「空き家を売りに出したいが、高額な税金がかかりそうで躊躇している」
このような方も多いでしょう。
しかし実は、条件を満たすことで、空き家売却の所得を控除できる特例があるのです。
そこで今回は、特別控除の特例や手続きについてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。
□空き家売却の譲渡所得の特別控除の特例とは？
相続で所有した空き家を売りたいが、税金が怖いと売るのを躊躇されている方も多いでしょう。
実は、相続で引き継いだ空き家を売却した際の利益から、3000万円を譲渡税控除できるのです。
これを、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と言います。
例えば、3000万円で空き家を売却して特例を使うと、税金はかからないということになります。
なお譲渡所得は、譲渡価格から必要経費と特別控除を引いた額となります。
この際の譲渡所得は不動産を売却したときの利益、譲渡価額は空き家の売却価格となります。
□特例の適用条件についてご紹介！
3000万円も控除される特例は非常に魅力的ですが、どの空き家でも適用される訳ではありません。
この特例が適用されるには、いくつかの要件をすべて満たす必要があるのです。
ここからは、その要件をご紹介します。
1つ目が、相続した空き家に関する適用要件です。
相続で得た空き家に関する適用要件は、次の4点です。
1点目は、元の所有者が1人で暮らしていたことです。
つまり、別荘などご自宅以外の不動産に関しては、この特例は使えません。
2点目は、昭和56年5月31日以前に建築されたことです。
この特例は、昭和56年5月31日より前に建築された一戸建てに限ります。
つまり、マンション等の区分所有登記をされている建物には使えません。
3点目が、相続してから売却が完了するまでずっと空き家だったことです。
空き家を売却するまでの間に、人に貸したり誰かがしばらく住んだり、事業などで利用したりした場合は使えません。
また、相続してから売却までずっと空き家であったことを証明するために、以下の書類が必要となります。
・ご自宅のある役所で「被相続人居住用家屋等確認書」を交付申請すること。
・電気やガスの閉栓証明書や、水道の使用廃止届出書など。
4点目が、空き家が耐震基準を満たしているか更地であることです。
古い建物は現代に定められている耐震基準を満たしていない場合も多く、売却する際に耐震基準を満たすよう修繕したり、更地にして売却したりする必要があります。
また更地にする場合は、相続人が更地にして売却することが条件となります。
2つ目が、期間に関する適用要件です。
期間に関する適用要件は主に以下のようなものがあります。
・特例の適用期限である2023年12月31日までに売却していること。
・相続が発生した日から3年が経つ年の12月31日までに売却していること。
3つ目が、その他の適用要件です。
家や期間の他の条件は、主に2点です。
1点目が、売却代金が1億円以下であることです。
売却代金は、建物と土地を合わせて1億円以下である必要があります。
複数に分けて売却したり、共有名義の相続のまま売却したりした場合にも、その合計金額で判断されます。
なお売却代金は、固定資産税を清算する金額まで含めた金額となります。
2点目が、親子や夫婦など特別な関係の人以外への売却であることです。
売却の相手が特別な関係にある場合は、この特例は適用されません。
特別な関係の人とは具体的に、生計を共にする親族や建物に同居する予定の親族、内縁関係にある方や特殊な関係のある法人などです。
□特例の手続きをご紹介！
空き家特例の3000万円控除は、必要な書類を集めて税務署にて確定申告をすると、控除が受けられる仕組みです。
確定申告を行う期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日となっています。
多くの書類を集めて役所による審査を受ける必要があるため、時間にゆとりをもってしっかりと準備を行いましょう。
ここからは、手順全体の流れを5ステップでご紹介します。
1ステップ目が、空き家（敷地）を売却することです。
先ほどもご紹介したように、この控除を受けるには、相続した空き家を令和5年（2023年）12月31日までに売却する必要があります。
また、相続が開始した日から3年後の日にちが属する年の12月31日までに売却することも条件です。
たとえば、相続開始日が2020年の1月1日であれば、その3年後は2023年12月31日となるので、売却期限は2023年12月31日です。
空き家を売却した際に取得できる書類は、売買契約書のコピー等があります。
これは、売却額が1億円以下であることを証明する際に必要となりますので、なくさないようしっかり保管しましょう。
また、解体更地にしてから売却する場合は、空き家の解体後から売却前の写真も用意することになります。
これも、売却までの敷地の使用状況を確認するのに必要となるので、しっかりと用意しましょう。
2ステップ目が、市区町村役場による審査を受けるためにその他必要書類を集めることです。
空き家を売却する際に取得する書類に加えて、自治体や法務局などで取得する書類も存在します。
これらをもれなく揃えて、空き家が所在する市区町村の役場で「確認書」を交付してもらうための手続きをしましょう。
3ステップ目が、市区町村役場による審査と確認書（被相続人居住用家屋等確認書）の交付です。
これまで集めた全ての書類を持って市区町村役場まで行き、控除が受けられるかどうかの審査を受けます。
審査の結果が出るまでは、1週間程度かかることを想定しておきましょう。
結果が出るまでにある程度時間がかかることから、前年の所得を翌年に申告するためには、確定申告が始まる2月上旬には手続きを行い、必要書類を揃えるのが望ましいです。
なお、審査の後に交付される「被相続人居住用家屋等確認書（申請書）」は、確定申告を行う際に使用するので、なくさず保管しましょう。
4ステップ目が、確定申告のためのその他必要書類を揃えることです。
確定申告を行うには、確定申告書や被相続人居住用家屋等確認書に加えて、譲渡所得の内訳書や売買契約書のコピーなどが必要となります。
1つでも忘れると控除は受けられませんので、忘れずに揃えましょう。
5ステップ目が、確定申告を行うことです。
上記書類を全て揃えたら、売却した翌年の2月16日から3月15日までに、ご自身が住んでいる地域の税務署で確定申告を行います。
確定申告が完了すれば、控除を受ける手続きは完了となります。
□老人ホームに入居していた場合の適用は？
一人暮らしをされていた方が老人ホームに入り、そのまま空き家を残して亡くなられた場合も、特別控除の特例の対象となります。
ただし、通常の要件に加えて以下の3つの要件を満たしている必要があるので、注意しましょう。
1つ目が、亡くなられた方が老人ホームに入所する前に要介護認定等を受け、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたことです。
2つ目が、亡くなられた方が老人ホーム等に入所してから相続開始直前まで、その家屋が亡くなられた方に継続使用されていたことです。
3つ目が、2019年4月1日以降に空き家を売却したことです。
これらを満たしているかどうか、今一度確認してみてくださいね。
□まとめ
今回は、相続した空き家売却の特例とはなにかについてご紹介しました。
また、特例を受けるための手続きや、老人ホームに入居していた場合の適用についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
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