ヶ月前後要したり、長い場合は1年近くになることもあります。

販売活動の中で、購入希望者が出てきたら買付証明書が提示されます。
買付証明書には買主が希望する購入額が記載されているでしょう。
また、値引きなどの契約条件の交渉があるケースもあります。

購入希望者との契約内容に同意したら、売買契約を締結します。
不動産の取引では、書面上で売買契約をすることが普通です。

契約の証明となる書面は売買契約書と呼ばれます。
印紙税を貼付する必要があり、その際の印紙税は取引価格に応じて異なります。
買主から契約時に手付金を受け取ります。

そして土地の引き渡しをすると同時に残りの代金も受け取り取引が完了します。
売主から買主へ所有権移転登記に必要になる書類などを渡すことも忘れないでおきましょう。

田舎の土地を売却するコツとは？

続いては、田舎にある土地を売るコツをご紹介します。
これからご紹介する5つのコツを押さえておきましょう。

1つ目は、地元で実績のある不動産会社を選ぶことです。
田舎の場合は特に、地元に強い会社に依頼することが重要です。
不動産会社では、都市部のエリアが得意だったり、田舎の特定のエリアが得意だったりそれぞれの会社によって得意分野があります。
田舎を得意としていて豊富な売却実績のある会社に依頼できると安心でしょう。

2つ目は、一般媒介で契約することです。
上記でご紹介した3つの契約形態の中で、一般媒介を選択することをおすすめします。
その理由は、依頼する不動産会社が1つだけだと売却するまでに時間がかかってしまうかもしれないからです。
依頼する会社が多ければ多いほど、売れる可能性は高くなるでしょう。

3つ目は、市街化調整区域は専門の仲介業者に依頼することです。
市街化調整区域は流通の価格が低く設定されているため、スムーズに売却できたとしても不動産会社の利益は少なくなります。
また、様々な手間を考慮すると赤字になってしまう可能性もあるでしょう。

そんな中、市街化調整区域の物件を専門として対応している仲介業者があります。
このような業者は市街化調整区域における販売実績が豊富にあり、ノウハウにも長けているでしょう。

4つ目は、近隣住民にアピールすることです。
土地の売却活動をする中で、近隣住民にアピールすることも1つの手でしょう。
田舎ではその地域全体として小さなコミュニティを形成している傾向にあります。
そのため人伝で買主が見つかるといったことも期待できるかもしれません。

5つ目は、田舎で暮らしたいと思っているターゲットに向けてアピールすることです。
近年はリモートワークが主流になってきているという背景からも田舎暮らしへの関心が高まってきています。
都心部に勤めている人でも田舎へ移住することを検討中の方も多くいます。
田舎を希望しているターゲットに向けてアピールできたら、売却できる可能性もぐんと上がるでしょう。

土地の活用方法をご紹介

土地がもし売れなかった時の土地の活用方法をご紹介します。

駐車場を経営することが活用方法として挙げられます。
ただ、周辺に駐車場が一切ない場合は駐車する需要がないと考えられるので、得策ではありません。

また、太陽光発電の用地としても活用できるかもしれません。
所有している土地の日当たりがよく、ある程度の広さがあれば太陽光発電用地として重宝するでしょう。
ただ、付近に電柱があると太陽光発電の用地として適さないので注意してください。

農地として活用することも考えられます。
ぜひ参考にしてみてください。

土地が売れなかった時の対処法とは？

最後に土地がどうしても売れなかったり活用できなかったりする場合の対処法をご紹介します。

その土地が親からの相続であれば、実際に相続の手続きをする前に相続放棄することができます。
相続放棄すると、法律上そもそも相続権を持っていなかったという取り扱いになるので、土地の管理や固定資産税の支払い義務などもありません。

その他には、寄付するという手段もあるでしょう。
土地を法人などに寄付することで、贈与税などの発生もありませんし売却活動に必要な仲介手数料などもありません。
ただ、地方自治体や多くのNPO法人などでは、土地の寄付を受け付けていないことも多々あります。
寄付を考える場合は、土地をお持ちの地域で寄付が可能かどうか調べるところから始めてください。

まとめ

今回は、田舎の土地を売却する流れやコツ、売却できなかった時の対処法などをご紹介しました。
流れやコツを参考にして後悔のない売却を叶えてください。
売れなかったり活用できなかったりした場合の対処法もありますが、なかなか難しいかもしれません。
売却して利益を出すことが1番ですので、ぜひこの記事をご活用ください。

今回、農地を売却しようか検討中の方に知っていただきたいのが、売却の際の注意点についてです。
農地の売却は普通の不動産取引と異なる点がいくつかあるでしょう。
わかりやすく解説するので、農地売却を予定している方はぜひご一読ください。

農地売買の条件とは？

まず初めに、農地の売却の注意点として農地売買の条件を解説します。
農地を売買する際には、許可を取ることが必須です。
自己判断で売却できない理由は、農地は国にとって貴重な土地として認識されているためです。
農地として売却する方法と農地以外の用途として売却する方法があり、それによって条件も異なります。

農地として売却する

まず初めに、農地を農地のまま売却する際の条件について見ていきます。
前提条件として、農地は農業を専業とする人にして売れません。
これから新規で農業を始めるという人や投資をするために農地を保有しようとしている人に対しては、売却はできないのです。

具体的に、以下の条件を満たしている農家にしか売れません。

・専業の農業従事者であること
・取得後に50ヘクタール以上の農地を保有していること
・所有している農地の全てで耕作をしていること
・農業のための人材や機械を所持していること

このように農地を農地として売却する際は、厳しい条件を満たした農家にしか売れないです。
そのため、通常の不動産売却よりも買い手が非常に限られてしまうでしょう。
したがって、査定価格はあまり上がらない現状にあります。
農地のある場所や大きさによっては、なかなか買い手が見つからず売却に長期間要することもあるでしょう。

転用して売却する

続いては、農地を農地以外の土地に転用して売る際の条件です。
農地転用とは、農地を農業以外の目的で利用することと覚えておきましょう。
親から農地を相続した場合や、農業を引退したい場合などに、地目を変更して駐車場にしたり家などの建物を建てたりすることがあります。

ただ、農地を転用する際も様々な条件が設定されています。
転用できないケースも多々あるので、併せて確認していきましょう。

農地は立地条件によって5つの種類に区分されています。
5つの種類とは、農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地です。
これらは農地が所在している場所や特性によって分類されています。
もしご自身がお持ちの農地がどれに当てはまるかわからない場合は、管轄エリアの農業委員会に問い合わせてみると良いでしょう。

区分別に転用の許可や内容を見ていきます。

まずは農用地区域内農地で、転用は許可されていません。
内容は、農業振興地域内や農用地区域内に所在する農地のことを指します。

次に甲種農地です。
これも転用は許されていないでしょう。
この農地は、機械工作に適している集団農地に所属する農地や農業公共投資があってから8年以内の農地です。

第1種農地も転用は不可です。
これは10ヘクタール以上の集団農地、農業公共投資対象農地、生産力が高く農業に適している農地などが当てはまります。

続いての第2種農地は一部許可が認められています。
農業公共投資の対象となっていなくて生産力が低い農地、市街地として発展する可能性がある農地、駅・官公庁などから500メートル以内にある農地、第1種や第3種に該当しない農地などが挙げられるでしょう。

最後に第3種農地です。
これは最も許可が下りやすいタイプの農地です。
この農地は、市街地にあったり、都市的整備がされていて500メートル以内に2つ以上の公共施設があったりする農地です。
また駅・官公庁から300メートル以内に所在していること、用途地域内にあることなども挙げられます。

以上が5つの区分とそれぞれの転用可否でした。
市街地に近い農地ほど許可が得やすいことが傾向としてありましたね。
開発が進んでいる地域にある農地は、そのまま運用するよりも他の目的として利用した方が効率が良いと判断されて許可が下りやすいのです。
その一方で、農業に適している土地と判断される場合は、転用の許可が下りません。

ここまでは立地に関する基準を見てきました。
ただ、立地基準だけでなく一般基準もクリアする必要があります。

一般基準とは、転用する事業が申請通りに行われるかや転用した後の事業を不備なく運営できる資金や計画性があるか、また周辺農地への影響がないかなどです。
これらの基準も満たさなければ許可は得られません。
しっかりと転用した後の目的や悪影響がないことを示せるように準備しておくことをおすすめします。

使わない農地は売却するべき？

上記では売却するための様々な条件を見ました。
条件が厳しく手続きも煩雑そうと思われた方も多くいらっしゃるでしょう。
そのため放置していた方が手間がかからないと売却せずに放置する道を検討されているかもしれません。
しかし、農地を放置しておくと様々なデメリットがあるため、ここでは農地を売却する理由をご紹介します。

まず1つ目は、固定資産税の引き上げです。
不動産を保有していると、毎年固定資産税が必ずかかってきます。
農地も例にもれず、たとえ使用していなくとも毎年固定資産税を納める義務があるでしょう。

近年日本では、耕作放棄地や遊休農地を有効活用するための取り組みに力を入れており、それらの使われていない農地減少のために固定資産税の引き上げが行われています。
つまり、この先農地を所有しているとコストが膨らんでいくことになるでしょう。
固定資産税は農地の所有期間中にかかってくるものなので、早めの売却をおすすめします。

2つ目は、農地の状態の劣化です。
農地を売却せずに放置していると、どんどん農地の状態が悪くなっていきます。
放置される期間が長期化し劣化がすすむと、その分復旧までの時間や手間も多くなるでしょう。
加えて、放置された農地には害虫なども多く生息しやすく、近隣の農地にも悪影響が及んでしまいます。

このような状況になってから売却しようとしても、買い手はなかなか見つからないでしょう。
また、売却できたとしても価格は大幅に落ち込んでいます。
そのため、放置する前に売却する方が良いです。

売却の流れは？

農地として売却する場合は、ご自身で買い手を探すか地域の農業関連機関の斡旋で見つけます。
見つけた買い手と契約して農地を引き渡し、所有権移転登記をすることで、売却は完了です。

その一方で、農地を転用して売却する場合は、一般的に不動産会社に依頼して売却活動を行います。
農地に強い不動産会社を選ぶことがポイントになってきます。
ぜひ当サイトをご活用ください。

農地売却の際に注意することとは？

最後に農地売却の際の注意点をご紹介します。

1つ目は、周辺環境を整備する必要についてです。
農地を転用して住居のための土地として売る時、周辺の環境の整備が必要になることもあります。
具体的には、道路の整備などが挙げられるでしょう。

2つ目は、転用後はすぐに売却することです。
農地を転用する場合は、農地以外の目的で所有者が使用するケースと、第三者に売却するケースにのみ許可されます。
転用した後に、ご自身で短期間使用して売るといったことはできません。

まとめ

本記事では、農地を売却する予定の方に売買の際の注意点などをご紹介しました。
農地を売る時には、農地として売却するか転用して売却するかの2通りがありました。
それぞれに応じて満たすべき条件や注意することがありましたね。
ぜひ参考にしてみてください。

親から農地を相続したけど、使い道がないため売ってしまいたい方もいらっしゃるでしょう。
農地を相続したり売却したりする時は、通常の不動産売却とは異なる点がいくつかあります。
注意していただきたいことを解説するので、ぜひ最後までご一読ください。

農地を相続した時の流れとは？

もしご両親が農地を所有していて亡くなった場合、相続人に当たる人がその農地を相続するかどうか決める必要があります。
農地を相続しないという選択もできますが、どちらにしろ手続きを行う必要があるでしょう。
ここではまず、農地を相続する場合の手続きをご紹介します。

相続によって農地の権利を取得した場合は、農業委員会へ届出を出すことが義務付けられています。
この届出とは、農地の権利を取得した人が、その旨や内容などを農業委員会へ知らせるための手続きです。
この手続きをすることで、権利取得の効力の発生や効果が生じるわけではないことを押さえておきましょう。
あくまでも、農地の相続をすることを知らせる意味にとどまります。

所有権移転登記は、法務局でする必要があります。
農業委員会で登記は行えませんので、注意してください。

農業委員会は届出を受理した後、相続対象の農地を適正に利用されることを目的として、相続者から農地の管理に関する相談を受けたり農地の借り手を探すお手伝いをしたりします。
農地に関わる様々な手伝いをしてくれると把握しておくと良いです。

相続した農地が所在する市町村の農業委員会へ提出する書類は以下の2つがあります。
1つ目は、農地の相続等の届出書です。
これは、市町村の窓口で入手できます。
2つ目は、相続したことを証明できる書面で、相続登記済みの登記簿謄本などがあるでしょう。

提出者は、相続で所有権移転登記を完了し、または遺産分割協議が済んでいた場合は農地の権利を取得した人、遺産分割の協議中で農地の相続先がまだ決まっていない場合は相続人全員となります。
また、相続人全員で届出を出した後に遺産分割協議にて相続する人が決まれば再度提出する必要があります。

この届出は、農地の持ち主が亡くなったことを知った時点から10ヶ月以内に行う必要があります。
もし、手続きを放置したり虚偽の届出をしたりした場合は、10万円以下の過料に処せられるでしょう。
注意してください。

農地を売却する流れは？

続いては、農地を売却する流れについて解説していきます。

まず初めに、農地を売る際は役所へ事前に相談しましょう。
相談する先は、農地を農地として売却する3条許可の場合は農業委員会で、農地を農地以外に転用して売却する5条許可の場合は都道府県知事または指定市町村長です。
また5条許可の場合、農地転用が可能かどうかを確認するために、事前に役所の農地種別調査を依頼します。

事前に相談し、売ることを許可されるようであれば、不動産会社へ農地の価格査定を依頼しましょう。
農地の価格は、所在地や大きさ、転用の有無、また土壌の状態などによって左右されます。

価格査定後、依頼する不動産会社が決定したらその会社と媒介契約を結びます。
そして売却活動が開始されるでしょう。

農地の売買契約の場合、買主が決定したら停止条件付き売買契約をします。
停止条件付き売買契約とは、条件として設定した事実が発生するまでは、売買のような法律効果の発生を停止させるという契約のことを指します。
つまり、「農地法に基づく許可が取れたら」と条件を設定しその条件が発生したら、本契約の効力が発生するということです。

農地を取引する場合には、農地法に基づく許可は必須です。
許可が下りない限り、売買契約をしたとしても無効になってしまうでしょう。
その一方で、許可を取得するためには事前に買主を決定しておく必要があるのです。
そのため、この際の契約が停止条件付き売買契約になります。

このように買主と売買契約を結んだら、許可の申請をします。
この手続きにはおおよそ1ヶ月ほどかかります。

許可が無事に下りたら、農地の引き渡しです。
農地の引き渡しの場合は、所有権移転登記申請のために農地法の許可指令書を渡します。

最後に、農地の売却をしたことで税金が発生したり特例を利用したりする場合は、確定申告をする必要があります。
忘れずに覚えておいてください。

相続した農地を売却するために何をする？

相続した農地を売却する際には、登記簿謄本の名義を変更する必要があります。
名義の変更には、3つの方法が挙げられるでしょう。

まず1つ目は、遺言によるものです。
これは、遺言書が存在する場合に、遺言書に基づいた農地継承者に名義を変更する方法です。

2つ目は、遺産分割協議による名義変更です。
遺言書がない場合に、この方法が取れます。
この方法では、相続人たちが話し合いを行い、農地を継承する人を決めて名義を変更します。

注意していただきたいのが、決定のためには相続人全員の同意が必要となることです。
併せて遺産分割協議書も作成する必要があるでしょう。

3つ目は、法定相続によるものです。
法定相続の相続人たちで共有している状態のまま名義を変更する方法です。
これは共有物件の売却として取り扱われるため、売却をするためには共有者全員が同意する必要があります。
その上、農地法の許可申請も共有者全員でします。

これらいずれかの方法を用いて、農地を相続した場合は早めに名義変更することが大切です。
ぜひ押さえておきましょう。

相続した農地の税金はどうなる？

農地を相続した場合、相続税が発生します。
相続税の評価方法は農地の所在する場所によって異なるでしょう。

ただ、農地を含む不動産資産や金融資産などの遺産の合計が、基礎控除額を下回る場合は、相続税は課されません。
ここでの基礎控除額とは、600万円に法定相続人の人数を掛け合わせたものと3000万円を足した額です。
加えて、一定の要件を満たせば納税猶予制度も利用できます。

相続税の評価方法を見ていきましょう。
農地にかかる相続税の評価方法は農地の種類によって異なります。
農地の種類は、純農地、中間農地、市街地農地、市街地周辺農地があります。
それぞれを見ていきましょう。

まずは、純農地と中間農地です。
純農地とは農用地区域内に所在する農地などを指し、中間農地とは第2種農地などに当てはまる農地を指します。
これらは倍率方式を採用しています。
倍率方式とは、固定資産税評価額に地域別に定められている倍率を掛けるだけです。

次に、市街地農地です。
市街地農地とは、転用する許可が下りた農地や市街化区域内にある農地のことです。
評価方法は、宅地比準方式を使用します。
計算方法は、その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額を1平方メートル当たりの造成費の金額で引いたものに、地積を掛けます。

この計算方法は非常に複雑です。
国税庁のホームページに掲載されている評価明細書を参照すると役立つかもしれません。
チェックしてみてください。

また、市街地周辺農地です。
算出は、宅地比準方式で算出した市街地農地の評価額の80パーセント分です。

まとめ

今回は、農地を相続した場合の流れや手続き、税金などについて詳しく解説しました。
農地の相続や売却は通常の不動産取引とは少し異なりました。
特別な手続きや申請なども必要ですので、しっかりと事前に準備してください。
この記事が参考になれば幸いです。

「現在住んでいるマンションをそろそろ売却したい」
このようにマンションの売却を検討している方の中には、「売却活動をする前にマンションから出る必要があるのかどうか知りたい」とお考えの方もいらっしゃると思います。
実は、マンションに居住中でも売却はできます。
マンション居住中の売却について詳しく解説します。

マンションに住んだままでも売却できます

冒頭でもご紹介したように、マンションに住みながら売却活動を進めることは可能です。

マンションを売りたい理由は、人それぞれ違いますよね。
「転勤になったので家族みんなで引っ越すことにした」
「親から譲り受けたマンションを手放したい」
このように、1人1人で違う目的があると思います。

現在誰も住んでいない物件はもちろん売却できますが、誰か住んでいても売却はできます。
そのため、引っ越し先が確定するまでの期間に、住居に困ることはないでしょう。
また、仮住まいを準備する必要もなく、費用面でもできるだけ押さえた形で売却できます。

実際に、現在お住まいのマンションで生活をつづけながら売却をする方は非常に多いです。
「しかし、そうは言っても立ち退いてから売却をした方が良いのではないか」とお考えになるかもしれませんね。
居住中に売却活動を進めることについてより深く知るために、そのメリットやデメリットをご紹介していきます。

住んだままマンションを売るメリットとデメリットとは？

ここからは、住んだままマンションを売るメリットとデメリットについて紹介します。
まずは、メリットです。

1つ目のメリットは、希望者の様子がよくわかることです。
住んだまま売却活動をしていると、必然的にマンションの購入者と話をしたり顔を合わせたりする機会が多くなります。
誰も住んでいない状態で売却の手続きを進める場合、不動産会社に完全に任せっきりになってしまうケースが多いです。

一方で、マンションに住んでいる状態で手続きを進める場合は、その状態の住宅に購入希望者の方が内覧に来ます。
そうすると、購入希望者の人柄や様子が知れますね。

それらをよく把握しておけば、値引き交渉を持ちかけられた時の対応の方針も決まってくるでしょう。
また、トラブルを避けるためにも取引相手として信頼できるか見極められます。

2つ目のメリットは、内覧者にアピールできることです。
空き家の状態で売り出した場合は、不動産会社に内覧を任せることが多いです。
しかし、住んでいるままだと売主が内覧者に立ち会いをすることが多くなります。

実際に売主自身が同席することで、マンションの魅力や立地のメリットなど実体験を交えて伝えられるでしょう。
その物件の魅力やメリットを熱意を持ってアピールすることで、成約につながりやすくなるかもしれません。
人柄を気に入ってもらえたり信頼に足る人物であることも評価されたりすると、購入してくれる可能性が上がるでしょう。

3つ目のメリットは、内覧者が生活のイメージをしやすいことです。
居住者が生活している状態で行う内覧では、家具や家電などを配置したまま行います。
そのため、内覧者からすると、家具を置いた状態の部屋を観察できるので生活のイメージがしやすいです。

空き家で何も物がない状態で、広い部屋だと感じていざ家具などを置いてみると狭く生活しにくいと感じることもあります。
居住中のマンション売却は、そのイメージのギャプが生まれにくいので、購入希望者側にもメリットがあると言えるでしょう。

4つ目のメリットは、引っ越しまで環境を変えなくて良いことです。
繰り返しにはなりますが、住んだままの売却では仮住まいを確保する必要がありません。
そのため、それらの費用も抑えられます。
環境をコロコロ変えなくて済むのも魅力ですね。

次に、デメリットをご紹介します。

1つ目のデメリットは、内覧の日時を調整する必要があることです。
マンションの売却において、内覧は 日時を調整して、時間を確保する必要があります。

日時を調整するためには、売主の都合、買主の都合、不動産会社の都合の全てを考慮する必要があるので、なかなか予定が合わない場合もあります。
そのため、仕事などでお忙しい方は負担に感じるかもしれません。

2つ目のデメリットは、掃除を頻繁にする必要があることです。
内覧希望は、突然連絡入ることが多いです。
また、「できるだけ早く見たい」と要求してくる方もいらっしゃるでしょう。
その際に、掃除が間に合わなくて散らかっている状態ではせっかくの部屋の広さがわかりにくかったりしますので不要なものが広がらないように保っておく必要があるのです。
これらの点に注意して、売却活動に挑むようにしましょう。

居住中のマンションを売る時のポイントをご紹介

続いては、居住中のマンションを売る時のポイントをご紹介します。
少しでも高く売るためにも、これから紹介する内容を参考にしてみてください。

1点目は、掃除をすることです。
掃除をしっかりしたと思っていても、生活をしていると住宅にはあっという間に汚れが溜まります。 内覧がある前には、掃除をしっかりすることをおすすめします。

特に水回りの掃除は、入念に行うようにしましょう。
水回りは、衛生的であるかをよく観察されるポイントです。
水垢やカビなどは、しっかりと対策を講じておきましょう。

また、換気をしておくことも大切です。
知らず知らずのうちに室内には生活の臭いがこもっています。
臭いを感じさせないためにも、内覧前には窓を開けて換気しておくのがおすすめです。

2点目は、室内を広く見せる 工夫をすることです。
室内を広く見せるためのポイントは、できるだけ床に物を置かないこととです。

室内が広く見えるのは、床がどれくらい見えているかと比例します。
そのため、床に置く物を移動したり、可能なら数を少し減らすなど気をつけましょう。

また、白をベースとした部屋は広く見えます。
大きく変えるのが難しいですが、 ソファーのカバーを変えたりテーブルクロスを白基調に変えたりするだけでも効果がありますよ。

3点目は、出迎え準備をすることです。
内覧時には、訪問者が緊張しないように簡単に挨拶 をし、出迎えるとよいでしょう。室内用のスリッパとバルコニー用のスリッパを用意したり飲み物を出したりするのも効果的です。

居住中マンションを売る時の注意点について

住んだままマンションを売る場合は、現在のマンションの引き渡し日までに新居に引っ越しできるかが重要です。
引き渡し日を過ぎても新居に入居できる状態でないと、仮住まいを確保する必要があります。
メリットを最大限に享受するためにも、引き渡し日までに引っ越しを済ませましょう。

それを考える上では、売却先行と購入先行が大切なポイントとなります。

売却先行とは、住んでいるマンションの売買契約を先に終わらせて住み替え先の住宅を後から探す方法です。
この場合、予算などの条件を満たした住宅を短い期間内で探し出す必要があります。
また、マンションの引き渡し日までに間に合わす必要もあるので、少し負担に感じてしまうかもしれないので注意しましょう。

購入先行は、住み替える先の住宅を先に決めておくことです。
マンションの売却が長引いてしまうと、引き渡し日と引っ越し日にズレが出る可能性があるでしょう。
引き渡し日と入居日を合わせられるように日程を調整しましょう。

まとめ

今回は、居住中のマンションを売る際のポイントや注意点について解説しました。
この方法での売却には、さまざまなメリットがあることもお分かりいただけたと思います。
自宅マンションを住みながらでも売却は可能なので、売却を検討している方は、ぜひこの機会に手続きを始めてみてください。

中古マンションを売却予定の方に知っていただきたいのが、マンションの築年数に関することです。
マンションの築年数が経つほど、売却できる価格も下がります。
この記事では、築年数と売却価格の関係性について詳しく解説します。
マンションを売ろうかとお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

□築年数と資産価値の関係とは？

まずは、マンションの築年数と資産価値の関係について解説します。
これらの基本として理解しておきたいポイントとしては、マンションは土地と建物のそれぞれで価値が変動がするということです。
土地に関しては、そもそも築年数という考え方はありません。
そのため、土地は築年数が経過してしばらく経ったからといって、価値が下がることはないのです。

一方で、建物本体は、築年数によって影響があります。
土地の価格は、築年数とは関係がないというポイントをきちんと押さえておきましょう。

分譲マンションは、区分所有建物と分類されています。
これは、構造上区別されていて、独立して住居や店舗、事務所などの用途として使われるものです。
この建物部分の査定価格は、基本的に年数の経過とともにマイナスの評価がされます。

その理由は、建物は時が経つにつれて経年劣化するからです。
経年劣化することで、その建物の資産価値が減少して、売却価格が下がることに繋がります。

建物の各部分についても把握しておきましょう。
区分所有建物で、建物の独立した部分を専有部分と言います。
またこの部分を所有している人のことを区分所有者と呼びます。

その一方で、エレベーターや廊下、階段やエントランスのように全員が共通で利用できる部分を共有部分と呼びます。
この箇所は、建物内の区分所有者全員で共有して使いますよね。
そのため、「マンションを売却する」ということは、専有部分である部屋だけでなく、共有部分の利用権も売却することを指すのです。

□マンションの耐用年数について解説！

続いては、マンションの耐用年数について解説します。
皆さまは、ご自身がお住まいのマンションの耐用年数についてご存じでしょうか。
これは売却する際の価格にも関わってきますので、ぜひ押さえておきましょう。

まず、マンションの耐用年数は、物理的耐用年数と法定耐用年数という2つの種類があることを覚えておきましょう。
それぞれについてみていきましょう。

＊物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、マンションにどれくらい住めるか表したものです。
もちろん、管理体制や修繕の状況などでこの数字は変動しますが、一般的には60年程度と言われています。
ただ、日本のマンションの歴史はそれほど長くなく、50年から60年ほど前に建ったものが多いです。
そのため、60年を超えて実際どれくらい耐えられるかは、未だわかっていないと言えるでしょう。

＊法定耐用年数

2つ目は、法定耐用年数です。
法定耐用年数とは、税金の計算で使用します。
減価償却を算出する時に使う年数のことだと覚えておきましょう。

鉄筋コンクリートでつくられた住宅の法定耐用年数は、47年程度です。
物理的耐用年数よりも少し短いということを押さえておきましょう。

ここまで物理的耐用年数と法定耐用年数について解説しましたが、それらに関わらず建て替えられるケースもあります。
マンションは古くなればなるほど、修繕やメンテナンスにかかる費用が増していきます。
なぜなら、外壁や配管はどうしても劣化したり老朽化したりするので、修繕の規模が大きくなるからです。

しかし、修繕費がかかるマンションになかなか入居者が集まらなくなったらどうでしょうか。
修繕するための費用である修繕積立金が十分に集められなくなりますね。
そのため入居者の減ったマンションでは、建て替えになるケースが多いです。

修繕や管理が十分に行われて、築60年を超えても残っている物件も存在しますが、一般的には築30年ほどで建て替えが行われるケースが多いです。
建て替えられなくても、リノベーションやリフォームが大規模に行われることもあります。

＊マンションを売るのにおすすめのタイミング

次に、マンションを売るのにおすすめのタイミングをご紹介します。
結論から言うと、マンションは築年数が20年以内で売却することをおすすめします。

紹介してきたように、マンションは築年数によって売却価格や成約率が変わります。
新築物件を好む人が多い日本においては、やはり築浅物件の方が市場価値は高いです。
中古で販売されているマンションの市場価値が変わってくるボーダーラインは、築年数20年前後と言われています。

築年数別の売却価格のデータを見ると、築20年を超えるあたりで下落率が高くなります。
そのため、できるだけ高く売却したい場合は、築20年以内に売ってしまうことをおすすめします。

□マンションの耐震基準について

マンションの売却を検討している方は、耐震基準についても把握しておきましょう。
耐震基準には、旧耐震基準と新耐震基準があります。

日本では地震が頻繁に発生し、大きな地震があるたびに耐震基準は見直しがされてきました。
近年で最も大きな改訂がされたのが、1981年6月のもので、それまでの耐震基準から現在も有効な新耐震基準へと変わりました。
それらを区別するために、この2つの呼び名が用いられています。

新耐震基準では、柱や梁に入れられる鉄筋の密度などが強化されています。
改訂以後に建てられた建物は、阪神淡路大震災時にも倒壊することはほとんどなかったといいます。
もしこれからマンションを売る予定がある方は、そのマンションが新耐震基準に則って建てられたものか確認しておくと良いでしょう。

また、耐震等級も参考にしてください。
耐震等級とは耐震基準とは異なるもので、2000年に制定された品確法に基づいて定められました。
地震に対する強さを3段階の等級で示したものになります。

数字が大きいほど、倒壊や損傷に対する強度が高いです。
等級3は、等級1で想定される1.5倍の地震にも耐えうる強さを誇ります。
等級2は、等級1で想定される1.25倍の地震に耐えられます。
等級1は数百年に一度発生するかしないかの地震に対して倒壊や崩壊がしない強さと決められています。

マンションでは等級1の物件が多いです。
等級1でも耐震基準を満たしているので、心配する必要はありません。

□中古マンション売却のコツをご紹介！

最後に中古マンションを売却するコツをご紹介します。
売却のコツは、リフォームをしないことです。

リフォームにかける費用分を安くして売り出した方が、早く売却できるケースがあります。
マンションを購入する人の中には、買ってから自分の使い勝手や好みに合わせてリフォームしたいと考えていることも多くあります。
その場合は、マンションの取得費用を抑えてリフォーム費用に回したいと思いますよね。
そのため、リフォームをせずに値下げをして売りに出すと良いでしょう。

次は、築15年から築20年のマンションの売却のコツをお伝えします。
このあたりの築年数では、1回目の大規模修繕工事が終わっているケースが多いため、修繕積立金がしっかりと蓄えられているかがポイントになってくるでしょう。

また、メンテナンスがきちんとできているかも重要です。
築年数が古くても、きちんとメンテナンスが行き届いていれば、売れる可能性も上がります。

□まとめ

この記事では、マンションの売却価格と築年数の関係について解説しました。
築年数が経つほど資産価値は下落する傾向があります。
そのため、タイミングを見極めて売却活動を行いましょう。
マンションの売却を検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

マンション売却の手続きをする際には、準備することがたくさんありますよね。
今回は、マンション売却の準備の流れや必要書類について解説します。
これから紹介する内容を参考にして、スムーズに手続きができるようにしましょう。

マンションの売却をする際に準備しておくこと

マンション売却の手続きをする際、スムーズに手続きを進めるためにも、あらかじめ全体の流れをイメージできるようにするのが大切です。
まずは、マンション売却のおおまかな流れについてご紹介します。

一般的に、マンションの売却にかかる期間は3カ月から6カ月程度です。
この期間には、まず事前準備をしてから物件の査定をし、販売活動を行います。
そして購入希望者が現れれば、その人と売買契約を結んで決済と引き渡しをします。
最後に確定申告までしたら、一連の流れが完了となります。
このような流れで手続きが行われるので、覚えておきましょう。

次に、手続きに必要な事前準備について紹介します。
事前に準備しておきたいことは、大きく分けて3つあります。

まず1つ目は、売却の希望条件を整理することです。
マンションの売却に向けて本格的に手続きを行う前に、売りたい条件を整理しておくことが大切です。
条件の整理をすると、その後の販売活動が円滑に進められます。

条件として設定するものは、いつまでに売却したいかや希望する売却価格などです。
これらの要素は、ご家族とよく話し合って決めるようにしましょう。

そして2つ目は、住宅ローンの残額を確認することです。
売却予定の物件に、住宅ローンの返済が残っているケースもありますよね。
もし残っている場合は、いくら残っているのかを確認しておきましょう。

住宅ローンの残額を把握しておくことで、売却価格の最低ラインを設定できます。
また、資金計画を練る際にも、重要な材料になるでしょう。
これを確認せずに計画を立ててしまうと、後々ローンが返済できなかったり生活資金に支障が出てきたりする恐れがあるので注意しましょう。

3つ目は、必要書類を準備することです。
マンションの売却をする際には、準備する書類がたくさんあります。
また、これらの書類の中には、役所でしか発行できない書類もあります。
準備に時間がかかることを見越して、早めに準備をするようにしましょう。

資金計画と買い替え計画を立てておくことが大切！

続いては、事前の準備をする際に特に注意してほしいことについて解説します。
それは、資金計画と買い替え計画についてです。

資金計画

上記でも触れましたが、マンションの売却では住宅ローンの残額が重要なポイントです。
住宅ローンを返済している途中の物件であれば、売却額によってそのローンを完済できるかが決まってきます。

また、買い替えをする予定の方であれば、引っ越し先の物件の頭金の額を考慮する必要がありますよね。
返済できる額によって、用意できる頭金の額も変わってくるでしょう。

このように、住宅ローンの残額を把握することで、購入できる物件の価格も変化します。
資金計画を入念に行うことは、失敗しないためにとても重要です。

買い替え計画

マンションの売却を検討している方の中には、買い替えを行う方も多くいらっしゃるでしょう。
買い替えとは、現在お住まいの物件を売却して、それと同時に新しく入居する物件を購入することです。

買い替えは、売却と購入を同時並行で行う必要があるため、段取りが非常に重要になってきます。
そのため、計画をしっかりと立てるようにしましょう。

買い替えでは、売却を先にする「売り先行」と、購入を先にする「買い先行」があります。
買い先行の特徴は、マンションに荷物などがない状態で手続きが行えるので、売却しやすいことです。
その一方で、2つ分の物件のローンの返済が発生する期間ができてしまうため、経済的な負担が大きくなる傾向にあります。
経済的負担を考慮すると、売り先行を選択する人が多いです。

売り先行の場合は、売却予定のマンションに住みながら売却活動をします。
そのため、住んでいる家に内覧希望者を招く形になります。
2つの方法でメリットとデメリットが異なるので、それぞれを見比べながら決めましょう。
買い替え計画では、売り先行か買い先行かを決めることがポイントです。

必要書類について把握しましょう

ここからは、マンションを売却する時に必要となる書類についてご紹介します。

まずは、売主本人を確認するための書類です。
身分証明書や実印、印鑑証明書や住民票などを用意しましょう。
売却予定の物件が、親子間や兄弟間で共有名義となっている場合は、その名義人全ての身分を証明するものが必要です。
住民票や印鑑証明書には、3カ月の有効期限があることも注意してください。

次に、登記済権利書または登記識別情報です。
これは、登記名義人が物件の所有者であることを証明する書類です。
手続きを行う上で非常に重要な書類なので、忘れずに準備しておきましょう。

他にも、固定資産税納税通知書や固定資産税評価証明書も大切です。
これらは、固定資産税を納税しているかを確認するための書類です。
もし手元に見つからない場合は、市区町村の窓口に行って発行してもらいましょう。

マンションの管理規約や使用細則も忘れずに準備してください。
マンションを使用する上でのルールなどが記載されているこれらの書類もまた、マンションの売却に必要な書類です。

このように、マンションを売却する際には、たくさんの書類を準備する必要があります。
スムーズに手続きを進めるためにも、できるだけ早めに準備するようにしましょう。

新生活に向けての準備をご紹介！

最後に、新生活に向けての準備についてご紹介します。
新生活をスムーズに始めるためにも、これから紹介する内容を参考にしてください。

まずは、引っ越しをする1カ月以上前にしておく必要があることについて紹介します。
引っ越す1カ月以上前には、駐車場の解約手続きをしておきましょう。
借りている駐車場は、契約書に基づいて解約事前通知期間に関する決まりがあります。
1カ月から2カ月前には、事前に解約する旨を伝えておくことをおすすめします。

また、新聞配達の手続きも1カ月以上前にしておくと良いです。
解約をする場合は、1カ月以上前に連絡をする必要があるので注意が必要です。

次に、引っ越しをする2週間ほど前にしておく必要があることです。
2週間くらい前には、インターネットの移転手続きをしましょう。
異なるプロバイダーを契約する場合は、停止の手続きをしてください。
新しくする場合には、新居に新しく引き込み工事が必要な場合もあるので、工事日程の調整が必要です。
インターネットが使えなければ、非常に困ると思うので、しっかりと確認しておいてください。

また、固定電話回線の移転・解約の手続きもしておきましょう。
会社によっては、インターネット上で手続きができるので、忘れずに行いましょう。

まとめ

今回は、マンション売却の準備の流れや必要書類について解説しました。
マンションの売却を検討している方は、この記事で紹介した内容を参考にしてスムーズに手続きを進められるようにしましょう。

「住んでいる場所から離れた場所に不動産を所有しているのだけど、どうやって売却したら良いのだろうか。」
このように、遠方の不動産はどのように売却したら良いかを知りたい方は多いと思います。
そこで今回は「遠方に住んでいる場合の不動産の売却方法」「売却する際の流れ」についてご紹介します。

遠方に住んでいる場合の不動産売却方法について詳しくご紹介します

大きく分けて3つの売却方法がありますので、それぞれ詳しくご紹介いたします。

契約書の持ち回り契約

売買契約書を売主、不動産会社、買主間で郵送などを通じてやりとりして売却する方法です。
まずは不動産会社が契約書の原本を作成するところから始まります。
契約書の原本が完成したら買主に郵送し、署名や捺印を済ませ、手付金を口座に振り込んだ後買主が売主に郵送します。
その後、売主は契約書に署名と捺印を行い、不動産会社または買主に返送すれば契約が成立するので、とても簡単ですね。
遠方に住んでいる方にとっては現実的で実行しやすい売却方法なのではないでしょうか。

この方法をうまく活用すると、遠方に住んでいても立ち会いをすることなしに売却できると言えるでしょう。
ただ、売主と買主の双方が持ち回り契約について合意していることが条件です。
売主が契約書に署名と捺印を行なって返送すると契約が成立することになるので、トラブルが起きないように慎重に署名と捺印を行うように心がけましょう。

代理契約として知人や縁故者を通じて契約する

所有している不動産のあるエリア付近に住んでいる知人や親戚などがいる場合には、代わりに不動産売買契約書の署名や捺印をしてもらって契約を行うこともできます。
上記の方法は署名代理と呼ばれるもので、法的にも有効性が保証されています。
そのため、もし近くに住んでいる信頼できる人がいる場合にはとてもおすすめの売却方法だと言えるでしょう。
一方で、契約時にトラブルが起きてしまった場合には、依頼した人が責任を背負うことになるので、誰に依頼をするべきかを慎重に選ぶようにしましょう。

司法書士に依頼する

実は、司法書士に依頼し、現地での立ち会いや売買契約などの手続きを全て行ってもらう方法もあります。
司法書士とは、契約書類の作成や提出、不動産登記などの申請書を作る法律の専門家のことを指します。
依頼料は発生してしまいますが、代理人として遠方の不動産の契約を任せられるのはとても助かりますよね。

遠方の不動産を売却するときの流れについて詳しくご紹介！

大きく分けて5つのステップがありますので、それぞれ詳しく確認していきましょう。

1つ目は不動産を査定することです。
売却をするのであれば、まずはどのくらいの価格で売れるのかを把握する必要があるでしょう。
遠方にお住みの場合は、不動産会社に鍵を渡して現地で査定してもらう方法やネットで相場を把握する方法などの査定方法があります。
まだ売却を決めていない段階で鍵を渡すことに抵抗がある方の場合は、まずはWeb上の査定サイトで価格の相場を知ると良いでしょう。
一般的な一括査定サイトの場合は査定を依頼してもその場で価格を知ることはできず、複数の業者に査定依頼を出して査定が完了すると同時に営業電話がたくさんかかってきてしまいます。
一方、当サイトでは査定の依頼をする前に不動産の価格が出せるので、一度相場を確認してから依頼をするかどうか決めたい方におすすめです。

2つ目は、不動産会社を選び、媒介契約を結ぶことです。
信頼できる不動産会社を見つけられたら、鍵を送って実際に訪問査定をしてもらい、詳細な査定価格を出してもらうと良いでしょう。
もし現地に知人や親戚がいるのであれば、訪問査定の際に同席してもらい、鍵をその方に管理してもらうと安心できると思います。
訪問査定の結果を踏まえて、不動産会社と契約するかどうかを決めましょう。

3つ目は、売却活動を行うことです。
媒介契約を無事に締結すると、次に売却活動を行うことになります。
基本的には不動産会社にほとんど全ての売却活動を任せることになるでしょう。
遠方に住んでいる場合には不動産会社の動向を把握しづらくなる可能性がありますので、営業活動報告書をきちんと読んだり、不明な点や聞いておきたいことなどをこまめに確認したりすることをおすすめいたします。
ほとんど毎回進展のない営業活動報告書を送ってくる場合は、あまり熱心に営業活動を行なっていないと考えて良いでしょう。
自分が所有している不動産の状況をしっかりと理解しておくためにも、不動産会社との連絡をこまめに取るようにしましょう。

4つ目は、不動産売買契約書を郵送してもらうことです。
売却活動を行なった結果、買主が見つかり、無事契約に至りそうなのであれば不動産売買契約書を買主に記入してもらい、それを売主が受け取って記入し、不動産会社に返送すれば契約が成立します。
ただし、売買契約書に書かれていることは専門用語が多く、理解しづらいこともあるため、きちんと確認を行う必要があるでしょう。

5つ目は、決済や物件の引き渡しに立ち会うことです。
無事契約を締結できたら、決済をした後に物件の引き渡しを行います。
決済や引き渡しを行う際には本人が立ち会うことが推奨されていますが、難しい場合は親戚に代理で行ってもらったり、司法書士に依頼したりすると良いでしょう。

現地に行かずとも不動産売却は可能？

上述いたしましたように、ご本人様が現地に出向かずとも不動産売却を行う方法は存在します。
ただ、一度も出向かずに全てを完了させることはあまり推奨されておりません。
理由は大きく分けて2点あります。

1つ目は売却準備は自分でした方が良いためです。
売却準備には、訪問査定の立ち会いや室内の掃除、鍵の取り扱いなどの話し合いを行います。
空室管理を不動産会社に依頼している場合は、売却準備のステップを省略できるかもしれません。
貴重品の管理をしたり鍵の取り扱いを不動産会社に依頼したりできる場合は省略しても大丈夫だと言えるでしょう。

2つ目は売買契約や決済、引渡しなどの重要事項はトラブルが生じないように自分で行なった方が良いためです。
書類への捺印や署名は入念に確認してから行いましょう。
また、鍵の受け渡しは通常対面で行うことが多いです。

これらのことから、売却準備、売買契約の締結、決済と引渡しの合計3回は出向く必要があると言えるでしょう。
もしどうしても出向けない事情がある場合には、代理人に依頼するなどの方法を活用しましょう。

遠方の不動産売却では売却金額の相場を知ることが大切！

遠方の不動産を売却したことがある方の中で売却時に調べた情報としてよく挙げられるのは、売却金額の相場などの価格情報です。
国土交通省の土地総合情報システムなどで調べることもできますが、具体的な査定価格は出しづらいと思います。
そのような場合に多くの方が活用しているのが一括査定サイトなどで不動産会社に査定額を出してもらうことです。
一括査定サイトの場合は査定後に複数の会社から営業電話がなり続けますが、当サイトの場合は営業電話がなく、すぐに査定価格がわかるのでぜひ利用してみてくださいね。

まとめ

今回は「遠方に住んでいる場合の不動産の売却方法」「売却する際の流れ」についてご紹介しました。
この記事を参考に、ぜひ当サイトで遠方の不動産の価格を査定してみてくださいね。
もし何かわからないことがありましたら、お気軽にお問い合わせくださいませ。