「変動金利で借りているけれど、返済額はいつから増えるのだろう」——金利上昇のニュースが続くなか、そんな不安を感じている方は少なくありません。

変動金利は、多くの金融機関で短期プライムレート（銀行が優良企業に短期で貸し出す際の基準金利）をもとに決まります。
日本銀行の政策金利が動くと短期プライムレートに影響し、時期をおいて変動金利にも反映される可能性があります。

今後の動向を断定することはできませんが、「上がらない前提」で計画を立てるのはリスクを伴います。
住宅ローンを利用中の方も、これから購入や住み替えを考えている方も、資金計画を見直す良いタイミングといえるでしょう。

金利が上がっても、すぐには返済額が変わらない仕組み

変動金利は年2回程度見直されますが、多くの金融機関では5年間は毎月の返済額が据え置かれ（5年ルール）、見直し後も従前の1.25倍を超えない（125%ルール）という仕組みが設けられています。
金利が上がってもすぐに家計が急変しないための緩和措置です。

ただし、注意点が3つあります。

(1) すべての金融機関が採用しているわけではありません。
一部のネット銀行などでは適用がなく、金利上昇が返済額に直接反映される場合があります。

(2) 返済額が同じでも、内訳は変わります。
利息の割合が増える分だけ元金の減りが遅くなり、総返済額は増加します。

(3) 金利の上昇幅が大きい場合、利息が返済額を上回る「未払利息」が発生する可能性があります。

ご自身のローンにこれらのルールが適用されるかどうかは、契約時の書類（金銭消費貸借契約書）を確認するか、借入先の金融機関にお問い合わせください。

借りられる額と返せる額は違う｜変動金利の資金計画で見るべき2つの数字

住宅ローンを組む際、「金融機関から借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」は必ずしも一致しません。

長く続いた低金利のもとでは毎月の返済額を抑えやすい環境が続いてきましたが、今後は金利の変動も織り込んだ資金計画が重要になります。
将来的に返済額が増えても、教育費や老後資金、車の買い替えなどの支出と両立できるか、一度シミュレーションしておくと安心です。

地方都市で資産価値が下がりにくい住まいの条件とは

住宅は毎日の生活を支える大切な場所ですが、将来的に売却や住み替えをする可能性もあります。

そのため、購入時には価格だけではなく、交通アクセスや生活利便施設、医療機関、学校、周辺の開発状況なども確認しておきましょう。人口が安定している地域や生活環境が充実したエリアは、将来的にも一定の需要が期待できるため、資産価値を維持しやすい傾向があります。

「ずっと住む予定だから」と考えていても、転勤や家族構成の変化などで住み替えが必要になることは珍しくありません。将来の選択肢を広げるという意味でも、資産価値を意識した住まい選びは大切です。

住宅ローン以外に毎年かかる維持費を把握する

住宅には、ローン返済以外にも次のような費用がかかります。

(1) 固定資産税・都市計画税（毎年課税、新築住宅の減額特例は一定期間で終了）
(2) 火災保険・地震保険料（近年は保険料の改定が続いています）
(3) 修繕費（戸建ては外壁・屋根の修繕に数十万〜百万円単位の備えが必要）
(4) 管理費・修繕積立金（マンション。築年数の経過に伴い段階的に増額される計画が一般的）

物価上昇が続く中では、こうした費用も今後変動する可能性があります。急な出費や収入減に備え、生活費の数か月分以上の預貯金を確保しておくことが、家計の安定につながります。

住み替え・売却は「相場を知る」ことから始まる

住宅ローンの負担が気になり始めたときは、慌てて売却を決めるのではなく、まず「今の住まいにどのくらいの価値があるか」を把握することから始めましょう。
不動産市場の動きは地域によって大きく異なるため、自宅のおおよその価格帯を知っておくことで、住み替えや売却のタイミングを落ち着いて判断できます。

「不動産売却王」では、簡単な入力だけで不動産のおおよその相場を無料でチェックできます。
物件ごとの状態や設備までは反映されない簡易的な目安ですが、「今すぐ売る予定はない」という方でも、価格帯を知っておくことは将来の選択肢を広げる第一歩です。ぜひお気軽にご活用ください。

「年金だけでは生活にゆとりがない」「住宅ローンの返済負担を少しでも軽くしたい」。そんな悩みを抱えるシニア世代を中心に、近年注目されているのが「リバースモーゲージ」です。

簡単にいえば、自宅に住み続けたまま、その価値を担保にお金を借りる仕組みです。
毎月支払うのは利息だけで済むため、月々の負担を抑えられるのが最大の特長といえます。
元本は契約者が亡くなった後に自宅を売却する、または相続人が一括返済する形で精算するのが基本です。

ただし商品によっては、契約期間が満了したときや、担保評価が下がって借入額を下回ったときなどに、存命中でも返済を求められる場合があります。
住み慣れた家を手放さずに資金を確保できる魅力的な制度ですが、仕組みを十分に理解したうえで検討することが大切です。

利用が増えている背景とは

住宅金融支援機構のリバースモーゲージ型住宅ローン【リ・バース60】は、累計の申込件数が1万件を超えるまでに広がっています（2025年度の単年度実績は前年度を下回っており、年度ごとの増減はあります）。背景には、高齢者世帯の増加や物価上昇、年金だけでは生活費に不安を感じる人が増えていることが挙げられます。

なお、ひと口にリバースモーゲージといっても、大きく2つのタイプがあります。
住宅金融支援機構と提携した【リ・バース60】は「住宅ローン」に位置づけられ、住宅の購入・建築、リフォーム、住宅ローンの借り換えなど住まいに関する用途に限定されます。

一方、銀行などが独自に扱うリバースモーゲージは、生活費や医療・介護費用など幅広い用途に使える商品もあります。
「老後の生活資金に充てたい」のか「住宅ローンの負担を軽くしたい」のかによって、選ぶべき商品が変わる点に注意が必要です。

利息負担は想像以上に大きくなることも

リバースモーゲージは毎月の返済が軽くなる一方で、借入期間が長くなるほど支払う利息は増えていきます。

特に近年は日本銀行の金融政策の変化に伴い、住宅ローンやリバースモーゲージの金利も上昇傾向にあります。
金利タイプは金融機関や商品によって変動金利・固定金利の両方があります。変動金利を選んだ場合、将来的に金利が上がれば毎月の利息負担も増える可能性があるため、契約前にどちらの金利タイプかを必ず確認しましょう。

さらに、平均寿命より長く生活する場合は、その分だけ利息を支払い続けることになります。現在の家計だけでなく、10年後、20年後の生活まで見据えて検討することが重要です。

「売らずに借りる」だけが選択肢ではない

リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら資金を確保できる便利な制度ですが、すべての人に最適とは限りません。

例えば、お子さまが独立して広い住宅が不要になった場合は、自宅を売却して住み替えることで、住宅ローンを完済し、手元に資金を残せるケースもあります。

また、地方都市では都市部ほど地価が高くない地域もあるため、担保評価額が希望する借入額に届かないこともあります。一方で、近年の不動産市場では地域によって住宅価格が堅調に推移しているエリアもあり、「思っていたより高く売れる」というケースも少なくありません。

岡山市をはじめとする地方都市でも、交通利便性の高い住宅地や人気エリアでは需要が安定しているため、現在の資産価値を把握することは今後の住まい方を考えるうえで大きな判断材料になります。

まずは自宅の「今の価値」を知ることから始めよう

リバースモーゲージを利用するか、それとも住み替えや売却を検討するかは、ご家庭の状況によって最適な答えが異なります。

だからこそ、最初に行いたいのが「現在の自宅がいくらくらいの価値なのか」を知ることです。資産価値が分かれば、借り入れと売却のどちらが自分に合っているのかを冷静に比較しやすくなります。

将来の生活設計や相続も見据えながら、焦って結論を出す必要はありません。まずは客観的な査定を受け、自宅の資産価値を把握することが、納得のいく住まいの選択につながります。

不動産売却王では、お住まいの地域や物件の条件から、おおよその相場を確認できる「相場チェック」をご利用いただけます。
「今すぐ売却する予定はない」という方でも、現在の資産価値の目安を知ることは将来の選択肢を広げる第一歩です。

なお、相場チェックで分かるのはあくまで参考価格です。実際の売却可能額は、建物の状態や周辺の取引状況によって変わります。より正確な金額を知りたい場合は、不動産会社の査定をご利用ください。

「使っていない家に、税金がかかるかもしれない」——そんなニュースを目にした方もいるのではないでしょうか。都市部の一部で「空き家税」を導入する動きが出てきました。今はまだ限られた地域の話ですが、放置された空き家にコストがかかっていく流れは、地方都市に不動産をお持ちの方にとっても他人事ではなさそうです。

都市部で始まった「空き家税」の動き

全国で初めて空き家税を打ち出したのは京都市です。「非居住住宅利活用促進税」という名前で、市街化区域にある居住実態のない住宅を対象に、固定資産税とは別に課税する仕組み。令和12年度（2030年度）からの課税開始が予定されています。

大阪府の寝屋川市でも、2026年7月に「空き家流通促進税」の条例が可決・成立しました。市内全域を対象とする空き家税は全国初で、2029年度からの課税開始を目指しています。神戸市でもマンションの空室に課税する案が検討されるなど、少しずつ広がりを見せています。

課税額は一般的な住宅で年間数万円程度とされています。いずれの自治体も、目的は税収の確保ではなく、放置されている空き家を売却や賃貸へと動かしてもらう「所有者の行動変容」を促すことにある、と説明しています。

放置していると、じわじわ増える負担

空き家税はまだ一部の地域の話ですが、使っていない不動産がコストを生むこと自体は全国共通です。固定資産税に加えて、火災保険料や最低限の光熱水費、マンションであれば管理費・修繕積立金もかかります。遠方にある場合は、様子を見に行くための交通費も意外と重くのしかかります。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約900万戸と過去最多。このうち、賃貸・売却用や別荘などを除いた「使う予定のない空き家」は約385万戸にのぼります。空き家は都市部だけの問題ではなく、むしろ地方都市でこそ身近なテーマだといえます。

相続した実家が、放置されやすいわけ

空き家の多くは、相続をきっかけに生まれます。国の調査では、空き家のおよそ6割が相続によって取得されたものとされ、親族で共有しているケースも少なくありません。売却するには原則として共有者全員の同意が必要で、話し合いや手続きが煩雑になりがちです。

「いつか片づけよう」と思ううちに年月が過ぎ、その間も維持費だけがかかり続ける——地方都市の持ち家では起こりやすい展開です。空き家税の広がりは、そうした先送りに区切りを迫るものといえるかもしれません。

早めに動くほど、選べる道は広がる

使っていない不動産には、売る・貸す・自分で活用する・解体するなど、いくつかの道があります。そして選択肢は、建物の状態が良く、周辺の需要があるうちほど広く残されています。地方都市でも駅に近いエリアや生活利便性の高い立地には一定の需要がある一方、需要の乏しい地域では引き取り手を探すのに時間がかかることもあります。

だからこそ、「まだ使わないから」と先送りにするより、今その不動産にどのくらいの価値があるのかを一度知っておくと安心です。相場観をつかんでおくだけでも、いざというときの判断がしやすくなります。

まとめ

空き家税の広がりは、「使っていない不動産をこの先どうするか」を考えるきっかけになります。まずは、お持ちの物件が今どのくらいの価値なのかを把握することから始めてみてはいかがでしょうか。不動産無料査定サービス「不動産売却王」なら、簡単な入力だけで自動査定ができるので、売却を決めていなくても気軽に相場観をつかめます。選択肢を知る第一歩として、ぜひ活用してみてください。

住宅ローンを選ぶとき、まずAIに相談する——。若い世代を中心に、そんな動きが広がっています。数秒で答えが返る手軽さは魅力ですが、便利さの裏には「もっともらしい誤り」というリスクもひそんでいます。実はこの話、不動産を売ろうと考えている方にとっても、他人事ではありません。

住宅ローン選びにも広がるAI活用

これまで住宅ローンは、不動産会社や銀行に相談して選ぶのが一般的でした。ところが最近は、生成AIに「金利の低いローンを教えて」と尋ね、条件を見比べる人が増えているようです。若い世代では、AIを情報源にする人が以前より大きく伸びているという調査結果もあります。

固定型か変動型か、超長期のローンをどう考えるか。選択肢が多様化するなかで、情報を素早く整える助っ人として、AIの存在感が強まっているようです。

便利さの裏にある「もっともらしい誤り」

一方で、専門家はAIの回答をうのみにする危うさを指摘しています。たとえば、尋ね方によって偏った提案が返ってくることがあります。またAIは過去のデータをもとに答えるため、これから先の状況には当てはまらない場合もあります。もっともらしく見えて、実は誤った内容を提示してくることも少なくありません。

住宅ローンにしても不動産にしても、最適な答えは職業・地域・家族構成などで大きく変わります。細かな事情を入力するほど精度は上がりますが、その分だけ個人情報が外部に漏れるリスクも高まる、という懸念も見過ごせません。

「売る側」もAIとの距離感が問われる

これは、家を買う人だけの話ではありません。近ごろはAIが不動産の価格を推定するサービスも登場し、売却を考える方が相場をつかむ手段として使われ始めています。手軽に目安がわかるのは便利ですが、AIの査定にも一定の誤差があることは知っておきたいところです。

物件の価値は、立地の細かな条件やリフォームの履歴、周辺の売却事例など、さまざまな要素で決まります。とりわけ地方都市では、エリアごとの需要の差が大きく、AIの推定と実際の相場がずれることもあります。岡山のように地域性の強いエリアでは、なおさら注意が必要です。

上手な使い方は「たたき台」として

とはいえ、AIが役に立たないわけではありません。売却の流れや必要な書類、税金の基礎知識などを短時間で把握するには、とても頼りになる存在です。大切なのは、AIの答えを最終判断にしないこと。あくまで出発点として使うのが、賢い付き合い方だと言えるでしょう。

まずはAIや査定サービスで大まかな相場をつかみ、そのうえで専門家の意見も聞いてみる。この二段構えが、後悔を防ぐ近道になります。

まとめ

AIは、意思決定を丸ごと委ねる相手ではなく、情報を整える助っ人として使いこなしたいツールです。売却を考え始めたら、その第一歩として、まずは自分の物件の相場を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。

手軽に目安を知りたい方には、無料の自動査定サービス「不動産売却王」がおすすめです。物件の情報を入力するだけで、かんたんに査定額の目安がわかります。そこから落ち着いて、次の一歩をゆっくり検討してみてください。

「老人ホーム探しの適齢期は70歳」という考え方が、高齢者施設に詳しい専門家から示されています。元気なうちに動くほうが選択肢が広いという趣旨ですが、これは住まいの持ち主にとって、もうひとつの問いを連れてきます。施設に移ったあと、いまの家はどうするのか。地方都市では、この判断が数年後の税負担を大きく左右します。

施設探しは「元気なうち」が定説になりつつある

有料老人ホームは、介護体制によって「健康型」「住宅型」「介護付き」に分かれます。終の棲家として考える場合は住宅型か介護付きが候補になりますが、いずれも見学して比べるには情報収集力と体力、判断力が要ります。介護が必要になってから慌てて探すのは難しい、というのが施設取材に携わる専門家の共通した指摘です。

実際、厚生労働省の資料による年齢階級別の要介護認定率は、70〜74歳で5.7％、75〜79歳で11.3％、80〜84歳では25.6％と、後期高齢期に入ってから急に上がります（出典：厚生労働省老健局「介護保険制度の概要」）。70歳前後という目安には、それなりの根拠があるわけです。

地方都市では「家の出口」も同時に決まる

都市部の賃貸暮らしと違い、地方都市では持ち家率が高く、施設への住み替えはそのまま「一軒の空き家の発生」を意味します。総務省の令和5年住宅・土地統計調査をもとにした岡山県の集計では、世帯が所有する空き家の取得方法のうち「相続・贈与」が70.6％を占め、全国の61.6％を上回っています。親世代の住まいが、使われないまま次の世代へ渡っている姿がうかがえます。

空き家になっても固定資産税や火災保険、庭木の管理費用は続きます。人の出入りがなくなった木造住宅は傷みも早く、時間が経つほど売りにくくなる傾向があります。入居一時金や月額費用を自宅の売却代金でまかなう計画なら、なおさら時期の見極めが大切です。

知っておきたい「3年」という期限

売却を先送りするうえで見落とされがちなのが、税制上の期限です。自宅を売ったときに譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例は、すでに住まなくなった家の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件とされています（国税庁 No.3302）。施設に移って4年、5年と空き家のままにしていると、この枠を使えなくなる可能性があります。

一方、相続した空き家を売る場合の3,000万円特別控除もあり、被相続人が要介護認定などを受けて老人ホームに入所していたケースも、一定の要件を満たせば対象になり得ます（国税庁 No.3307）。ただしこちらは適用期限が2027年12月31日までとされており、家屋の建築時期や耐震性など細かい条件が付きます。どちらの特例が使えるかは個別事情で変わるため、税務署や税理士への確認が必要です。

まずは「いくらで売れるか」を知ることから

施設を選ぶときに複数の候補を見比べるのと同じで、住まいの出口も選択肢を並べてから決めたほうが後悔が少なくなります。売る、貸す、そのまま持つ。どれを選ぶにしても出発点になるのは、いまの家におおよそどれくらいの値段が付くのかという情報です。

その第一歩として活用いただけるのが、不動産の無料査定サービス「不動産売却王」です。物件の情報を入力するだけで簡単に自動査定ができるサービスで、訪問や面談の前に価格の目安をつかめます。すぐに売るつもりがない段階でも、資金計画の材料としてお役立てください。

70歳前後は、施設と住まいの両方をゆっくり検討できる貴重な時期です。体力と判断力に余裕があるうちに情報を集めておくことが、ご自身にもご家族にも負担の少ない選択につながります。

空き家は「人口が減った町の問題」と思われがちですが、人が減っていない地域でも増え続けています。原因は住宅の余りではなく、持ち主の「決めない時間」ではないか——そんな指摘が専門家から出ています。

全国900万戸、本当の課題は「動かせない住宅」

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8％で過去最高となりました。おおよそ7戸に1戸が空き家という計算です。

ただし、この数字には賃貸募集中の部屋や別荘も含まれています。注目したいのは、そうした用途がはっきりしない「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（いわゆるその他の空き家）が385万戸あることです。空き家全体の4割を超えており、これは「住む人がいない家」というより「動かせなくなった家」と言ったほうが実態に近いかもしれません。

参考：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 調査の結果」

空き家は突然生まれない。前に「決断の空白」がある

ある専門家は、空き家が生まれる前には長い「意思決定の空白期間」があると指摘しています。高齢期に入ると、自宅を売るか、建て替えるか、といった大きな判断は先送りされやすくなります。今すぐ生活に困るわけではありませんし、家族に切り出しにくいという心理も働きます。

そして相続が起きると、不動産は相続人の共有になります。売却のような処分行為には共有者全員の同意が必要になるため、意見がまとまらないと「とりあえず何もしない」が一番ラクな選択肢になってしまいます。加えて、住宅が建っている土地は固定資産税の住宅用地特例で税負担が抑えられているため、持ち続けるコストがそれほど痛くない。心理と制度の両方が、先送りを後押ししている構図です。

地方都市ほど「動かせない家」の比率が高い

この傾向は地方都市でより濃く出ます。たとえば岡山県は同じ調査で空き家率16.5％、その他の空き家が約8.3万戸（住宅総数の8.6％）で、全国の5.9％と差があります。市町村ごとの事情は異なりますが、「使う予定のないまま持ち続けている家」がたまっているのは確かです。

放置が長引くと、選択肢そのものが減っていきます。建物の傷みが進めば買い手は限られますし、2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法では「管理不全空家」に指定され勧告を受けた場合、住宅用地特例が適用されなくなる仕組みも設けられました。「持っているだけなら損はしない」とは言い切れない時代になっています。

元気なうちに「方針だけ」決めておく

大切なのは、今すぐ売ることではなく、住み続ける・売る・貸すのどれを軸にするかを家族と共有しておくことです。方針が決まっていれば、判断が必要になったときに動けます。

あわせて、遺言や任意後見、家族信託といった制度を「いつ、何ができるか」という時間軸で把握しておくと、判断能力が低下した後に手続きが止まるリスクを減らせます。適否は事情によって変わるため、専門家への確認が必要です。

税制面では、相続した空き家を一定の要件のもとで売却した場合に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があり、現在の適用期限は2027年12月31日までとされています（相続人が3人以上の場合は2,000万円）。築年や売却額などの要件が細かいため、利用できるかは早めに確認しておくと安心です。

まとめ

空き家は、家が余っているから生まれるのではなく、決断が止まった時間の分だけ増えていきます。まずは「今いくらくらいで動かせる資産なのか」を知るところからでも十分です。

その第一歩として、不動産無料査定サービス「不動産売却王」をご活用ください。物件の情報を入力するだけで簡単に自動査定ができるサービスですので、売る・売らないを決める前の材料集めとしてお気軽にお試しいただけます。

定年が近づく、あるいは迎えたタイミングは、これからの住まいについて考える大きな節目です。子どもが独立し、働き方が変わると、「今の家は本当に自分たちに合っているだろうか」と立ち止まる方も少なくありません。実際に、住まいを見直した人はどのくらいいるのでしょうか。

住まいを見直した50・60代は約2割

リクルートのSUUMOリサーチセンターが発表した「50・60代の住み替え実態調査」によると、住み替え・建て替え・大規模リフォームのいずれかを実施した50代・60代は約2割でした。裏を返せば、8割近くの方は特に動いていないことになります。

住み替えを選んだ人の最も多い理由は「定年退職や働き方の変化をきっかけに、住環境を見直したかった」というものでした。次いで「自宅の老朽化」が挙がっています。一方で、現在の住まいに感じる不安として最も多かったのは「老朽化に伴う修繕費用の増加や管理の手間」、そして「将来この家をどうするか決まっていないこと」でした。行動に移すかどうかは別として、多くの方が住まいの先行きに漠然とした不安を抱えている様子がうかがえます。

地方都市の戸建てで起こりやすいこと

こうした傾向は、地方都市に住まいを持つ方にとって、より切実に感じられるかもしれません。地方では広めの戸建てを所有している世帯が多く、子育て期には十分だった間取りが、夫婦二人の暮らしには持て余す広さになっていることがあります。

さらに、お子さんが進学や就職で都市部へ移り、戻ってくる予定がないというケースも珍しくありません。そうなると、「この家を将来どうするか」という問いは、いずれ相続や空き家の問題へとつながっていきます。修繕費や固定資産税の負担を抱えながら決断を先送りにしているうちに、建物の傷みが進んでしまうことも考えられます。

「選択肢を知っておく」ことの意味

大切なのは、不安を抱えたまま時間だけが過ぎていく状態を避けることです。すぐに売却や住み替えをする必要はありませんが、「もし動くとしたら、どんな選択肢があるのか」を早めに知っておくことには意味があります。

たとえば、今の住まいがどのくらいで売れそうなのかを把握しておくだけでも、将来の判断はぐっとしやすくなります。住み替え資金の見通しが立てば、リフォームして住み続けるのか、コンパクトな住まいに移るのかを、比較しながら考えられるようになります。情報を持っているかどうかで、選べる幅は大きく変わってくるのです。

まとめ

住まいの見直しは、早めに情報を集めた方ほど、選べる道が多くなります。まずは今の家がどのくらいの価値を持つのかを知ることが、その第一歩です。不動産の無料査定サービス「不動産売却王」なら、簡単な入力でお持ちの住まいのおおよその価値を自動で査定できます。将来の住まいを考えるきっかけとして、気軽に活用してみてはいかがでしょうか。

全国の空き家は900万戸に。過去最多を更新

総務省が5年ごとに実施している「住宅・土地統計調査」の最新結果（2023年10月1日時点）によると、全国の空き家数は約900万戸に達しました。前回2018年の調査から約51万戸増え、空き家率は13.8%と、いずれも過去最多・過去最高を更新しています。このうち、賃貸・売却の予定も別荘としての利用もない「使い道の決まっていない空き家」は385万戸にのぼります。

人口減少や高齢化、相続をきっかけに空き家は各地で増え続けており、とくに地方都市では身近な課題になりつつあります。親から受け継いだ実家をそのままにしておくうちに、気づけば空き家になっていた——そうしたケースは決して珍しくありません。

実家を売るとき、1社だけで決めていませんか

いざ実家を手放そうとするとき、気をつけたいのが「急いで1社との話だけで結論を出してしまう」ことです。早く片づけたい気持ちはよく分かりますが、最初に提示された金額が、その物件の妥当な評価額とは限りません。

事業者によっては、引き取りにあたって費用の負担を求められる場合もあります。それが高いのか妥当なのかは、比べる相手がいなければ判断がつきません。だからこそ、複数の事業者に査定を依頼し、金額や条件を並べて見比べたうえで、納得できる売却先を選ぶことが大切です。

事業者ごとに「得意分野」が違う

不動産を買い取る事業者にも、それぞれ強みがあります。リフォームして再販するのが得意なところ、そのまま転売するのを主軸にするところ、更地にして貸駐車場などに活用するところなど、方針はさまざまです。得意分野が違えば、同じ物件でも提示される金額や活用のイメージが変わってきます。複数の査定を取ることは、金額の比較だけでなく、こうした事業者ごとの特徴を見極める意味でも役立ちます。

また、血縁や地縁のつながりが濃い地域では、「誰に売るか」そのものがのちのちの人間関係に影響することもあります。地域の事情も踏まえながら、冷静に相手を選びたいところです。

親が元気なうちに、家族で話しておく

実家をどうするかは、親が元気なうちに家族で話し合っておきたいテーマです。切り出しにくい話題ではありますが、備えのないまま「もしも」のときを迎えると、残された世代の負担は一気に重くなります。

いきなり結論を急ぐ必要はありません。「他の家ではこうしていたらしい」といった身近な例を入り口にして、「うちもできることから少しずつ考えようか」と切り出すと、親の側も受け止めやすくなります。書類の場所を確認しておく、名義や境界の状況を把握しておくなど、今からできる小さな準備を積み重ねておくだけでも、いざというときの動きは大きく変わります。

まとめ

空き家が増え続けるいま、実家の売却は「いつか」ではなく「早めに考えておく」テーマになっています。まずは相場観をつかむことが第一歩です。不動産無料査定サービス「不動産売却王」なら、簡単な入力だけで自動査定ができ、手元でおおよその価格の目安を確かめられます。複数の選択肢を比べる出発点として、気軽に活用してみてはいかがでしょうか。

自宅に住み続けながら老後資金を確保できるリバースモーゲージ。利用が広がる一方で、「本当に今、借りる必要があるのか」を立ち止まって考えることも大切です。

地方都市に自宅をお持ちの方に向けて、仕組みと注意点、そして売却という選択肢を整理します。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借り、毎月は利息だけを支払い、元金は契約者が亡くなった後に自宅の売却などでまとめて返す仕組みです。代表的な商品である住宅金融支援機構と民間金融機関が連携する「リ・バース60」は、原則60歳以上の方が利用でき、毎月の支払いを利息のみに抑えられる点が特徴とされています。

高齢の単身世帯・夫婦のみ世帯の増加や物価上昇を背景に、こうした商品の利用は近年広がっているといわれています。年金収入を補い、住み替えずに手元資金を確保できる手段として、関心を持つ方が増えているようです。

便利さの裏にある2つの注意点

一方で、利用を考える際に押さえておきたい点もあります。

ひとつは、借りられる金額です。リ・バース60で融資を受けられるのは、一般に自宅の担保評価額の5〜6割程度が上限とされています。つまり、自宅の価値をそのまま現金化できるわけではありません。

もうひとつは金利です。リバースモーゲージの多くは変動金利で、2026年時点では年3〜4%台の設定が中心となっています。日本銀行が利上げ姿勢を続けるなかで、今後さらに上がる可能性もあります。利息のみを払い続ける仕組みのため、金利が上がればそのぶん毎月の負担も増えやすく、長く続けるほど支払う利息の総額が膨らみやすい点には注意が必要です。実際に、用途や借り始める年齢によって総利息に大きな差がつくとも指摘されています。

「住み続ける」だけが答えではない

ここで一度考えたいのが、「今の自宅に住み続けること」が本当に最善かという点です。リバースモーゲージで受け取れるのが評価額の一部にとどまるのに対し、自宅を売却すれば、その価値をより大きく現金として受け取れるケースも少なくありません。

特に地方都市では、広い戸建てにご夫婦だけ、あるいは単身で暮らしているという世帯も多く見られます。使わない部屋の維持費や将来の修繕費を考えると、自宅を売却してコンパクトな住まいに移ることで、かえって家計にゆとりが生まれる場合もあります。売却で得た資金を老後の生活費や新居の確保に充てるという考え方です。もちろん、住宅価格や家賃が上昇傾向にある今、新しい住まいの確保は簡単ではありません。だからこそ、「借りる」「住み続ける」「売る」というそれぞれの選択肢を早めに並べて比べておくことが役立ちます。

まずは自宅の価値を知ることから

リバースモーゲージは有力な選択肢のひとつですが、唯一の答えではありません。まずはご自宅にどれくらいの価値があるのかを知ることが、判断の第一歩になります。

「不動産売却王」なら、簡単な情報を入力するだけで、自宅のおおよその価値を自動で査定できます。売るかどうかを決める前の「まずは相場を知っておきたい」という段階でも気軽にお使いいただけますので、これからの住まいと家計を考えるきっかけとして役立ててみてください。

「家は一生に一度の買い物」という常識が、少しずつ変わりはじめています。国が後押しする「残価設定型住宅ローン」の登場は、住み替えを前提とした家の持ち方が広がるサインです。今すでに家をお持ちの方にとっても、無関係な話ではありません。

残価設定型住宅ローンとは？

自動車の「残クレ」の住宅版で、契約時に将来の住宅価値（残価）を設定し、月々の返済負担を抑えられる仕組みです。設定期間の満了後は、返済額を軽減する、残価を基準に住宅を買い取ってもらいローンを完済する、といった選択肢が用意されています。国土交通省も金融機関向けの保険制度を創設して普及を支援しており（出典：国土交通省 報道発表資料）、対象は一定の維持管理体制が認められた認定長期優良住宅に限られます（出典：移住・住みかえ支援機構）。

「住み替え前提」の時代に起きること

この制度が示しているのは、「一つの家に住み続ける」から「ライフステージに合わせて住み替える」への変化です。地方都市でも、お子様の独立や転勤、親御様との同居など、住まいを見直すきっかけは意外と多いもの。住み替えが当たり前になれば、中古住宅の流通も今より活発になっていくと考えられます。

一方で、市場で評価される住宅とそうでない住宅の差が開いていく可能性もあります。長期優良住宅のように性能や維持管理の記録がある家は評価されやすく、これからの買い手はそうした点を今まで以上に見るようになるでしょう。

今の家の「価値」と「残債」を把握していますか？

残価設定型ローンの本質は、「将来の家の価値をあらかじめ見える化しておく」ことにあります。実はこの考え方、すでに家をお持ちの方にもそのまま役立ちます。

ポイントは、ご自宅の市場価値とローン残高の関係です。市場価値が残債を上回っていれば、売却益を次の住まいの資金に充てる住み替えがスムーズに進みます。逆に残債が上回る状態だと、売却時に自己資金の持ち出しが必要になることも。この関係は地価や築年数で毎年変わるため、「売る予定はまだない」という方も、定期的に確認しておくと将来の選択肢がぐっと広がります。

確認の方法はシンプルで、ローンの年末残高証明書と、現在の査定額を並べてみるだけ。車検のように数年に一度の習慣にしておくのがおすすめです。

まとめ

残価設定型住宅ローンの登場は、家の価値を定期的に把握しながら住み替えに備えるという、新しい住まいとの付き合い方を示しています。これは制度を使う人だけでなく、すべての住宅オーナーに通じる考え方です。

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