若い世代の住宅購入で、借入額や返済期間が膨らんでいます。報道によると、2025年の家計調査では、世帯主が29歳以下の二人以上世帯のうち、負債を保有する世帯の平均負債額は3,037万円でした。

住宅価格の上昇や超長期ローンの広がりは、これから購入する人だけでなく、すでに自宅を所有し、住み替えを考える人にも関係します。確認したいのは、毎月の返済額に加えて、将来のローン残高と住まいの価値です。

50年ローンは「将来の残高」まで確認する

返済期間を長くすると、同じ借入額・金利・返済方式で比較した場合、毎月の返済額を抑えられます。一方で、元本の減り方は緩やかになり、総利息は増えます。

例えば、30歳で50年返済を始めれば、予定どおりの完済は80歳です。定年後も返済が続く可能性があるため、現役時代の収入だけを前提にしない計画が必要です。住宅金融支援機構も、借入期間を決める際は退職時の年齢や退職後の返済を考慮するよう案内しています。

購入時や借り換え時には、返済予定表で「10年後」「20年後」「退職時」の残高を確認しましょう。転勤や家族構成の変化で住み替える場合にも役立ちます。

住宅金融支援機構「借入期間は、最長何年まで？」

売却価格だけでローンを返せるとは限らない

住み替えでは、「いくらで売れるか」と「売却後にいくら残るか」を分けて考えることが大切です。

資金計画では、売却見込額から仲介手数料などの諸費用と、売却時点のローン残高を差し引きます。譲渡所得への税金が発生する場合は、その支払いも別途見込む必要があります。

住宅金融支援機構では、返済途中で住宅を他人に譲り渡す場合、融資金の全額返済が必要とされています。契約ごとの条件は借入先に確認しましょう。売却代金だけで完済できない場合には、自己資金による補填などの検討が必要です。

返済期間が長いほど、購入から数年後でも残高が多く残ることがあります。「必要になったら売ればよい」と考える前に、残高と売却見込額を照らし合わせておきたいところです。

住宅金融支援機構「ご返済中の方」

マンションは修繕積立金の増額にも備える

住居費は住宅ローンだけではありません。固定資産税、保険料、管理費、修繕積立金なども継続してかかります。

特に、修繕積立金が「段階増額積立方式」のマンションでは、将来の値上げが計画されている場合があります。国土交通省も、入居当初の月額だけでなく、長期修繕計画の収支計画を確認するよう案内しています。

すでに所有している人も、管理組合の資料で増額予定や一時金の徴収予定を確認しましょう。教育費や退職時期と重なる支出が分かれば、早めに備えられます。

国土交通省「マンションの管理状況チェックシート」

現在の価値を知り、保有と住み替えを比較する

住宅価格が上昇していても、すべての物件が同じように値上がりするわけではありません。立地や築年数、管理状態などによって売却できる価格は異なります。

まずはローン残高、毎月の住居費、手元資金を整理し、現在の不動産価値と比較してみましょう。売却を決めていなくても、保有を続ける場合と住み替える場合を考える材料になります。

「不動産売却王」の無料査定も、現在の価値を把握する入口として活用できます。査定額は売却価格を保証するものではないため、具体的な住み替えでは、不動産会社と借入先に費用や返済条件を確認し、無理のない計画を立てましょう。

2026年10月の「フラット35」は、借入期間21年以上・融資率9割以下の場合、最低金利が年3.83％となりました。住宅ローン金利の上昇は、購入する人だけでなく、自宅の売却や住み替えを考える人にも関係します。毎月の返済負担への影響と、判断する際のポイントを整理します。

10月の最低金利は前月から0.37ポイント上昇

今回の報道によると、融資率9割以下の最低金利は9月から0.37ポイント上がり、3カ月連続の上昇となりました。2017年に現行制度となって以降、最高の水準です。融資率9割超の場合は年3.94％となっています。

背景には、日銀の利上げや世界的な金利高を受けた長期金利の上昇があります。

住宅金融支援機構の公式サイトでも、2026年10月の融資率9割以下・新機構団信付きの最頻金利として、金利引き下げ前の年3.83％が示されています。なお、最頻金利とは、取扱金融機関が提示する金利のうち最も多いものです。

住宅金融支援機構「フラット35」

3,000万円を借りると、毎月の返済額はどう変わる？

金利差の影響を、借入額3,000万円・返済期間35年で試算すると、次のようになります。

※元利均等返済、ボーナス返済なし、全期間同じ金利として独自試算。融資手数料などの諸費用や金利引き下げ制度は含みません。

同じ借入額でも、年間では約7万8,000円の負担増となります。毎月の返済予算を一定にする場合、借入額を抑えるか、自己資金を増やすなどの調整が必要になります。

すでに返済中の人と、これから借りる人では影響が異なる

フラット35は全期間固定金利の住宅ローンです。すでに借り入れて返済している場合、今回の市場金利の上昇を理由に、そのローンの適用金利が引き上げられることはありません。

一方、これから利用する場合は、申込時ではなく、資金を受け取る時点の金利が適用されます。購入契約から引き渡しまで期間があるときは、当初の試算より返済額が増える可能性も考え、資金計画に余裕を持たせましょう。

住宅金融支援機構「フラット35の商品概要」

売却では購入者の予算、住み替えでは新しい返済額を確認

売却する側にとって、金利上昇は購入希望者の資金計画に関わる変化です。返済負担が増えれば、購入予算を見直す人が出る可能性があります。

ただし、金利上昇だけで、所有物件の価格が下がるとは判断できません。地域の需要、立地、建物の状態、周辺の成約事例なども合わせて、売り出し価格や販売状況を確認することが大切です。

住み替えの場合は、現在の家がいくらで売れるかに加えて、ローン残高や売却費用を差し引いた手元資金、新居の購入費用、新たな借り入れの返済額まで一緒に試算しましょう。

また、フラット35には家族構成や住宅性能などに応じた金利引き下げメニューがあります。利用条件によって当初の負担が変わるため、引き下げ終了後の返済額も含めて確認したいところです。

住宅金融支援機構「フラット35」金利引き下げの案内

金利のニュースをきっかけに、まずは現在の住まいの価値と、住み替えに必要な費用を整理してみましょう。「不動産売却王」ではWeb上で概算価格を確認できます。その目安を踏まえ、具体的に売却を進める際は、地域の事情に詳しい不動産会社へ相談しましょう。

「老人ホーム探しの適齢期は70歳」という考え方が、高齢者施設に詳しい専門家から示されています。元気なうちに動くほうが選択肢が広いという趣旨ですが、これは住まいの持ち主にとって、もうひとつの問いを連れてきます。施設に移ったあと、いまの家はどうするのか。地方都市では、この判断が数年後の税負担を大きく左右します。

施設探しは「元気なうち」が定説になりつつある

有料老人ホームは、介護体制によって「健康型」「住宅型」「介護付き」に分かれます。終の棲家として考える場合は住宅型か介護付きが候補になりますが、いずれも見学して比べるには情報収集力と体力、判断力が要ります。介護が必要になってから慌てて探すのは難しい、というのが施設取材に携わる専門家の共通した指摘です。

実際、厚生労働省の資料による年齢階級別の要介護認定率は、70〜74歳で5.7％、75〜79歳で11.3％、80〜84歳では25.6％と、後期高齢期に入ってから急に上がります（出典：厚生労働省老健局「介護保険制度の概要」）。70歳前後という目安には、それなりの根拠があるわけです。

地方都市では「家の出口」も同時に決まる

都市部の賃貸暮らしと違い、地方都市では持ち家率が高く、施設への住み替えはそのまま「一軒の空き家の発生」を意味します。総務省の令和5年住宅・土地統計調査をもとにした岡山県の集計では、世帯が所有する空き家の取得方法のうち「相続・贈与」が70.6％を占め、全国の61.6％を上回っています。親世代の住まいが、使われないまま次の世代へ渡っている姿がうかがえます。

空き家になっても固定資産税や火災保険、庭木の管理費用は続きます。人の出入りがなくなった木造住宅は傷みも早く、時間が経つほど売りにくくなる傾向があります。入居一時金や月額費用を自宅の売却代金でまかなう計画なら、なおさら時期の見極めが大切です。

知っておきたい「3年」という期限

売却を先送りするうえで見落とされがちなのが、税制上の期限です。自宅を売ったときに譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例は、すでに住まなくなった家の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件とされています（国税庁 No.3302）。施設に移って4年、5年と空き家のままにしていると、この枠を使えなくなる可能性があります。

一方、相続した空き家を売る場合の3,000万円特別控除もあり、被相続人が要介護認定などを受けて老人ホームに入所していたケースも、一定の要件を満たせば対象になり得ます（国税庁 No.3307）。ただしこちらは適用期限が2027年12月31日までとされており、家屋の建築時期や耐震性など細かい条件が付きます。どちらの特例が使えるかは個別事情で変わるため、税務署や税理士への確認が必要です。

まずは「いくらで売れるか」を知ることから

施設を選ぶときに複数の候補を見比べるのと同じで、住まいの出口も選択肢を並べてから決めたほうが後悔が少なくなります。売る、貸す、そのまま持つ。どれを選ぶにしても出発点になるのは、いまの家におおよそどれくらいの値段が付くのかという情報です。

その第一歩として活用いただけるのが、不動産の無料査定サービス「不動産売却王」です。物件の情報を入力するだけで簡単に自動査定ができるサービスで、訪問や面談の前に価格の目安をつかめます。すぐに売るつもりがない段階でも、資金計画の材料としてお役立てください。

70歳前後は、施設と住まいの両方をゆっくり検討できる貴重な時期です。体力と判断力に余裕があるうちに情報を集めておくことが、ご自身にもご家族にも負担の少ない選択につながります。

定年が近づく、あるいは迎えたタイミングは、これからの住まいについて考える大きな節目です。子どもが独立し、働き方が変わると、「今の家は本当に自分たちに合っているだろうか」と立ち止まる方も少なくありません。実際に、住まいを見直した人はどのくらいいるのでしょうか。

住まいを見直した50・60代は約2割

リクルートのSUUMOリサーチセンターが発表した「50・60代の住み替え実態調査」によると、住み替え・建て替え・大規模リフォームのいずれかを実施した50代・60代は約2割でした。裏を返せば、8割近くの方は特に動いていないことになります。

住み替えを選んだ人の最も多い理由は「定年退職や働き方の変化をきっかけに、住環境を見直したかった」というものでした。次いで「自宅の老朽化」が挙がっています。一方で、現在の住まいに感じる不安として最も多かったのは「老朽化に伴う修繕費用の増加や管理の手間」、そして「将来この家をどうするか決まっていないこと」でした。行動に移すかどうかは別として、多くの方が住まいの先行きに漠然とした不安を抱えている様子がうかがえます。

地方都市の戸建てで起こりやすいこと

こうした傾向は、地方都市に住まいを持つ方にとって、より切実に感じられるかもしれません。地方では広めの戸建てを所有している世帯が多く、子育て期には十分だった間取りが、夫婦二人の暮らしには持て余す広さになっていることがあります。

さらに、お子さんが進学や就職で都市部へ移り、戻ってくる予定がないというケースも珍しくありません。そうなると、「この家を将来どうするか」という問いは、いずれ相続や空き家の問題へとつながっていきます。修繕費や固定資産税の負担を抱えながら決断を先送りにしているうちに、建物の傷みが進んでしまうことも考えられます。

「選択肢を知っておく」ことの意味

大切なのは、不安を抱えたまま時間だけが過ぎていく状態を避けることです。すぐに売却や住み替えをする必要はありませんが、「もし動くとしたら、どんな選択肢があるのか」を早めに知っておくことには意味があります。

たとえば、今の住まいがどのくらいで売れそうなのかを把握しておくだけでも、将来の判断はぐっとしやすくなります。住み替え資金の見通しが立てば、リフォームして住み続けるのか、コンパクトな住まいに移るのかを、比較しながら考えられるようになります。情報を持っているかどうかで、選べる幅は大きく変わってくるのです。

まとめ

住まいの見直しは、早めに情報を集めた方ほど、選べる道が多くなります。まずは今の家がどのくらいの価値を持つのかを知ることが、その第一歩です。不動産の無料査定サービス「不動産売却王」なら、簡単な入力でお持ちの住まいのおおよその価値を自動で査定できます。将来の住まいを考えるきっかけとして、気軽に活用してみてはいかがでしょうか。

「家を買ったら、もうこの先一生ここで暮らす」。そんな前提で住まいを選んでいる方、実は多いのではないでしょうか。

都市部ではここ数年、住宅価格の上昇が続いており、「今買わないと、もっと高くなってしまうかもしれない」という不安から、多少無理をしてでも住宅を購入する世帯が増えているとも言われています。

一方、地方都市にお住まいの方にとっては、「うちのあたりは関係ない話」と感じられるかもしれません。しかし実は、地方都市でも地価の上昇は着実に進んでおり、「住まいをどう持ち、どう手放すか」を考える環境は確実に変わってきています。

今回は、「住まいは暮らしの変化に合わせて変わってもいい」という考え方について、所有者の方の視点から整理してみたいと思います。

地方都市でも地価は動いている

地価の上昇というと東京や大阪の話のように聞こえますが、地方都市も例外ではありません。

例えば岡山県では、2026年の公示地価で全用途の平均変動率がプラス1.3%となり、伸び率は3年連続で1%を超えました。岡山市内では平均2%台後半の上昇となっており、再開発やマンション建設が進む中心部では、さらに高い伸びを示す地点も見られます。

ここで注目したいのは、同じ市内でも「上がり方に差がある」という点です。駅に近いエリアや再開発が進む中心部は強く上昇する一方、郊外では上昇が緩やかな地域もあります。つまり、お持ちの不動産がどのエリアにあるかによって、資産としての動き方が大きく異なるのです。

これは岡山に限った話ではなく、多くの地方都市に共通する傾向です。「自分の家の周辺は、今どちらの動きをしているのか」を知ることが、住まいの今後を考える出発点になります。

不動産価格は「上がり続ける」とは限らない

では、この上昇はいつまで続くのでしょうか。円安を背景にした建築費や人件費の上昇など、価格を押し上げる要因は当面続くという見方がある一方、日本銀行が公表している金融システムレポートでは、不動産市場の動向に継続的な注意が必要だと指摘されています。

特に地方都市の場合、人口減少の影響を受けやすいエリアとそうでないエリアの差が、今後さらに広がっていく可能性があります。中心部の地価が上がっていても、市内すべての不動産が同じように値上がりするわけではない、という点は押さえておきたいところです。

つまり、「今の家にずっと住み続ける」という選択も、「暮らしの変化に応じて住み替える」という選択も、どちらも一方的に正解とは言えない、ということです。大切なのは、どちらの状況になっても動ける余地を持っておくことではないでしょうか。

住まいに求めるものは、暮らしとともに変わっていく

住まいに求める条件は、本来、暮らしの状況によって変わるものです。

子育て中は、広さや部屋数、学区や周辺の生活環境が重要になります。一方、お子さんが独立されたり、定年を迎えて通勤がなくなったりすると、住まいに求めるものは大きく変わります。広すぎる家は、固定資産税や修繕費、光熱費といった維持費の面で、むしろ負担になることもあります。

地方都市の場合、ここに「車が運転できなくなった後の生活」という視点も加わります。郊外の一戸建てから、病院やスーパーに歩いて行ける中心部のマンションへ住み替える、という動きは、実際に多くの地方都市で見られるようになっています。中心部の地価が上昇している背景には、こうした住み替え需要があるという見方もできるでしょう。

つまり「最初に買った家に、最後まで住み続けなければならない」というルールは、実はどこにもないのです。

「動ける状態」をつくっておくことに価値がある

もちろん、住み替えにはコストがかかります。仲介手数料や引っ越し費用、新居にかかる費用を考えると、簡単な決断ではありません。

ただ、視点を変えると、地価が上昇している今は「売る側にとって追い風の時期」とも言えます。ローンの返済が進み、住まいの価格が一定程度維持されていれば、売却によってまとまった資金を確保し、次の暮らしに合った住まいへ移る、という選択肢が現実味を帯びてきます。

そのために重要なのが、「今の家が、今どのくらいの価値で売れるのか」を把握しておくことです。住み替えを具体的に考えていなくても、売却価格の目安を知っておけば、ローン残債とのバランスや、住み替え時に使える資金の見通しが立てやすくなります。「今売るかどうか」ではなく、「もし売るとしたら、どのくらいの選択肢が持てるのか」を知っておく、というイメージです。

まずは「今の住まいの価値」を知ることから

暮らしの変化に応じた住み替えを選択肢の一つとして持っておくためには、まず現在の住まいがどのくらいの価格で売却できそうかを知ることが第一歩になります。

「不動産売却王」では、簡単な情報を入力するだけで、自動で査定価格の目安を確認できる無料サービスをご利用いただけます。

「今すぐ売る予定はないけれど、将来の選択肢として知っておきたい」という方にも、気軽にお使いいただける内容になっています。暮らしの変化を見据えて、一度ご自身の住まいの価値を確認してみてはいかがでしょうか。