住宅ローン金利が上がれば、マンション価格は下がるのでしょうか。価格には金利だけでなく、新築の供給量や購入者の資金力なども影響します。所有するマンションの売却や住み替えを考える際は、市場全体の見通しと、ご自身の物件・家計の状況を合わせて確認することが大切です。

金利が上がっても、価格が下がるとは限らない

今回の報道では、マンション価格を支える要因として、株高で資産を増やした層の購入意欲と、新築供給の減少が挙げられています。

借り入れへの依存度が低い購入者は、金利上昇の影響を比較的受けにくいと考えられます。また、新築の選択肢が減れば、中古マンションに購入希望者が向かう可能性もあります。

一方、住宅ローンを多く利用する人にとっては、金利上昇が購入予算の制約になります。価格を支える力と抑える力が同時に働くため、「利上げだから下落する」「供給不足だから上昇する」と一つの要因で判断するのは避けたいところです。

① 平均価格と、自宅の売却価格を分けて考える

「マンションの平均価格が上昇」というニュースがあっても、すべての物件が同じように値上がりしているとは限りません。高額物件の割合が増えるだけでも、平均値は上がります。

売却を考えるときは、同じマンションや近隣で、面積・築年数・駅からの距離などが近い物件の成約状況を確認しましょう。売り出し中の価格は売主の希望額であり、実際に売買が成立した価格とは異なります。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格・成約価格情報を調べられます。地域の相場を把握する材料として活用できます。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」

② 住み替えは、売却後の手元資金まで確認する

自宅を高く売却できても、住み替え先の価格や借入金利も上がっていれば、家計の負担が軽くなるとは限りません。

確認したいのは、売却代金から住宅ローン残高や売却費用などを差し引いた手元資金です。そのうえで、新居の購入費用、諸費用、新たな借入額を整理しましょう。

保有を続ける場合も、毎月の返済だけでなく、管理費・修繕積立金や今後の修繕負担を含めて比較することが大切です。相場の高低だけでなく、住み替えによって暮らしと支出がどう変わるかを考えましょう。

③ 金利が高い場合の返済額も試算する

購入や住み替えでは、現在の金利で返済できるかに加え、金利が高くなった場合にも家計が持ちこたえられるかを確認しましょう。

例えば、4,000万円を35年間、元利均等返済で借りる場合の毎月返済額は、次のようになります。

※各金利が借入当初から全期間続くと仮定した独自試算。ボーナス返済・諸費用は含みません。返済途中の金利変更を再現したものではなく、年3％は将来予測でもありません。

差は月約3万5,300円です。教育費や老後資金、管理費なども合わせて、無理のない借入額を検討したいところです。

住宅金融支援機構では、借入条件に応じた返済額を確認できるシミュレーションを公開しています。

住宅金融支援機構「住宅ローンシミュレーション」

将来の値上がりに頼らず、現在の条件で判断を

マンション価格の先行きを正確に読み切ることは困難です。売却・保有・住み替えは、現在の査定価格と今後の支出、必要な住環境を基に比較しましょう。

「不動産売却王」では、Web上で概算価格を確認してから、不動産会社への詳しい査定依頼を検討できます。まずは所有するマンションの価格の目安を把握し、ご自身のペースで今後の選択肢を整理してみてはいかがでしょうか。

2026年10月の「フラット35」は、借入期間21年以上・融資率9割以下の場合、最低金利が年3.83％となりました。住宅ローン金利の上昇は、購入する人だけでなく、自宅の売却や住み替えを考える人にも関係します。毎月の返済負担への影響と、判断する際のポイントを整理します。

10月の最低金利は前月から0.37ポイント上昇

今回の報道によると、融資率9割以下の最低金利は9月から0.37ポイント上がり、3カ月連続の上昇となりました。2017年に現行制度となって以降、最高の水準です。融資率9割超の場合は年3.94％となっています。

背景には、日銀の利上げや世界的な金利高を受けた長期金利の上昇があります。

住宅金融支援機構の公式サイトでも、2026年10月の融資率9割以下・新機構団信付きの最頻金利として、金利引き下げ前の年3.83％が示されています。なお、最頻金利とは、取扱金融機関が提示する金利のうち最も多いものです。

住宅金融支援機構「フラット35」

3,000万円を借りると、毎月の返済額はどう変わる？

金利差の影響を、借入額3,000万円・返済期間35年で試算すると、次のようになります。

※元利均等返済、ボーナス返済なし、全期間同じ金利として独自試算。融資手数料などの諸費用や金利引き下げ制度は含みません。

同じ借入額でも、年間では約7万8,000円の負担増となります。毎月の返済予算を一定にする場合、借入額を抑えるか、自己資金を増やすなどの調整が必要になります。

すでに返済中の人と、これから借りる人では影響が異なる

フラット35は全期間固定金利の住宅ローンです。すでに借り入れて返済している場合、今回の市場金利の上昇を理由に、そのローンの適用金利が引き上げられることはありません。

一方、これから利用する場合は、申込時ではなく、資金を受け取る時点の金利が適用されます。購入契約から引き渡しまで期間があるときは、当初の試算より返済額が増える可能性も考え、資金計画に余裕を持たせましょう。

住宅金融支援機構「フラット35の商品概要」

売却では購入者の予算、住み替えでは新しい返済額を確認

売却する側にとって、金利上昇は購入希望者の資金計画に関わる変化です。返済負担が増えれば、購入予算を見直す人が出る可能性があります。

ただし、金利上昇だけで、所有物件の価格が下がるとは判断できません。地域の需要、立地、建物の状態、周辺の成約事例なども合わせて、売り出し価格や販売状況を確認することが大切です。

住み替えの場合は、現在の家がいくらで売れるかに加えて、ローン残高や売却費用を差し引いた手元資金、新居の購入費用、新たな借り入れの返済額まで一緒に試算しましょう。

また、フラット35には家族構成や住宅性能などに応じた金利引き下げメニューがあります。利用条件によって当初の負担が変わるため、引き下げ終了後の返済額も含めて確認したいところです。

住宅金融支援機構「フラット35」金利引き下げの案内

金利のニュースをきっかけに、まずは現在の住まいの価値と、住み替えに必要な費用を整理してみましょう。「不動産売却王」ではWeb上で概算価格を確認できます。その目安を踏まえ、具体的に売却を進める際は、地域の事情に詳しい不動産会社へ相談しましょう。

マンションの大規模修繕は、安心して暮らせる環境を維持するために欠かせません。一方、多額の修繕積立金を使うため、「工事費は妥当なのか」「業者選びは適切なのか」と気になる所有者もいるでしょう。

国土交通省は2026年9月29日、大規模修繕工事の適正な発注に向けた有識者検討会の設置を発表しました。今回の動きをきっかけに、ご自身のマンションの修繕計画や発注方法を確認してみませんか。

国の検討会では何を話し合う？

初会合は2026年10月19日に開催予定です。管理組合が発注時に留意すべき事項や、適切な事業者を確保するための方策などを議論します。検討会資料と議事要旨は、後日、国交省のホームページで公表される予定です。

背景には、関東地区のマンション大規模修繕工事を巡る談合があります。国交省によると、施工業者だけでなく、設計コンサルタント業務の受託者も独占禁止法違反による排除措置命令を受けました。専門家に依頼していても、管理組合側が選定の経緯を確認できる仕組みが重要です。

国土交通省「検討会の設置・開催について」
「発注等に関する相談窓口の周知等について」

見積もりは総額と選定過程を確認

国交省は以前から、事業者を選ぶ際の意思決定の透明性と、利益相反への注意を呼びかけています。利益相反とは、管理組合の利益を守る立場の専門家が、施工会社側の利益にも関わり、公平な判断が損なわれるおそれのある状態です。

管理組合としては、次のような点を確認すると、判断の根拠を共有しやすくなります。

• 見積もりの工事範囲や仕様がそろっているか
• 候補業者を誰が、どの基準で選んだか
• コンサルタントと施工会社の関係について説明があるか
• 採用理由や比較結果が議事録などに残っているか

金額の安さだけで決めず、工事内容、施工体制、保証や工事後の対応も比較しましょう。複数の見積もりがあっても、条件が異なれば単純な価格比較はできません。

国土交通省「マンション大規模修繕工事等の発注等の適正化について」

判断に迷ったら公的な相談窓口を活用

工事や見積もりの専門知識を、理事や所有者だけで補うのは簡単ではありません。

国交省は「住まいるダイヤル」と「マンション管理センター」を相談先として案内しています。住まいるダイヤルでは無料の見積チェックサービスも紹介されています。ただし、見積チェックだけで談合の有無まで判定できると考えず、疑問点の整理や説明を求めるための材料として活用しましょう。

相談の際は、見積書、工事仕様書、業者の比較資料など、手元にある資料を整理しておくと説明しやすくなります。

国土交通省「大規模修繕工事の相談窓口」

売却を考える所有者も管理資料を確認

売却を検討している場合は、大規模修繕の実施履歴、今後の長期修繕計画、修繕積立金の残高や増額予定を確認しておきましょう。これらを整理しておくと、購入検討者に維持管理の状況や将来の負担を説明しやすくなります。

大規模修繕を行っただけで売却価格が上がるとは限りません。必要な工事を適切な費用と手順で進め、記録を残すことが大切です。

現在の資産価値が気になる方は「不動産売却王」の無料査定も参考にしながら、管理状況と今後の費用を踏まえて、売却・保有を検討してみてはいかがでしょうか。

新築マンションの価格高騰を受け、国が対策の検討を進めています。ご提示の報道によると、井林辰憲国土交通相は、行き過ぎた投機的取引を抑える必要性に言及しました。

マンションを所有している方にとっても、今後の制度や市場の変化は気になるところでしょう。ただし、対策の検討だけで売却を急ぐ必要はありません。現在の制度と、ご自身の住み替え計画を分けて整理することが大切です。

高騰対策は「税制改正の要望」段階

国土交通省は、2027年度の税制改正要望に、新築マンションの価格高騰への対応を盛り込んでいます。ただし、要望が出されたことと、新しい課税や規制が決まったことは別です。 対象となる取引や適用時期は、今後公表される制度の内容を確認する必要があります。

また、国交省の取引実態調査は、登記情報から購入後1年以内の売買などを調べたものです。短期間で売られたという事実だけでは、個々の売却理由まで分かりません。転勤や家族構成の変化による住み替えも、一律に投機と考えないことが重要です。

財務省「令和9年度税制改正要望（国土交通省）」
国土交通省「新築マンションの取引の調査結果」

現行制度でも、所有期間によって税率が異なる

個人がマンションを売却して利益を得た場合、原則として譲渡所得に税金がかかります。一般的な税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下なら39.63％、5年を超える場合は20.315％です。いずれも所得税・復興特別所得税・住民税の合計です。

ここで注意したいのは、税率を掛ける対象が売却代金そのものではないことです。取得費や譲渡費用、適用できる特別控除などを差し引いて計算します。また、建物の取得費には減価償却の調整が必要です。購入時の契約書や費用の領収書を確認しておきましょう。

「短期譲渡所得の税額の計算」
「長期譲渡所得の税額の計算」

住み替えは「売れる価格」と「買う費用」を一緒に確認

自宅の査定額が上がっていても、住み替え先の購入費が増えていれば、家計の負担が軽くなるとは限りません。

売却を検討するときは、想定売却額から住宅ローン残高、仲介手数料、税金などを差し引いた手取り額を確認しましょう。そのうえで、次の住まいの購入費や諸費用、毎月の返済額と比較すると、無理のない計画を立てやすくなります。

価格を比較する際も、広告の売り出し価格だけで判断せず、近隣の似た物件の成約事例を不動産会社に確認することが役立ちます。

政策のニュースを、資産状況を見直すきっかけに

国交省は、住宅価格の高騰には需要と供給の両面でさまざまな要因があると説明しています。投機対策の検討だけから、全国のマンション価格が一斉に下がると判断することはできません。

国土交通省「2026年9月4日大臣会見要旨」

大切なのは、制度の動向を確認しながら、ご自身の物件の価格や維持費、暮らしの予定を整理することです。税金の見込みは、適用できる特例も含めて税理士などに確認しましょう。

「不動産売却王」の無料査定も、現在の資産価値を知るための材料として活用できます。売却・保有・住み替えを比較し、ご自身に合う選択を考えてみてはいかがでしょうか。

マンションの大規模修繕は、住まいの安全性や快適さを維持するために欠かせません。しかし、業者選びや見積もりの確認を任せきりにすると、所有者が積み立てた大切な資金が、不当に高い工事費に使われるおそれがあります。

ご紹介の報道では、施工会社と設計コンサルタントによる受注調整に加え、業者の関係者が住民になりすまして修繕の議論に入り込む事例も取り上げられています。管理組合は、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。

コンサルタントの「安さ」だけで選ばない

設計コンサルタントは、建物の調査や工事内容の検討、施工会社の選定などを支える専門家です。ただし、施工会社から報酬を受け取るなど、管理組合の利益と衝突する関係があれば、公正な助言が損なわれかねません。

国土交通省は、安いコンサルタント料金で受託し、施工会社からのバックマージンを目的に割高な工事へ誘導する事例を紹介しています。依頼料の安さに加え、実際の担当者や業務内容、施工会社との関係も確認することが大切です。
国土交通省「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」

相見積もりは「同じ条件」で比較する

複数社から見積もりを取っても、工事範囲や数量、使用する材料が違えば、総額だけでは適切に比較できません。国土交通省の資料にも、特定の会社だけに少ない工事数量を伝え、見積額を低く見せた事例が掲載されています。

こうした事例を踏まえ、管理組合では次の点を確認しましょう。

• 各社に同じ仕様書・数量表を渡しているか
• 工事項目ごとの数量や単価が明記されているか
• 追加工事が発生する条件は何か
• 保証や工事後の対応に違いはないか

国土交通省の実態調査も、同規模のマンションとの比較材料になります。ただし、調査時点や建物の劣化状況、工事範囲が異なるため、平均額を超えただけで不正と判断することはできません。
国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化について」

業者を決める過程を見えるようにする

報道にある「なりすまし」への対策としては、修繕委員などの参加資格を管理規約や委員会の運営ルールに照らして確認し、候補業者との関係を申告してもらう仕組みが考えられます。

また、候補会社を選んだ理由、比較した資料、審議の経過を記録し、所有者が確認できるようにしておくことも重要です。国土交通省も、業者選定における意思決定の透明性と、利益相反への注意を求めています。

判断に迷ったら、契約前に外部へ相談を

見積書の内容に疑問がある場合は、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「住まいるダイヤル」が相談先になります。契約前の見積書を対象とする無料のチェックサービスもあります。

ただし、大規模修繕では図面から個々の数量を確認することはなく、不正の有無を認定するサービスでもありません。利用条件を確認し、疑問点を整理するために活用しましょう。
住まいるダイヤル「リフォームの見積書に関する相談」

修繕の情報を、自分の資産を考える材料に

まずは総会資料や長期修繕計画に目を通し、予定する工事と積立金残高を確認してみましょう。売却を検討する場合も、修繕履歴や今後の負担予定を整理しておくと、購入希望者への説明に役立ちます。

適切な修繕と透明な運営を支えることが、安心して住み続けるためにも、将来の売却に備えるためにも大切です。

マンションは築年数が古くなれば、必ず価値を失うのでしょうか。実際には、同じ築年数でも管理状況によって建物の状態や住みやすさには大きな差が生まれます。

福岡市では、1973年竣工の約130戸のマンションで管理組合が機能不全となり、共用部分の電気や給水が止まるなどして住民が退去。長期間にわたって建物が荒廃した事例がありました。

一方、名古屋市の築50年を超えるマンションでは、住民が管理組合を立ち上げ、長期修繕計画を作成して外壁や手すり、耐震性能などを改善。築古でも再生できる可能性を示しています。

築40年以上のマンションは20年後に約483万戸へ

こうした問題は一部の古いマンションだけの話ではありません。

国土交通省によると、築40年以上の分譲マンションは2024年末時点で約148万戸。2034年末には約293万戸、2044年末には約483万戸に増えると推計されています。
国土交通省「マンション関係法令」等

今後は中古マンションを売却・購入するときにも、単純な「築○年」という数字だけではなく、どのように管理されてきたかを見ることがより重要になりそうです。

修繕積立金だけでなく「長期修繕計画」を確認

マンションの状態を判断する材料の一つが長期修繕計画です。

国土交通省は、適時適切な大規模修繕を行うには修繕積立金を安定的に確保することが重要としており、長期修繕計画についても、物価や工事費などの変化を踏まえて5年程度ごとに見直すことを推奨しています。
国土交通省「マンション管理」長期修繕計画・修繕積立金

所有するマンションについて確認するなら、修繕積立金の残高だけでなく、長期修繕計画の有無や更新時期、大規模修繕の履歴、今後予定されている工事などもチェックしたいところです。
国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」

「管理計画認定制度」で管理状況を見える化

2022年度には「マンション管理計画認定制度」も始まりました。
国土交通省「マンション管理計画認定制度」

一定の基準を満たしたマンションの管理計画を地方公共団体が認定する制度で、認定基準には、年1回以上の総会開催、管理費と修繕積立金の区分経理、30年以上の長期修繕計画などが含まれています。

認定マンションについては、住宅金融支援機構の「フラット35」やマンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げなども用意されています。

認定されているから価格が高くなると一概にはいえませんが、管理状況を購入希望者が判断するための一つの材料になります。

2026年4月からマンションの意思決定ルールも変更

管理組合の意思決定を進めやすくする法整備も進んでいます。

2026年4月施行の改正区分所有法では、総会決議の多数決要件などが見直されました。また、必要な調査をしても所在が分からない区分所有者について、裁判所の決定を得ることで決議の母数から除外できる制度も設けられています。
国土交通省「マンション標準管理規約」の改正等

所有者の高齢化や相続などによって意思決定が難しくなるマンションが増えるなか、建物だけでなく「管理組合がきちんと意思決定できる状態か」も重要です。

築年数だけでマンションの価値を判断しない

マンションの価格は、立地、専有面積、間取り、需給、市況など多くの要素で決まるため、「管理が良ければ必ず高く売れる」とは限りません。

ただ、外壁や設備の修繕が適切に行われ、必要な資金が準備され、管理組合が機能しているかどうかは、長く所有するうえでも売却を考えるうえでも無視できないポイントです。

築年数が進んだマンションを所有している場合は、「古いから売る」と決める前に、管理状況や修繕計画、周辺の中古マンション相場などを整理してみましょう。

現在の資産価値を査定で確認することも、売却を決めるためだけではなく、今後も保有するのか、売却するのかを考えるための判断材料になります。

分譲マンションを所有すると、切り離せない存在になるのが「管理組合」です。

管理組合は区分所有者によって構成され、共用部分の維持管理や管理規約の運用、長期修繕計画の作成、管理費・修繕積立金の管理などを担います。

普段は管理会社に任せているため、管理組合をあまり意識していない方もいるかもしれません。しかしマンションを長く所有する場合はもちろん、将来売却する場合にも、建物がどのように管理されているかは確認しておきたいポイントです。

管理会社に任せても「管理組合」がなくなるわけではない

多くのマンションでは、共用部分の清掃や設備点検、管理員業務、会計業務などを管理会社へ委託しています。

ただし、管理会社に業務を委託していても、マンション管理の主体が管理組合であることに変わりはありません。

特に重要なのが、長期修繕計画と修繕積立金です。外壁や屋上防水、給排水設備、エレベーターなどは年月とともに修繕が必要になります。

国土交通省も、快適な居住環境の確保と資産価値の維持には適時適切な修繕工事が必要としており、そのための長期修繕計画と修繕積立金の設定を重視しています。工事費なども変化するため、長期修繕計画は定期的に見直すことが大切です。
国土交通省「マンション管理に関する各種ガイドライン」

理事の成り手不足と「第三者管理」

マンションでは区分所有者から理事などを選び、理事会が実務を担う方法が一般的ですが、居住者の高齢化などを背景に役員の担い手確保が難しいケースもあります。

そこで広がっているのが、外部の専門家や管理会社などが管理者となる方式です。

管理会社が管理者を担う方式では、住民の負担軽減が期待できる一方、管理会社が管理者と管理業務の受託者という複数の立場を持つ場合もあります。そのため、契約内容や費用、利益相反への対応、区分所有者への情報開示などを確認することが重要です。

国土交通省も制度整備を進め、2026年4月の改正マンション管理適正化法の施行に合わせ、管理業者管理者方式に対応する標準管理者事務委託契約書などを整備しています。
国土交通省「マンション標準管理者事務委託契約書等の策定・改正」

「管理状態の見える化」も進んでいる

マンション管理を考えるうえで知っておきたいのが「管理計画認定制度」です。

一定の基準を満たすマンションの管理計画を地方公共団体が認定する制度で、認定基準には、総会が年1回以上開催されていること、管理規約が作成されていること、管理費と修繕積立金が区分経理されていることなどが含まれています。
国土交通省「マンション管理計画認定制度」

長期修繕計画についても、計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれていることなどが基準となっています。

国土交通省は、こうした管理状況の「見える化」によって、認定マンションが市場で適切に評価されることを期待しています。つまり、マンションは立地や築年数、専有面積だけでなく、「建物全体をどのように維持しているか」という視点も重要になってきています。

売却を考えるなら自分のマンションの管理状況も確認しよう

マンションを売却するときは、自室の状態だけを確認すればよいわけではありません。

長期修繕計画は適切に見直されているか、修繕積立金はどの程度確保されているか、今後大規模修繕の予定があるか、管理費や修繕積立金に変更予定はないかなども確認しておきたいところです。

ただし、管理状態だけでマンションの売却価格が決まるわけではありません。立地、築年数、階数、間取り、室内状態、周辺の取引状況など、さまざまな条件を総合して判断されます。

売却するか、引き続き所有するか迷っている段階でも、まず現在の資産価値を把握しておくことは一つの方法です。不動産売却王の無料査定などを利用して現在の価格の目安を確認し、管理状況や今後の修繕計画も踏まえながら、売却・保有を検討してみてはいかがでしょうか。

【参考資料】
国土交通省「マンション標準管理規約」
国土交通省「修繕積立金に関するガイドラインの改定」

法務省が、登記が十分に行われていない建物の実態把握と対策に乗り出しています。全国では対象となる建物が1000万を超える可能性があり、古い実家や空き家を所有している方にとっても無関係ではありません。政府も2026年6月の基本方針で、未登記建物の実態把握を進め、新たな制度を検討する方針を示しています。
内閣官房「所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議（第16回）」

未登記の問題は「役所の手続きが済んでいない」というだけではなく、売却や相続、災害時の復旧などにも影響する可能性があります。

「1000万超」はすべて完全な未登記建物ではない

2025年10月から2026年2月に760自治体を対象に行われた調査では、固定資産課税台帳上の約3610万建物のうち約800万件が「登記未了」で、割合は22.2％でした。全国では1000万件を超える可能性があるとされています。

ただし、この数字には建物そのものが表題登記されていないケースだけでなく、増改築部分の変更登記が済んでいないケースや附属建物の登記漏れなども含まれます。「全国に1000万棟以上の完全な未登記建物がある」という意味ではない点には注意が必要です。

建物を新築したら表題登記が必要

建物の表題登記は、所在地や種類、構造、床面積など、建物の物理的な状況を登記簿に記録する手続きです。法務局は、不動産の表示に関する登記について、原則として物理的状況が変わった日から1か月以内に申請する必要があると案内しています。
法務局「登記の申請を御検討されている皆さまへ」

表題登記など「表示に関する登記」は土地家屋調査士、所有権移転など「権利に関する登記」は司法書士が専門分野です。古い建物では、増築した部分だけ登記内容と現況が違っていることも考えられるため、まず現在の登記内容を確認することが大切です。

売却を考えるなら早めに登記状況を確認

未登記や登記内容と現況の不一致がある場合、売却までに追加の手続きが必要となり、買主側の融資や決済スケジュールにも影響する可能性があります。特に「親から相続した古い実家」「長期間使っていない空き家」「増築歴がある住宅」は早めに確認しておきたいところです。

登記事項証明書はオンラインで交付請求することもできます。手元の権利証や登記識別情報だけで判断せず、現在の登記事項と実際の建物の状態が合っているかを確認してみましょう。
法務局「登記事項証明書（土地・建物）、地図・図面証明書を取得したい方」

相続登記もあわせて確認を

2024年4月からは相続登記も義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が原則です。2024年4月より前に発生した相続で未登記のものも対象となり、以前から相続したことを知っていた場合は原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。
法務省「相続登記の申請義務化について」

実家を売却する予定がなくても、相続が重なれば権利関係の確認に時間がかかることがあります。将来の売却や活用を考えるうえでも、早めに整理しておく意味があります。
法務局「不動産登記申請手続」

査定と一緒に権利関係も整理しておこう

実家や空き家を売却するか、保有を続けるか迷っている場合は、現在の資産価値と登記状況の両方を把握しておくと判断しやすくなります。

無料査定は売却を決めた人だけが利用するものではありません。現在の価格を確認したうえで、売却、保有、活用のどれが適しているかを検討するための材料にもできます。

登記内容に不明点がある場合は、表示に関する登記は土地家屋調査士、権利に関する登記は司法書士、制度そのものについては管轄の法務局などに確認すると安心です。

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げることを決めました。住宅ローンを変動金利で返済している方にとっては、今後の適用金利や返済額への影響をあらためて確認したい局面です。
日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文 2026年」

一方、全期間固定型も低金利とは言いにくい状況です。住宅金融支援機構によると、2026年9月の「フラット35」は、借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下の場合、最も多い金利が年3.460％となっています。変動か固定かを単純に選ぶのではなく、家計全体で金利上昇に耐えられるかを見ることが大切です。
住宅金融支援機構「フラット35 最新の金利情報」

変動金利は「返済額が変わらない＝影響がない」ではない

一般的な変動金利型では、金利を半年ごとに見直し、返済額を5年ごとに見直す「5年ルール」や、見直し後の返済額を従来の1.25倍までとする「125％ルール」が採用されることがあります。
住宅金融普及協会「住宅ローンの金利について」

ただし、これはすべての住宅ローンに共通する仕組みではありません。また、返済額の上昇が抑えられていても、金利が上がれば返済額に占める利息の割合が増え、元金の減りが遅くなることがあります。まずは契約している金融機関で、適用金利、金利の見直し時期、返済額の変更ルールを確認しましょう。

借り換えは金利だけで判断しない

金利上昇をきっかけに、固定金利への借り換えを考える方もいるでしょう。住宅金融支援機構にも、現在返済中の住宅ローンを全額返済し、全期間固定型のフラット35へ借り換える仕組みがあります。
住宅金融支援機構「融資・金融商品」

ただし、借り換えには融資手数料や登記関係費用などがかかる場合があります。残高、残存期間、新しい金利、諸費用を含めて総返済額を比較することが重要です。「変動金利が上がったからすぐ固定へ」と決めるのではなく、複数の条件で試算する方が現実的です。

住宅ローンと一緒に「家の現在価値」も確認する

返済中の方は、ローン残高だけでなく、自宅が現在どの程度の価格で評価されるのかも把握しておくと選択肢を整理しやすくなります。

金利が上昇しても、すぐに住宅を売却する必要があるわけではありません。家計に余裕があれば保有を続ける、借り換えや繰上返済を検討する、住み替えを考えるなど対応は人によって異なります。

特に売却を選択肢に入れる場合は、「いくらで売れそうか」と「住宅ローン残高はいくらか」を並べて確認することが大切です。不動産の無料査定は、売却を決めた人だけのものではありません。現在の資産価値を知り、保有・売却・住み替えを判断する材料として活用できます。

金利環境が変わる時期だからこそ、将来を予想すること以上に、現在の返済条件と家の価値を把握し、自分に合った選択肢を比較しておきましょう。

分譲マンションを所有していると、避けて通れないのが「管理組合」です。

管理組合は区分所有者によって構成され、共用部分の維持管理や管理規約の整備、長期修繕計画の作成、管理費・修繕積立金の管理などを担っています。

ところが近年、マンションと居住者の「二つの老い」が進み、理事のなり手不足が課題になっています。

これは単なるマンション内の運営問題ではありません。将来的にマンションを売却するときにも、管理状況は確認しておきたい重要なポイントです。

古いマンションほど居住者の高齢化も進む

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」では、マンションに住む世帯主のうち70歳以上の割合は25.9％でした。
国土交通省「令和5年度マンション総合調査」

さらに、1984年以前に完成したマンションでは55.9％に達しています。

建物が古くなれば修繕の必要性が高まる一方、所有者側でも高齢化が進むため、理事会活動を担える人が少なくなることが考えられます。

マンション管理では、管理会社に多くの業務を委託していても、修繕工事や管理費、修繕積立金など重要な事項について区分所有者側で判断しなければならない場面があります。

そのため、理事のなり手不足が続くマンションでは「今後、誰が管理を担っていくのか」という問題がより重要になります。

広がる「第三者管理」という選択肢

こうした状況を背景に注目されているのが、マンション管理士や管理会社など外部の第三者を管理者として活用する方式です。

国土交通省も、役員の担い手不足などを背景として、管理会社が管理事務だけでなく管理者として選任される事例が出てきているとしています。

ただし、第三者に任せればすべて解決するわけではありません。

管理会社が管理者も兼ねる場合には、管理組合との利益相反やコスト増加などに注意する必要があります。国土交通省は2024年に外部管理者方式についてのガイドラインを策定し、2026年4月にも改訂しています。
国土交通省「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの改訂」

重要なのは「誰かに任せること」ではなく、区分所有者が内容を理解し、適切に監督できる仕組みをつくることです。

修繕積立金もマンション管理の重要なポイント

マンション所有者にとってもう一つ確認したいのが、修繕積立金です。

国土交通省の調査では、長期修繕計画上必要となる積立額に対して、現在の修繕積立金が不足していると回答したマンションは36.6％でした。

修繕積立金が不足すれば、将来、積立額の引き上げや一時金の負担などが検討される可能性があります。

マンションを所有している方は、毎月いくら支払っているかだけでなく、「長期修繕計画は定期的に見直されているか」「計画に対して積立金は十分なのか」といった点も確認しておきたいところです。

マンション売却では「部屋」だけでなく「管理」も確認される

マンションを売却するときは、室内の広さや設備、眺望、駅からの距離などに目が向きがちです。

しかしマンションは、一戸の専有部分だけで完結する不動産ではありません。

共用部分の状態や大規模修繕の計画、修繕積立金、管理費、管理規約など、マンション全体の管理状況も重要です。

国では、適切な管理計画を持つマンションを地方公共団体が認定する「管理計画認定制度」も設けています。2027年度からは制度が拡充される予定で、マンションを長く適切に管理する重要性はさらに高まっています。
国土交通省「マンション管理計画認定制度」

所有しているマンションについて「最近、理事のなり手がいない」「修繕積立金が値上がりした」「築年数がかなり経ってきた」という場合には、管理組合から届く総会資料や長期修繕計画を改めて確認してみましょう。

そして将来的な売却や住み替えを考えているなら、管理状況とあわせて現在の資産価値を把握しておくのも一つの方法です。

査定は売却を決めてから行うものとは限りません。現在の価値を知り、「このまま所有する」「住み続ける」「貸す」「売却する」といった選択肢を比較するための材料として活用できます。