空き家は「決めない時間」から生まれる｜先送りが資産を動かせなくする

空き家は「人口が減った町の問題」と思われがちですが、人が減っていない地域でも増え続けています。原因は住宅の余りではなく、持ち主の「決めない時間」ではないか——そんな指摘が専門家から出ています。

全国900万戸、本当の課題は「動かせない住宅」

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8％で過去最高となりました。おおよそ7戸に1戸が空き家という計算です。

ただし、この数字には賃貸募集中の部屋や別荘も含まれています。注目したいのは、そうした用途がはっきりしない「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（いわゆるその他の空き家）が385万戸あることです。空き家全体の4割を超えており、これは「住む人がいない家」というより「動かせなくなった家」と言ったほうが実態に近いかもしれません。

参考：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 調査の結果」

空き家は突然生まれない。前に「決断の空白」がある

ある専門家は、空き家が生まれる前には長い「意思決定の空白期間」があると指摘しています。高齢期に入ると、自宅を売るか、建て替えるか、といった大きな判断は先送りされやすくなります。今すぐ生活に困るわけではありませんし、家族に切り出しにくいという心理も働きます。

そして相続が起きると、不動産は相続人の共有になります。売却のような処分行為には共有者全員の同意が必要になるため、意見がまとまらないと「とりあえず何もしない」が一番ラクな選択肢になってしまいます。加えて、住宅が建っている土地は固定資産税の住宅用地特例で税負担が抑えられているため、持ち続けるコストがそれほど痛くない。心理と制度の両方が、先送りを後押ししている構図です。

地方都市ほど「動かせない家」の比率が高い

この傾向は地方都市でより濃く出ます。たとえば岡山県は同じ調査で空き家率16.5％、その他の空き家が約8.3万戸（住宅総数の8.6％）で、全国の5.9％と差があります。市町村ごとの事情は異なりますが、「使う予定のないまま持ち続けている家」がたまっているのは確かです。

放置が長引くと、選択肢そのものが減っていきます。建物の傷みが進めば買い手は限られますし、2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法では「管理不全空家」に指定され勧告を受けた場合、住宅用地特例が適用されなくなる仕組みも設けられました。「持っているだけなら損はしない」とは言い切れない時代になっています。

元気なうちに「方針だけ」決めておく

大切なのは、今すぐ売ることではなく、住み続ける・売る・貸すのどれを軸にするかを家族と共有しておくことです。方針が決まっていれば、判断が必要になったときに動けます。

あわせて、遺言や任意後見、家族信託といった制度を「いつ、何ができるか」という時間軸で把握しておくと、判断能力が低下した後に手続きが止まるリスクを減らせます。適否は事情によって変わるため、専門家への確認が必要です。

税制面では、相続した空き家を一定の要件のもとで売却した場合に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があり、現在の適用期限は2027年12月31日までとされています（相続人が3人以上の場合は2,000万円）。築年や売却額などの要件が細かいため、利用できるかは早めに確認しておくと安心です。

まとめ

空き家は、家が余っているから生まれるのではなく、決断が止まった時間の分だけ増えていきます。まずは「今いくらくらいで動かせる資産なのか」を知るところからでも十分です。

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