若年世帯の負債増加から考える、住宅ローンと住み替えの備え

若い世代の住宅購入で、借入額や返済期間が膨らんでいます。提供された報道によると、2025年の家計調査では、世帯主が29歳以下の二人以上世帯のうち、負債を保有する世帯の平均負債額は3,037万円でした。これは、単身者や負債のない世帯を含む「若者全体」の平均ではありません。

住宅価格の上昇や超長期ローンの広がりは、これから購入する人だけでなく、すでに自宅を所有し、住み替えを考える人にも関係します。確認したいのは、毎月の返済額に加えて、将来のローン残高と住まいの価値です。

50年ローンは「将来の残高」まで確認する

返済期間を長くすると、同じ借入額・金利・返済方式で比較した場合、毎月の返済額を抑えられます。一方で、元本の減り方は緩やかになり、総利息は増えます。

例えば、30歳で50年返済を始めれば、予定どおりの完済は80歳です。定年後も返済が続く可能性があるため、現役時代の収入だけを前提にしない計画が必要です。住宅金融支援機構も、借入期間を決める際は退職時の年齢や退職後の返済を考慮するよう案内しています。

購入時や借り換え時には、返済予定表で「10年後」「20年後」「退職時」の残高を確認しましょう。転勤や家族構成の変化で住み替える場合にも役立ちます。

住宅金融支援機構「借入期間は、最長何年まで？」

売却価格だけでローンを返せるとは限らない

住み替えでは、「いくらで売れるか」と「売却後にいくら残るか」を分けて考えることが大切です。

資金計画では、売却見込額から仲介手数料などの諸費用と、売却時点のローン残高を差し引きます。譲渡所得への税金が発生する場合は、その支払いも別途見込む必要があります。

住宅金融支援機構では、返済途中で住宅を他人に譲り渡す場合、融資金の全額返済が必要とされています。契約ごとの条件は借入先に確認しましょう。売却代金だけで完済できない場合には、自己資金による補填などの検討が必要です。

返済期間が長いほど、購入から数年後でも残高が多く残ることがあります。「必要になったら売ればよい」と考える前に、残高と売却見込額を照らし合わせておきたいところです。

住宅金融支援機構「ご返済中の方」

マンションは修繕積立金の増額にも備える

住居費は住宅ローンだけではありません。固定資産税、保険料、管理費、修繕積立金なども継続してかかります。

特に、修繕積立金が「段階増額積立方式」のマンションでは、将来の値上げが計画されている場合があります。国土交通省も、入居当初の月額だけでなく、長期修繕計画の収支計画を確認するよう案内しています。

すでに所有している人も、管理組合の資料で増額予定や一時金の徴収予定を確認しましょう。教育費や退職時期と重なる支出が分かれば、早めに備えられます。

国土交通省「マンションの管理状況チェックシート」

現在の価値を知り、保有と住み替えを比較する

住宅価格が上昇していても、すべての物件が同じように値上がりするわけではありません。立地や築年数、管理状態などによって売却できる価格は異なります。

まずはローン残高、毎月の住居費、手元資金を整理し、現在の不動産価値と比較してみましょう。売却を決めていなくても、保有を続ける場合と住み替える場合を考える材料になります。

「不動産売却王」の無料査定も、現在の価値を把握する入口として活用できます。査定額は売却価格を保証するものではないため、具体的な住み替えでは、不動産会社と借入先に費用や返済条件を確認し、無理のない計画を立てましょう。