「築年数が古い実家は、解体しないと売れないのでは」。相続した家や空き家を前に、こう悩む方もいるでしょう。住宅価格が高騰するなか、古い戸建てを改修し、賃貸住宅や販売用住宅として再生する取り組みが広がっています。所有者にとっても、解体を決める前に建物を生かせるか検討する意味があります。

古い家を「貸す」「売る」事業が広がる

ヤモリは、AIや独自のシステムを使って物件情報の収集・調査から購入、修繕、運営までを進め、空き家を賃貸住宅として長期活用しています。一方、カチタスは中古住宅を買い取り、リフォームして販売する事業を展開しています。

■ ヤモリ公式サイト

■ カチタス「買い取りと仲介の違い」

こうした事例から、築年数だけで住宅の使い道が決まるわけではないと考えられます。ただし、企業がまとめて資材を仕入れる場合と、個人が一軒だけ改修する場合では費用が異なります。企業の成功事例を、そのまま自分の家に当てはめないことも大切です。

空き家の数より、自分の家の需要を確認する

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％でした。ただし、この数字には入居者募集中の賃貸住宅や売却中の住宅、別荘なども含まれます。すべてが放置された家という意味ではありません。

■ 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」

所有する家の活用を考えるときは、全国の空き家数に加え、近隣で中古戸建てが売れているか、戸建て賃貸の借り手がいるかを確認しましょう。駅や学校までの距離、駐車場、間取りなど、実際に暮らす人の条件から需要を見極めることが出発点です。

改修や解体の前に、建物の状態を把握する

先に多額のリフォーム費用をかけても、工事費を売却価格で回収できるとは限りません。まずは現状のまま売る場合の価格と、必要な修繕の内容を確認しましょう。

■ 国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」

判断材料の一つが、建築士による建物状況調査（インスペクション）です。国土交通省の手引きでは、基礎などの構造上重要な部分と、屋根・外壁など雨水の浸入を防ぐ部分を、目視や計測などで調べるものとされています。ただし、すべての不具合がないことを保証する調査ではありません。

雨漏りや過去の修繕について分かる資料があれば整理し、不動産会社へ共有しておくと相談を進めやすくなります。

仲介・買取・賃貸を、手元に残るお金で比べる

売却には、不動産会社が買主を探す「仲介」と、会社が直接買う「買取」があります。カチタスの公式案内でも、買取は売却時期を見通しやすい一方、仲介より査定額が低い可能性があると説明されています。

価格だけでなく、売れるまでの管理費用や修繕・片付けの負担も含めて比較しましょう。賃貸にする場合は、家賃収入から改修費、管理費、税金、空室期間の負担などを差し引いて考える必要があります。

古い家だからと諦めたり、再生事例を見て改修を急いだりせず、まず現状の価値と費用を整理することが大切です。「不動産売却王」の無料査定も、売却を決める前に価格の目安を知り、保有・売却・活用を比較する材料としてご利用ください。

「親が住まなくなった実家を、この先どうすればいいのだろう」

相続や親の施設入居などをきっかけに、こうした悩みを抱える方は少なくありません。最近では、維持費だけでなく、地震や台風などの災害、建物の老朽化を理由に「実家じまい」を考える人も増えているようです。

不動産仲介会社ネクスウィルが全国の30～60歳の男女600人を対象に行った「災害・住居環境」に関する実態調査では、災害リスクや建物の老朽化をきっかけに実家じまいを検討している人が42％に上りました。

約4割が「実家じまい」を意識

調査では、25％が「まだ話し合ってはいないが、自分の中でいつかは必要だと考えている」と回答。「家族と具体的に話し始めた」が11％、「不動産会社に相談するなど検討を進めている」が6％でした。

注目したいのは、実家じまいを考える理由です。

最多は「近隣住民に迷惑をかけるのが怖いから」で36％。続いて「地震や台風などの災害のたびに『実家は大丈夫か』と心配するストレスをなくしたいから」が34％でした。

実家の問題は、単に「使っていない家をどうするか」だけではありません。遠方に住んでいれば、台風のたびに屋根や外壁が心配になったり、庭木や雑草の管理が負担になったりします。

空き家は「何もしない」ことにもリスクがある

建物は人が住まなくなると、換気不足や雨漏りの発見の遅れなどによって劣化が進むことがあります。老朽化した建物では、外壁材や瓦の落下、庭木の越境などが近隣トラブルにつながる可能性もあります。

国土交通省も、放置された空き家について、倒壊などの安全上の問題だけでなく、衛生面や防犯面でも周囲へ悪影響を及ぼす可能性を指摘しています。

さらに、2023年12月に施行された改正空家法では、「特定空家」になる前の段階でも、適切に管理されていない空き家を「管理不全空家」として市区町村が指導・勧告できる仕組みが導入されました。勧告を受けると、敷地に適用されている固定資産税の住宅用地特例が解除される場合があります。

つまり、実家をそのまま残しておく場合にも「適切に管理し続ける」という判断が必要になります。

実家じまいは「売るか残すか」の二択ではない

大切なのは、空き家になってから慌てて処分を決めることではありません。

まずは、親が今後その家に住む可能性、家族の誰かが利用する可能性、賃貸や売却ができる可能性、建物の状態、維持管理にかかる費用などを整理してみましょう。

特に地方の実家では、同じ市町村でも立地や道路状況、建物の状態などによって不動産としての需要は大きく異なります。「古い家だから価値はないだろう」と自己判断せず、土地を含めて現在の市場価値を確認しておくことが大切です。

売却するかどうかは、その後に決めても遅くありません。

親が元気なうちに話しておくことが第一歩

実家じまいで難しいのは、不動産そのものよりも家族間の意思確認かもしれません。

親にとって実家は長年暮らしてきた大切な場所です。「空き家になるから売ろう」と結論を急ぐのではなく、「この家を将来どうしたい？」と話し合うところから始めるのがおすすめです。

その材料の一つとして、実家の現在の資産価値を把握しておく方法もあります。無料査定などを利用して「売却するとしたらどの程度の評価になるのか」を知っておけば、維持する場合の費用と比較しながら家族で考えやすくなります。

実家じまいは、必ずしも「すぐに売却する」という意味ではありません。災害や老朽化が心配になる前に、残す・活用する・売却するという選択肢を家族で整理しておくことが、将来の負担を減らす第一歩ではないでしょうか。

「使っていない家に、税金がかかるかもしれない」——そんなニュースを目にした方もいるのではないでしょうか。都市部の一部で「空き家税」を導入する動きが出てきました。今はまだ限られた地域の話ですが、放置された空き家にコストがかかっていく流れは、地方都市に不動産をお持ちの方にとっても他人事ではなさそうです。

都市部で始まった「空き家税」の動き

全国で初めて空き家税を打ち出したのは京都市です。「非居住住宅利活用促進税」という名前で、市街化区域にある居住実態のない住宅を対象に、固定資産税とは別に課税する仕組み。令和12年度（2030年度）からの課税開始が予定されています。

大阪府の寝屋川市でも、2026年7月に「空き家流通促進税」の条例が可決・成立しました。市内全域を対象とする空き家税は全国初で、2029年度からの課税開始を目指しています。神戸市でもマンションの空室に課税する案が検討されるなど、少しずつ広がりを見せています。

課税額は一般的な住宅で年間数万円程度とされています。いずれの自治体も、目的は税収の確保ではなく、放置されている空き家を売却や賃貸へと動かしてもらう「所有者の行動変容」を促すことにある、と説明しています。

放置していると、じわじわ増える負担

空き家税はまだ一部の地域の話ですが、使っていない不動産がコストを生むこと自体は全国共通です。固定資産税に加えて、火災保険料や最低限の光熱水費、マンションであれば管理費・修繕積立金もかかります。遠方にある場合は、様子を見に行くための交通費も意外と重くのしかかります。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約900万戸と過去最多。このうち、賃貸・売却用や別荘などを除いた「使う予定のない空き家」は約385万戸にのぼります。空き家は都市部だけの問題ではなく、むしろ地方都市でこそ身近なテーマだといえます。

相続した実家が、放置されやすいわけ

空き家の多くは、相続をきっかけに生まれます。国の調査では、空き家のおよそ6割が相続によって取得されたものとされ、親族で共有しているケースも少なくありません。売却するには原則として共有者全員の同意が必要で、話し合いや手続きが煩雑になりがちです。

「いつか片づけよう」と思ううちに年月が過ぎ、その間も維持費だけがかかり続ける——地方都市の持ち家では起こりやすい展開です。空き家税の広がりは、そうした先送りに区切りを迫るものといえるかもしれません。

早めに動くほど、選べる道は広がる

使っていない不動産には、売る・貸す・自分で活用する・解体するなど、いくつかの道があります。そして選択肢は、建物の状態が良く、周辺の需要があるうちほど広く残されています。地方都市でも駅に近いエリアや生活利便性の高い立地には一定の需要がある一方、需要の乏しい地域では引き取り手を探すのに時間がかかることもあります。

だからこそ、「まだ使わないから」と先送りにするより、今その不動産にどのくらいの価値があるのかを一度知っておくと安心です。相場観をつかんでおくだけでも、いざというときの判断がしやすくなります。

まとめ

空き家税の広がりは、「使っていない不動産をこの先どうするか」を考えるきっかけになります。まずは、お持ちの物件が今どのくらいの価値なのかを把握することから始めてみてはいかがでしょうか。不動産無料査定サービス「不動産売却王」なら、簡単な入力だけで自動査定ができるので、売却を決めていなくても気軽に相場観をつかめます。選択肢を知る第一歩として、ぜひ活用してみてください。

空き家は「人口が減った町の問題」と思われがちですが、人が減っていない地域でも増え続けています。原因は住宅の余りではなく、持ち主の「決めない時間」ではないか——そんな指摘が専門家から出ています。

全国900万戸、本当の課題は「動かせない住宅」

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8％で過去最高となりました。おおよそ7戸に1戸が空き家という計算です。

ただし、この数字には賃貸募集中の部屋や別荘も含まれています。注目したいのは、そうした用途がはっきりしない「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（いわゆるその他の空き家）が385万戸あることです。空き家全体の4割を超えており、これは「住む人がいない家」というより「動かせなくなった家」と言ったほうが実態に近いかもしれません。

参考：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 調査の結果」

空き家は突然生まれない。前に「決断の空白」がある

ある専門家は、空き家が生まれる前には長い「意思決定の空白期間」があると指摘しています。高齢期に入ると、自宅を売るか、建て替えるか、といった大きな判断は先送りされやすくなります。今すぐ生活に困るわけではありませんし、家族に切り出しにくいという心理も働きます。

そして相続が起きると、不動産は相続人の共有になります。売却のような処分行為には共有者全員の同意が必要になるため、意見がまとまらないと「とりあえず何もしない」が一番ラクな選択肢になってしまいます。加えて、住宅が建っている土地は固定資産税の住宅用地特例で税負担が抑えられているため、持ち続けるコストがそれほど痛くない。心理と制度の両方が、先送りを後押ししている構図です。

地方都市ほど「動かせない家」の比率が高い

この傾向は地方都市でより濃く出ます。たとえば岡山県は同じ調査で空き家率16.5％、その他の空き家が約8.3万戸（住宅総数の8.6％）で、全国の5.9％と差があります。市町村ごとの事情は異なりますが、「使う予定のないまま持ち続けている家」がたまっているのは確かです。

放置が長引くと、選択肢そのものが減っていきます。建物の傷みが進めば買い手は限られますし、2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法では「管理不全空家」に指定され勧告を受けた場合、住宅用地特例が適用されなくなる仕組みも設けられました。「持っているだけなら損はしない」とは言い切れない時代になっています。

元気なうちに「方針だけ」決めておく

大切なのは、今すぐ売ることではなく、住み続ける・売る・貸すのどれを軸にするかを家族と共有しておくことです。方針が決まっていれば、判断が必要になったときに動けます。

あわせて、遺言や任意後見、家族信託といった制度を「いつ、何ができるか」という時間軸で把握しておくと、判断能力が低下した後に手続きが止まるリスクを減らせます。適否は事情によって変わるため、専門家への確認が必要です。

税制面では、相続した空き家を一定の要件のもとで売却した場合に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があり、現在の適用期限は2027年12月31日までとされています（相続人が3人以上の場合は2,000万円）。築年や売却額などの要件が細かいため、利用できるかは早めに確認しておくと安心です。

まとめ

空き家は、家が余っているから生まれるのではなく、決断が止まった時間の分だけ増えていきます。まずは「今いくらくらいで動かせる資産なのか」を知るところからでも十分です。

その第一歩として、不動産無料査定サービス「不動産売却王」をご活用ください。物件の情報を入力するだけで簡単に自動査定ができるサービスですので、売る・売らないを決める前の材料集めとしてお気軽にお試しいただけます。

全国の空き家は900万戸に。過去最多を更新

総務省が5年ごとに実施している「住宅・土地統計調査」の最新結果（2023年10月1日時点）によると、全国の空き家数は約900万戸に達しました。前回2018年の調査から約51万戸増え、空き家率は13.8%と、いずれも過去最多・過去最高を更新しています。このうち、賃貸・売却の予定も別荘としての利用もない「使い道の決まっていない空き家」は385万戸にのぼります。

人口減少や高齢化、相続をきっかけに空き家は各地で増え続けており、とくに地方都市では身近な課題になりつつあります。親から受け継いだ実家をそのままにしておくうちに、気づけば空き家になっていた——そうしたケースは決して珍しくありません。

実家を売るとき、1社だけで決めていませんか

いざ実家を手放そうとするとき、気をつけたいのが「急いで1社との話だけで結論を出してしまう」ことです。早く片づけたい気持ちはよく分かりますが、最初に提示された金額が、その物件の妥当な評価額とは限りません。

事業者によっては、引き取りにあたって費用の負担を求められる場合もあります。それが高いのか妥当なのかは、比べる相手がいなければ判断がつきません。だからこそ、複数の事業者に査定を依頼し、金額や条件を並べて見比べたうえで、納得できる売却先を選ぶことが大切です。

事業者ごとに「得意分野」が違う

不動産を買い取る事業者にも、それぞれ強みがあります。リフォームして再販するのが得意なところ、そのまま転売するのを主軸にするところ、更地にして貸駐車場などに活用するところなど、方針はさまざまです。得意分野が違えば、同じ物件でも提示される金額や活用のイメージが変わってきます。複数の査定を取ることは、金額の比較だけでなく、こうした事業者ごとの特徴を見極める意味でも役立ちます。

また、血縁や地縁のつながりが濃い地域では、「誰に売るか」そのものがのちのちの人間関係に影響することもあります。地域の事情も踏まえながら、冷静に相手を選びたいところです。

親が元気なうちに、家族で話しておく

実家をどうするかは、親が元気なうちに家族で話し合っておきたいテーマです。切り出しにくい話題ではありますが、備えのないまま「もしも」のときを迎えると、残された世代の負担は一気に重くなります。

いきなり結論を急ぐ必要はありません。「他の家ではこうしていたらしい」といった身近な例を入り口にして、「うちもできることから少しずつ考えようか」と切り出すと、親の側も受け止めやすくなります。書類の場所を確認しておく、名義や境界の状況を把握しておくなど、今からできる小さな準備を積み重ねておくだけでも、いざというときの動きは大きく変わります。

まとめ

空き家が増え続けるいま、実家の売却は「いつか」ではなく「早めに考えておく」テーマになっています。まずは相場観をつかむことが第一歩です。不動産無料査定サービス「不動産売却王」なら、簡単な入力だけで自動査定ができ、手元でおおよその価格の目安を確かめられます。複数の選択肢を比べる出発点として、気軽に活用してみてはいかがでしょうか。

2026年2月8日に行われた衆議院選挙で、岡山2区から見事当選を果たしたのが山下貴司氏です。山下氏はこれまでに法務大臣も務めた経験があり、 法整備や制度運用に強い政治家 として知られています。今回の当選は、地域の住まい・不動産市場にもじわりと影響を与える可能性があり、特に 空き家や相続不動産の流通促進 といった点に注目が集まります。

法務大臣経験が意味するもの〜制度運用の安定と透明性

山下氏はかつて法務大臣を務め、法制度に関わる豊富な知見を有しています。法務省時代の経験を背景に、空き家対策関連の立法や運用ガイドラインにも関与した実績があるとされ、空き家・空地問題の実情と対策について意見交換会で説明した歴史もあります。

このような経歴は、 不動産取引に関係する制度運用の透明性・安定性を高める効果 が期待できます。制度が明確であれば、不動産オーナーや購入希望者は安心して長期的な判断ができるようになります。

空き家対策の進展が地方不動産市場にもたらす変化

地方都市で大きな課題となっているのが「空き家問題」。人口減少や世代交代が進む中で、空き家を放置してしまうと税負担や管理コストが増えるリスクが高まります。これに対して、空家等対策特別措置法をはじめとした法整備が進んでいる点は、不動産市場にとって重要な追い風になる可能性があります。

この法律は、空き家を「特定空家」として管理不全住宅の除却・修繕に踏み込む仕組みであり、所有者に対しても一定の責任を明確化しています。税制優遇からの除外が起こると、所有し続けるコストが見直され、 売却や活用を検討する動きが強まる ことが予想されます。

岡山2区のような地方エリアでは、駅周辺や幹線道路沿いなど生活利便性の高い地域での空き家・中古住宅の再流通ニーズは根強く、法整備によってこうした物件が市場に出やすくなる可能性があります。

相続登記義務化との連動〜売却機運の高まり

近年、相続登記の義務化が始まり、不動産の名義整理が進む環境になってきました。これにより、

・名義未整理で売れない不動産の流通促進
・相続トラブルの予防
・売却手続きの円滑化

といったポジティブな効果が期待できます。

こうした制度の後押しを受けて、 所有者が流動化しづらかった不動産を市場に出す機会 が生まれることは、地方の住宅市場を活性化するうえで大きなプラス材料です。

地元代表として土地利用・都市計画への反映

山下氏は岡山2区の代表として、地域の実情を国政に反映する立場にもあります。人口減少・高齢化が進む地方都市だからこそ、

・空き家発生地域への総合的な支援策
・リノベーションや再生住宅への補助
・老朽化住宅の安全基準整備

など、 地元に根ざした政策ニーズの発信力が強まる可能性 があります。地域経済・住環境に密着した施策ほど不動産市場への影響は大きく、その方向性が明確になれば、市場参加者の判断材料にもなります。

不動産オーナーが今考えるべきこと

こうした政治・制度の変化を踏まえたうえで、地方不動産オーナーがまず取り組むべきことは、 現時点での資産価値の理解 です。売却や賃貸活用を検討するための第一歩として、まずは市場価格を把握することが重要です。

「不動産売却王」では、物件情報を入力するだけで簡単に自動査定ができます。査定結果を元に、将来の売却タイミングや税制対応、空き家活用の検討を進めるのも効果的です。

政治や制度が動く今だからこそ、自分の不動産の“現在地”を改めて確認してみることをおすすめします。将来の選択肢を広げるうえで、早めの準備が大きな差を生む可能性があります。

空き家900万戸時代

総務省「住宅・土地統計調査」によると、2023年時点の空き家は約900万戸と過去最多を更新しました。住宅総数の増加に対し、活用されていない住宅も増え続けている状況です。

空き家の取得理由は相続が多いとされ、所有者が活用方針を決められないまま時間が経過するケースも少なくありません。人口減少が進むエリアでは、売却や賃貸が難しく、そのまま老朽化が進行する傾向も見られます。

解体費高騰傾向

近年、解体費用が上昇していることは複数の報道で指摘されています。背景には産業廃棄物処理費の上昇や建設業の人件費増加があります。

日銀の企業向けサービス価格指数では廃棄物処理関連価格の上昇が確認され、建設業の賃金も上昇傾向にあります。こうしたコスト増は解体費用に反映されやすく、所有者の負担を押し上げています。

解体工事業者の倒産や休廃業が増加しているとの民間調査もあり、供給体制の不安定さも懸念材料です。

解体業界供給不足

国土交通省の建設業許可業者数調査では、解体工事の許可を持つ業者数は多く見えますが、小規模住宅を専門とする事業者は限られています。

解体費が高騰する一方で、零細業者の撤退も進めば、工事着手までの待機期間が長期化する可能性があります。需要が強いのに供給が追いつかない構図は、今後も続く可能性があります。

人口減少地域波及影響

人口減少が続く都市では、今後も空き家が増加する可能性があります。解体費が高く、業者確保も難しい状況になれば、空き家が放置されるリスクはさらに高まります。

老朽化した建物は近隣環境にも影響を及ぼし、地域全体の資産価値に波及する可能性があります。住宅が市場に出る前に劣化が進めば、売却価格にも影響が出やすくなります。

売却判断早期化重要性

空き家が増加し、解体費も上昇しているという事実は、「保有し続けるコスト」が高まっていることを意味します。

今は住んでいない住宅を所有している場合、
・維持費
・固定資産税
・将来の解体費
といった負担が今後さらに重くなる可能性があります。

空き家になる前、老朽化が進む前に市場に出すという選択は、資産価値を守る一つの方法です。

すぐに売却を決断する必要はありません。ただし、「今いくらで売れるのか」を把握しておくことは大きな意味があります。将来、解体費用の工面に悩むよりも、今の市場環境を知ることが安心につながります。

空き家900万戸時代はすでに始まっています。先送りにせず、選択肢を持つことがこれからの住まい戦略では重要になります。