「うちの家、そろそろ売ろうかな…でもタイミングがわからなくて」
そんなふうに迷っているあなたに、ちょっと気になるニュースがあります。
住宅ローン減税が延長されるとともに、中古住宅にも関係する条件の変更が行われました。
「自分には関係ない話かな」と思ったかもしれませんが、実はこれ、不動産を売りたいと考えている方にも、じわりと影響してくる話なんです。
今回は、改正の内容をわかりやすく説明しながら、お住まいの地域の不動産市場にどんな波紋が広がっているのかを、一緒に考えてみたいと思います。
まず、住宅ローン減税ってどんな制度？
住宅ローン減税（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを使ってマイホームを購入した場合に、年末のローン残高の一定割合を所得税や住民税から差し引いてもらえる制度です。
現在の控除率は0.7%。たとえば年末のローン残高が3,000万円なら、年間21万円が税金から戻ってくる計算になります。これが最長13年間続くので、累計ではかなりの金額になります。
この制度はもともと期限が設けられていましたが、今回の改正により適用期限が延長され、引き続き活用できる見込みとなっています。延長されたこと自体は朗報なのですが、今回の改正では「誰が得をするか」という点でも大きな変化があります。
今回の改正で、中古住宅の扱いが変わった
これまで、中古住宅は新築と比べて住宅ローン減税の扱いがやや不利でした。具体的には、控除を受けられる期間が中古は10年、新築は13年と差があったのです。
それが今回の改正で、省エネ性能が一定水準以上の中古住宅は、13年間の控除が受けられるようになりました。新築との「格差」がほぼ解消されたことになります。
さらに、これまで新築住宅に限られていた「床面積40㎡以上50㎡未満でも減税対象とする特例（所得1,000万円以下の場合）」が、中古住宅にも適用されるようになりました。コンパクトな物件でも減税を受けやすくなった、というわけです。
ただし注意点もあります。省エネ基準を満たしていない中古住宅は、これまで通り控除期間は10年のままです。
買い手が変われば、売り手にも影響が出る
「でも私は売る側だから、減税の話は関係ないのでは？」
そう思われるかもしれませんが、ここが大事なポイントです。
住宅ローン減税は買い手の購買意欲に直結する制度です。買い手にとって中古住宅のメリットが大きくなれば、中古市場全体が活気づく可能性があります。
国が「中古住宅の活用を後押しする」という方向にかじを切ったのは明らかです。政府は住宅政策の方針を「新築優遇」から「ストック（既存住宅）活用」へと明確に転換しつつあります。背景には、空き家の急増（全国で約850万戸）、新築偏重による資源の無駄、エネルギー問題など、日本が抱える深刻な住宅課題があります。
この流れは、中古住宅を持つ売り手にとって「向かい風」ではなく「追い風」になる可能性を持っています。
ただし、都市部との格差は広がっている
一方で、正直に伝えておきたいことがあります。
不動産市場は、エリアによって大きな温度差があります。
都心部を中心に新築・中古ともに価格が上昇している一方で、東京23区を除くエリアではほぼ横ばい、郊外では下落傾向に転じたエリアも見られます。
また、人口減少が進む郊外・地方エリアでは、中古住宅の買い手探しに時間がかかるケースが多く、売却まで半年以上要する物件も少なくありません。
さらに、空き家や相続不動産の増加によって不動産市場が供給過多になり、特に大都市以外の不動産価値が大きく下がることが懸念されています。空き家数は約900万戸に達しており、今後も増加が見込まれています（総務省住宅・土地統計調査）。
つまり、「待てば待つほど状況が有利になる」とは限らないのが今の市場環境です。
省エネ性能が物件の「評価」を左右し始めている
今回の税制改正を通じて見えてくるのは、「省エネ性能の有無で物件の価値が変わる時代が来た」ということです。
買い手が住宅ローン減税を13年間フルで受けるには、省エネ基準を満たしていることが条件になります。逆にいえば、省エネ性能が低い物件は買い手にとって減税メリットが薄くなるため、購入の優先順位が下がりやすくなります。つまり、同じエリア・同じ築年数でも、省エネ性能の有無によって売却価格や売却期間に差が出る可能性があります。特に築年数が古い住宅ほど、この傾向は今後強まると考えられます。
お持ちの物件の省エネ性能がどの程度なのか、これは売却を検討する際に確認しておきたいポイントのひとつです。不動産会社に査定を依頼する際に、あわせて相談してみるとよいでしょう。
「災害リスクの高い地域」は、新築の選択肢が狭まっていく
今回の改正には、もうひとつ見逃せない変化があります。
今後の見直しとして、2028年以降、土砂崩れや浸水などの被害が起きやすい「災害レッドゾーン」に指定された区域で新たに建てられた新築住宅については、住宅ローン減税の対象外とする方向で検討されています。具体的には、土砂災害特別警戒区域・地すべり防止区域・急傾斜地崩壊危険区域・浸水被害防止区域などが該当します。
これは買い手にとって「リスクの高いエリアに新築を建てても、減税が受けられない」という意味になります。新築を諦め、中古住宅に目を向ける買い手が増える可能性がある、ということです。
ひとつ大切な補足をしておくと、中古住宅の購入やリフォームはこの制限の対象外です。また、2028年より前に建てられた新築物件への影響もありません。あくまでも「2028年以降に新たに建てる新築」が対象です。
もしご自身の物件がどのエリアに当たるかが気になる場合は、各自治体が公開しているハザードマップで確認することができます。売却の際に買い手から質問されることもありますので、事前に把握しておくと安心です。
「迷っているうちに売り時を逃す」という現実
地価公示によると、全国の全用途平均、3大都市圏、地方圏ともに4年連続で上昇しています。しかしこれは「今が高値圏にある」とも読めます。
住宅ローン金利の上昇トレンドが続く中、税制優遇が拡大しても、金利や建築費の上昇がその恩恵を打ち消してしまう可能性があります。買い手の購買力が下がれば、売却価格にも影響が出てきます。
「もう少し様子を見てから」と思っているうちに、売り時が静かに過ぎていく…というのは、不動産売却でよくある後悔のパターンです。今すぐ売らなければいけないわけではありませんが、不動産は築年数が経過するほど価値が下がる傾向があります。売却を急ぐ必要はありませんが、早めに価格を把握しておくことで、最も有利なタイミングを逃さずに済みます。
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「査定＝売却を決めること」ではありません。
ただ、自分の資産が今いくらなのかを知ることが、次の一歩を考えるうえでの出発点になります。
制度が変わる今だからこそ、一度立ち止まって物件の価値を確かめてみてはいかがでしょうか。
※本記事の税制情報は令和8年度税制改正大綱（2025年12月公表）に基づいています。今後の国会審議や法令制定により内容が変更となる場合がありますので、最新情報は国土交通省・国税庁の公式サイトでご確認ください。
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