不動産売却Q&A

ご覧になりたい項目を以下6つのカテゴリーからお選びください。

  • 不動産会社と契約に関する疑問

    不動産会社ってどんなことをしてくれますか?

    それぞれの不動産会社によって違いがあるかと思いますが、一般的には売却のご相談から物件の調査、価格査定、売却にかかる費用の算出(譲渡税・測量費・リフォーム代等)、それから実際の売却活動(宣伝活動や購入のお客様へのご提案等)を行い、契約に至った場合には契約書の作成や決済までのサポートを行います。

    ウェーブハウスでは、上記に加え、例えば住み替え先のご紹介(購入・賃貸ともに)や、リフォームなどのご提案、あるいはローンの借り換えなどといった、売却に限らず不動産取引のお悩み事ほぼ全てに対応いたします。

    不動産会社に売却を依頼するときの契約の種類について教えてください

    不動産会社に売却を依頼する際は、不動産会社との媒介契約書を締結します。契約の種類は3種類です。 1.専属専任媒介契約 2.専任媒介契約 3.一般媒介契約 1.と2.は売却の依頼(媒介契約)をできる不動産会社は1社のみとなります。
    3.は複数の会社に依頼することができます。
    日々の営業報告は1.の場合は週1回。2.の場合は2週に1回です。

    3.の業務報告は義務ではなく任意となります。
    それぞれにメリット・デメリットがありますので充分に説明を受けたうえで契約を結ぶようにしましょう。

    複数の不動産会社に声をかけても大丈夫ですか?

    その場合には、「一般媒介契約」を締結する形となります。
    但し、専属専任媒介・専任媒介でも不動産会社は不動産流通機構を通して他の各社に物件の紹介を行いますから、実質複数の不動産会社に声をかけるのと同じ形となります。
    また、一社での媒介契約とすれば、売却の窓口を一本化できますから、複数の会社からあれこれと連絡が入ってくるような自体を避けることもできます。査定価格の比較などで複数の不動産会社に査定を依頼することはあるでしょうが、売却の依頼は一社に任せることをオススメします。

    不動産会社を通さず自分で売却することは可能ですか?

    可能といえば可能です。
    しかしながら、不動産の売買は色々な法律が関係してきますから、トラブルの防止のためにもプロである不動産会社に依頼をすることをオススメします。

  • 不動産査定に関する疑問

    自分の不動産の、おおよその価値を知りたいのですが?

    不動産の価格を知りたい場合は当社の クイック査定をご利用下さい。
    おおよその価格を知ることができます。

    また、不動産の状況を加味してさらに市場での販売価格に近い形での査定を希望される場合、不動産の内見などが必要になります。

    査定を依頼すると必ず売らなければならないのでしょうか?

    売る、売らないはお客様の判断です。
    査定依頼をしてご参考にしていただくだけでも大丈夫です。

    不動産の査定とは、どういうことをするのですか?

    査定には、「机上査定」と「訪問査定」があります。
    「机上査定」は不動産の実地調査を行なわずに、法規制等の調査、周辺の売出事例や成約事例の調査、市場の動向などから、おおよその査定価格を算出します。
    「訪問査定」は、実際にお住まい等を訪問させていただき、お部屋の状態、リフォームの必要性等を確認してから査定価格を算出します。
    様々な条件を実際に確認するのでより精度の高い査定価格になります。

    売却する時は必ず査定価格で売らないといけないのですか?

    売却価格は必ずしも査定価格である必要はありません。
    しかしながら査定価格は不動産のプロが、客観的に物件を評価し、「この価格なら売れるであろう」と思われる適正価格を算出したものです。
    査定価格を大きく上回る金額で売りに出すと、売却までに期間を要し、査定金額を下回る額でしか売却できなかったというケースもあります。
    売却価格は金額、時期などのご自身に合った最適な売却方法を考慮して、担当者とよく相談してから決定しましょう。

    売却価格はどうやって決めるのですか?

    不動産会社に査定を依頼し、不動産会社が提示した「査定価格」を参考にして、売主が売却価格を決定するケースが一般的です。
    但し「売却希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、不動産会社の担当者に相談して十分に打ち合わせされると良いでしょう。

  • 不動産の売却と販売活動に関する疑問

    不動産の売却を考えていますが、最初に何をすれば良いでしょうか?

    まずは不動産会社に連絡をしましょう。
    お客様のご条件やご希望などによって、最適な不動産の売却方法を提示いたします。
    また同時に査定も行いますので、査定価格をもとにした今後の計画も相談できます。

    住みながら売却活動は出来ますか?

    可能です。
    場合によっては、実際に住むイメージを想像しやすいので、購入希望のお客様の購入意欲に影響を与えることもあります。
    その際、購入希望の方が内見を希望される場合などは、お住まいの中を片付けておきましょう。

    住宅ローンが残っていますが、売却は出来ますか?

    条件付きですが可能です。

    お住まいの引渡までに、住宅ローンを完済することができれば売却できます。
    その際、完済するための資金に売却時の資金を充てることも可能です。

    ただし、例えば売却時の手取額が残債額を下回れば、その分お手持ちの資金で補充することも必要です。
    細かい計算が必要となりますので、不動産会社にご相談ください。

    売れやすい月などに売りだすと高く売れますか?

    賃貸の不動産には入居が決まりやすい時期、決まりにくい時期がありますが、売買の不動産の場合には長期休暇(お盆や年末年始)を除けばあまり変動はありません。

    広告チラシや住宅情報誌、ホームページ等への掲載にかかる広告費用は誰が負担するのですか?

    原則的には売却を依頼した不動産会社が負担します。
    ただし、お客様のご要望によって特別な広告を実施する場合は、実費が必要になる場合もあります。

    少しでも高い価格で、有利に売りたいのですが?

    実際には、市場価格を大きく上回って売却することは難しいといえます。
    購入希望の方は少しでも安く買いたいと思っていますし、近年ではインターネットなどによって、およその相場がわかるようになってきましたから、その相場と乖離して売却活動を行っても、中々売却が決まりません。
    むしろ、市場価格を踏まえた適正な価格で売却することの方が、早期売却につながり、しいては売却までに掛かる固定費(税金や管理費等)を減らすことにもなります。

    100万円高く売却しようとしても、売却までの間に100万円の経費が掛かったら意味がない、ということです。

    ご近所などに知られたくありません。広告なしでも売却は可能ですか?

    可能です。

    例えば場所や外観写真を伏せた状態での広告活動や、不動産会社に問い合わせを行った購入客に紹介をしてもらう、などの方法があります。
    ただし、通常の売却と比較し、売却までの期間が少し長くなる可能性もあります。

    物件を販売する際には、どの様な広告や販売活動をするのでしょうか?

    ウェーブハウスでは、既に当社に問い合わせいただいていたお客様への紹介はもちろんのこと、ウェーブハウスのHPやSUUMOネット、athome、HOME’Sといったポータルサイト、新聞折込広告や近隣への販売告知、オープンハウス、雑誌への掲載などで宣伝活動を行っていきます。

    買主さんはいつ見に来るのでしょうか?

    土地やお住まいが空室で鍵を不動産会社に預けられている場合は、随時不動産会社が内見を行います。
    また、お住まいになっている場合は、売主様と購入希望者様との間で時間調整を行った上で、お約束の日時に不動産会社の担当者と共に内見を行います。

    カギは預けなくてはいけないのですか?

    居住中の場合は預ける必要はありません。
    空き家の場合は、不動産会社に預けてしまった方が、買主様の見学希望時の対応など、面倒がなくなります。

  • 不動産買取に関する疑問

    時間がかかり、最終的に売れない場合は困るのですが?

    一定の期間で売れなかった場合に、一定の金額で不動産会社が買い取る「買取保証制度」を設けている不動産会社もあります。
    通常の売却価格よりは価格が下がるケースが多いですが、買い替えの計画を立てるには便利なサービスです。
    査定の際に不動産会社の担当者と十分お打合せされると良いでしょう。

    買取と仲介はどう違うのですか?

    一般的に「仲介」は、売却価格×3%+6万円〔別途消費税〕という仲介手数料がかかります。
    また買主を探さなければならない、というのが一番の違いです。
    条件にあった人がすぐに見つからない場合もあります。

    「買取」は不動産会社が物件を買い取り、転売しますので売却自体は確実ですが、売却価格は「買取」の方が安くなってしまいます。

  • 瑕疵担保責任と修繕・リフォームに関する疑問

    不要な家具があります。売る時には全部処分しないといけませんか?

    不動産を売却する際には、空き家の状態で引き渡すことが原則となり、不要品の処分は売主様の負担となります。
    処分方法は、引越し時に引越し業者に引き取ってもらう、リサイクルショップに売却する、などの方法があります。

    ※粗大ゴミ等の手配は時間がかかる場合もありますので、事前に準備しましょう。

    建物が古いのでクレーム等が心配で売却への決心がつきませんが…?

    建物が古い場合でも販売が可能です。
    また古い場合は瑕疵担保責任が免責されることもあります。
    まずは担当者にご相談しましょう。

    建物が傷んでいる部分があります。黙っていても大丈夫でしょうか?

    不動産を売却する場合、実は「不利になるのでは?」と思われることを明らかにした方が有利になります。
    黙って販売して一定期間に発覚すると、瑕疵担保責任により売主様負担で補修の義務が生じます。

    リフォームは必要ですか?

    一般的にリフォームの必要はありませんが、程度により修繕が必要になる場合もあります。
    ただし、印象を良くすることで早期の売却が実現するケースもありますので、不動産会社に相談されるとよいでしょう。

    エアコンなどの住宅設備に不具合がある場合は修理しなくてはいけませんか?

    特に必要ありません。

    ただし、一般的に使用できない状態のものは撤去を希望される買主様がほとんどです。
    また、設備の中でも給湯器のような日常生活に不可欠なものに不具合があると売買自体が成立しにくいので、この場合は事前の修理をお勧めします。

    また、契約時には「付帯設備表及び物件状況等報告書」という書類を作成します。
    買主様に引き渡す付帯設備や物件自体に見えない不具合が有り、それを把握している場合はその箇所をあらかじめ知らせる必要があります。

  • 必要書類・手続き・売却費用、税金、お金に関する疑問

    売却する前に準備する物は何ですか?

    売却相談は、所有不動産の詳細が分かるものを準備すると、相談がスムーズです。
    1.権利証(担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です) 2.分譲時のパンフレット 3.土地の測量図面や建物の図面など 4.(ローンがあれば)残債がわかるもの

    権利証を紛失してしまいましたが、どうすればよいですか?

    権利証を紛失してしまった場合は、司法書士に依頼して保証書を作成する必要があります。
    事前に担当者に相談してください。

    権利証を紛失してしまった場合でも売却は可能です。
    詳しくは担当者にご確認ください。

    一般的な代金決済の方法は・・・?

    一般的には、契約時に手付金という形で売却代金の5%~10%ほどを、引渡時に残りの全額を支払う形となりなります。
    手付金の金額などは、契約の際に重要な決め事となりますので、不動産会社の担当者とよく相談しましょう。

    売る時に必要な諸費用は?

    諸費用の金額は、売却する不動産によって異なります。主な以下のとおりです。
    譲渡所得税・住民税(売却して利益が出た場合、決済後2、3ヶ月経過すると税務署からお尋ねの書類がきますので、届きましたら税務所に連絡して対応してください。) ※各種、優遇税制があることもあります。詳細は担当者に聞きましょう。 仲介手数料(売買代金が400万円以上の場合は、売買代金の3%+60,000円プラス消費税) 印紙代(売買契約書に貼付する印紙や、場合によっては各種領収書に貼り付ける印紙が必要となる場合があります) 住宅ローン返済関連(抵当権抹消費用・司法書士手数料など) 登記移転費用

    売却した場合は確定申告が必要ですか?

    売却した年の翌年に確定申告をする必要があります。
    通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要となりますので注意が必要です。
    申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分可能です。
    なお、各税務署では申告書の書き方についての無料相談を実施しています。

    売却した年の固定資産税はどうなりますか?

    固定資産税は、売却した年の1月1日現在の所有者に課税されますので、場合によっては引渡後にも納税通知書が届くケースがあります。
    引渡の際に、引渡日から年末までの税額を日割り計算し、買主様から売主様にお渡しする形で、税金の負担を平等にします。

    不動産が他人名義になっているのですが、売却できますか?

    契約は不動産所有者ご本人が行う必要があります。
    他人名義の土地・不動産を売却するためには、所有者の印鑑証明・実印などが必要になります。

    夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか?

    特別な手続きは必要ありません。
    契約書の締結や登記手続に必要な書類の調印などは、原則としてご本人が行う必要があります。
    そのため、実印や印鑑証明などは夫婦それぞれが用意をする必要があります。

不動産売却Q&A

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