住宅ローン金利の上昇を気にしていた方にとって、少し気になる動きが出てきました。2026年7月、大手銀行の10年固定型住宅ローンでは、複数行が金利を引き下げました。

ただし、「これで住宅ローン金利は下がっていく」と考えるのはまだ早そうです。特に変動金利については、今後の金融政策によって負担が変わる可能性があります。不動産を所有している方にとっても、住宅ローン金利は売却や住み替えを考えるうえで重要な材料です。

10年固定金利は大手5行平均で3.5％に

2026年7月の大手5行の10年固定型住宅ローンの最優遇金利は、平均3.5％となり、前月から0.056％低下しました。平均金利の低下は12カ月ぶりです。

提供いただいた情報によると、みずほ銀行は3.20％、三井住友信託銀行は3.835％、りそな銀行は3.615％へ引き下げ。一方、三菱UFJ銀行は3.35％へ引き上げ、三井住友銀行は3.50％で据え置きとなりました。

固定型住宅ローンの金利は、長期金利の代表的な指標である10年物国債利回りの影響を受けます。2026年前半は長期金利の上昇が続きましたが、足元ではその動きに変化がみられています。

なお、住宅ローン金利は金融機関や商品、審査条件などによって異なり、毎月見直されるものもあります。実際の借入時には最新条件の確認が必要です。

変動金利は「今の金利」だけで判断しない

一方、7月の大手5行の変動型住宅ローンは据え置きで、最優遇金利の平均は1.055％とされています。

変動金利は固定金利とは異なり、短期プライムレートなどを通じて金融政策の影響を受けやすいのが特徴です。そのため、これから住宅を購入する方だけでなく、すでに変動型住宅ローンを返済している方も、今後の返済額や総返済額を確認しておきたいところです。

例えば、住宅ローン残高が大きく、返済期間が長く残っている場合、わずかな金利差でも長期的には家計への影響が大きくなることがあります。

金利上昇は不動産の「売りやすさ」にも関係する

住宅ローン金利は、不動産を買う人だけの問題ではありません。

金利が上昇すると、同じ毎月返済額で借りられる住宅ローンの金額が小さくなります。つまり、購入希望者の資金計画が厳しくなり、物件価格によっては購入できる層が少なくなる可能性があります。

特に地方都市では、人口動向や立地、築年数などによって需要の差が大きいため、「全国的に不動産価格が高いから自宅も高く売れる」と単純には判断できません。

反対に、駅へのアクセスが良い、生活利便施設が充実している、管理状態の良いマンションなど、購入希望者から選ばれやすい不動産は、金利が動く局面でも一定の需要が期待できる場合があります。

住宅ローンが残っている家も売却できる？

「ローン返済中だから売れない」と思っている方もいますが、住宅ローンが残っていても売却そのものは可能です。

一般的には、売却代金などで住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消して買主へ引き渡します。

そのため重要なのが、「現在のローン残高」と「今の売却想定価格」を比べることです。

売却価格でローンを完済できそうなのか、自己資金が必要になる可能性があるのかを把握するだけでも、住み替えや今後の資産計画は立てやすくなります。

金利が動く時期こそ、自宅の現在価値を確認してみる

固定金利が一時的に下がったとしても、住宅ローンを取り巻く環境が以前の低金利時代と同じ状況に戻ったとは限りません。

だからこそ、「金利が上がるから急いで売る」のではなく、ローン残高、毎月の返済負担、家族のライフプラン、そして不動産の現在価値を一緒に確認することが大切です。

今すぐ売却する予定がなくても、自宅が現在どのくらいの価格で評価されるのかを知っておけば、「このまま住む」「住み替える」「売却する」といった選択肢を比較しやすくなります。

不動産売却王の居住用無料査定も、売却を決めるためだけではなく、現在の資産価値を確認する一つの方法として活用できます。住宅ローン金利が動いている今だからこそ、ご自身の住まいとローンの状況を一度整理してみてはいかがでしょうか。

住宅ローンの金利が上昇する局面では、変動金利で返済中の方にとって「毎月いくら増えるのか」は気になるところです。ただ、重要なのは金利の先行きを当てることではありません。金利が上がった場合でも家計を維持できるか、あらかじめ確認しておくことです。

まずは「金利が上がった場合」の返済額を試算

住宅ローンは借入残高が大きく、残りの返済期間が長いほど、金利上昇の影響を受けやすくなります。

そこで役立つのが、現在の金利だけでなく、仮に2％、3％などに上昇した場合の返済額を試算する方法です。増えた返済額を毎月の収入から無理なく支払えるか、教育費や老後資金を確保できるかまで確認します。

余裕があるうちに返済増加分を貯蓄しておく、いわば「金利上昇への備え」をつくっておけば、急な家計負担にも対応しやすくなります。

「5年・125％ルール」があっても安心とは限らない

変動金利の元利均等返済では、金融機関や商品によって、返済額を原則5年ごとに見直す「5年ルール」や、見直し後の返済額を従来の125％以内とする仕組みがあります。

ただし、これは金利上昇分が免除される制度ではありません。金利が上がれば返済額に占める利息の割合が増え、元金の減り方が遅くなることがあります。急激な金利上昇時には未払利息が生じる商品もあります。

また、すべての住宅ローンにこのルールがあるわけではありません。実際に125％ルールを採用していない金融機関もあるため、自分の契約内容を確認しておきましょう。

元金均等返済や固定金利も選択肢

元金均等返済は、毎月一定額の元金を返していくため、元利均等返済より元金を早く減らしやすいのが特徴です。一方で、返済開始当初の負担は大きくなります。

固定金利に借り換えて返済額を安定させる方法もあります。たとえばフラット35は最長35年の全期間固定金利で、一定の条件を満たす住宅では最長50年のフラット50も利用できます。ただし、期間を延ばせば毎月の負担を抑えられる反面、総返済額が増える可能性があります。

住宅の「現在価値」も確認しておこう

返済計画を考えるときは、住宅ローンだけを見るのではなく、自宅の現在価値も確認しておくことをおすすめします。

たとえば「住宅を売った場合、ローンを完済できるのか」「住み替えて返済負担を軽くできるのか」が分かれば、選択肢は広がります。特に返済期間が長い方や退職後までローンが残る方は、将来の売却や住み替えも含めた資金計画が重要です。

金利が上がったからといって、慌てて繰り上げ返済や売却をする必要はありません。まずは住宅ローン残高、家計の余力、そして不動産の資産価値を整理すること。無料査定などで現在の売却可能額を把握しておくことも、今後の判断材料の一つになります。

住宅ローンの金利上昇が、住宅購入を考える人だけでなく、すでにローンを返済している人にとっても無視できない問題になっています。

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、短期政策金利を1.0％程度としました。日銀は今後についても、経済・物価情勢を確認しながら金融緩和の度合いを調整する方針を示しています。

「借りられる金額」と「返せる金額」は違う

住宅ローンを考える際、まず意識したいのが「返済負担率」です。年収に対して年間のローン返済額がどの程度を占めるかを示す数字で、金融機関の審査でも使われます。

例えばフラット35では、住宅ローンだけでなく自動車ローンや教育ローンなども含めた総返済負担率について、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下という基準を設けています。

ただし、審査基準を満たしたからといって、その金額を借りても家計に余裕があるとは限りません。

税金や社会保険料を差し引いた「手取り収入」を基準に考え、教育費、老後資金、車の買い替えなど将来の支出も含めて確認することが大切です。総務省の統計でも、可処分所得は実収入から税金や社会保険料などを差し引いた、いわゆる手取り収入とされています。

マンションはローン以外の負担にも注意

特にマンションの場合、毎月必要なのは住宅ローンだけではありません。管理費や修繕積立金があり、将来的に金額が見直される可能性もあります。

国土交通省は修繕積立金について、長期修繕計画に必要な金額を確保する観点からガイドラインを示しており、2024年には段階的に積立額を引き上げる場合の考え方も追加しました。

そのため住宅ローン返済だけを見て「まだ大丈夫」と判断するのではなく、住居費全体で家計を確認したいところです。

金利上昇を機に「今の家に住み続けるか」を考える

すでに住宅を所有している方にとっても、金利上昇は家計を見直すきっかけになります。

余裕資金があるからといって、すべてを繰り上げ返済に使うのが最善とは限りません。病気や収入減少に備える生活予備資金、教育費、老後資金などとのバランスを考える必要があります。

一方、「今後の返済負担が重い」「子どもの独立で広い家が不要になった」「住み替えも考えている」という場合には、現在の住宅の資産価値を一度確認してみる方法もあります。

売却を急ぐ必要はありません。住宅ローン残高と現在の査定価格を把握しておけば、住み続ける、繰り上げ返済する、住み替えるといった選択肢を比較しやすくなります。

金利が動く時代だからこそ、「いくら借りられるか」だけでなく、「無理なく暮らし続けられるか」という視点で住宅と家計を見直してみてはいかがでしょうか。

住宅ローンの変動金利は、日銀の追加利上げによって今後さらに上昇する可能性があります。住宅価格が高止まりするなか、「今ならどれくらい借りても大丈夫なのか」と悩む方も多いでしょう。

住宅ローンは金融機関が「借りられる」と判断した金額と、家計が無理なく返済できる「借りていい額」は必ずしも一致しません。将来の金利上昇や教育費、老後資金まで見据えて考えることが、安心した住まい選びにつながります。

「借りられる額」と「借りていい額」は違う

住宅ローンの審査では、年収や返済比率をもとに融資可能額が決まります。しかし、この金額はあくまで金融機関が貸し出せる上限です。

実際の家計では、税金や社会保険料を差し引いた手取り収入に加え、食費や教育費、保険料、車の維持費などさまざまな支出があります。そのため、審査に通った金額だからといって、無理なく返済できるとは限りません。

特に共働き世帯では、育児や転職などで収入が変化する可能性も考慮しておくことが大切です。

返済比率30％が一つの目安

住宅ローンの負担を考える際に参考となるのが「返済比率」です。これは、年間返済額が手取り収入に占める割合を指します。

金融機関では30～35％程度まで認めるケースもありますが、家計調査や各種研究では、返済比率が30％を超えると「返済が重い」と感じる人が増え、資産形成や趣味、教育費などに充てられる余裕が少なくなる傾向が示されています。

もちろん、家族構成や生活スタイルによって適正な割合は異なりますが、住宅ローンだけで生活の選択肢が狭くならないよう、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

金利上昇を前提に資金計画を考える

現在の変動金利は以前より高い水準となっており、今後も日銀の金融政策次第では追加の利上げが行われる可能性があります。

変動型住宅ローンには「5年ルール」や「125％ルール」を採用している金融機関も多く、急激に返済額が増えない仕組みがあります。しかし、返済額が据え置かれても利息負担が増えるため、総返済額が膨らむ可能性があります。

住宅購入を検討する際は、「今の返済額」だけでなく、金利が上昇した場合でも家計に無理がないかをシミュレーションしておくと安心です。

繰り上げ返済は焦らず家計全体を見直そう

住宅ローン金利が上昇すると、「繰り上げ返済をした方が良いのでは」と考える方もいます。

ただし、生活費の半年から1年分程度の緊急資金を確保せずに返済へ回してしまうと、急な出費や収入減に対応しにくくなります。

また、インフレが続く環境では、繰り上げ返済だけでなく、新NISAなどを活用した長期・積立投資とのバランスを検討することも選択肢の一つです。家計全体を見ながら、自分に合った方法を選ぶことが大切です。

将来の住み替えや売却も視野に

住宅ローンは数十年にわたる長期の契約です。その間には転勤や子どもの独立、相続など、ライフスタイルが大きく変わることも珍しくありません。

もし住み替えや売却を検討する可能性があるなら、現在の住宅がどの程度の資産価値を持っているのかを把握しておくことも重要です。早めに相場を知っておけば、将来の選択肢を広げやすくなります。

不動産売却王では、住宅ローンや住み替えを見据えた資産価値の確認や無料査定を通じて、無理のない住まいの計画をサポートしています。売却を急ぐ必要はありませんが、「今の価値を知ること」が将来の安心につながる第一歩になるでしょう。

「変動金利で借りているけれど、返済額はいつから増えるのだろう」——金利上昇のニュースが続くなか、そんな不安を感じている方は少なくありません。

変動金利は、多くの金融機関で短期プライムレート（銀行が優良企業に短期で貸し出す際の基準金利）をもとに決まります。
日本銀行の政策金利が動くと短期プライムレートに影響し、時期をおいて変動金利にも反映される可能性があります。

今後の動向を断定することはできませんが、「上がらない前提」で計画を立てるのはリスクを伴います。
住宅ローンを利用中の方も、これから購入や住み替えを考えている方も、資金計画を見直す良いタイミングといえるでしょう。

金利が上がっても、すぐには返済額が変わらない仕組み

変動金利は年2回程度見直されますが、多くの金融機関では5年間は毎月の返済額が据え置かれ（5年ルール）、見直し後も従前の1.25倍を超えない（125%ルール）という仕組みが設けられています。
金利が上がってもすぐに家計が急変しないための緩和措置です。

ただし、注意点が3つあります。

(1) すべての金融機関が採用しているわけではありません。
一部のネット銀行などでは適用がなく、金利上昇が返済額に直接反映される場合があります。

(2) 返済額が同じでも、内訳は変わります。
利息の割合が増える分だけ元金の減りが遅くなり、総返済額は増加します。

(3) 金利の上昇幅が大きい場合、利息が返済額を上回る「未払利息」が発生する可能性があります。

ご自身のローンにこれらのルールが適用されるかどうかは、契約時の書類（金銭消費貸借契約書）を確認するか、借入先の金融機関にお問い合わせください。

借りられる額と返せる額は違う｜変動金利の資金計画で見るべき2つの数字

住宅ローンを組む際、「金融機関から借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」は必ずしも一致しません。

長く続いた低金利のもとでは毎月の返済額を抑えやすい環境が続いてきましたが、今後は金利の変動も織り込んだ資金計画が重要になります。
将来的に返済額が増えても、教育費や老後資金、車の買い替えなどの支出と両立できるか、一度シミュレーションしておくと安心です。

地方都市で資産価値が下がりにくい住まいの条件とは

住宅は毎日の生活を支える大切な場所ですが、将来的に売却や住み替えをする可能性もあります。

そのため、購入時には価格だけではなく、交通アクセスや生活利便施設、医療機関、学校、周辺の開発状況なども確認しておきましょう。人口が安定している地域や生活環境が充実したエリアは、将来的にも一定の需要が期待できるため、資産価値を維持しやすい傾向があります。

「ずっと住む予定だから」と考えていても、転勤や家族構成の変化などで住み替えが必要になることは珍しくありません。将来の選択肢を広げるという意味でも、資産価値を意識した住まい選びは大切です。

住宅ローン以外に毎年かかる維持費を把握する

住宅には、ローン返済以外にも次のような費用がかかります。

(1) 固定資産税・都市計画税（毎年課税、新築住宅の減額特例は一定期間で終了）
(2) 火災保険・地震保険料（近年は保険料の改定が続いています）
(3) 修繕費（戸建ては外壁・屋根の修繕に数十万〜百万円単位の備えが必要）
(4) 管理費・修繕積立金（マンション。築年数の経過に伴い段階的に増額される計画が一般的）

物価上昇が続く中では、こうした費用も今後変動する可能性があります。急な出費や収入減に備え、生活費の数か月分以上の預貯金を確保しておくことが、家計の安定につながります。

住み替え・売却は「相場を知る」ことから始まる

住宅ローンの負担が気になり始めたときは、慌てて売却を決めるのではなく、まず「今の住まいにどのくらいの価値があるか」を把握することから始めましょう。
不動産市場の動きは地域によって大きく異なるため、自宅のおおよその価格帯を知っておくことで、住み替えや売却のタイミングを落ち着いて判断できます。

「不動産売却王」では、簡単な入力だけで不動産のおおよその相場を無料でチェックできます。
物件ごとの状態や設備までは反映されない簡易的な目安ですが、「今すぐ売る予定はない」という方でも、価格帯を知っておくことは将来の選択肢を広げる第一歩です。ぜひお気軽にご活用ください。

「家は一生に一度の買い物」という常識が、少しずつ変わりはじめています。国が後押しする「残価設定型住宅ローン」の登場は、住み替えを前提とした家の持ち方が広がるサインです。今すでに家をお持ちの方にとっても、無関係な話ではありません。

残価設定型住宅ローンとは？

自動車の「残クレ」の住宅版で、契約時に将来の住宅価値（残価）を設定し、月々の返済負担を抑えられる仕組みです。設定期間の満了後は、返済額を軽減する、残価を基準に住宅を買い取ってもらいローンを完済する、といった選択肢が用意されています。国土交通省も金融機関向けの保険制度を創設して普及を支援しており（出典：国土交通省 報道発表資料）、対象は一定の維持管理体制が認められた認定長期優良住宅に限られます（出典：移住・住みかえ支援機構）。

「住み替え前提」の時代に起きること

この制度が示しているのは、「一つの家に住み続ける」から「ライフステージに合わせて住み替える」への変化です。地方都市でも、お子様の独立や転勤、親御様との同居など、住まいを見直すきっかけは意外と多いもの。住み替えが当たり前になれば、中古住宅の流通も今より活発になっていくと考えられます。

一方で、市場で評価される住宅とそうでない住宅の差が開いていく可能性もあります。長期優良住宅のように性能や維持管理の記録がある家は評価されやすく、これからの買い手はそうした点を今まで以上に見るようになるでしょう。

今の家の「価値」と「残債」を把握していますか？

残価設定型ローンの本質は、「将来の家の価値をあらかじめ見える化しておく」ことにあります。実はこの考え方、すでに家をお持ちの方にもそのまま役立ちます。

ポイントは、ご自宅の市場価値とローン残高の関係です。市場価値が残債を上回っていれば、売却益を次の住まいの資金に充てる住み替えがスムーズに進みます。逆に残債が上回る状態だと、売却時に自己資金の持ち出しが必要になることも。この関係は地価や築年数で毎年変わるため、「売る予定はまだない」という方も、定期的に確認しておくと将来の選択肢がぐっと広がります。

確認の方法はシンプルで、ローンの年末残高証明書と、現在の査定額を並べてみるだけ。車検のように数年に一度の習慣にしておくのがおすすめです。

まとめ

残価設定型住宅ローンの登場は、家の価値を定期的に把握しながら住み替えに備えるという、新しい住まいとの付き合い方を示しています。これは制度を使う人だけでなく、すべての住宅オーナーに通じる考え方です。

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住宅ローン金利の上昇が続いています。これから家を買う方だけでなく、いま不動産を所有していて、いずれ売却を考えている方にも関係の深いテーマです。今回は、金利上昇が不動産の売却にどう影響するのかを一緒に考えてみましょう。

政策金利は約31年ぶりの水準に

日銀は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利を年1.00%程度へ引き上げました。1%台は1995年以来、約31年ぶりの水準です。これを受けて、住宅ローンの変動型金利も多くの銀行で秋以降に引き上げが見込まれています。

一方、全期間固定型の金利はすでに上昇が進んでおり、変動型との金利差は大きく開いた状態が続いています。専門家の間では「金利の低い変動型で借りて、繰り上げ返済で将来の負担増に備える」「金利上昇が不安なら固定型を選ぶ」といった見方が示されており、どちらを選ぶかは家計の状況や考え方によって分かれるところです。

買い手の資金計画は売却にも影響

金利が上がると、同じ年収でも借りられる金額や毎月の返済額が変わってきます。買い手の予算が縮めば、購入を決めるまでのスピードや価格交渉の姿勢にも変化が出やすくなります。

各地方都市では、首都圏ほど物件価格が高くない分、金利上昇の影響は比較的緩やかとみられます。それでも「金利がさらに上がる前に買っておきたい」という動きが出る場面もあれば、逆に様子見が増える場面もあり、買い手の心理は揺れやすい局面といえるでしょう。売却する側にとっては、こうした買い手側の変化を踏まえて、売り出しのタイミングや価格設定を考えることが大切になります。

残債の把握が売却検討の第一歩

住宅ローンが残っている物件を売る場合、売却額でローンを完済できるかどうかが大きなポイントになります。まずは現在のローン残高（残債）と、物件のおおよその価値を把握することから始めましょう。残債より高く売れそうであれば、売却の計画はぐっと立てやすくなります。

また、これからローンを組む方向けの話ではありますが、将来の売却を視野に入れるなら、元金の減りが速い返済方法を選ぶという考え方も専門家から示されています。すでに返済中の方も、余裕資金で繰り上げ返済を進めて残債を減らしておくと、売却時の選択肢が広がります。金利環境は今後も変化が見込まれるため、ご自身の物件まわりの市場の動きを定期的に確認しておくと安心です。

まとめ

金利の上昇は、これから借りる人だけの話ではなく、不動産を売る人にも関わるテーマです。ご自身の物件がいまどのくらいの価格で売れそうか、まず知っておきたいという方には、無料の自動査定サービス「不動産売却王」が便利です。物件情報を入力するだけで簡単に査定額の目安がわかりますので、売却を検討する際の最初の一歩として、気軽に活用してみてはいかがでしょうか。

住宅ローンの返済期間が急速に長期化しています。かつては「35年が上限」という認識が一般的でしたが、いまや50年返済の商品も珍しくなくなってきました。地方都市でも住宅価格の上昇は続いており、この流れは決して都市部だけの話ではありません。

返済36年以上が全国で3割超に

民間の調査によると、2026年4月時点で住宅ローンの返済期間が36年以上を選ぶ契約者の割合は全国ベースで約31%に達しています。首都圏の新築マンション購入者に限ると、2025年時点で32.6%が36年以上を選択。わずか1年前（11.6%）と比べ、約2.8倍に急増しています。

こうした流れを受け、金融機関側でも対応が進んでいます。住宅金融支援機構の調査（2025年6月時点）では、回答した金融機関の57.5%が変動型で最長50年の商品を用意していたことが確認されており、その比率は1年で約24ポイント上昇しました。なお、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供するフラット50（最長50年）は長期優良住宅など質の高い住宅が対象となっており、利用には一定の条件があります。

地方都市も例外ではない

「超長期返済は都市部の高額物件の話」と思われるかもしれませんが、地方都市も例外ではありません。ある調査では、三大都市圏以外の地域で特に36年以上を選ぶ比率が高い傾向があることも示されています。収入水準が相対的に低い一方で、資材高や人手不足による住宅価格の上昇が続いているためです。

たとえば岡山市では、2026年公示地価で住宅地が前年比＋1.91%の上昇を記録。建設コストの上昇が中古住宅・土地の価格にも波及しており、県内のマンション価格は過去9年で40%超上昇したとのデータもあります。こうした価格上昇は全国の地方都市で広く見られる現象であり、「35年以内の返済で手が届く物件がない」という感覚は、都市部に限らず各地で広がりつつあります。

超長期返済に潜むリスク

月々の返済を抑えられるという点では、超長期返済は確かに魅力的に映ります。ただし、いくつかの重大なリスクも伴います。

まず、返済当初は元本がほとんど減らないという点です。万が一、急病や失業で返済が困難になった際に住宅を売却しても、物件の価値が下がっていれば残債が売却額を上回る「オーバーローン」に陥る恐れがあります。また、返済期間が長い分、金利変動リスクにさらされる期間も延びます。現在は変動型金利が上昇傾向にあり、将来の負担増は想定に入れておく必要があります。

さらに、20代で50年返済を選べば、完済時期は70代以降になります。年金生活に入った後もローンが続く可能性があり、教育費や老後資金の準備と両立できるかどうか、長いスパンでのライフプランが不可欠です。

超長期返済を選ぶ前に確認したいこと

専門家からは「立地や築年数・広さなどで条件を見直し、35年以内で手が届く物件は本当にないか検討してほしい」という声が上がっています。頭金を入れて借入額を減らす、ペアローンを活用するなど、超長期返済以外の選択肢も含めて比較することが大切です。

すでに超長期返済で契約済みの場合は、就労収入が十分にある間に繰り上げ返済を計画的に進めることが、家計リスクを下げる有効な手段となります。

不動産の選択肢を広げるために

住宅ローンの選択に迷ったとき、現在お持ちの不動産の資産価値を把握しておくことが、次のステップを考える上での大きな手がかりになります。売却して住み替えるのか、保有を続けるのか——その判断の出発点として、まず現在の市場価値を知ることが重要です。

不動産無料査定サービス「不動産売却王」では、簡単な入力だけで自動査定が受けられます。売却を急ぐ必要はありません。まずは資産価値を確認するところから、選択肢を広げてみてはいかがでしょうか。

住宅ローンの固定型金利の上昇が続いています。これから家を買う方だけでなく、すでに不動産を所有している方にとっても、金利の動きは資産の価値や売却の判断に関わる大切なテーマです。所有者の立場で、何を意味するのかをやさしく整理してみます。

固定金利が上がり続けている背景

大手銀行が10年固定型の住宅ローン金利を引き上げ、その上昇が1年近く続いているという報告があります。最優遇金利は3.5%台まで上がってきたとされ、これから固定型で借りる方の負担は以前より重くなっている状況です。

固定型の金利は、長期金利（10年物国債の利回り）を主な基準にしています。インフレへの警戒感などから長期金利の上昇が続いており、その動きが固定型の住宅ローン金利にも反映されています。固定型は完済まで金利が変わらない安心感がある一方、金利が高い局面では返済総額が大きくなりやすい点に注意が必要です。

変動型との差が広がっている

一方で、変動型の金利は当面据え置かれる動きもみられ、固定型との差が広がっています。変動型は短期の政策金利の影響を受けやすく、日銀が利上げに動けば今後は変動型も上がる可能性があると言われています。

住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者のうち変動型を選ぶ人は約8割にのぼります（住宅ローン利用者の実態調査）。金利の低さが理由ですが、その分、将来の利上げで返済額が増えるリスクも抱えています。変動型で返済中の方は、「金利が上がったら毎月の返済はどう変わるか」を一度確認しておくと安心です。

売却・住み替えを考えるときの視点

金利の上昇は、不動産を売る側にも関係します。金利が上がると、家を買う人が借りられる金額（予算）は小さくなりがちです。買い手の購買力が落ちれば、相場や売れ行きにも影響が出ると考えられます。これは地方都市の物件でも例外ではありません。

とくに変動型で返済中の所有者の方は、「ローン残高」と「今売ったらいくらになるか」のバランスを早めに把握しておくと、住み替えや売却の判断がしやすくなります。なお、個別の金利条件や税制の扱いは状況によって異なるため、最終的には金融機関や専門家への確認が必要です。

まずは「今の価値」を知ることから

売却を具体的に進めるかどうかは別として、自分の不動産が今いくらで売れそうかを知っておくことは、これからの判断の土台になります。そんなときに便利なのが、不動産無料査定サービス「不動産売却王」です。

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まとめ

固定金利の上昇と変動型との差の拡大は、これから買う人だけでなく、すでに不動産を持つ方にも関わる話題です。金利環境の変化を、自分の資産を見直すきっかけとして前向きにとらえていきましょう。

「毎月の返済額、このまま大丈夫かな…」と、ふと不安になることはありませんか？

最近、住宅ローンの金利上昇が続いていて、特に変動金利を選んでいた方にとっては気になるニュースが増えています。今回は、今起きていること・これから予想されること・地方の不動産を持つ方への影響をわかりやすくまとめてみました。

そもそも、何が起きているの？

日本銀行（日銀）が政策金利を段階的に引き上げており、2025年12月には政策金利が年0.75%程度になりました。これはおよそ30年ぶりの水準です。

住宅ローンの変動金利は、この政策金利の動きに連動します。その結果、各金融機関は2026年春から変動金利の基準金利を引き上げはじめており、すでに変動型でローンを組んでいる方の返済額にも、2026年夏ごろから影響が出てくる見通しです。

「利上げ」と聞くと難しそうですが、要するに「毎月払う返済額が、これまでより少し増える」という話です。

変動金利でローンを組んでいる人、どのくらい増えた？

実は、ここ数年の超低金利時代に住宅を購入した方の多くが変動型を選んでいます。当初は年0.4〜0.5%台という非常に低い金利でスタートしたケースが多く、「固定型より断然お得」と感じていた方も多かったはず。

ところが、現在は変動型の適用金利が年1%前後になっている方も珍しくなくなっています。今後も日銀が利上げ姿勢を維持するとすれば、さらなる上昇も視野に入れておく必要があります。専門家の中には、将来的に適用金利が2〜3%台になる可能性に備えて資金計画を立てておくべきだという見方もあります。

「フラット35」への借り換えが急増している理由

こうした流れを受けて、変動型から全期間固定金利の「フラット35」への借り換えを検討する人が急増しています。フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。

固定型の最大のメリットは「返済額がずっと変わらない」こと。金利がこれからいくら上がっても、毎月の返済額は借りた時点で決まります。先行きが見えにくい今の時代、「安心感」を優先して借り換えを選ぶ方が増えているのは自然な流れといえるでしょう。

フラット35では最近の制度改定で、お子さんの人数に応じて金利が引き下げられる「子育てプラス」という制度が、借り換え時にも使えるようになりました。2人以上のお子さんがいるご家庭では、金利の割引効果が特に大きくなります。

なお、借り換えには通常、ローン残高の約2%の融資手数料や抵当権設定などの費用がかかります。「借り換えたほうが得か」は、残高・残期間・現在の金利によって変わりますので、事前にシミュレーションしてみることが大切です。

地方都市の不動産を持つ方に、特に伝えたいこと

都市部と比べて地方は、地価の上昇が限定的なエリアも多く、「不動産の価値が上がって売り時」というタイミングは、都市ほど長続きしないことが多いのが現実です。

金利上昇が続くと、住宅ローンを組みにくくなった買い手の購買力が下がり、不動産価格にじわじわと下押し圧力がかかることも考えられます。特に地方では、この影響が都市部より早く、より顕著に出る可能性があります。

一方で、売却を検討する方にとっては、「買い手がまだローンを組みやすい今のうちに動いておく」という考え方もあります。金利がさらに上がりきってから市場が動き出すと、売り手にとっては交渉が難しくなる場面も出てくるかもしれません。

もちろん、売却するかどうかはライフプランや物件の状況によって大きく異なります。「今が売り時かどうか」は、まず自分の物件の現在の価値を知ることから始まります。

まずは「今の価値」を知るところから

「自分の家、今いくらで売れるんだろう？」と気になっている方は、まず査定を受けてみることをおすすめします。査定を受けたからといって、必ず売らなければいけないわけではありません。現在地を把握しておくだけでも、今後の判断がぐっとしやすくなります。

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※本記事の金利・返済額に関する情報は、各種公表資料や専門家の見解をもとに執筆しています。実際の借り換えや売却の判断は、金融機関や不動産専門家にご相談のうえ、ご自身の状況に合わせてご検討ください。