自宅や実家のリフォームを考えるとき、工事の内容や価格に加えて確認したいのが、依頼先が工事を続けられなくなった場合への備えです。

建設業の倒産・廃業が増えるなか、住宅所有者はどのような点に気を付ければよいのでしょうか。契約前の確認事項と、混同しやすい保証制度について紹介します。

建設業の撤退増加は、住宅所有者にも身近な問題

帝国データバンクの調査によると、2026年1～6月の建設業の倒産は前年同期比約6％増の1,043件でした。休廃業・解散を合わせた撤退件数は5,937件となり、2000年以降で最多となっています。

背景には建築資材の高騰などがあります。ただし、休廃業・解散と倒産は同じではなく、この数字だけで個々の工務店の経営状態を判断することはできません。

住宅所有者にとって大切なのは、ニュースをきっかけに、工事が中断した場合の費用負担や相談先を確認しておくことです。

契約前は「総額」と「支払う時期」を確認する

見積書を受け取ったら、金額だけでなく、工事範囲、材料・設備の仕様、着工日と完成予定日を確認しましょう。追加工事が必要になった場合の費用や承認方法も、書面に残しておきたい項目です。

特に注意したいのが支払い条件です。契約時・工事途中・完成時に、それぞれいくら支払うのかを把握してください。TOTOの契約解説でも、支払いの配分や期限、契約金額に含まれる工事範囲の確認が案内されています。

工事の進み具合に比べて前払いが大きい場合は、理由を尋ね、分割払いなどを相談しましょう。支払済みの代金があっても、倒産時に全額が戻るとは限らないためです。

■ TOTO「リフォーム工事の契約書の見方」

「瑕疵保険」と「完成保証」は役割が違う

リフォーム瑕疵（かし）保険は、工事の欠陥に備える保険です。国土交通省によると、対象となる欠陥が見つかった場合に補修費用等が支払われ、施工業者が倒産している場合は発注者が保険金を受け取れる仕組みです。加入を希望する場合は、登録事業者へ依頼する必要があります。

■ 国土交通省「リフォームかし保険について」

ただし、瑕疵保険に加入しているからといって、工事途中の倒産で完成まで保証されるわけではありません。

工事中断への備えとしては、別に「完成保証」があります。例えば住宅あんしん保証の制度は、注文住宅の工事が倒産等で継続できなくなった際、前払金や引継ぎで生じる追加費用を、保証限度額の範囲で補償するものです。

■ 住宅あんしん保証「住宅完成保証制度」

リフォームにも利用できるかは制度や工事内容によって異なります。契約前に、自分の工事が対象か、何がいくらまで補償されるかを確認しましょう。

大きな工事を決める前に、住まいの今後も整理する

見積書の内容が分からない場合は、住まいるダイヤルの「リフォーム見積チェックサービス」を利用できます。契約前・着工前の住宅リフォームの見積書を対象とした無料サービスで、利用条件があります。

■ 住まいるダイヤル「リフォームの見積書に関する相談」

自宅や実家に大きな費用をかける前には、今後どれくらい使う予定かも整理しておきましょう。修繕して住み続ける場合の費用と、現在の状態で売却する場合の価格を把握すると、判断材料が増えます。

不動産売却王の無料査定も、住まいの現在の価値を知り、保有や売却を比較するために活用できます。工事費と資産価値の両面から、無理のない選択を考えてみてください。

「築年数が古い実家は、解体しないと売れないのでは」。相続した家や空き家を前に、こう悩む方もいるでしょう。住宅価格が高騰するなか、古い戸建てを改修し、賃貸住宅や販売用住宅として再生する取り組みが広がっています。所有者にとっても、解体を決める前に建物を生かせるか検討する意味があります。

古い家を「貸す」「売る」事業が広がる

ヤモリは、AIや独自のシステムを使って物件情報の収集・調査から購入、修繕、運営までを進め、空き家を賃貸住宅として長期活用しています。一方、カチタスは中古住宅を買い取り、リフォームして販売する事業を展開しています。

■ ヤモリ公式サイト

■ カチタス「買い取りと仲介の違い」

こうした事例から、築年数だけで住宅の使い道が決まるわけではないと考えられます。ただし、企業がまとめて資材を仕入れる場合と、個人が一軒だけ改修する場合では費用が異なります。企業の成功事例を、そのまま自分の家に当てはめないことも大切です。

空き家の数より、自分の家の需要を確認する

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％でした。ただし、この数字には入居者募集中の賃貸住宅や売却中の住宅、別荘なども含まれます。すべてが放置された家という意味ではありません。

■ 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」

所有する家の活用を考えるときは、全国の空き家数に加え、近隣で中古戸建てが売れているか、戸建て賃貸の借り手がいるかを確認しましょう。駅や学校までの距離、駐車場、間取りなど、実際に暮らす人の条件から需要を見極めることが出発点です。

改修や解体の前に、建物の状態を把握する

先に多額のリフォーム費用をかけても、工事費を売却価格で回収できるとは限りません。まずは現状のまま売る場合の価格と、必要な修繕の内容を確認しましょう。

■ 国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」

判断材料の一つが、建築士による建物状況調査（インスペクション）です。国土交通省の手引きでは、基礎などの構造上重要な部分と、屋根・外壁など雨水の浸入を防ぐ部分を、目視や計測などで調べるものとされています。ただし、すべての不具合がないことを保証する調査ではありません。

雨漏りや過去の修繕について分かる資料があれば整理し、不動産会社へ共有しておくと相談を進めやすくなります。

仲介・買取・賃貸を、手元に残るお金で比べる

売却には、不動産会社が買主を探す「仲介」と、会社が直接買う「買取」があります。カチタスの公式案内でも、買取は売却時期を見通しやすい一方、仲介より査定額が低い可能性があると説明されています。

価格だけでなく、売れるまでの管理費用や修繕・片付けの負担も含めて比較しましょう。賃貸にする場合は、家賃収入から改修費、管理費、税金、空室期間の負担などを差し引いて考える必要があります。

古い家だからと諦めたり、再生事例を見て改修を急いだりせず、まず現状の価値と費用を整理することが大切です。「不動産売却王」の無料査定も、売却を決める前に価格の目安を知り、保有・売却・活用を比較する材料としてご利用ください。

広い土地の売却や購入を考えている方に関係する、届出制度の見直しが検討されています。国土交通省は2026年8月7日、土地の取得・利用に関する有識者会議の提言を公表しました。土地取引をより広く把握し、不適切な利用への対応を強めることが狙いです。

ただし、提言の公表によって、直ちに届出対象の面積が変わるわけではありません。検討されている内容と、現在の手続きを分けて確認しましょう。

■ 国土交通省「土地の取得・利用等の在り方に関する有識者会議」提言公表

届出対象の面積を引き下げる方向へ

今回の提言では、国土利用計画法に基づく土地取引の届出について、対象となる面積要件の引き下げが示されました。地域の実情に応じ、自治体が基準をさらに引き下げられる仕組みも検討対象です。

背景には、廃棄物や土砂の積み上げなどによって、周辺で騒音や悪臭、安全面の問題が生じていることがあります。取引段階で利用目的を把握し、取得後も利用状況を継続的に確認できる制度への見直しが求められています。具体的な面積や施行時期は、今後の制度設計を確認する必要があります。

現在はどれくらいの土地が対象？

現行の一般的な事後届出制度では、次の面積以上の土地売買等が対象です。

基準は「宅地」「農地」「山林」といった地目だけで決まるものではありません。土地がどの区域にあるかが重要です。農地や山林を所有している場合も、所在地の自治体で区域区分を確認しましょう。

■ 国土交通省「土地取引規制制度」

届け出るのは買主。期限は契約から2週間以内

一般的な売買で届出義務を負うのは、土地を取得する買主です。契約締結日を含めて2週間以内に、土地の所在する市区町村の担当窓口へ届け出ます。

注意したいのは、期限の起点が引渡し日や登記日ではなく、契約日であることです。決済まで時間があるからと準備を後回しにすると、期限を過ぎるおそれがあります。

売主も、買主や仲介会社と届出の要否を共有しておくと安心です。なお、注視区域・監視区域などでは別の手続きとなるため、所在地の窓口で確認が必要です。

■ 国土交通省「事後届出Q&A」

小さく分けて買っても届出が必要な場合がある

個々の土地が基準未満でも、買主が一連の計画で取得し、一体的に利用する「一団の土地」に該当すると、合計面積で判断されます。

例えば、市街化区域で隣接する1,200㎡と1,000㎡の土地を、一つの事業用地として取得するケースです。一団の土地に該当すれば、合計2,200㎡となり、それぞれの契約について最初から届出が必要になります。売主が異なる場合も、買主の取得計画を確認することが大切です。

■ 国土交通省「一団の土地」について

売却前に面積と利用条件を整理しよう

土地の売却を考える際は、面積だけでなく、区域区分、買主の利用計画、必要な手続きを整理しておきましょう。届出対象の拡大を理由に売却を急ぐのではなく、制度の具体化を確認しながら準備することが大切です。

売却するか保有を続けるか迷っている方は、不動産売却王の無料査定で現在の資産価値を確認し、土地の利用条件とあわせて判断材料にしてみてください。

「自分に万一のことがあったら、自宅は誰に引き継いでほしいか」。そんな希望を形にする遺言にも、デジタル化が進んでいます。AIによる草案作成や公正証書遺言のリモート作成は、準備の負担を軽くする選択肢です。ただし、アプリに入力するだけで、有効な遺言が完成するわけではありません。

AIは財産と希望を整理する入口に

「AIユイゴンWell-B」は、AIとの対話などを通じて財産や家族への思いを整理し、遺言の草案を作成できるアプリです。ただし、草案自体に法的効力はなく、有効な遺言にするには法律で定められた方式に従う必要があります。

税理士法人レガシィ「AIユイゴンWell-B」

不動産がある場合は、「自宅を妻に残したい」といった希望とともに、登記事項証明書や固定資産税の課税明細書を準備すると、公証人などへの相談が進めやすくなります。共有名義なら自分の持分も確認し、AIがまとめた内容と資料を照合しましょう。

日本公証人連合会「遺言」

公正証書遺言はリモート作成も可能

2025年10月から、公正証書の作成手続きのデジタル化が始まりました。遺言者が希望し、公証人が相当と認めた場合には、ウェブ会議で公正証書遺言を作成できます。

誰でも無条件に利用できるわけではありません。本人確認や判断能力、本人の真意を適切に確認できるかなどを、公証人が判断します。また、証人２人が必要で、推定相続人などは証人になれません。

パソコンやカメラなどに加え、電子サイン用の機材も必要です。利用できる環境や必要書類は、早めに公証役場へ確認しましょう。費用は財産を受け取る人ごとの価額などで変わるため、リモート方式でも事前の見積もりが大切です。

日本公証人連合会「公正証書」

新しい「保管証書遺言」は施行時期に注意

2026年６月に成立・公布された改正法では、電子データなどで作成した遺言を法務局で保管する「保管証書遺言」の創設が決まりました。

法務省によると、この制度に関する改正は、2026年６月24日の公布日から３年以内に政令で定める日に施行されます。すでに始まっている公正証書のデジタル化とは別の制度です。「スマホに文章を保存すれば遺言になる」と受け取らず、利用開始時期と正式な手続きを確認する必要があります。

法務省「民法等の一部を改正する法律」について

自宅の相続では「誰に残すか」と「資金」を考える

不動産は預貯金のように分けにくい財産です。例えば、自宅を配偶者に残したい場合は、子どもに引き継ぐ預貯金なども含めて、財産全体の分け方を考えましょう。

また、遺言があっても、一定の相続人に保障される「遺留分」への配慮は欠かせません。遺留分を侵害すると金銭の支払いを求められる可能性があるため、自宅を受け取る人の資金面まで検討することが大切です。具体的な分け方は、弁護士などに相談しましょう。

家族を共有名義にすれば解決するとも限りません。将来の売却などで意見が分かれる可能性も踏まえ、住み続ける人や管理する人の希望を整理しておきたいところです。

遺言の準備は、まず所有不動産と家族の希望を把握することから始まります。不動産売却王の無料査定も、現在の価値を知る参考になります。ただし、売却価格の目安と相続税評価額は異なります。査定は判断材料の一つとし、法的な確認とあわせて、家族に合った引き継ぎ方を考えましょう。

法務省「相続法の改正」

「10年固定で借りた住宅ローン。固定期間が終わったら、返済はどうなるのだろう」と気になっていませんか。固定期間選択型は、選んだ期間の金利を固定する仕組みです。完済まで同じ金利が続くわけではないため、終了後の条件を早めに確認しておくことが大切です。

終了後の金利は「引き下げ幅」まで確認

住宅ローンの金利は、銀行が設定する「基準金利」から、契約に応じた割引分を差し引いて決まるのが一般的です。例えば、基準金利が年3％で、割引分が2ポイントなら、実際に適用される金利は年1％になります。

仮に固定期間終了後、基準金利が年3.5％に上がり、割引分も1.5ポイントに縮まると、適用金利は年2％になります。このように、基準金利の上昇と割引の縮小が重なると、返済負担が想定以上に増える可能性があります。

実際に三菱ＵＦＪ銀行では、当初の固定期間と終了後で引き下げ幅が異なるコースを案内しています。ただし、現在の新規契約向けの条件が、過去に借りたローンへそのまま適用されるわけではありません。
三菱ＵＦＪ銀行「住宅ローン金利」

借入先には、終了日、終了後の引き下げ幅、変動金利への移行条件、再び固定金利を選ぶ場合の手続き期限を確認しましょう。将来の適用金利が未確定なら、現在の金利を前提とした返済額の試算を依頼すると、家計への影響をつかみやすくなります。

借り換えは諸費用を含めて比較する

借り換え先の金利が低くても、必ず得になるとは限りません。銀行の手数料や登記費用などがかかり、ローン残高や残りの返済期間によって、利息を減らせる金額も異なります。
三井住友銀行「WEB申込専用借り換えローン」

比較するのは、今のローンを続けた場合の残りの返済総額と、借り換え後の返済総額に諸費用を加えた金額です。変動金利の場合は、金利が変わらない場合だけでなく、上昇した場合も試算しましょう。

近い将来に売却や繰り上げ返済を予定しているなら、その時点までに費用を回収できるかも重要です。「金利差が何％あれば得」と一律に判断せず、自分の予定に合った比較が必要です。

住宅ローン控除が残っている場合の注意点

控除期間が残っている人は、借り換え後も適用を受けられるか確認しましょう。国税庁は、元の住宅ローンの返済のための借り入れであることが明らかで、新しいローンが償還期間10年以上などの要件を満たす場合、引き続き控除を受けられるとしています。

ただし、借り換えても控除期間は延長されません。諸費用を含めて借り、借入額が借り換え直前の残高を上回る場合は、控除対象となる年末残高の計算にも注意が必要です。
国税庁「住宅ローン等の借換えをしたとき」

月々の返済額だけで安心しない

変動金利への借り換えで当面の返済額が下がっても、将来の金利上昇リスクは残ります。一部の商品には返済額の急増を抑える「5年ルール」「125％ルール」がありますが、利息の増加自体を抑える制度ではありません。商品や返済方法によっては適用されないため、契約条件を確認しましょう。
三菱ＵＦＪ銀行「住宅ローンの5年ルール・125％ルールとは？」

教育費や修繕費など、今後の支出も一緒に見直したいところです。繰り上げ返済をする場合も、急な出費に使える預貯金を残せるか検討しましょう。

住み続ける場合も、住み替える場合も早めに準備

固定期間の終了は、住宅費とこれからの暮らしを見直す機会です。借入先への相談と借り換えの比較を進め、無理なく返済を続けられる方法を考えましょう。

住み替えも選択肢にあるなら、ローン残高と自宅の売却見込額、売却費用を整理することが判断の出発点になります。「不動産売却王」の無料査定も、現在の資産価値を知る材料として活用できます。

海外転勤などで日本を離れても、所有するマンションの管理は続きます。2026年4月1日施行の改正区分所有法で導入された「国内管理人」は、海外にいる所有者に代わって管理に関する事務を担う制度です。総会の議決権にも関わるため、誰に任せ、どのように意思を伝えるかが大切になります。

国内管理人は、海外にいる所有者を支える役割

国内管理人は、区分所有者が日本国内に住所・居所を持たない場合や、今後持たなくなる場合に選任できます。国籍ではなく、国内に住所などがあるかどうかが基準で、日本人の海外転勤でも対象になり得ます。

選任するのは所有者本人で、国内に住所・居所などを持つ個人や法人に依頼できます。主な権限は、総会の招集通知の受領、議決権の行使、管理費などの支払い、専有部分の保存や一定の利用・改良です。建物全体の日常管理を担う管理員とは役割が異なります。

区分所有法第6条の2（e-Gov法令検索）

法律では任意でも、自分のマンションでは義務の場合がある

法律上、国内管理人の選任は任意です。ただし、国土交通省の資料では、管理規約で選任を義務付けることも可能とされています。海外転勤が決まったら、まず自分のマンションの規約を確認しましょう。

一方、国の標準管理規約が改正されても、各マンションの規約が自動的に書き換わるわけではありません。現在の規約と、総会で決議された改正内容を確認することが必要です。

義務化の是非を考える際も、海外居住者との連絡状況や、依頼先を探す負担を踏まえ、管理組合で十分に話し合いたいところです。

国土交通省「令和7年マンション関係法改正とこれからのマンション管理」

依頼先の利害関係と、議決前の相談方法を確認する

注意したいのは、国内管理人が修繕工事の受注などに利害関係を持つ場合です。例えば、依頼先が工事会社と関係していれば、工事の発注先を選ぶ議案について、公正に判断できるか確認が必要になります。関係があるだけで不正と決めつけず、関係の内容を把握することが出発点です。

依頼前には、報酬、契約期間、終了時の手続きに加え、総会資料をいつ共有するか、重要な議案の賛否を事前に相談するか、議決後にどう報告するかを文書で整理しておくとよいでしょう。

なお、国の標準管理規約のコメントでは、法律で定めた権限の全部または一部を、個別の委任契約で削ることは認められないと説明されています。「議決権だけ外せば安心」と考えず、信頼できる依頼先と連絡体制を整えることが重要です。

国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」第31条の3関係コメント

所有を続ける人も、売却を考える人も規約の確認を

管理組合では、選任・変更・終了の届出方法や、本人と国内管理人の連絡先を整理しましょう。利害関係の申告や選任資格の制限を設ける場合は、弁護士やマンション管理士などに相談し、規約との整合性や運用方法を検討することが大切です。

国内管理人の選任は、所有者が管理への関心を手放すための制度ではありません。海外からも総会資料や修繕計画を確認し、意思を伝えられる状態を保ちましょう。

海外転勤を機に売却・保有を比較するなら、管理の依頼費用や今後の修繕負担と併せて、現在の資産価値を把握すると判断材料になります。「不動産売却王」の無料査定も、今後の所有方針を考えるきっかけとして活用できます。

マンションを建てる費用の上昇が続いています。「新築が高くなれば、所有する中古マンションも高く売れるのでは」と気になる方もいるでしょう。ただし、建築費の上昇率を、そのまま自宅の売却価格に当てはめることはできません。ニュースをどう受け止め、何を確認すればよいのでしょうか。

建築費指数は「建てる費用」の動きを示すもの

建設物価調査会が2026年10月9日に公表した9月の東京地区の建築費指数では、集合住宅（鉄筋コンクリート造）の工事原価は147.7となり、前月比0.7％上昇しました。2015年平均を100とした指数です。

今回の上昇では、照明・通信などの設備工事や労務費の負担増が背景にある一方、鉄筋には値下がりもみられました。資材や工事の種類によって動きは異なっています。

この指数は、マンションを建てるための工事費の動きを示しています。147.7という数字は、2015年の平均を100とした場合、東京地区の標準的なマンションの建築にかかる工事原価が47.7％上昇したことを表します。土地代などを含むマンションの販売価格や、所有する中古マンションの売却価格が、同じ割合で上がったことを示すものではありません。

建設物価調査会「建設物価 建築費指数」

自宅の価格は、近隣の成約事例で確かめる

建築費が上がると、新築の販売価格にも上昇圧力がかかると考えられます。その結果、中古を検討する人が増える可能性はありますが、それだけで個々の中古マンションが値上がりするとは限りません。

売却を考える際は、同じマンションや近隣で、条件の似た部屋が実際にいくらで売れたかを確認しましょう。広告の「売出価格」と、取引が成立した「成約価格」は区別することが大切です。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格や成約価格の情報を検索できます。所有するマンションと条件の近い取引を調べ、相場の目安を確認してみましょう。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」

管理状態と、今後の修繕負担も確認する

部屋の内装だけでなく、建物全体の管理状況も整理しておきたいポイントです。国土交通省は、マンション購入時に管理状況を確認するためのチェックシートを公開し、長期修繕計画や修繕積立金の確認を促しています。

所有者も、長期修繕計画の見直し時期、大規模修繕の履歴、修繕積立金の増額予定などを把握しておきましょう。これらは、購入希望者に説明する材料になるほか、所有を続ける場合の支出を考えるうえでも役立ちます。

ただし、新築の建築費指数が上昇したからといって、自分のマンションの修繕費も同じ割合で増えるわけではありません。実際の計画や見積もりを確認することが必要です。

国土交通省「マンションの管理状況チェックシート」

売却・保有の判断は、自分の物件の情報から

建築費の上昇は住宅市場を考える材料の一つです。住み替えを考えているなら、自宅の売却見込み額と併せて、購入先の価格や諸費用も確認しましょう。

「不動産売却王」では、Web上で所有する不動産の概算価格を確認できます。まずは現在の価値を知り、具体的な売却を検討する段階で、成約事例や管理状況を踏まえた詳細な査定を受けるとよいでしょう。売却するか、所有を続けるかを判断する材料として活用してみてください。

住み替えや相続でマンションを所有したとき、「貸して家賃収入を得るか、売却して現金にするか」と迷う方もいるでしょう。

東京23区では、分譲マンションの二次流通市場で、賃貸より売却の比重が高まっています。ただし、地域全体の動きだけで、ご自身のマンションの最適な選択が決まるわけではありません。費用を差し引いた手取りと、将来の使い方を整理することが大切です。

東京23区で高まる売却の比重

東京カンテイの調査では、2025年10～12月期の賃貸戸数は1万523戸、中古として売り出された戸数は1万9797戸でした。両者の合計に占める賃貸の割合は34.7％で、6年ぶりの低水準となっています。

中古マンションの平均希望売り出し価格は前期比6.86％上昇した一方、平均募集賃料の上昇率は0.05％でした。価格上昇を受け、売却益の確保を考える所有者が増えていると分析されています。

ここでいう価格は売り出し時の希望額であり、実際の成約価格とは異なります。また、東京23区の傾向を、そのまま全国のマンションに当てはめることはできません。

貸す場合は「家賃」より「年間の手残り」を確認

賃貸を選ぶ際は、想定家賃から、管理費・修繕積立金、固定資産税、賃貸管理の委託料、保険料などを差し引いて考えましょう。設備交換や退去後の補修、空室で家賃が入らない期間も見込む必要があります。

国税庁は、不動産所得を「総収入金額－必要経費」で計算すると説明しています。ただし、税務上の所得と実際の手元資金は別です。ローンが残っている場合は、返済額も含めて資金繰りを確認してください。

国税庁「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」

売る場合も、売却価格の全額が残るわけではない

売却では、仲介手数料などの諸費用やローン残債、売却に伴う税金を考慮し、最終的に残る金額を試算しましょう。

税金の計算に使う譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。建物の取得費は減価償却費相当額を差し引くため、単純な「売却価格－購入価格」とは一致しません。特例の適用も含め、税額は税理士などに確認すると安心です。

国税庁「譲渡所得の計算のしかた」

住宅ローンと、将来戻る予定も判断材料に

自宅を貸す場合、住宅ローンの契約条件も確認が必要です。例えばフラット35では、転勤などのやむを得ない事情で一時的に住めない場合、戻ることを前提とした賃貸が可能とされていますが、金融機関での手続きが必要です。借入先や商品によって条件が異なるため、募集前に相談しましょう。

住宅金融支援機構「返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか」

将来また住む予定があるなら、その時期に合う賃貸契約についても確認が必要です。一方、戻る予定がなく、管理の負担を減らしたい場合は、売却を検討する理由になります。

売却査定と賃料査定をそろえて比較しよう

判断に迷ったら、売却価格と賃料の両方を査定してもらい、「売却後の手取り」と「数年間貸した場合の収支、その後に残る物件の価値」を比較しましょう。将来の売却価格は確定できないため、複数の想定で検討することが大切です。

「不動産売却王」では、Web上で所有する不動産の概算価格を確認できます。まず現在の価値を把握し、具体的な費用や賃貸条件を地域の不動産会社に相談することから始めてみてはいかがでしょうか。

火災保険の更新案内を見て、保険料の高さに驚いた方もいるのではないでしょうか。住まいを維持するうえで、保険料は継続的にかかる費用の一つです。負担を抑えるには、必要な補償と自己負担できる範囲を整理することが大切です。

値上がりの背景と、更新時に確認したいこと

損害保険料率算出機構は2023年、住宅総合保険の参考純率を全国平均で13.0％引き上げました。背景には、自然災害などによる保険金支払いの増加があります。ただし、これは各社が保険料を決める際の参考となる数値で、すべての契約の保険料が同じ割合で上がるわけではありません。

損害保険料率算出機構：火災保険参考純率の改定

更新時は金額だけを見るのではなく、建物の評価額や補償内容が以前とどう変わったかを確認しましょう。値上がりの内訳が分かれば、見直すポイントも整理できます。

保険金額は「売れる価格」と分けて考える

住宅所有者が押さえておきたいのが、火災保険の建物評価と、不動産の売却査定の違いです。

火災保険では、同等の建物を現在建て直すために必要な「再調達価額」を基準に保険金額を設定する契約が一般的です。土地代は含みません。築年数が経過して売却価格が下がっていても、建て直す費用まで同じように下がるとは限らないのです。保険料を抑えるために保険金額を安易に減らすと、被災後の再建費用が不足する可能性があります。

日本損害保険協会：火災保険の保険金額の設定方法

水災補償は地域と物件の条件を確認する

参考純率の水災料率は、地域のリスクに応じた5区分に細分化されています。ただし、市区町村などの区分だけで、自宅の危険度を判断することはできません。

損害保険料率算出機構：水災料率の細分化

確認の入口になるのが、国土交通省・国土地理院の「ハザードマップポータルサイト」です。住所周辺の災害リスクや、自治体が公表するハザードマップを調べられます。河川との距離だけで判断せず、自治体の内水氾濫に関する情報も確認しましょう。

国土交通省・国土地理院：ハザードマップポータルサイト

補償を外す前に、自宅の階数や地形、浸水した場合の修理負担も含めて検討することが大切です。

免責額と重複する補償を見直す

免責額とは、事故や災害の際に自分で負担する金額です。これを設定することで、保険料を抑えられる商品があります。

ソニー損保：免責金額（自己負担額）

例えば、補償対象として認定された損害額から免責額を差し引く契約なら、損害額100万円、免責額20万円の場合、損害に対する保険金は原則80万円です。実際の支払いは契約条件によります。保険料の節約額と、急な出費に対応できる預貯金の両方を確認しましょう。

個人賠償責任補償など、別の保険にも付いている特約も見直しの候補です。外す際は、対象となる家族や補償範囲、限度額に不足が生じないか確認してください。

住まいの維持費を把握するきっかけに

複数社の見積もりは、保険金額・補償範囲・免責額・契約期間をそろえて比較すると違いが分かりやすくなります。

保険の更新は、固定資産税や修繕費も含め、住まいにかかる費用を整理する機会です。住み替えや実家の今後を考えている場合は、維持費と現在の売却価格の目安を把握すると、保有・売却を検討しやすくなります。「不動産売却王」のWeb査定も、概算価格を知るための判断材料として活用できます。

若い世代の住宅購入で、借入額や返済期間が膨らんでいます。報道によると、2025年の家計調査では、世帯主が29歳以下の二人以上世帯のうち、負債を保有する世帯の平均負債額は3,037万円でした。

住宅価格の上昇や超長期ローンの広がりは、これから購入する人だけでなく、すでに自宅を所有し、住み替えを考える人にも関係します。確認したいのは、毎月の返済額に加えて、将来のローン残高と住まいの価値です。

50年ローンは「将来の残高」まで確認する

返済期間を長くすると、同じ借入額・金利・返済方式で比較した場合、毎月の返済額を抑えられます。一方で、元本の減り方は緩やかになり、総利息は増えます。

例えば、30歳で50年返済を始めれば、予定どおりの完済は80歳です。定年後も返済が続く可能性があるため、現役時代の収入だけを前提にしない計画が必要です。住宅金融支援機構も、借入期間を決める際は退職時の年齢や退職後の返済を考慮するよう案内しています。

購入時や借り換え時には、返済予定表で「10年後」「20年後」「退職時」の残高を確認しましょう。転勤や家族構成の変化で住み替える場合にも役立ちます。

住宅金融支援機構「借入期間は、最長何年まで？」

売却価格だけでローンを返せるとは限らない

住み替えでは、「いくらで売れるか」と「売却後にいくら残るか」を分けて考えることが大切です。

資金計画では、売却見込額から仲介手数料などの諸費用と、売却時点のローン残高を差し引きます。譲渡所得への税金が発生する場合は、その支払いも別途見込む必要があります。

住宅金融支援機構では、返済途中で住宅を他人に譲り渡す場合、融資金の全額返済が必要とされています。契約ごとの条件は借入先に確認しましょう。売却代金だけで完済できない場合には、自己資金による補填などの検討が必要です。

返済期間が長いほど、購入から数年後でも残高が多く残ることがあります。「必要になったら売ればよい」と考える前に、残高と売却見込額を照らし合わせておきたいところです。

住宅金融支援機構「ご返済中の方」

マンションは修繕積立金の増額にも備える

住居費は住宅ローンだけではありません。固定資産税、保険料、管理費、修繕積立金なども継続してかかります。

特に、修繕積立金が「段階増額積立方式」のマンションでは、将来の値上げが計画されている場合があります。国土交通省も、入居当初の月額だけでなく、長期修繕計画の収支計画を確認するよう案内しています。

すでに所有している人も、管理組合の資料で増額予定や一時金の徴収予定を確認しましょう。教育費や退職時期と重なる支出が分かれば、早めに備えられます。

国土交通省「マンションの管理状況チェックシート」

現在の価値を知り、保有と住み替えを比較する

住宅価格が上昇していても、すべての物件が同じように値上がりするわけではありません。立地や築年数、管理状態などによって売却できる価格は異なります。

まずはローン残高、毎月の住居費、手元資金を整理し、現在の不動産価値と比較してみましょう。売却を決めていなくても、保有を続ける場合と住み替える場合を考える材料になります。

「不動産売却王」の無料査定も、現在の価値を把握する入口として活用できます。査定額は売却価格を保証するものではないため、具体的な住み替えでは、不動産会社と借入先に費用や返済条件を確認し、無理のない計画を立てましょう。