住宅ローン金利の上昇が続いています。これから家を買う方だけでなく、いま不動産を所有していて、いずれ売却を考えている方にも関係の深いテーマです。今回は、金利上昇が不動産の売却にどう影響するのかを一緒に考えてみましょう。

政策金利は約31年ぶりの水準に

日銀は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利を年1.00%程度へ引き上げました。1%台は1995年以来、約31年ぶりの水準です。これを受けて、住宅ローンの変動型金利も多くの銀行で秋以降に引き上げが見込まれています。

一方、全期間固定型の金利はすでに上昇が進んでおり、変動型との金利差は大きく開いた状態が続いています。専門家の間では「金利の低い変動型で借りて、繰り上げ返済で将来の負担増に備える」「金利上昇が不安なら固定型を選ぶ」といった見方が示されており、どちらを選ぶかは家計の状況や考え方によって分かれるところです。

買い手の資金計画は売却にも影響

金利が上がると、同じ年収でも借りられる金額や毎月の返済額が変わってきます。買い手の予算が縮めば、購入を決めるまでのスピードや価格交渉の姿勢にも変化が出やすくなります。

各地方都市では、首都圏ほど物件価格が高くない分、金利上昇の影響は比較的緩やかとみられます。それでも「金利がさらに上がる前に買っておきたい」という動きが出る場面もあれば、逆に様子見が増える場面もあり、買い手の心理は揺れやすい局面といえるでしょう。売却する側にとっては、こうした買い手側の変化を踏まえて、売り出しのタイミングや価格設定を考えることが大切になります。

残債の把握が売却検討の第一歩

住宅ローンが残っている物件を売る場合、売却額でローンを完済できるかどうかが大きなポイントになります。まずは現在のローン残高（残債）と、物件のおおよその価値を把握することから始めましょう。残債より高く売れそうであれば、売却の計画はぐっと立てやすくなります。

また、これからローンを組む方向けの話ではありますが、将来の売却を視野に入れるなら、元金の減りが速い返済方法を選ぶという考え方も専門家から示されています。すでに返済中の方も、余裕資金で繰り上げ返済を進めて残債を減らしておくと、売却時の選択肢が広がります。金利環境は今後も変化が見込まれるため、ご自身の物件まわりの市場の動きを定期的に確認しておくと安心です。

まとめ

金利の上昇は、これから借りる人だけの話ではなく、不動産を売る人にも関わるテーマです。ご自身の物件がいまどのくらいの価格で売れそうか、まず知っておきたいという方には、無料の自動査定サービス「不動産売却王」が便利です。物件情報を入力するだけで簡単に査定額の目安がわかりますので、売却を検討する際の最初の一歩として、気軽に活用してみてはいかがでしょうか。

住宅ローンの返済期間が急速に長期化しています。かつては「35年が上限」という認識が一般的でしたが、いまや50年返済の商品も珍しくなくなってきました。地方都市でも住宅価格の上昇は続いており、この流れは決して都市部だけの話ではありません。

返済36年以上が全国で3割超に

民間の調査によると、2026年4月時点で住宅ローンの返済期間が36年以上を選ぶ契約者の割合は全国ベースで約31%に達しています。首都圏の新築マンション購入者に限ると、2025年時点で32.6%が36年以上を選択。わずか1年前（11.6%）と比べ、約2.8倍に急増しています。

こうした流れを受け、金融機関側でも対応が進んでいます。住宅金融支援機構の調査（2025年6月時点）では、回答した金融機関の57.5%が変動型で最長50年の商品を用意していたことが確認されており、その比率は1年で約24ポイント上昇しました。なお、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供するフラット50（最長50年）は長期優良住宅など質の高い住宅が対象となっており、利用には一定の条件があります。

地方都市も例外ではない

「超長期返済は都市部の高額物件の話」と思われるかもしれませんが、地方都市も例外ではありません。ある調査では、三大都市圏以外の地域で特に36年以上を選ぶ比率が高い傾向があることも示されています。収入水準が相対的に低い一方で、資材高や人手不足による住宅価格の上昇が続いているためです。

たとえば岡山市では、2026年公示地価で住宅地が前年比＋1.91%の上昇を記録。建設コストの上昇が中古住宅・土地の価格にも波及しており、県内のマンション価格は過去9年で40%超上昇したとのデータもあります。こうした価格上昇は全国の地方都市で広く見られる現象であり、「35年以内の返済で手が届く物件がない」という感覚は、都市部に限らず各地で広がりつつあります。

超長期返済に潜むリスク

月々の返済を抑えられるという点では、超長期返済は確かに魅力的に映ります。ただし、いくつかの重大なリスクも伴います。

まず、返済当初は元本がほとんど減らないという点です。万が一、急病や失業で返済が困難になった際に住宅を売却しても、物件の価値が下がっていれば残債が売却額を上回る「オーバーローン」に陥る恐れがあります。また、返済期間が長い分、金利変動リスクにさらされる期間も延びます。現在は変動型金利が上昇傾向にあり、将来の負担増は想定に入れておく必要があります。

さらに、20代で50年返済を選べば、完済時期は70代以降になります。年金生活に入った後もローンが続く可能性があり、教育費や老後資金の準備と両立できるかどうか、長いスパンでのライフプランが不可欠です。

超長期返済を選ぶ前に確認したいこと

専門家からは「立地や築年数・広さなどで条件を見直し、35年以内で手が届く物件は本当にないか検討してほしい」という声が上がっています。頭金を入れて借入額を減らす、ペアローンを活用するなど、超長期返済以外の選択肢も含めて比較することが大切です。

すでに超長期返済で契約済みの場合は、就労収入が十分にある間に繰り上げ返済を計画的に進めることが、家計リスクを下げる有効な手段となります。

不動産の選択肢を広げるために

住宅ローンの選択に迷ったとき、現在お持ちの不動産の資産価値を把握しておくことが、次のステップを考える上での大きな手がかりになります。売却して住み替えるのか、保有を続けるのか——その判断の出発点として、まず現在の市場価値を知ることが重要です。

不動産無料査定サービス「不動産売却王」では、簡単な入力だけで自動査定が受けられます。売却を急ぐ必要はありません。まずは資産価値を確認するところから、選択肢を広げてみてはいかがでしょうか。

住宅ローンの固定型金利の上昇が続いています。これから家を買う方だけでなく、すでに不動産を所有している方にとっても、金利の動きは資産の価値や売却の判断に関わる大切なテーマです。所有者の立場で、何を意味するのかをやさしく整理してみます。

固定金利が上がり続けている背景

大手銀行が10年固定型の住宅ローン金利を引き上げ、その上昇が1年近く続いているという報告があります。最優遇金利は3.5%台まで上がってきたとされ、これから固定型で借りる方の負担は以前より重くなっている状況です。

固定型の金利は、長期金利（10年物国債の利回り）を主な基準にしています。インフレへの警戒感などから長期金利の上昇が続いており、その動きが固定型の住宅ローン金利にも反映されています。固定型は完済まで金利が変わらない安心感がある一方、金利が高い局面では返済総額が大きくなりやすい点に注意が必要です。

変動型との差が広がっている

一方で、変動型の金利は当面据え置かれる動きもみられ、固定型との差が広がっています。変動型は短期の政策金利の影響を受けやすく、日銀が利上げに動けば今後は変動型も上がる可能性があると言われています。

住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者のうち変動型を選ぶ人は約8割にのぼります（住宅ローン利用者の実態調査）。金利の低さが理由ですが、その分、将来の利上げで返済額が増えるリスクも抱えています。変動型で返済中の方は、「金利が上がったら毎月の返済はどう変わるか」を一度確認しておくと安心です。

売却・住み替えを考えるときの視点

金利の上昇は、不動産を売る側にも関係します。金利が上がると、家を買う人が借りられる金額（予算）は小さくなりがちです。買い手の購買力が落ちれば、相場や売れ行きにも影響が出ると考えられます。これは地方都市の物件でも例外ではありません。

とくに変動型で返済中の所有者の方は、「ローン残高」と「今売ったらいくらになるか」のバランスを早めに把握しておくと、住み替えや売却の判断がしやすくなります。なお、個別の金利条件や税制の扱いは状況によって異なるため、最終的には金融機関や専門家への確認が必要です。

まずは「今の価値」を知ることから

売却を具体的に進めるかどうかは別として、自分の不動産が今いくらで売れそうかを知っておくことは、これからの判断の土台になります。そんなときに便利なのが、不動産無料査定サービス「不動産売却王」です。

不動産売却王は、かんたんな情報を入力するだけで自動査定ができるサービスです。来店や面倒なやり取りなしに、まずはおおよその価格感をつかめます。「すぐ売るつもりはないけれど価値だけ知りたい」という方も気軽にご利用いただけます。金利の動きが気になる今、一度ご自身の不動産の価値を確かめてみてはいかがでしょうか。

まとめ

固定金利の上昇と変動型との差の拡大は、これから買う人だけでなく、すでに不動産を持つ方にも関わる話題です。金利環境の変化を、自分の資産を見直すきっかけとして前向きにとらえていきましょう。

「毎月の返済額、このまま大丈夫かな…」と、ふと不安になることはありませんか？

最近、住宅ローンの金利上昇が続いていて、特に変動金利を選んでいた方にとっては気になるニュースが増えています。今回は、今起きていること・これから予想されること・地方の不動産を持つ方への影響をわかりやすくまとめてみました。

そもそも、何が起きているの？

日本銀行（日銀）が政策金利を段階的に引き上げており、2025年12月には政策金利が年0.75%程度になりました。これはおよそ30年ぶりの水準です。

住宅ローンの変動金利は、この政策金利の動きに連動します。その結果、各金融機関は2026年春から変動金利の基準金利を引き上げはじめており、すでに変動型でローンを組んでいる方の返済額にも、2026年夏ごろから影響が出てくる見通しです。

「利上げ」と聞くと難しそうですが、要するに「毎月払う返済額が、これまでより少し増える」という話です。

変動金利でローンを組んでいる人、どのくらい増えた？

実は、ここ数年の超低金利時代に住宅を購入した方の多くが変動型を選んでいます。当初は年0.4〜0.5%台という非常に低い金利でスタートしたケースが多く、「固定型より断然お得」と感じていた方も多かったはず。

ところが、現在は変動型の適用金利が年1%前後になっている方も珍しくなくなっています。今後も日銀が利上げ姿勢を維持するとすれば、さらなる上昇も視野に入れておく必要があります。専門家の中には、将来的に適用金利が2〜3%台になる可能性に備えて資金計画を立てておくべきだという見方もあります。

「フラット35」への借り換えが急増している理由

こうした流れを受けて、変動型から全期間固定金利の「フラット35」への借り換えを検討する人が急増しています。フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。

固定型の最大のメリットは「返済額がずっと変わらない」こと。金利がこれからいくら上がっても、毎月の返済額は借りた時点で決まります。先行きが見えにくい今の時代、「安心感」を優先して借り換えを選ぶ方が増えているのは自然な流れといえるでしょう。

フラット35では最近の制度改定で、お子さんの人数に応じて金利が引き下げられる「子育てプラス」という制度が、借り換え時にも使えるようになりました。2人以上のお子さんがいるご家庭では、金利の割引効果が特に大きくなります。

なお、借り換えには通常、ローン残高の約2%の融資手数料や抵当権設定などの費用がかかります。「借り換えたほうが得か」は、残高・残期間・現在の金利によって変わりますので、事前にシミュレーションしてみることが大切です。

地方都市の不動産を持つ方に、特に伝えたいこと

都市部と比べて地方は、地価の上昇が限定的なエリアも多く、「不動産の価値が上がって売り時」というタイミングは、都市ほど長続きしないことが多いのが現実です。

金利上昇が続くと、住宅ローンを組みにくくなった買い手の購買力が下がり、不動産価格にじわじわと下押し圧力がかかることも考えられます。特に地方では、この影響が都市部より早く、より顕著に出る可能性があります。

一方で、売却を検討する方にとっては、「買い手がまだローンを組みやすい今のうちに動いておく」という考え方もあります。金利がさらに上がりきってから市場が動き出すと、売り手にとっては交渉が難しくなる場面も出てくるかもしれません。

もちろん、売却するかどうかはライフプランや物件の状況によって大きく異なります。「今が売り時かどうか」は、まず自分の物件の現在の価値を知ることから始まります。

まずは「今の価値」を知るところから

「自分の家、今いくらで売れるんだろう？」と気になっている方は、まず査定を受けてみることをおすすめします。査定を受けたからといって、必ず売らなければいけないわけではありません。現在地を把握しておくだけでも、今後の判断がぐっとしやすくなります。

当サイトでご紹介している無料の自動査定サービス「不動産売却王」は、物件の情報を入力するだけで、かんたんに概算価格を確認することができます。まずは気軽に試してみてください。

※本記事の金利・返済額に関する情報は、各種公表資料や専門家の見解をもとに執筆しています。実際の借り換えや売却の判断は、金融機関や不動産専門家にご相談のうえ、ご自身の状況に合わせてご検討ください。

「最近、なんとなく不動産のニュースが気になっている」

そんな方、実は多いんじゃないでしょうか。

金利が上がっている、マンション価格が高い、郊外は売れにくくなるかも…といった話題が、ここ最近あちこちで聞こえてきます。でも、自分の家や土地に具体的にどう影響するのか、いまひとつピンと来ていない方も多いはず。

この記事では、今の住宅ローン金利の状況をわかりやすく整理しながら、「地方に不動産を持っている人」にとって何が変わりつつあるのかをお伝えします。売る・売らないの判断はあくまでご自身のものですが、「知っておいて損はない情報」として読んでいただければ幸いです。

■ まず、今の金利はどんな状況？

大手銀行の住宅ローン金利が、ここ1年ほどで大きく動いています。

固定型の10年ローン金利は、三菱UFJ銀行が3.15%、三井住友銀行が3.25%（いずれも2026年5月時点の最優遇金利）など、大手5行の平均でおよそ3.3%前後まで上がっています。1年ちょっとの間に1.5%近く上がったことになり、ペースとしてはかなり急です。

「すでに固定金利でローンを組んでいるから関係ない」と思う方もいるかもしれませんが、そちらも油断はできません。今後、物件を売却する際の買い手側の購買力が下がるという点では、固定・変動を問わず不動産の売りやすさに影響してくるからです。また、変動金利で返済中の方はより直接的な影響を受けます。住宅ローン比較サービスのモゲチェックによると、2026年10月に多くの銀行が変動金利を0.25%程度引き上げる見込みとされています。

金利が上がると何が起きるか。一言で言えば、「同じ物件でも、買い手が組めるローンの額が減る」ということです。

■ 「50年ローン」が当たり前になってきた現実

金利と価格が同時に上がる中で、購入者はどう対応しているかというと、返済期間を長くすることで月々の負担を抑えようとしています。

住宅金融支援機構の調査によると、全期間固定型ローンで「50年」を選ぶ割合が、2025年度には34%にのぼり、従来の標準だった「35年」と同率になりました。変動型では57.5%が50年を選んでいるという状況です。

ソニー銀行や三菱UFJ銀行なども50年ローンへの対応を進めており、業界全体が「長く借りる」方向にシフトしています。

一見すると購入者への配慮のように見えますが、裏を返せば、それだけ「普通に買える人が減っている」という状況でもあります。

■ 銀行が「審査を厳しく」し始めた

さらに注目したいのが、銀行側の動きです。

複数の大手行が、「審査金利」を引き上げる方向に動いています。審査金利とは、実際の借入金利より高い数字を使って「この人は本当に返せるか」を計算するための基準です。非公開の数字ですが、これが上がると、同じ年収の人でも借りられる額が少なくなります。

住宅ローン比較診断サービスを手がけるMFSの試算では、「審査金利の上昇で住宅購入の予算を抑える人が増える」と指摘されており、郊外物件を中心に販売が鈍り、価格の下落につながる可能性があるとされています。

これは地方都市の不動産を持つ方にとって、他人事ではない話です。

■ 地方への影響は、都市部より大きくなる可能性がある

首都圏では新築マンション価格が平均9000万円超という状況が続いており、価格の高騰が話題になっています。ただし、地方はそれとは別の問題を抱えています。

国土交通省が2026年3月に発表した2026年公示地価によると、全国平均は5年連続の上昇となり、上昇幅はバブル崩壊後最大の水準に達しました。ただし、その内訳を見ると話は単純ではありません。東京圏・大阪圏では上昇幅がさらに拡大した一方で、名古屋圏や地方圏・地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）では上昇幅が縮小しており、勢いに明確な差が出始めています。

不動産市場の「二極化」という言葉をよく聞くようになりました。都心部や人気エリアは引き続き堅調である一方、人口流入が見込みにくい地方・郊外では、金利上昇が購入意欲を削ぎ、地価の伸びがさらに鈍化する懸念があります。

「うちの地域はそこまで変わらないだろう」と思っていても、買い手が減り、ローンが通りにくくなれば、じわじわと影響は出てきます。

■ 今後、どんな流れが予想される？

現時点での見通しをまとめると、こんな流れが想定されます。

まず、金利はしばらく上昇が続く可能性が高い状況です。日銀の政策金利はすでに30年ぶりの水準まで上がっており、今後の追加利上げも市場では意識されています。

次に、審査の厳格化で「買える人の数」が絞られてきます。特に地方の物件は、都市部に比べて購買層が限られているため、影響が出やすいと言えます。

そして、売り物件が増える中で買い手が減れば、価格交渉が売り手に不利になる局面が訪れるかもしれません。「高く売りやすい今」と「買い手が少なくなるかもしれない将来」、そのギャップがじわじわと開いていく可能性があります。

もちろん、地域によって状況は異なりますし、物件ごとの条件も大きく違います。一概に「今すぐ売るべき」とは言えませんが、「情報を持った上で動く」ことが、これからますます重要になってくるのは確かです。

■ まず「今の価値」を知ることから始めてみませんか

売却を考えているわけじゃないけど、自分の不動産が今いくらくらいか気になる、という方も多いと思います。そういう方にこそ、一度査定を試してみることをおすすめします。

不動産の無料査定サービス「不動産売却王」なら、スマホやパソコンから簡単に自動査定ができます。担当者に連絡する前に、まず「今の相場感」だけでも把握しておくと、今後の判断がずっとしやすくなりますよ。

金利や市場の動きは、私たちの意思とは関係なく変わっていきます。でも、情報を持っておくことは自分でできます。ぜひ一度、試してみてください。

「2人で稼いでいるから大丈夫」と思って買ったマイホーム。でも最近、なんとなく不安を感じていませんか？

住宅ローンの金利が上がってきた、将来の収入に自信が持てなくなってきた、ライフスタイルが変わってきた――そんな漠然とした不安を抱えている方に、いま知っておいてほしいことをまとめました。

ペアローンって何？　急増した背景

まず「ペアローン」について簡単に説明します。

ペアローンとは、夫婦がそれぞれ1本ずつ住宅ローンを契約する借り方のことです。2人分の収入を合わせることで、単独では手が届かないような物件も購入できるのが最大のメリット。共働き世帯が増えるにつれて、ここ数年で急速に普及してきました。

住宅金融支援機構の調査（2026年1月）によると、ペアローンまたは収入合算を利用しているローン利用者はこれまで約4割にのぼっていました。さらに三井住友トラスト・資産のミライ研究所の2026年調査では、2021〜2025年の住宅ローン借入者におけるペアローンの利用割合は22.0%に達しており、20年前と比べると約2倍に増加しています。

背景には住宅価格の高騰があります。特に都市部では、夫婦2人の収入をフル活用しないと購入自体が難しいという実情がありました。

ところが今、そのペアローンに”異変”が起きている

そのペアローンの利用率が、足元では頭打ちの傾向を見せています。

複数の調査で利用率の低下や伸び悩みが確認されており、業界内でも「夫婦2人の収入をフルに使わないと返せない額を借りることへの不安が広がっている」という見方が出ています。

なぜ変化が起きているのか。大きく3つの理由が考えられます。

① 住宅価格がさらに上がった
都市部を中心に住宅価格の高騰が続き、ペアローンを組んでも「ギリギリ届くかどうか」という水準になってきました。購入をあきらめる夫婦が増えている一方、すでに購入した方の中には返済の重さを感じ始めている方もいます。

② 金利が上がってきた
日銀のマイナス金利政策解除以降、住宅ローン金利は上昇に転じています。2026年5月時点の変動金利は主要銀行の最優遇金利で0.9〜1.1%台が中心となっており、2024年10月には0.3%台だったことを考えると、短期間で大きく上がっています。今後もさらなる利上げが見込まれる状況です。

③ 離婚・減収リスクへの認識が高まった
ペアローンは、離婚時に契約の見直しが難しいという問題があります。また、出産・育児期に収入が下がるケース、病気や転職による減収なども現実として意識されてきています。

地方都市への影響　「うちには関係ない」は危険かもしれない

「都心の話でしょ？」と思った方、少し立ち止まって考えてみてください。

地方都市でもペアローンを利用して住宅を購入した共働き夫婦は多くいます。そしてここに来て、地方特有のリスクが重なってきています。

地価に関しては、令和6年の地価変動率がプラスだった都道府県は全国17都道府県にとどまっており、地方都市の多くでは地価の伸びが限定的、もしくは下落傾向にあります。つまり、購入時より物件の価値が上がりにくい環境です。

一方でローンの返済は続き、金利も上がっていく。

加えて地方では、産業の縮小や雇用環境の変化によって収入が安定しにくいケースもあります。夫婦どちらかが転職・退職した場合、ペアローンの返済が一気に重くなるリスクは、都市部以上に大きいかもしれません。

今後どうなる？　3つのシナリオ

現時点で考えられる流れを整理します。

シナリオ①　金利がさらに上昇する
モゲチェックの分析によると、日銀が6月の会合で追加利上げを実施した場合、多くの銀行が変動金利をさらに約0.25%引き上げる可能性があります。ペアローンを変動金利で組んでいる場合、返済額が段階的に増えていく展開が現実味を帯びてきています。

シナリオ②　住宅需要が冷え込む
金利上昇と価格高止まりが続けば、買い手が減り、市場全体の取引が鈍化します。売り出す物件が増える一方、買い手が絞られる状況になると、売却価格への影響も出てきます。

シナリオ③　売却検討が増える
返済の重さを感じた世帯が売却を検討するケースが増えると、市場に物件が増加します。需給バランスが変わると、今の売却価格が維持されない可能性もあります。

どのシナリオも「今すぐ売れ」という話ではありません。ただ、「売るなら早めのほうが選択肢が広い」という状況になりつつあることは確かです。

売却を迷っている方へ　まず「今の価値」を知ることから

「売るかどうかまだ決めていない」という方でも、今の物件の価値を把握しておくことはとても大切です。

なぜなら、相場を知ることで「売るべきタイミングかどうか」の判断材料になるからです。査定を受けても、売却を強制されるわけではありません。

特にペアローンで購入した物件の場合、ローン残高と売却価格の差（オーバーローンかどうか）を把握することが、今後の資金計画を立てるうえでも重要なポイントになります。

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※本記事は公開情報をもとに作成しています。金利や不動産市場の動向は今後変動する可能性があります。個別の売却判断については、専門家へのご相談をおすすめします。

「うちの家、そろそろ売ろうかな…でもタイミングがわからなくて」

そんなふうに迷っているあなたに、ちょっと気になるニュースがあります。
住宅ローン減税が延長されるとともに、中古住宅にも関係する条件の変更が行われました。

「自分には関係ない話かな」と思ったかもしれませんが、実はこれ、不動産を売りたいと考えている方にも、じわりと影響してくる話なんです。
今回は、改正の内容をわかりやすく説明しながら、お住まいの地域の不動産市場にどんな波紋が広がっているのかを、一緒に考えてみたいと思います。

まず、住宅ローン減税ってどんな制度？

住宅ローン減税（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを使ってマイホームを購入した場合に、年末のローン残高の一定割合を所得税や住民税から差し引いてもらえる制度です。

現在の控除率は0.7%。たとえば年末のローン残高が3,000万円なら、年間21万円が税金から戻ってくる計算になります。これが最長13年間続くので、累計ではかなりの金額になります。

この制度はもともと期限が設けられていましたが、今回の改正により適用期限が延長され、引き続き活用できる見込みとなっています。延長されたこと自体は朗報なのですが、今回の改正では「誰が得をするか」という点でも大きな変化があります。

今回の改正で、中古住宅の扱いが変わった

これまで、中古住宅は新築と比べて住宅ローン減税の扱いがやや不利でした。具体的には、控除を受けられる期間が中古は10年、新築は13年と差があったのです。

それが今回の改正で、省エネ性能が一定水準以上の中古住宅は、13年間の控除が受けられるようになりました。新築との「格差」がほぼ解消されたことになります。

さらに、これまで新築住宅に限られていた「床面積40㎡以上50㎡未満でも減税対象とする特例（所得1,000万円以下の場合）」が、中古住宅にも適用されるようになりました。コンパクトな物件でも減税を受けやすくなった、というわけです。

ただし注意点もあります。省エネ基準を満たしていない中古住宅は、これまで通り控除期間は10年のままです。

買い手が変われば、売り手にも影響が出る

「でも私は売る側だから、減税の話は関係ないのでは？」

そう思われるかもしれませんが、ここが大事なポイントです。
住宅ローン減税は買い手の購買意欲に直結する制度です。買い手にとって中古住宅のメリットが大きくなれば、中古市場全体が活気づく可能性があります。

国が「中古住宅の活用を後押しする」という方向にかじを切ったのは明らかです。政府は住宅政策の方針を「新築優遇」から「ストック（既存住宅）活用」へと明確に転換しつつあります。背景には、空き家の急増（全国で約850万戸）、新築偏重による資源の無駄、エネルギー問題など、日本が抱える深刻な住宅課題があります。

この流れは、中古住宅を持つ売り手にとって「向かい風」ではなく「追い風」になる可能性を持っています。

ただし、都市部との格差は広がっている

一方で、正直に伝えておきたいことがあります。
不動産市場は、エリアによって大きな温度差があります。

都心部を中心に新築・中古ともに価格が上昇している一方で、東京23区を除くエリアではほぼ横ばい、郊外では下落傾向に転じたエリアも見られます。

また、人口減少が進む郊外・地方エリアでは、中古住宅の買い手探しに時間がかかるケースが多く、売却まで半年以上要する物件も少なくありません。

さらに、空き家や相続不動産の増加によって不動産市場が供給過多になり、特に大都市以外の不動産価値が大きく下がることが懸念されています。空き家数は約900万戸に達しており、今後も増加が見込まれています（総務省住宅・土地統計調査）。

つまり、「待てば待つほど状況が有利になる」とは限らないのが今の市場環境です。

省エネ性能が物件の「評価」を左右し始めている

今回の税制改正を通じて見えてくるのは、「省エネ性能の有無で物件の価値が変わる時代が来た」ということです。

買い手が住宅ローン減税を13年間フルで受けるには、省エネ基準を満たしていることが条件になります。逆にいえば、省エネ性能が低い物件は買い手にとって減税メリットが薄くなるため、購入の優先順位が下がりやすくなります。つまり、同じエリア・同じ築年数でも、省エネ性能の有無によって売却価格や売却期間に差が出る可能性があります。特に築年数が古い住宅ほど、この傾向は今後強まると考えられます。

お持ちの物件の省エネ性能がどの程度なのか、これは売却を検討する際に確認しておきたいポイントのひとつです。不動産会社に査定を依頼する際に、あわせて相談してみるとよいでしょう。

「災害リスクの高い地域」は、新築の選択肢が狭まっていく

今回の改正には、もうひとつ見逃せない変化があります。

今後の見直しとして、2028年以降、土砂崩れや浸水などの被害が起きやすい「災害レッドゾーン」に指定された区域で新たに建てられた新築住宅については、住宅ローン減税の対象外とする方向で検討されています。具体的には、土砂災害特別警戒区域・地すべり防止区域・急傾斜地崩壊危険区域・浸水被害防止区域などが該当します。

これは買い手にとって「リスクの高いエリアに新築を建てても、減税が受けられない」という意味になります。新築を諦め、中古住宅に目を向ける買い手が増える可能性がある、ということです。

ひとつ大切な補足をしておくと、中古住宅の購入やリフォームはこの制限の対象外です。また、2028年より前に建てられた新築物件への影響もありません。あくまでも「2028年以降に新たに建てる新築」が対象です。

もしご自身の物件がどのエリアに当たるかが気になる場合は、各自治体が公開しているハザードマップで確認することができます。売却の際に買い手から質問されることもありますので、事前に把握しておくと安心です。

「迷っているうちに売り時を逃す」という現実

地価公示によると、全国の全用途平均、3大都市圏、地方圏ともに4年連続で上昇しています。しかしこれは「今が高値圏にある」とも読めます。

住宅ローン金利の上昇トレンドが続く中、税制優遇が拡大しても、金利や建築費の上昇がその恩恵を打ち消してしまう可能性があります。買い手の購買力が下がれば、売却価格にも影響が出てきます。

「もう少し様子を見てから」と思っているうちに、売り時が静かに過ぎていく…というのは、不動産売却でよくある後悔のパターンです。今すぐ売らなければいけないわけではありませんが、不動産は築年数が経過するほど価値が下がる傾向があります。売却を急ぐ必要はありませんが、早めに価格を把握しておくことで、最も有利なタイミングを逃さずに済みます。

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「査定＝売却を決めること」ではありません。
ただ、自分の資産が今いくらなのかを知ることが、次の一歩を考えるうえでの出発点になります。

制度が変わる今だからこそ、一度立ち止まって物件の価値を確かめてみてはいかがでしょうか。

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※本記事の税制情報は令和8年度税制改正大綱（2025年12月公表）に基づいています。今後の国会審議や法令制定により内容が変更となる場合がありますので、最新情報は国土交通省・国税庁の公式サイトでご確認ください。

最近の動きとポイント

ここ最近、住宅ローンの金利に変化が出てきています。大手銀行では変動型の基準金利が引き上げられ、2026年春時点では3％台に乗る水準となっています。背景には、日本銀行の利上げなどがあります。

その影響もあり、実際に借りる際の最優遇金利もじわじわ上昇し、変動型の平均は15年ぶりに1％を超える見通しとされています。また、毎月の返済額が増えることを避けるため、固定型へ借り換える動きも出始めています。

毎月返済がじわりと増える

変動型の住宅ローンは、金利が上がると返済額も増えていきます。たとえば5,000万円前後の借入では、金利上昇によって月々の支払いが数千円単位で増えるケースも想定されています。

この「少しずつ増える負担」が、実は見過ごせないポイントです。特に日々の生活費と直結する居住用マンションの場合、家計への影響は確実に積み重なっていきます。

固定型への借り換えが増える理由

最近は固定型ローンへの関心も高まっています。代表的な商品である「フラット35」などは、金利はやや高めでも毎月の返済額が変わらない安心感があります。

ある企業が行った分析では、「総返済額が増えても安定を重視したい」というニーズが一定数見られるようです。

つまり今は
・変動で低金利を取るか
・固定で安心を取るか
という選択を迫られる局面に入っています。

エリアによる影響の違い

都市部の一部では、物件価格の上昇が続いているため、金利上昇の影響を吸収できるケースもあります。一方で、それ以外のエリアでは事情が少し異なります。

・購入希望者の資金計画が厳しくなる
・借入可能額が減る
・結果として価格交渉が増える

こうした流れが起きやすくなります。

つまり、これまでと同じ感覚で「売れる」とは限らず、売却のタイミングや価格設定がより重要になってきます。

これから起きそうな変化

今後は次のような流れが予想されます。

・金利は緩やかに上昇傾向が続く可能性
・変動型の人気は続くが慎重な判断が増える
・固定型や長期ローンの選択肢が拡大
・購入者の動きがやや鈍くなる場面も出る

住宅ローンの条件が厳しくなると、「買える人」が少しずつ減っていくため、不動産市場にも影響が出てきます。

売却を考えるひとつのきっかけに

今回の金利上昇は、すぐに大きな変化が起きるというよりも、「じわじわ効いてくるタイプの変化」です。

だからこそ「まだ大丈夫」「もう少し様子を見よう」と考えているうちに、市場環境が変わってしまう可能性もあります。

もし今、「ローン負担が気になっている」「将来的な売却を少しでも考えている」という状況であれば、一度ご自身の不動産の価値を把握しておくのも有効です。

不動産の価格はタイミングによって大きく変わることがあります。無料で手軽に査定できる「不動産売却王」を活用すれば、現在の相場感をつかむことができます。

無理に売る必要はありませんが、選択肢を持っておくことで、今後の判断がぐっとしやすくなります。

全体として、今回の金利動向は「家計」と「不動産市場」の両方に影響する重要な変化です。少し先を見据えて、早めに動けるかどうかが、これからのポイントになりそうです。

フラット35に注目が集まり始めている

住宅ローンといえば、これまで多くの人が変動金利を選んできました。
実際、日本では住宅ローン利用者の約8割が変動型といわれています。

ところが最近は、金利上昇の話題が増えるなかで、固定金利型の住宅ローン「フラット35」への関心が高まりつつあると言われています。
フラット35は、住宅金融支援機構の仕組みを使った全期間固定金利の住宅ローンで、借入時の金利が完済まで変わらないのが特徴です。

また、子育て世帯向けの金利優遇制度「子育てプラス」などもあり、子どもの人数などの条件に応じて当初5年間の金利が0.25％ずつ引き下げられ、最大1％下がる制度もあります。

このような制度もあり、これまで「固定金利は高い」という印象があったフラット35が見直され始めているという状況です。

金利上昇で変動型への見方が変わり始めた

長い間、日本は超低金利の時代が続いてきました。
そのため住宅ローンも、当初金利が低い変動型を選ぶ人が多かったのが実情です。

ただ最近は、物価上昇や金融政策の変化などにより、金利が上がる可能性を意識する人が増えてきました。

実際、住宅ローン利用者の調査では変動型を利用している人の半数以上が金利上昇に不安を感じているという結果もあります。

もし金利が上がり、返済額が増えた場合、

・貯蓄を減らす
・支出を抑える

といった対応を考える人も多く、家計への影響を心配する声が広がっています。

こうした背景から、返済額が変わらない固定金利を検討する人が増え、借り換えの動きも目立ち始めているといわれています。

住宅ローンの変化は住宅市場にも影響する

住宅ローンの動きは、住まいの市場にも少しずつ影響を与えます。

たとえば金利が低い時代は、「今の家を持ち続けながら資産を増やす」という考え方も多く見られました。

しかし金利が上昇する局面では、

・住宅ローンの負担を見直す
・資産を整理する
・住まいをコンパクトにする

といった判断をする人も増えてきます。

また、購入を検討する側にとっても、住宅ローンの条件が家探しの大きな判断材料になります。

固定金利が注目される状況では、「無理のない返済で住める家」を重視する傾向が強まりやすいと言われています。

家を持ち続けるかを考えるタイミングかもしれない

住宅ローンの環境が変わると、
住まいに対する考え方も少しずつ変わっていきます。

たとえば

・今の住宅ローンはこのままでいいのか
・住み続ける予定の家なのか
・資産としてどう活用するか

といった点を見直す人も増えてきます。

特に、使っていない住宅や投資用物件を持っている場合は、今の価格や需要を確認しておくことが安心につながることもあります。

不動産の価格はエリアごとに大きく違うため、まずは現在の相場を知ることから始めてみるのも一つの方法です。

無料査定サービス「不動産売却王」では、簡単な入力だけで不動産のおおよその価格を確認できます。

売却するかどうかをすぐに決める必要はありません。
ただ、金利や住宅市場が動き始めている今こそ、自分の資産を一度整理してみる良いタイミングかもしれません。