変動金利のまま大丈夫？ 持ち家オーナーが今フラット35を選ぶ理由

「毎月の返済額、このまま大丈夫かな…」と、ふと不安になることはありませんか？

最近、住宅ローンの金利上昇が続いていて、特に変動金利を選んでいた方にとっては気になるニュースが増えています。今回は、今起きていること・これから予想されること・地方の不動産を持つ方への影響をわかりやすくまとめてみました。

そもそも、何が起きているの？

日本銀行（日銀）が政策金利を段階的に引き上げており、2025年12月には政策金利が年0.75%程度になりました。これはおよそ30年ぶりの水準です。

住宅ローンの変動金利は、この政策金利の動きに連動します。その結果、各金融機関は2026年春から変動金利の基準金利を引き上げはじめており、すでに変動型でローンを組んでいる方の返済額にも、2026年夏ごろから影響が出てくる見通しです。

「利上げ」と聞くと難しそうですが、要するに「毎月払う返済額が、これまでより少し増える」という話です。

変動金利でローンを組んでいる人、どのくらい増えた？

実は、ここ数年の超低金利時代に住宅を購入した方の多くが変動型を選んでいます。当初は年0.4〜0.5%台という非常に低い金利でスタートしたケースが多く、「固定型より断然お得」と感じていた方も多かったはず。

ところが、現在は変動型の適用金利が年1%前後になっている方も珍しくなくなっています。今後も日銀が利上げ姿勢を維持するとすれば、さらなる上昇も視野に入れておく必要があります。専門家の中には、将来的に適用金利が2〜3%台になる可能性に備えて資金計画を立てておくべきだという見方もあります。

「フラット35」への借り換えが急増している理由

こうした流れを受けて、変動型から全期間固定金利の「フラット35」への借り換えを検討する人が急増しています。フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。

固定型の最大のメリットは「返済額がずっと変わらない」こと。金利がこれからいくら上がっても、毎月の返済額は借りた時点で決まります。先行きが見えにくい今の時代、「安心感」を優先して借り換えを選ぶ方が増えているのは自然な流れといえるでしょう。

フラット35では最近の制度改定で、お子さんの人数に応じて金利が引き下げられる「子育てプラス」という制度が、借り換え時にも使えるようになりました。2人以上のお子さんがいるご家庭では、金利の割引効果が特に大きくなります。

なお、借り換えには通常、ローン残高の約2%の融資手数料や抵当権設定などの費用がかかります。「借り換えたほうが得か」は、残高・残期間・現在の金利によって変わりますので、事前にシミュレーションしてみることが大切です。

地方都市の不動産を持つ方に、特に伝えたいこと

都市部と比べて地方は、地価の上昇が限定的なエリアも多く、「不動産の価値が上がって売り時」というタイミングは、都市ほど長続きしないことが多いのが現実です。

金利上昇が続くと、住宅ローンを組みにくくなった買い手の購買力が下がり、不動産価格にじわじわと下押し圧力がかかることも考えられます。特に地方では、この影響が都市部より早く、より顕著に出る可能性があります。

一方で、売却を検討する方にとっては、「買い手がまだローンを組みやすい今のうちに動いておく」という考え方もあります。金利がさらに上がりきってから市場が動き出すと、売り手にとっては交渉が難しくなる場面も出てくるかもしれません。

もちろん、売却するかどうかはライフプランや物件の状況によって大きく異なります。「今が売り時かどうか」は、まず自分の物件の現在の価値を知ることから始まります。

まずは「今の価値」を知るところから

「自分の家、今いくらで売れるんだろう？」と気になっている方は、まず査定を受けてみることをおすすめします。査定を受けたからといって、必ず売らなければいけないわけではありません。現在地を把握しておくだけでも、今後の判断がぐっとしやすくなります。

当サイトでご紹介している無料の自動査定サービス「不動産売却王」は、物件の情報を入力するだけで、かんたんに概算価格を確認することができます。まずは気軽に試してみてください。

※本記事の金利・返済額に関する情報は、各種公表資料や専門家の見解をもとに執筆しています。実際の借り換えや売却の判断は、金融機関や不動産専門家にご相談のうえ、ご自身の状況に合わせてご検討ください。