マンションを所有していると、住宅ローンや固定資産税だけでなく、毎月の管理費や修繕積立金も負担します。

いま、そのマンション管理を取り巻く環境が変化しています。人件費や資材費などの上昇を背景に管理委託費の値上げが行われるほか、管理会社から契約終了を申し入れられるケースも出ています。

マンションの価値を考えるときは、立地や築年数、間取りだけでなく、「適切に管理を続けられる体制があるか」という視点も重要になっています。

管理会社を変更したマンションは約4分の1

国土交通省は5年ごとに「マンション総合調査」を実施し、管理組合や区分所有者の状況を調べています。
国土交通省「マンションに関する統計・データ等」

2023年度調査では、分譲時の管理会社から別の管理会社へ変更したマンションは24.5％でした。

特に小規模なマンションでは、管理会社にとって採算を確保しにくいケースもあります。管理委託費の値上げに合意できず、契約継続が難しくなれば、新しい管理会社を探さなければならない可能性もあります。

注意したいのは、その準備期間です。

国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」では、管理組合と管理会社のどちらからでも、少なくとも3カ月前に書面で申し入れることで契約を終了できる内容になっています。
国土交通省「マンション標準管理委託契約書」

実際の契約内容は各マンションで異なるため、まず現在の管理委託契約書を確認しておきたいところです。

「全部委託する」以外の管理方法も検討する

管理会社との契約条件が変わった場合でも、「高い委託費を受け入れるか、すべて住民で管理するか」の二択とは限りません。

清掃、会計、設備点検、管理費の収納など、マンション管理にはさまざまな業務があります。

管理組合で対応できる業務と専門業者へ任せる業務を整理し、一部だけ外部へ委託する方法も考えられます。

ただし、単純に費用を安くすればよいわけではありません。設備の点検や清掃など必要な管理まで削れば、建物の維持に影響する可能性があります。

「何にいくら支払っているのか」「その業務は本当に必要か」を管理組合で把握することが重要です。

大規模修繕に備えて長期修繕計画もチェック

もう一つ確認したいのが、長期修繕計画と修繕積立金です。

国土交通省のガイドラインでは、長期修繕計画について30年以上かつ大規模修繕工事を2回含む期間以上とすることや、工事費・物価などの変化を踏まえて5年程度ごとに見直すことが示されています。
国土交通省「長期修繕計画・修繕積立金に関するガイドライン」

資材価格や人件費が変化すれば、以前作成した計画通りの積立金では工事費を賄えなくなる可能性もあります。

そのため、「修繕積立金はいくらあるか」だけを見るのではなく、今後予定される工事と必要資金まで確認することがポイントです。

マンションの「管理状況」も資産を考える材料に

国もマンション管理の適正化を進めています。

2022年度から始まった「管理計画認定制度」では、一定の基準を満たしたマンションの管理計画を地方公共団体が認定します。
国土交通省「マンション管理計画認定制度」

認定基準には、年1回以上の総会開催、管理費と修繕積立金の区分経理、長期修繕計画、修繕積立金などが含まれています。

マンション所有者にとって大切なのは、管理会社任せにするのではなく、自分のマンションがどのように管理されているのかを知っておくことです。

管理委託費、契約期間、長期修繕計画、修繕積立金、大規模修繕の予定などを一度確認してみましょう。

管理環境の変化だけを理由に「売った方がよい」と判断する必要はありません。まず管理状況と現在の市場価値を把握し、そのうえで住み続ける、賃貸する、売却するといった選択肢を比較することが大切です。

不動産売却王の無料査定も、売却を決めてから利用するだけでなく、現在のマンションの資産価値を知り、今後の方針を考えるための材料として活用できます。

土地を所有していると、「自分の土地はいくらくらいなのだろう？」と気になることがあります。その判断材料の一つになるのが、毎年公表される「基準地価」です。

2026年の都道府県地価調査は、7月1日時点の価格を対象として全国2万1,466地点（宅地2万1,050地点、林地416地点）で実施されました。福島第一原子力発電所事故の影響を受けた10地点では調査が休止されています。
国土交通省「令和8年都道府県地価調査の実施状況及び地価の状況」

ただし、基準地価と実際に売却できる価格は同じとは限りません。土地の売却を検討するときは、その違いを理解して活用することが大切です。

基準地価は土地取引を考えるための「ものさし」

基準地価は、都道府県知事が毎年1回、基準となる地点について不動産鑑定士の鑑定評価をもとに価格を判定するものです。国土交通省によると、地価公示とあわせて一般の土地取引価格の指標としての役割があります。

評価するのは建物の価格を含まない土地そのものの価値です。住宅地、商業地、工業地などに分けて地価の動きを確認できるため、「所有している地域の土地価格がどのように変化しているのか」を知る材料になります。

2026年の個別地点の価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でも確認できます。地価だけでなく、都市計画、防災、人口などの情報を地図上で重ねて確認できるため、所有する土地の周辺環境を調べる際にも役立ちます。
国土交通省「令和8年都道府県地価調査データ更新」

「基準地価」「公示地価」「路線価」は目的が違う

土地について調べていると、基準地価のほかに「公示地価」「路線価」という言葉も目にします。

基準地価は7月1日時点、公示地価は1月1日時点の土地価格を示す公的な指標です。一方、路線価は相続税や贈与税の土地評価に使われ、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額が示されています。路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける「倍率方式」で評価します。
国税庁「土地家屋の評価」
国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

つまり、同じ土地でも「売買取引の参考にする価格」と「税金を計算するための評価額」では目的が異なります。数字だけを比較するのではなく、何のための価格なのかを確認することがポイントです。

基準地価だけでは実際の売却価格は決まらない

土地を売却するときに特に注意したいのが、基準地価に土地面積を掛ければ、そのまま売却価格になるわけではないことです。

実際の不動産取引では、土地の形状や間口、接している道路、駅からの距離、周辺環境、用途地域、建築条件、地域の需要など、さまざまな条件が価格に影響します。同じ地域にある土地でも、個別条件によって売却価格には差が生じます。

そのため基準地価は「この地域の土地価格はどの程度か」を把握する目安として利用し、所有する土地そのものの価値については個別に確認するのが現実的です。

売却を決める前の「資産価値の確認」に活用しよう

地価の公表は、売却を決めている人だけに関係するものではありません。

長期間所有している土地や相続した実家の土地などは、取得当時と現在で周辺環境や需要が変化していることがあります。基準地価などの公的データを確認したうえで不動産査定も利用すると、現在のおおよその市場価値を把握しやすくなります。

「売却する」「そのまま所有する」「活用方法を考える」といった選択肢を比較するためにも、まず現在の価値を知ることが第一歩です。不動産売却王の無料査定も、売却を決めるためだけではなく、所有不動産の資産価値を確認する一つの方法として活用できます。

首都圏の中古マンションで、修繕積立金の負担が増えています。提供情報によると、2025年度の修繕積立金は1平方メートルあたり217円となり、前年度から5.8％上昇しました。

背景にあるのが、建築・修繕工事費の上昇や、将来の大規模修繕に備えた積立金の見直しです。

マンションを所有している方にとって、修繕積立金は毎月の負担だけの問題ではありません。建物を適切に維持できる資金が確保されているかは、長期的なマンション管理を考えるうえで重要なポイントです。

なぜ修繕積立金は上がりやすい？

マンションの修繕積立金には、長期間にわたって同程度の金額を積み立てる「均等積立方式」と、当初の負担を抑えて一定期間ごとに引き上げる「段階増額積立方式」があります。

国土交通省は、将来にわたり安定して修繕積立金を確保する観点から、均等積立方式が望ましいとしています。一方、段階増額積立方式では、予定していた値上げについて区分所有者の合意を得られず、積立金不足につながるおそれが指摘されています。
国土交通省「マンション管理に関する各種ガイドライン等」

そこで国は2024年にガイドラインを改定し、段階増額積立方式について、均等積立方式の月額を基準とした場合、初期額を0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とする考え方を示しました。
国土交通省「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」

工事費が変われば長期修繕計画も見直しが必要

もう一つ重要なのが「長期修繕計画」です。

外壁や屋上防水、給排水設備などは年月とともに劣化します。将来どのような工事が必要になり、いくらかかるのかを想定し、それに合わせて修繕積立金を準備するのが基本です。

ただし、将来の工事費を正確に予測することはできません。国土交通省も、物価や工事費などが変動することから、長期修繕計画を5年程度ごとに見直す必要があるとしています。
国土交通省「長期修繕計画はなぜ定期的な見直しが必要？」

つまり、修繕積立金の値上げそのものを問題視するのではなく、「必要な修繕に対して適切な金額なのか」「長期修繕計画に根拠があるのか」を確認することが大切です。

マンション売却でも「管理状況」は確認したいポイント

マンションを売却するときも、専有部分の広さや築年数、立地だけでなく、管理状況を整理しておきたいところです。

例えば、長期修繕計画が適切に見直されているか、修繕積立金は十分か、大規模修繕の予定はあるか、管理組合が適切に運営されているかなどです。

国の「管理計画認定制度」でも、長期修繕計画について30年以上の計画期間を確保することや、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれること、修繕積立金が著しく低額ではないことなどが認定基準に含まれています。
国土交通省「マンション管理計画認定制度」

修繕積立金が安ければ、それだけで管理状態が良いとは限りません。将来必要になる修繕費を十分に準備できているかという視点も必要です。

値上げだけでなくマンション全体の管理を見る

修繕積立金の変更には区分所有者の合意形成が必要です。年齢、所得、今後の居住予定などが異なれば、毎月の負担に対する考え方が違うのも自然なことです。

だからこそ重要なのが、管理組合が長期修繕計画や資金状況について情報を共有し、将来必要な修繕について継続的に話し合える状態にあるかどうかです。

マンションを所有している方は、毎月支払っている金額だけを見るのではなく、総会資料や長期修繕計画にも目を通してみましょう。

売却を検討している場合も同様です。修繕積立金や管理状況を確認したうえで、周辺の取引状況、階数、向き、間取り、室内状態などを含めて現在の資産価値を確認することが大切です。

査定は、売却を決めてから行うものとは限りません。現在の価値を知っておけば、そのまま住み続けるのか、将来的に売却するのかを考える材料にもなります。

マンションの建築コスト上昇が続いています。

建設物価調査会が公表した2026年8月の東京地区の建築費指数（2015年＝100）では、鉄筋コンクリート造の集合住宅が146.7となり、前月から0.2％上昇しました。
建設物価調査会「建築費指数（2015年基準）」

マンションを所有している方にとって気になるのは、「建築費が上がると、自分のマンションの価値にも影響するのか」という点ではないでしょうか。

建築費は新築マンションの供給価格を考える重要な要素ですが、中古マンションの価格が建築費だけで決まるわけではありません。所有者としては、複数の市場データを組み合わせて考えることが大切です。

マンションだけでなく建築コスト全体が上昇

2026年8月の東京地区の建築費指数は、鉄筋コンクリート造の集合住宅が146.7、鉄骨造の事務所が145.6、同じく鉄骨造の工場が144.1で、いずれも前月比0.2％上昇しました。

建設物価調査会によると、この指数は工事費や資材価格、労務費などを再構成し、建築費の変動を時系列で把握できるようにしたものです。

さらに同調査会の「建設資材物価指数」を見ると、2026年8月の東京地区の建築部門は150.2で、前月比0.7％、前年同月比5.8％の上昇となっています。
建設物価調査会「建設資材物価指数」

今回の建築費上昇は、マンションだけに限った現象ではなく、建設資材などを含む建築コスト全体の動きとして捉える必要があります。

建築費上昇は中古マンションにも関係する？

新築マンションを建設するためのコストが上昇すれば、事業者にとっては販売価格を設定する際の負担要因になります。

その結果、新築価格と中古価格の差を意識する購入者が増えるなど、中古マンション市場に間接的な影響が及ぶ可能性があります。

ただし、「建築費が上がった＝中古マンションも値上がりする」という関係ではありません。

中古マンションの価格は、立地、築年数、専有面積、管理状態、修繕計画、駅からの距離、周辺の売出物件や成約事例など、さまざまな条件によって変わります。

建築費は、あくまでマンション市場を考える材料の一つとして見るのが適切でしょう。

住宅市場は建築費だけで判断しないことが大切

国土交通省によると、2026年7月の新設住宅着工戸数は前年同月比8.2％増加しました。一方、季節調整済みの年率換算値では前月比1.6％減少しています。
国土交通省「建築着工統計調査報告（令和8年7月分）」

つまり、去年の7月と比べると住宅着工は増えているものの、直近の動きを見ると、6月より着工の勢いはやや弱まっているということです。

また、1年間の動きを見ると、2025年度（2025年4月～2026年3月）の新設住宅着工戸数は、2024年度（2024年4月～2025年3月）と比べて減少しました。持家・貸家・分譲住宅のいずれも減少しており、2026年7月だけの数字とは異なる動きが見えてきます。
国土交通省「建築着工統計調査報告（令和7年度計分）」

このように住宅市場は、どの期間を見るかによって数字の見え方が変わります。建築費が上昇しているからといって、住宅の供給や不動産価格も同じように上昇するとは限りません。

マンション市場を考える際には、建築費だけでなく、新築住宅の供給状況、住宅ローン金利、購入需要など、複数の動きを合わせて見ることが大切です。

所有マンションの「現在価値」を確認してみる

建築費の上昇が続く局面では、新築マンションを取り巻く環境だけでなく、中古マンション市場がどう変化しているかにも目を向けておきたいところです。

特に長くマンションを所有している場合、購入時と現在では周辺の取引価格や住宅市場の環境が大きく変わっている可能性があります。

だからといって、建築費が最高値になったことだけを理由に売却を急ぐ必要はありません。

まずは周辺の成約事例や現在の査定価格を確認し、「今売るとどの程度なのか」を把握しておく方法があります。現在の資産価値が分かれば、そのまま保有するのか、住み替えるのか、売却するのかを比較するための判断材料になります。

不動産の無料査定は、売却を決めてから利用するだけのものではありません。建築費や住宅市場が変化している時期だからこそ、自分のマンションの現在地を確認する機会として活用してみてはいかがでしょうか。

日本銀行の増一行審議委員が2026年9月10日、福井市で開かれた金融経済懇談会で、今後も政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していく必要があるとの考えを示しました。

現在の政策金利は1.0％程度です。増委員は、景気や物価を過熱も冷却もしない「中立金利」について最新の推計では1.1～2.5％と紹介し、さらなる利上げが金融政策の正常化には必要との認識を示しています。

では、金利がさらに上昇した場合、住宅ローンや不動産売却にはどのような影響が考えられるのでしょうか。

日銀はすでに政策金利を1.0％程度まで引き上げ

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利をそれまでの0.75％程度から1.0％程度へ引き上げました。
日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文 2026年」

さらに7月の「展望レポート」でも、経済・物価・金融情勢に応じて引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整する方針を示しています。
日本銀行「展望レポートのハイライト（2026年7月）」

ただし、今後いつ、どの程度の利上げが行われるかが決まっているわけではありません。日銀は経済・物価の見通しが実現する確度やリスクを確認しながら、タイミングやペースを判断するとしています。
日本銀行「わが国の経済・物価情勢と金融政策」（増一行審議委員、2026年5月）

不動産所有者としても「金利は必ずここまで上がる」と予測するのではなく、金利が変化した場合に自分の住宅ローンや不動産にどの程度影響するのかを確認しておくことが重要です。

変動金利の住宅ローンは契約内容を確認しよう

特に確認しておきたいのが、変動金利型の住宅ローンを利用しているケースです。

住宅ローン金利は、日銀の政策金利とまったく同じ動きをするわけではありません。金融機関の金利設定やローンの商品性などによって影響は異なります。

そのため、政策金利が上がったからといって、すべての住宅ローンの毎月返済額が直ちに同じ割合で増えるわけではありません。

一方、変動金利の場合は将来的に適用金利が見直される可能性があります。住宅ローンを返済中の方は、現在の適用金利だけでなく、「金利がいつ見直されるのか」「返済額がどのような仕組みで変わるのか」を契約書や金融機関の案内で確認しておくとよいでしょう。

例えば、金利が上昇したケースを想定して毎月の返済額や家計への影響を試算しておけば、今後の選択肢を考えやすくなります。

金利上昇は「買い手側」にも関係する

不動産を売却する人にとって忘れてはいけないのが、住宅ローン金利は購入希望者にも影響するという点です。

住宅購入では「物件価格」だけでなく、借入額、金利、返済期間などによって毎月の返済負担が決まります。金利が上昇すれば、同じ金額を借りた場合でも一般的には利息負担が大きくなります。

そのため、金利環境の変化は購入希望者の予算や物件選びに影響し、結果として住宅市場の需給に影響する可能性があります。

ただし、「利上げ＝不動産価格が下がる」と決めつけることもできません。不動産価格は地域の需要、人口・世帯動向、住宅供給、建築費、立地、物件の状態など多くの要因によって形成されます。

金利は、その中の重要な要素の一つと考えるのが適切でしょう。

売却を急ぐより、住宅ローン残高と現在価値を把握する

金利上昇が話題になると、「今のうちに自宅を売った方がよいのでは」と考える方もいるかもしれません。しかし、金利だけを理由に売却を急ぐ必要はありません。

まず確認したいのは、自分の住宅ローンと不動産の現在地です。

住宅ローンが残っているなら、現在の残高や適用金利、今後の金利見直し条件を確認します。そのうえで、不動産を売却した場合にどの程度の価格が見込めるのかを把握すれば、「そのまま住み続ける」「借り換えを検討する」「住み替える」「売却する」といった選択肢を比較しやすくなります。

不動産売却王の無料査定も、売却を決めた人だけが利用するものではありません。

金利環境が変化するなかで、自宅や所有不動産の現在の価値を確認し、住宅ローン残高と比較することは、今後の資産計画を考える一つの材料になります。

日銀の政策だけで売却時期を判断するのではなく、「金利」「住宅ローン残高」「現在の不動産価値」の3つを確認し、自分に合った選択肢を考えていきましょう。

・日本銀行「わが国の経済・物価情勢と金融政策」（増一行審議委員、2026年5月）
https://www.boj.or.jp/about/press/koen_2026/ko260514a.htm

マンションの資産価値や住環境を維持するために欠かせない大規模修繕。その工事を巡り、管理組合が注意したい問題が明らかになっています。

関東のマンション大規模修繕工事では、施工会社間の受注調整に加え、本来は管理組合を支える立場である設計コンサルタントが関与していたとされる問題が表面化しました。

さらに、施工会社の関係者が住人になりすましたり、実際に住戸を取得したりして管理組合の意思決定に入り込み、自社に有利な工事へ誘導しようとするケースも報じられています。

大規模修繕はマンション所有者全員のお金に関わる問題です。では、管理組合や区分所有者はどのような点に注意すればよいのでしょうか。（国土交通省「マンション管理」）

国も以前から「利益相反」に注意喚起

大規模修繕を巡る利益相反は、以前から問題視されてきました。

国土交通省は2018年、大規模修繕工事944事例を調査し、工事金額などのデータを公表しました。その背景には、設計コンサルタントがバックマージンを支払う施工会社を受注させるため、不適切な働きかけを行うといった利益相反への懸念がありました。（国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施」）

大切なのは、「コンサルタントに任せたから安心」「管理会社が紹介した会社だから大丈夫」と考えるのではなく、選定の経緯や見積内容を管理組合自身が確認できる状態にしておくことです。

見積価格は「比較できる状態」にする

大規模修繕では金額が大きくなるため、見積書を受け取っても、それが妥当なのか区分所有者だけで判断するのは簡単ではありません。

そこで重要になるのが、複数の提案や見積もりを比較し、工事項目や仕様、数量、単価などを確認することです。

参考になる取り組みも始まっています。横浜市は2026年1月から、市内マンション向けに民間事業者が開発した「大規模修繕工事費用シミュレーター」を紹介しています。見積書をアップロードすると、エリアやマンションの規模などを踏まえて費用相場との差を確認できる仕組みで、無料で利用できます。（横浜市「大規模修繕工事の見積書を査定し、金額の妥当性を判断したい」）

こうしたサービスが利用できない地域でも、複数社から同じ条件で提案を受けたり、利害関係のない専門家へ相談したりすることで、判断材料を増やすことはできます。

修繕積立金が不足するマンションは36.6％

不適切な工事費を防ぐことが重要なのは、修繕積立金に余裕があるマンションばかりではないためです。

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」では、長期修繕計画上の予定積立残高に対して、現在の修繕積立金が不足しているマンションは36.6％でした。（国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」）

修繕積立金は、屋上防水や外壁、給排水設備など、建物を長期間維持していくための大切な資金です。

予定以上に高額な工事を発注してしまえば、その後の修繕計画や積立金にも影響する可能性があります。だからこそ、「工事が必要か」だけでなく、「その内容と金額が妥当なのか」という視点が欠かせません。

大規模修繕はマンションを売るときにも無関係ではない

大規模修繕や修繕積立金は、これからも住み続ける人だけの問題ではありません。

マンションを売却するときには、築年数や室内の状態だけでなく、長期修繕計画、修繕積立金の状況、大規模修繕の実施状況など、建物全体の管理状態も重要な情報になります。

そのため区分所有者としては、総会資料を読まずに捨ててしまうのではなく、「修繕積立金はいくらあるのか」「次回の大規模修繕はいつなのか」「工事会社をどのように選んでいるのか」などを確認しておくことをおすすめします。

管理組合の運営に関心を持つことは、結果として自分の住まいや資産を守ることにもつながります。

「任せきり」にせず情報を持つことが第一歩

大規模修繕の専門知識を、すべての区分所有者が身につける必要はありません。

ただし、高額な工事だからこそ、特定の会社や人物だけに判断を任せず、選定過程を透明にすることは重要です。不自然に特定業者を推す人物がいないか、複数の提案を比較しているか、見積内容について十分な説明があるかなどを確認してみましょう。

また、所有するマンションの管理状態や修繕計画が気になったときは、現在の市場で自分の住戸がどのように評価されるのかを査定で確認する方法もあります。

査定は売却を決めてから利用するものとは限りません。大規模修繕を控えているタイミングなどに、今後も保有するのか、売却するのかを考えるための一つの判断材料として、現在の資産価値を把握しておくのもよいでしょう。

分譲マンションでは今、管理にかかるコストの上昇や人手不足を背景に、管理会社から委託費の値上げや契約終了を申し入れられるケースが問題になっています。

特に戸数の少ないマンションでは、管理会社にとって採算を確保しにくくなることもあり、これまでと同じ管理体制を維持できるとは限りません。

マンション所有者にとって管理は、単に「共用部分をきれいに保つため」のものではありません。建物の状態や修繕計画、管理組合の運営状況は、将来の売却を考える際にも無視できないポイントです。

管理会社との契約はずっと続くとは限らない

今回報じられた事例では、管理会社から管理委託費の値上げを求められたり、契約を打ち切られたりした小規模マンションが紹介されています。

ここで知っておきたいのが、管理会社との契約は永久に継続するものではないということです。

国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」では、管理組合と管理会社のどちらからでも、相手方に少なくとも3カ月前に書面で申し入れることで契約を終了できるというモデルが示されています。（国土交通省「マンション標準管理委託契約書」）

ただし、実際の条件は各マンションが締結している契約によって異なります。まずは契約期間、更新方法、解約条項、管理業務の範囲などを確認しておくことが大切です。

「全部委託」か「自主管理」かの二択ではない

管理費の値上げを求められたからといって、すぐに管理会社との契約をやめて住民だけで管理する必要があるわけではありません。

清掃、設備点検、会計、管理費の収納、滞納対応など、マンション管理にはさまざまな業務があります。

そのため、現在の委託内容を整理して「管理組合で対応できるもの」と「専門業者に任せた方がよいもの」を分け、必要な業務だけ外部へ委託する方法も考えられます。

管理会社から値上げを提示された場合も、金額だけを見るのではなく、どの業務にどれだけ費用がかかっているのかを確認することが重要です。複数社から見積もりを取ることも、管理内容と費用の妥当性を考える材料になります。

管理状態はマンションの価値を考える重要な材料

マンションの価値というと、立地、築年数、階数、間取りなどに目が向きがちです。しかし、中古マンションでは管理状態も重要です。

例えば、長期修繕計画が適切に作成・見直しされているか、修繕積立金が計画的に確保されているか、総会がきちんと開催されているかといった点です。

国土交通省の「管理計画認定制度」でも、管理組合の運営、管理規約、経理、長期修繕計画などが認定基準に含まれています。（国土交通省「マンション管理計画認定制度」）

つまりマンションは、それぞれの住戸だけではなく「建物全体をどのように維持しているか」という視点で考える必要があります。

管理会社との契約終了そのものを理由に資産価値が直ちに下がるとはいえません。一方で、その後の管理や修繕が十分に行われない状態が続けば、購入希望者が物件を検討するときの判断材料になる可能性があります。

売却を考えていなくても管理状況を確認しておこう

国土交通省によると、2024年末時点の分譲マンションストックは全国で約713万戸に達しています。さらに、マンションでは建物の高経年化と区分所有者の高齢化という、いわゆる「2つの老い」への対応も政策課題となっています。（国土交通省「マンションに関する統計・データ等」、住宅：マンション関係法令 – 国土交通省）

そのため、マンションを所有している方は「管理会社に任せているから大丈夫」と考えるだけでなく、総会資料や管理委託契約、長期修繕計画、修繕積立金などに一度目を通してみることをおすすめします。

確認したいのは、管理委託費がどのように推移しているか、契約終了時にどう対応するのか、修繕計画と積立金に大きなずれがないかといった点です。

将来売却するときになって初めて問題を知るのではなく、所有している段階から管理状況を把握しておくことが大切です。

マンションの管理環境が変わってきたと感じたときは、売却だけを急いで考える必要はありません。「このまま所有する」「管理体制を見直す」「将来の売却に備える」など、複数の選択肢があります。

その判断材料の一つとして、現在のマンションが市場でどの程度評価されるのか、無料査定で資産価値を確認しておく方法もあります。管理状況と現在の価値の両方を把握したうえで、自分に合った選択肢を考えてみてはいかがでしょうか。

法務省が、登記されていない「所有者不明建物」の実態調査に乗り出す方針です。

全国の自治体へのアンケートでは、回答した760自治体にある約3610万の建物のうち、2割強にあたる約800万戸が未登記だったとされ、全国では1000万を超える可能性があると推計されています。

未登記の問題は行政だけの話ではありません。実家を相続した方や、古い住宅・空き家を所有している方にとっても確認しておきたいテーマです。

「固定資産税を払っている＝登記済み」とは限らない

建物を所有していると固定資産税が課税されるため、「税金を払っているのだから登記もされているだろう」と考える方もいるかもしれません。

しかし、元情報にもあるように、登記されていなくても自治体が建物を把握し、課税台帳に記載しているケースがあります。

つまり、固定資産税の課税と法務局の不動産登記は別の仕組みです。

特に昔から所有している実家や、親・祖父母から引き継いだ建物については、一度登記内容を確認してみる価値があります。

未登記の建物は売却時にも問題になりやすい

不動産を売却するときは、買主が「誰から、どの不動産を取得するのか」を明確にする必要があります。

ところが建物が未登記だったり、登記されていても亡くなった親や祖父母の名義のままだったりすると、売却を進める前に登記関係の整理が必要になる場合があります。

そのため「まだ売るつもりはない」という段階でも、自宅や実家について、土地だけでなく建物の登記がどうなっているかを確認しておくと安心です。

相続登記はすでに義務化されています

不動産の所有情報を明確にするための制度整備はすでに進んでいます。

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則としてそのことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

また、義務化以前に発生した相続も対象です。2024年4月1日より前に相続したことを知っていた未登記の不動産については、原則として2027年3月31日までが期限となります。

正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。

住所・氏名が変わった場合の登記も義務に

さらに2026年4月1日からは、不動産の登記名義人について住所や氏名・名称が変わった場合の変更登記も義務化されています。

変更日から2年以内に登記する必要があり、正当な理由なく義務に違反した場合は5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

一方、所有者の負担を軽減する仕組みとして「スマート変更登記」も始まっています。あらかじめ必要な情報を申し出ておけば、住所等の変更を法務局が確認して職権で変更登記を行う仕組みです。

実家や空き家は「売る前」から登記の確認を

今回のニュースをきっかけに確認したいのは、所有している不動産の登記が現在の状況と合っているかどうかです。

特に、相続した実家、長期間所有している古い住宅、空き家、親や祖父母が建てた建物などは、早めに確認しておくとよいでしょう。

なお、未登記建物の表題登記など、土地・建物の調査や測量を必要とする表示に関する登記については、土地家屋調査士が専門家となります。相続など権利に関する登記については司法書士や弁護士への相談が考えられます。

不動産を売却する予定がなくても、「誰の名義なのか」「土地と建物の両方が登記されているか」「住所や氏名は現在の情報になっているか」を確認しておくことは、将来の相続や売却をスムーズにするためにも大切です。

不動産売却王の無料査定も、すぐに売却するためだけではなく、登記状況を確認する機会とあわせて現在の資産価値を把握し、今後の保有・活用・売却を考えるための材料として活用できます。

独自情報の引用元

・法務省「相続登記の申請義務化について」
・法務省「住所等変更登記の義務化」
・法務省「スマート変更登記のご利用方法」
・法務省「相続登記の申請義務化特設ページ（相談先）」

住宅ローンを返済している方にとって、金利の上昇は気になる問題です。

GMO TECHが住宅ローン返済中の1,014人を対象に実施した調査では、「毎月の返済額が増えないか不安」と回答した人が31.2％でした。また、27.8％が「すでに毎月の返済額が上がった」と回答しています。

ただし、金利が上がったからといって、すぐに売却を考える必要があるわけではありません。大切なのは、自分の住宅ローンと家計、自宅の現在価値を整理し、今後取り得る選択肢を把握することです。

1．まず住宅ローンの契約内容を確認する

変動金利を利用している方は、適用金利だけでなく「金利が上昇したとき、毎月の返済額がどう変わる契約なのか」を確認してみましょう。

変動金利・元利均等返済の商品には、金利が上昇しても返済額を5年間変更しない「5年ルール」や、返済額を見直す際に従来の125％を上限とする「125％ルール」を採用しているものがあります。

ただし、すべての商品に一律に適用される制度ではありません。全国銀行協会も「5年ルールや125％ルールといった仕組みを利用している場合」と説明しています。

また、返済額が一定期間変わらなくても、金利上昇の影響がなくなるわけではありません。利息の割合が増え、元金の返済が進みにくくなることもあります。

まずは金融機関から交付された契約書類や返済予定表を確認し、分からない点があれば借入先に問い合わせることが大切です。

2．家計だけでなく「手元資金」も確認する

返済負担が増えると、繰り上げ返済によってローン残高を減らしたいと考える方もいるでしょう。

ただし、預貯金の多くを返済に充てれば、教育費や修繕費、病気や収入減少など、予想外の支出に対応できる資金が少なくなります。

繰り上げ返済をするかどうかは、金利だけを見て判断するのではなく、今後必要になる生活資金とのバランスを考える必要があります。

全国銀行協会も金利上昇への対応として、家計の見直しや余裕資金による繰り上げ返済、固定金利への切り替えについて金融機関へ相談することなどを挙げています。

3．返済に不安があれば早めに金融機関へ相談する

住宅ローンの返済が家計を圧迫し始めた場合、「もう少し様子を見よう」と抱え込むより、借入先の金融機関へ相談することも選択肢です。

重要なのは、実際に返済が困難になってからではなく、収入や支出の変化を踏まえて今後の返済に不安を感じた段階で相談することです。

そのうえで、家計を見直す、繰り上げ返済を検討する、金利タイプについて相談する、住み替えや売却を検討するといった選択肢を比較します。

どの方法が適しているかは、ローン残高や収入、年齢、家族構成、保有資産などによって異なります。

4．自宅の「現在価値」とローン残高を比べてみる

もう一つ確認しておきたいのが、自宅の現在価値です。

例えば住宅ローン残高が2,500万円ある場合、自宅が現在どの程度で売却できそうなのかを把握しておけば、将来的な住み替えや売却を考える際の判断材料になります。

ただし、査定価格がそのまま手元に残る金額ではありません。実際の売却では仲介手数料などの諸費用がかかります。また、住宅ローンが残っている物件では、売却に伴ってローンを完済し、設定されている抵当権を抹消する手続きについても確認する必要があります。

だからこそ、返済負担が大きくなってから慌てて自宅を売るのではなく、余裕がある段階で「ローンはいくら残っているか」「自宅はいくらくらいの価値があるか」を把握しておくことに意味があります。

金利上昇局面でも、住み続ける、返済方法を見直す、住み替える、売却するといった複数の選択肢があります。

売却を決めていなくても、住宅ローンと自宅の資産価値を一度整理しておけば、環境が変化したときにも自分に合った判断をしやすくなるでしょう。

2026年4月1日に施行された改正区分所有法では、国外に住むマンション所有者が、国内にいる人を「国内管理人」として選任できる制度が始まりました。

海外居住の区分所有者が増えるなか、総会への参加や議決権行使が難しくなり、管理組合の意思決定が進まないケースへの対応策として設けられた制度です。国土交通省も2025年にマンション標準管理規約を改正し、国内管理人制度の活用に関する手続きを盛り込みました。

ただし、制度ができたからといって、すべてのマンションで一律に国内管理人を置かなければならないわけではありません。マンション所有者としては、まず自分のマンションの管理規約がどう改正されているかを確認することが大切です。

国内管理人は何をする人？

改正区分所有法では、国内に住所や居所を持たない区分所有者が、専有部分や共用部分の管理に関する事務を行わせるため、国内に住所などを持つ人を国内管理人として選任できると定めています。

例えば、海外転勤や海外移住によって日本を離れている所有者に代わり、管理組合との連絡や総会での議決権行使などを担うことが想定されています。

連絡が取れない所有者が増えると、修繕や建て替えなど重要な議案を決めにくくなる可能性があります。その意味では、管理組合の運営を円滑にするための選択肢の一つといえます。

誰を選ぶかは慎重に考えたい

一方で、国内管理人制度を利用するときは「誰に任せるか」が重要です。

国土交通省の標準管理規約では、国内管理人を選任した場合に、その「氏名又は名称」などを管理組合へ届け出る規定例が示されています。つまり、個人だけでなく法人が選任されるケースも想定されます。

ここで確認したいのが、管理会社や修繕工事会社などとの利害関係です。

例えば、大規模修繕の工事業者選定などで議決権を行使する立場になるのであれば、その人物や法人が工事に経済的な利害関係を持っていないかを確認することは、管理組合の健全な運営を考えるうえで重要です。

国内管理人制度そのものを過度に警戒する必要はありませんが、選任基準や届出方法、利益相反への対応などを管理規約や細則でどこまで定めるのかは、マンションごとに検討する余地があります。

管理規約が改正されていないか確認を

今回の法改正では、国内管理人だけでなく、総会の決議要件や所在不明区分所有者への対応、修繕積立金の使途など、マンション管理に関わる幅広いルールが見直されました。国土交通省も、各マンションで管理規約の見直しを進めるよう案内しています。

そのため、総会で規約改正が議題になった場合は、「法律が変わったから」と一括して承認するのではなく、自分のマンションにどのような変更が加わるのかを確認しておきたいところです。

特に国内管理人については、選任を必須とする規定になっているのか、誰を選任できるのか、届出や変更時の手続きはどうなっているのかなどを確認してみましょう。

管理状況はマンションの価値を考える重要な材料

マンションの資産価値は、立地や築年数、専有面積だけで決まるものではありません。

長期修繕計画や修繕積立金、管理組合の運営状況など、「適切に管理されているか」も中古マンションを検討する際の重要な情報です。

国内管理人制度への対応も、こうしたマンション管理の一部です。

今回の法改正をきっかけに、管理規約や総会資料、長期修繕計画などを確認し、自分が所有するマンションの管理状況を把握してみてはいかがでしょうか。

売却を予定していない場合でも、現在の管理状況と資産価値を知っておけば、将来の売却、住み替え、相続などを考える際の判断材料になります。不動産売却王の無料査定も、現在のマンションの価値を確認する方法の一つとして活用できます。