全国各地で、大規模な再開発や建て替え計画の延期・見直しが話題になっています。建設費や人件費の上昇が続くなか、「再開発が延期されたら、周辺の不動産価値にも影響するのでは」と気になる方もいるでしょう。

しかし、再開発は建設コストだけで成否が決まるものではありません。また、「再開発の延期＝周辺不動産の価値下落」と単純に考えることもできません。

周辺に不動産を所有している方は、再開発のニュースをどのように見ればよいのでしょうか。今回は、再開発の仕組みを踏まえながら、特に確認したい「3つの視点」を紹介します。

再開発を左右するのは建設費だけではない

再開発では、建設費や人件費、資材価格などが事業の採算性に大きく影響します。ただし、インフレによるコスト上昇だけが計画見直しの原因とは限りません。

市街地再開発事業では、土地をまとめて高度利用し、建物とともに道路や広場などの公共施設を整備するケースがあります。代表的な第一種市街地再開発事業では、従前の土地・建物の権利を原則として新しい再開発ビルの「権利床」に置き換え、高度利用によって生まれた「保留床」を売却するなどして事業費をまかないます。

そのため、住宅・商業施設・オフィス・公共施設などをどのように組み合わせるか、完成後の床に十分な需要があるか、行政・地権者・開発事業者・施工者などがリスクをどう分担するかといった点も重要です。

建設費だけでなく、事業全体の採算性や資金調達、事業体制まで見る必要があります。

不動産所有者が確認したい「3つの視点」

では、所有する土地や住宅の周辺で再開発の延期や見直しが発表された場合、何を確認すればよいのでしょうか。

①「中止・延期・計画変更」のどれなのか

まず確認したいのが、再開発そのものが中止されたのか、着工・完成時期が延期されたのか、それとも規模や内容を変更して進めるのかという点です。

ニュースではいずれも「計画見直し」と表現されることがありますが、その意味は大きく異なります。

延期であれば、事業費や工期などを再検討したうえで計画が進む可能性があります。一方、計画変更の場合は、当初予定されていた施設や規模が変わることもあります。

「再開発が止まった」という印象だけで判断せず、自治体や事業者が公表する最新の計画を確認することが大切です。

② 再開発の内容はどう変わったのか

次に確認したいのが、「何が変更されたのか」です。

例えば、住宅、商業施設、オフィス、ホテル、公共施設などの構成や規模が変われば、完成後の人の流れや生活利便性などへの影響も変わる可能性があります。

そのため、不動産所有者にとっては「再開発が実施されるか」だけではなく、「どのような街になる計画なのか」という視点も重要です。

再開発という言葉だけを材料に資産価値を判断するのではなく、具体的な整備内容まで確認しましょう。

③ 周辺の不動産市場はどう動いているのか

そして最も重要なのが、再開発とは別に、その地域の不動産市場そのものを見ることです。

不動産の価値は再開発だけで決まりません。駅からの距離、人口・世帯動向、住宅需要、商業集積、土地の用途、道路条件、物件自体の状態など、さまざまな要因が関係します。

2026年地価公示では、全国平均の全用途・住宅地・商業地はいずれも5年連続で上昇しました。ただし、地価の動きには地域や用途によって差があります。

再開発の延期や変更が発表されたときも、そのニュースだけを見るのではなく、周辺の地価や実際の取引事例、住宅需要などと合わせて考えることが重要です。

「再開発が延期されたから売る」と急いで判断しない

再開発は街の将来を考えるうえで重要な材料ですが、一つの計画だけで不動産価値の将来が決まるわけではありません。

特に大規模な再開発は計画から完成まで長い期間を要することがあり、その間に事業内容や社会情勢、不動産市場が変化する可能性もあります。

そのため、「再開発が延期されたから売る」「再開発が決まったから値上がりする」といった判断は避けたいところです。

まずは今回紹介した、

①中止・延期・計画変更のどれなのか
②再開発の内容がどう変わったのか
③周辺の不動産市場がどう動いているのか

という3つの視点から状況を整理してみましょう。

街が変わるときこそ現在の資産価値を確認

周辺で大きな再開発計画の変更があったときは、所有する不動産について考える良い機会でもあります。

大切なのは、ニュースの印象だけで売却を決めることではありません。現在の資産価値を把握したうえで、今後も所有するのか、活用するのか、売却するのかを比較して考えることです。

不動産売却王の無料査定も、売却を決めた方だけが利用するものではありません。現在の資産価値を知り、今後の選択肢を考えるための判断材料として活用できます。

再開発によって街が変化するときこそ、「街がどうなるか」と同時に、「自分の不動産はいまどのように評価されているのか」という個別の視点を持つことが大切です。

マンションを所有しているものの、「しばらく使わないので貸したい」「将来は自分や家族が住む可能性がある」という方にとって、選択肢の一つとなるのが「定期借家契約」です。

東京23区では、この定期借家物件の募集家賃が上昇しています。アットホームの調査によると、2025年度の東京23区では、ファミリー向けの大型物件（専有面積70平方メートル超）の定期借家の平均募集家賃が前年度比7.0％上昇しました。

こうした動きは、マンションを所有する方にとって「売却するのか」「普通借家で貸すのか」「一定期間だけ定期借家で貸すのか」といった今後の活用方法を考える材料にもなります。

定期借家は「契約期間が終われば終了」が基本

普通借家と定期借家の大きな違いは、契約の終了方法です。

定期借家は、あらかじめ定めた契約期間の満了によって契約が終了し、更新はありません。ただし、貸主と借主が合意すれば再契約することは可能です。

また、定期借家契約では、契約時に「更新がなく、期間満了によって契約が終了すること」について所定の説明が必要です。

さらに契約期間が1年以上の場合、貸主は原則として期間満了の1年前から6カ月前までの間に、契約が終了することを借主へ通知する必要があります。

そのため、単に「期間を決めて貸せば、満了時に必ず問題なく明け渡してもらえる」と考えるのではなく、契約時の手続きを含め、制度のルールを理解して利用することが重要です。

東京23区で定期借家の平均家賃が高い理由は？

今回の調査で注目したいのは、東京23区のファミリー向け大型物件で、定期借家の平均募集家賃が普通借家を上回っている点です。

2025年度の専有面積70平方メートル超では、定期借家の平均募集家賃は46万4,387円で、普通借家の34万5,986円を34.2％上回りました。

ただし、これは「定期借家という契約方式だから、普通借家より高い家賃を設定できる」という意味ではありません。

同じ物件であれば、契約期間が限定されるなど借主側に条件がある分、普通借家より定期借家のほうが家賃が低くなるというのが従来の業界の考え方です。

今回、定期借家の平均募集家賃が高くなっている背景については、駅近や築浅など入居者を確保しやすい好条件の物件で定期借家の導入が進んでいることが指摘されています。特に都心の高級物件で定期借家が多いことも、平均家賃を押し上げる要因と考えられています。

つまり、「契約方式による家賃差」と「定期借家として募集されている物件全体の平均家賃」は分けて考える必要があります。

マンション所有者には「売却以外」の選択肢もある

転勤や住み替え、相続などによって使わなくなったマンションがある場合、すぐに売却することだけが選択肢ではありません。

たとえば数年後に戻って住む予定がある場合や、将来家族が利用する可能性がある場合には、一定期間を区切って賃貸する方法を検討する余地があります。

一方、今後住む予定がなく、管理費や修繕積立金、固定資産税などの負担が続くのであれば、売却して資産を整理することも選択肢になります。

ここで大切なのは、「家賃が上昇しているから貸す」「価格が高いうちに売る」と一つの情報だけで判断しないことです。

売却した場合の想定価格と、賃貸した場合に得られる家賃収入を確認し、管理費・修繕積立金、賃貸管理費、税金、将来の修繕負担なども含めて比較することが重要です。

「売れる価格」と「貸せる価格」を確認してから考える

東京23区で定期借家の利用が広がっている背景には、賃貸住宅の需給やマンション価格、物価上昇に伴う管理コストなど、さまざまな要因があります。

ただし、不動産市場は地域によって異なり、同じ地域でも立地、築年数、間取り、管理状態などによって売却価格や賃料は変わります。

そのため、自分のマンションについて考える場合は、全国や東京の平均値だけではなく、「現在いくらで売却できそうなのか」「賃貸ならどの程度の家賃が見込めるのか」を個別に確認することが大切です。

まだ売却すると決めていなくても、現在の査定価格を知っておけば、「そのまま保有する」「賃貸する」「売却する」といった選択肢を比較する材料になります。

不動産売却王の無料査定も、売却を決めた方だけのものではありません。現在の資産価値を把握し、これからの不動産の持ち方を考えるための一つの情報として活用してみてはいかがでしょうか。

大雨や地震の際、土地にある「盛土」が思わぬ災害リスクにつながることがあります。

2021年に静岡県熱海市で発生した大規模な土石流災害を契機として、盛土に対する規制は大きく強化されました。2023年5月には「宅地造成及び特定盛土等規制法」、いわゆる「盛土規制法」が施行されています。

土地を所有している方にとって重要なのは、「自分が盛土をしたわけではないから関係ない」とは必ずしもいえないことです。

危険な盛土の対策が進まないケースも

報道によると、国の調査では、必要な災害防止措置が確認できなかった盛土のうち、対策が実施されていない場所が相当数残っているとされています。

盛土の改善や撤去には多額の費用がかかる場合があり、造成した事業者や土地所有者への指導だけでは改善が進まないケースもあります。

そのため自治体によっては、命令や行政代執行、悪質なケースでは刑事告発など、より厳しい対応に踏み込む動きもみられます。

盛土規制法で何が変わった？

盛土規制法の大きなポイントは、宅地だけを対象とするのではなく、農地や森林など土地の用途にかかわらず、危険な盛土等を包括的に規制する仕組みになったことです。

規制区域内で一定規模以上の盛土や切土、土石の堆積などを行う場合には、許可や届出が必要になります。

さらに注意したいのが既存の盛土です。

盛土規制法では、規制区域内の土地所有者等に対し、盛土等が行われた土地を常時安全な状態に維持する努力義務を設けています。つまり、中古住宅や土地、相続した不動産などでは、購入・相続する以前の土地利用まで確認することが重要になってきます。

不動産を売却するときも盛土を確認しておきたい

土地や戸建てを売却する際は、まず所有地の状況を整理しておくと安心です。

たとえば「敷地に大きな高低差がある」「擁壁が設置されている」「昔の造成地に建っている」「親から相続したため造成時の経緯が分からない」といった場合には、盛土や切土の履歴、行政上の規制、擁壁の状態などを確認する必要が生じることがあります。

ただし、傾斜地や擁壁があるからといって、直ちに「危険な土地」「売れない土地」という意味ではありません。重要なのは、現況と行政上の扱いを個別に確認することです。

岡山でも盛土規制は身近な問題に

岡山県では2025年4月1日から盛土規制法に基づく規制区域を指定し、規制事務を開始しています。県が所管する岡山市・倉敷市以外については、県全域が「宅地造成等工事規制区域」または「特定盛土等規制区域」です。

岡山市でも同日から制度の運用を開始しており、市内全域をいずれかの規制区域に指定しています。一定規模以上の盛土等を行う場合には、あらかじめ市長の許可または届出が必要です。

そのため岡山で土地を売却・購入するときにも、「盛土規制法が自分の土地にどう関係するのか」は確認項目の一つになっています。

売却前に土地の状態と資産価値を整理しよう

盛土の問題で大切なのは、必要以上に不安になることではありません。

売却を考え始めた段階で、登記や過去の造成状況、擁壁、接道、法令上の規制など、その土地が持つ条件を一つずつ整理していくことが重要です。分からない点があれば、自治体の窓口や不動産・建築の専門家に確認する方法もあります。

「不動産売却王」の居住用無料査定でも、まず現在の不動産の価値を把握し、売却するか、所有を続けるかを考える材料にできます。

売ると決めてから調べるのではなく、今の土地がどのような条件にあるのかを知っておく。それが、将来の選択肢を広げる第一歩です。

住宅ローン金利の上昇を気にしていた方にとって、少し気になる動きが出てきました。2026年7月、大手銀行の10年固定型住宅ローンでは、複数行が金利を引き下げました。

ただし、「これで住宅ローン金利は下がっていく」と考えるのはまだ早そうです。特に変動金利については、今後の金融政策によって負担が変わる可能性があります。不動産を所有している方にとっても、住宅ローン金利は売却や住み替えを考えるうえで重要な材料です。

10年固定金利は大手5行平均で3.5％に

2026年7月の大手5行の10年固定型住宅ローンの最優遇金利は、平均3.5％となり、前月から0.056％低下しました。平均金利の低下は12カ月ぶりです。

提供いただいた情報によると、みずほ銀行は3.20％、三井住友信託銀行は3.835％、りそな銀行は3.615％へ引き下げ。一方、三菱UFJ銀行は3.35％へ引き上げ、三井住友銀行は3.50％で据え置きとなりました。

固定型住宅ローンの金利は、長期金利の代表的な指標である10年物国債利回りの影響を受けます。2026年前半は長期金利の上昇が続きましたが、足元ではその動きに変化がみられています。

なお、住宅ローン金利は金融機関や商品、審査条件などによって異なり、毎月見直されるものもあります。実際の借入時には最新条件の確認が必要です。

変動金利は「今の金利」だけで判断しない

一方、7月の大手5行の変動型住宅ローンは据え置きで、最優遇金利の平均は1.055％とされています。

変動金利は固定金利とは異なり、短期プライムレートなどを通じて金融政策の影響を受けやすいのが特徴です。そのため、これから住宅を購入する方だけでなく、すでに変動型住宅ローンを返済している方も、今後の返済額や総返済額を確認しておきたいところです。

例えば、住宅ローン残高が大きく、返済期間が長く残っている場合、わずかな金利差でも長期的には家計への影響が大きくなることがあります。

金利上昇は不動産の「売りやすさ」にも関係する

住宅ローン金利は、不動産を買う人だけの問題ではありません。

金利が上昇すると、同じ毎月返済額で借りられる住宅ローンの金額が小さくなります。つまり、購入希望者の資金計画が厳しくなり、物件価格によっては購入できる層が少なくなる可能性があります。

特に地方都市では、人口動向や立地、築年数などによって需要の差が大きいため、「全国的に不動産価格が高いから自宅も高く売れる」と単純には判断できません。

反対に、駅へのアクセスが良い、生活利便施設が充実している、管理状態の良いマンションなど、購入希望者から選ばれやすい不動産は、金利が動く局面でも一定の需要が期待できる場合があります。

住宅ローンが残っている家も売却できる？

「ローン返済中だから売れない」と思っている方もいますが、住宅ローンが残っていても売却そのものは可能です。

一般的には、売却代金などで住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消して買主へ引き渡します。

そのため重要なのが、「現在のローン残高」と「今の売却想定価格」を比べることです。

売却価格でローンを完済できそうなのか、自己資金が必要になる可能性があるのかを把握するだけでも、住み替えや今後の資産計画は立てやすくなります。

金利が動く時期こそ、自宅の現在価値を確認してみる

固定金利が一時的に下がったとしても、住宅ローンを取り巻く環境が以前の低金利時代と同じ状況に戻ったとは限りません。

だからこそ、「金利が上がるから急いで売る」のではなく、ローン残高、毎月の返済負担、家族のライフプラン、そして不動産の現在価値を一緒に確認することが大切です。

今すぐ売却する予定がなくても、自宅が現在どのくらいの価格で評価されるのかを知っておけば、「このまま住む」「住み替える」「売却する」といった選択肢を比較しやすくなります。

不動産売却王の居住用無料査定も、売却を決めるためだけではなく、現在の資産価値を確認する一つの方法として活用できます。住宅ローン金利が動いている今だからこそ、ご自身の住まいとローンの状況を一度整理してみてはいかがでしょうか。

-2026年の路線価は、全国の標準宅地の平均で前年比2.9％上昇し、5年連続のプラスとなりました。東京都では平均9.4％上昇するなど、都市部を中心に地価上昇が続いています。

土地の価値が上がることは所有者にとって歓迎できる面がある一方、相続を考える家庭では注意も必要です。評価額の上昇によって相続税の負担が重くなり、「実家はあるけれど、納税資金をどう確保するか」という問題につながる可能性があるからです。

路線価が上がると相続税にも影響する

路線価とは、道路に面する標準的な宅地1平方メートル当たりの価額で、主に相続税や贈与税を計算するときの土地評価に使われます。

国税庁によると、路線価は毎年1月1日時点を評価時点とし、地価公示価格などを基に、その80％程度を目途に設定されています。実際の土地評価では、土地の形状や奥行きなどに応じた補正も行われるため、「路線価×面積」がそのまま課税額になるわけではありません。

それでも路線価の上昇が続けば、同じ土地を所有していても相続時の評価額が以前より高くなることがあります。現金がそれほど多くなく、資産の大部分を自宅や実家などの不動産が占める家庭では、相続税を納めるための現金をどう準備するかが課題になりやすくなります。

地価上昇は全国一律ではない

今回の特徴は、東京など大都市圏の上昇が目立つ一方、地域による差も大きいことです。

都心ではオフィス需要や海外投資マネーなどを背景に地価上昇が続き、その影響が周辺住宅地にも広がっています。一方、人口減少が進む地方や郊外では、同じ県内でも駅周辺と郊外で動きが異なるなど、不動産価格の二極化が進んでいます。

そのため「全国の路線価が上がったから、自分の実家も高く売れる」と単純に考えることはできません。路線価は相続税評価の基準であり、実際の売却価格とは別物です。立地、土地の形状、前面道路、建物の状態、周辺の取引状況などによって市場価格は変わります。

相続が発生する前に「価値」と「選択肢」を確認する

実家の相続を考えるときに大切なのは、すぐ売却するかどうかを決めることではありません。

まずは「現在どのくらいの資産価値があるのか」「相続した場合に維持できるのか」「誰かが住む予定はあるのか」を家族で整理しておくことです。

相続後に空き家となれば、固定資産税や修繕、草木の管理なども必要になります。一方で、将来的な利用予定があるなら、急いで手放す必要はありません。

路線価が上昇している今だからこそ、相続税評価と実際の市場価格の両方を確認しておくことが重要です。国税庁では、路線価が設定されていない地域については固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける「倍率方式」で評価するとしています。

実家や土地を所有している方は、相続が発生してから慌てて判断するのではなく、一度現在の価値を把握してみるのも一つの方法です。不動産売却王の無料査定も、「売るため」だけではなく、家族で今後の資産について話し合うための参考材料として活用できます。

「親が住まなくなった実家を、この先どうすればいいのだろう」

相続や親の施設入居などをきっかけに、こうした悩みを抱える方は少なくありません。最近では、維持費だけでなく、地震や台風などの災害、建物の老朽化を理由に「実家じまい」を考える人も増えているようです。

不動産仲介会社ネクスウィルが全国の30～60歳の男女600人を対象に行った「災害・住居環境」に関する実態調査では、災害リスクや建物の老朽化をきっかけに実家じまいを検討している人が42％に上りました。

約4割が「実家じまい」を意識

調査では、25％が「まだ話し合ってはいないが、自分の中でいつかは必要だと考えている」と回答。「家族と具体的に話し始めた」が11％、「不動産会社に相談するなど検討を進めている」が6％でした。

注目したいのは、実家じまいを考える理由です。

最多は「近隣住民に迷惑をかけるのが怖いから」で36％。続いて「地震や台風などの災害のたびに『実家は大丈夫か』と心配するストレスをなくしたいから」が34％でした。

実家の問題は、単に「使っていない家をどうするか」だけではありません。遠方に住んでいれば、台風のたびに屋根や外壁が心配になったり、庭木や雑草の管理が負担になったりします。

空き家は「何もしない」ことにもリスクがある

建物は人が住まなくなると、換気不足や雨漏りの発見の遅れなどによって劣化が進むことがあります。老朽化した建物では、外壁材や瓦の落下、庭木の越境などが近隣トラブルにつながる可能性もあります。

国土交通省も、放置された空き家について、倒壊などの安全上の問題だけでなく、衛生面や防犯面でも周囲へ悪影響を及ぼす可能性を指摘しています。

さらに、2023年12月に施行された改正空家法では、「特定空家」になる前の段階でも、適切に管理されていない空き家を「管理不全空家」として市区町村が指導・勧告できる仕組みが導入されました。勧告を受けると、敷地に適用されている固定資産税の住宅用地特例が解除される場合があります。

つまり、実家をそのまま残しておく場合にも「適切に管理し続ける」という判断が必要になります。

実家じまいは「売るか残すか」の二択ではない

大切なのは、空き家になってから慌てて処分を決めることではありません。

まずは、親が今後その家に住む可能性、家族の誰かが利用する可能性、賃貸や売却ができる可能性、建物の状態、維持管理にかかる費用などを整理してみましょう。

特に地方の実家では、同じ市町村でも立地や道路状況、建物の状態などによって不動産としての需要は大きく異なります。「古い家だから価値はないだろう」と自己判断せず、土地を含めて現在の市場価値を確認しておくことが大切です。

売却するかどうかは、その後に決めても遅くありません。

親が元気なうちに話しておくことが第一歩

実家じまいで難しいのは、不動産そのものよりも家族間の意思確認かもしれません。

親にとって実家は長年暮らしてきた大切な場所です。「空き家になるから売ろう」と結論を急ぐのではなく、「この家を将来どうしたい？」と話し合うところから始めるのがおすすめです。

その材料の一つとして、実家の現在の資産価値を把握しておく方法もあります。無料査定などを利用して「売却するとしたらどの程度の評価になるのか」を知っておけば、維持する場合の費用と比較しながら家族で考えやすくなります。

実家じまいは、必ずしも「すぐに売却する」という意味ではありません。災害や老朽化が心配になる前に、残す・活用する・売却するという選択肢を家族で整理しておくことが、将来の負担を減らす第一歩ではないでしょうか。

住宅ローンの金利が上昇する局面では、変動金利で返済中の方にとって「毎月いくら増えるのか」は気になるところです。ただ、重要なのは金利の先行きを当てることではありません。金利が上がった場合でも家計を維持できるか、あらかじめ確認しておくことです。

まずは「金利が上がった場合」の返済額を試算

住宅ローンは借入残高が大きく、残りの返済期間が長いほど、金利上昇の影響を受けやすくなります。

そこで役立つのが、現在の金利だけでなく、仮に2％、3％などに上昇した場合の返済額を試算する方法です。増えた返済額を毎月の収入から無理なく支払えるか、教育費や老後資金を確保できるかまで確認します。

余裕があるうちに返済増加分を貯蓄しておく、いわば「金利上昇への備え」をつくっておけば、急な家計負担にも対応しやすくなります。

「5年・125％ルール」があっても安心とは限らない

変動金利の元利均等返済では、金融機関や商品によって、返済額を原則5年ごとに見直す「5年ルール」や、見直し後の返済額を従来の125％以内とする仕組みがあります。

ただし、これは金利上昇分が免除される制度ではありません。金利が上がれば返済額に占める利息の割合が増え、元金の減り方が遅くなることがあります。急激な金利上昇時には未払利息が生じる商品もあります。

また、すべての住宅ローンにこのルールがあるわけではありません。実際に125％ルールを採用していない金融機関もあるため、自分の契約内容を確認しておきましょう。

元金均等返済や固定金利も選択肢

元金均等返済は、毎月一定額の元金を返していくため、元利均等返済より元金を早く減らしやすいのが特徴です。一方で、返済開始当初の負担は大きくなります。

固定金利に借り換えて返済額を安定させる方法もあります。たとえばフラット35は最長35年の全期間固定金利で、一定の条件を満たす住宅では最長50年のフラット50も利用できます。ただし、期間を延ばせば毎月の負担を抑えられる反面、総返済額が増える可能性があります。

住宅の「現在価値」も確認しておこう

返済計画を考えるときは、住宅ローンだけを見るのではなく、自宅の現在価値も確認しておくことをおすすめします。

たとえば「住宅を売った場合、ローンを完済できるのか」「住み替えて返済負担を軽くできるのか」が分かれば、選択肢は広がります。特に返済期間が長い方や退職後までローンが残る方は、将来の売却や住み替えも含めた資金計画が重要です。

金利が上がったからといって、慌てて繰り上げ返済や売却をする必要はありません。まずは住宅ローン残高、家計の余力、そして不動産の資産価値を整理すること。無料査定などで現在の売却可能額を把握しておくことも、今後の判断材料の一つになります。

住宅ローンの金利上昇が、住宅購入を考える人だけでなく、すでにローンを返済している人にとっても無視できない問題になっています。

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、短期政策金利を1.0％程度としました。日銀は今後についても、経済・物価情勢を確認しながら金融緩和の度合いを調整する方針を示しています。

「借りられる金額」と「返せる金額」は違う

住宅ローンを考える際、まず意識したいのが「返済負担率」です。年収に対して年間のローン返済額がどの程度を占めるかを示す数字で、金融機関の審査でも使われます。

例えばフラット35では、住宅ローンだけでなく自動車ローンや教育ローンなども含めた総返済負担率について、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下という基準を設けています。

ただし、審査基準を満たしたからといって、その金額を借りても家計に余裕があるとは限りません。

税金や社会保険料を差し引いた「手取り収入」を基準に考え、教育費、老後資金、車の買い替えなど将来の支出も含めて確認することが大切です。総務省の統計でも、可処分所得は実収入から税金や社会保険料などを差し引いた、いわゆる手取り収入とされています。

マンションはローン以外の負担にも注意

特にマンションの場合、毎月必要なのは住宅ローンだけではありません。管理費や修繕積立金があり、将来的に金額が見直される可能性もあります。

国土交通省は修繕積立金について、長期修繕計画に必要な金額を確保する観点からガイドラインを示しており、2024年には段階的に積立額を引き上げる場合の考え方も追加しました。

そのため住宅ローン返済だけを見て「まだ大丈夫」と判断するのではなく、住居費全体で家計を確認したいところです。

金利上昇を機に「今の家に住み続けるか」を考える

すでに住宅を所有している方にとっても、金利上昇は家計を見直すきっかけになります。

余裕資金があるからといって、すべてを繰り上げ返済に使うのが最善とは限りません。病気や収入減少に備える生活予備資金、教育費、老後資金などとのバランスを考える必要があります。

一方、「今後の返済負担が重い」「子どもの独立で広い家が不要になった」「住み替えも考えている」という場合には、現在の住宅の資産価値を一度確認してみる方法もあります。

売却を急ぐ必要はありません。住宅ローン残高と現在の査定価格を把握しておけば、住み続ける、繰り上げ返済する、住み替えるといった選択肢を比較しやすくなります。

金利が動く時代だからこそ、「いくら借りられるか」だけでなく、「無理なく暮らし続けられるか」という視点で住宅と家計を見直してみてはいかがでしょうか。

2026年3月、国の住宅政策の指針「住生活基本計画」が5年ぶりに改定され、50年近く使われてきた住まいの広さの目安が姿を消しました。家を手放すことをいつか考える方にも関わる話です。

50年続いた「広さの目安」がなくなりました

これまでの計画には、広さの目安が2つありました。欠かせない広さを示す「最低居住面積水準」と、ゆとりある暮らしの目標である「誘導居住面積水準」です。ひとり暮らしで25平方メートル、4人家族なら都市部で95平方メートルといった数字です。

新しい計画では、この2つがそろって削除されました。暮らし方が多様になるなかで国が一律の数字を掲げる意義が薄れたこと、目安と実際の住まいに開きが出てきたことが理由とされています。（参考：国土交通省「住生活基本計画（全国計画）」）

代わりに書かれた「40平方メートル程度」

とはいえ、数字がすべて消えたわけではありません。これから供給や流通を促す住まいの規模として、40平方メートル程度を上回る住宅という考え方が加えられました。目安の役割が、目標からゆるやかな呼びかけへ変わったといえます。

広い家が多い地域ほど関わってくる話です

総務省の住宅・土地統計調査によると、2023年時点で1住宅あたりの延べ面積は全国平均でおよそ90平方メートル（専用住宅）です。一戸建てが多い地域では、これを大きく上回るお住まいも珍しくありません。

今回の計画で強く打ち出されたのは、既存の住まいをもっと流通させようという方向性です。相続した家をそのままにせず次の世代へ引き継ぐ考え方も示され、空き家が増えている地域には追い風になり得ます。

一方で、買い手が求める広さは以前ほど大きくないかもしれません。広さより、断熱や耐震の性能、手入れの状態、買い物や通院のしやすさが評価されやすくなる流れは意識しておきたいところです。

売却を考えるときに確かめたいこと

• 広さ以外の強みを言葉にする…耐震や断熱の工事歴、屋根や外壁の手入れの記録、駅やお店までの距離など。
• 書類をそろえる…登記の内容、境界を示す図面、リフォームの記録。境界がはっきりしない場合は測量が必要になることもあります。
• 契約の形を知る…仲介を依頼する媒介契約は、種類によって依頼できる会社の数や報告の頻度が変わります。
• 相場を早めにつかむ…税金や契約の扱いは所有した期間などで変わるため、判断の前に専門家への確認をおすすめします。

まずはご自宅の価値を知ることから

広さの目安がなくなっても、広いお住まいの価値が下がるわけではありません。ただ、家に求められるものが変わりつつあるのは確かです。今のご自宅がどう評価されるかを知ると、選択肢を考えやすくなります。

不動産の無料査定サービス「不動産売却王」なら、簡単な入力だけで自動査定が受けられます。まだ売ると決めていない段階でも気軽にお試しいただけますので、まずは目安を知ることから始めてみませんか。

住宅ローンの変動金利は、日銀の追加利上げによって今後さらに上昇する可能性があります。住宅価格が高止まりするなか、「今ならどれくらい借りても大丈夫なのか」と悩む方も多いでしょう。

住宅ローンは金融機関が「借りられる」と判断した金額と、家計が無理なく返済できる「借りていい額」は必ずしも一致しません。将来の金利上昇や教育費、老後資金まで見据えて考えることが、安心した住まい選びにつながります。

「借りられる額」と「借りていい額」は違う

住宅ローンの審査では、年収や返済比率をもとに融資可能額が決まります。しかし、この金額はあくまで金融機関が貸し出せる上限です。

実際の家計では、税金や社会保険料を差し引いた手取り収入に加え、食費や教育費、保険料、車の維持費などさまざまな支出があります。そのため、審査に通った金額だからといって、無理なく返済できるとは限りません。

特に共働き世帯では、育児や転職などで収入が変化する可能性も考慮しておくことが大切です。

返済比率30％が一つの目安

住宅ローンの負担を考える際に参考となるのが「返済比率」です。これは、年間返済額が手取り収入に占める割合を指します。

金融機関では30～35％程度まで認めるケースもありますが、家計調査や各種研究では、返済比率が30％を超えると「返済が重い」と感じる人が増え、資産形成や趣味、教育費などに充てられる余裕が少なくなる傾向が示されています。

もちろん、家族構成や生活スタイルによって適正な割合は異なりますが、住宅ローンだけで生活の選択肢が狭くならないよう、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

金利上昇を前提に資金計画を考える

現在の変動金利は以前より高い水準となっており、今後も日銀の金融政策次第では追加の利上げが行われる可能性があります。

変動型住宅ローンには「5年ルール」や「125％ルール」を採用している金融機関も多く、急激に返済額が増えない仕組みがあります。しかし、返済額が据え置かれても利息負担が増えるため、総返済額が膨らむ可能性があります。

住宅購入を検討する際は、「今の返済額」だけでなく、金利が上昇した場合でも家計に無理がないかをシミュレーションしておくと安心です。

繰り上げ返済は焦らず家計全体を見直そう

住宅ローン金利が上昇すると、「繰り上げ返済をした方が良いのでは」と考える方もいます。

ただし、生活費の半年から1年分程度の緊急資金を確保せずに返済へ回してしまうと、急な出費や収入減に対応しにくくなります。

また、インフレが続く環境では、繰り上げ返済だけでなく、新NISAなどを活用した長期・積立投資とのバランスを検討することも選択肢の一つです。家計全体を見ながら、自分に合った方法を選ぶことが大切です。

将来の住み替えや売却も視野に

住宅ローンは数十年にわたる長期の契約です。その間には転勤や子どもの独立、相続など、ライフスタイルが大きく変わることも珍しくありません。

もし住み替えや売却を検討する可能性があるなら、現在の住宅がどの程度の資産価値を持っているのかを把握しておくことも重要です。早めに相場を知っておけば、将来の選択肢を広げやすくなります。

不動産売却王では、住宅ローンや住み替えを見据えた資産価値の確認や無料査定を通じて、無理のない住まいの計画をサポートしています。売却を急ぐ必要はありませんが、「今の価値を知ること」が将来の安心につながる第一歩になるでしょう。