「不動産価格はまだ上がり続けているんでしょ？」

そんなイメージをお持ちの方は多いかもしれません。確かに大都市部の不動産価格は上昇が続いています。でも日本銀行が2026年4月に公表した金融システムレポートを読み込むと、少し違う景色が見えてきます。

このレポートは年2回、日本の金融システム全体のリスクを分析した公式文書です。不動産市場についても詳しく分析されており、今の状況を冷静に把握するうえでとても参考になります。

「不動産は平均で語れない」時代に入った

レポートが指摘しているのは、不動産価格が全体として上昇を続けている一方で、エリアによって明暗が大きく分かれているという現実です。

人口が集まる都市部では価格の上昇が続いていますが、人口密度が低い地域では横ばいか下落傾向が見られます。2008年ごろ以降、この立地による格差は急速に広がっており、「不動産市場は全国平均で語ることができない段階に入っている」というのがレポートの認識です。

例えば岡山県でも、岡山市や倉敷市などの県南では地価が堅調な一方、郊外や県北では下落傾向が見られると指摘されています。こうした二極化は岡山に限らず、全国の地方都市に共通する構図です。

「自分の物件があるエリアはどちらなのか」——今一度、立ち止まって考えてみる価値があります。

「日本の不動産は割安」という神話が崩れつつある

これまで日本の不動産は、海外の主要都市と比べて利回りが高く、投資先として魅力がありました。それが海外資金を呼び込み、価格上昇を支えてきた側面もあります。

しかし今回のレポートでは、その状況が変わりつつあることが示されています。不動産の利回りと長期金利の差（イールドギャップ）が大きく縮小しており、日本不動産の相対的な優位性が低下しているというのです。

長期金利の指標となる10年物国債の利回りは2026年4月に約29年ぶりの高水準を記録しました。金利がさらに上昇すれば、不動産投資の旨みはさらに薄れていく可能性があります。これまで価格上昇を支えてきた海外からの資金が、同じペースで流入し続けるとは限らない状況になってきています。

日銀が示した「もしもの想定」

レポートの中で特に注目したいのが、日銀が分析したリスクシナリオです。

海外の不動産ファンドが保有物件を売却したことをきっかけに市場が調整した場合、商業用不動産だけでなく住宅用不動産の価格も約25%、賃料も約10%下落するという想定が示されています。

「25%の下落」と聞くと大げさに感じるかもしれませんが、こうした動きは過去にも起きています。リーマン・ショック時には外資の不動産売却が引き金となって価格が急落した経緯があります。中東情勢の長期化などで世界的に長期金利が上昇しやすい環境が続けば、同様の影響が波及する可能性も否定できません。

これはあくまで「最悪のケース」の想定ですが、日銀が公式レポートで示したということは、ゼロではないリスクとして意識しておく必要があるということです。

「今が高値かもしれない」という視点を持つ

金融環境が安定して推移すれば、不動産価格はマイルドな上昇か高止まりが続くというのが基本的な見通しです。ただ、長期金利の上昇が続けば価格上昇の勢いが鈍化し、調整局面に入る可能性もレポートは示唆しています。

特に地方の不動産は、都市部と違って需要の下支えが限られます。人口減少が続く地域では、価格が下がり始めてからでは買い手が見つかりにくくなるリスクもあります。

「売るつもりはないけれど、今の価格がいつまでも続くとは思えない」という方は、まず今の物件がいくらで売れるのかを知っておくだけでも、判断の幅が大きく変わります。売ると決める必要はありません。ただ、選択肢として持っておくことの意味は、今の市場環境だからこそ大きいと思います。

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「うちは変動金利で借りてるけど、このまま大丈夫かな……」

そんなモヤモヤを感じている方、実は今とても多いと思います。

日本銀行はここ数年、段階的に政策金利を引き上げてきました。直近では2025年12月に0.75%へと引き上げ、2026年4月の会合でもこの水準を維持することを決定しています。ただ「据え置き＝終わり」ではなく、市場では今後もさらなる利上げが続くという見方が主流です。

住宅ローンを抱えている方にとって、これは決して他人事ではありません。

日本の住宅ローン、実は8割近くが「変動型」

住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローンを借りている人のうち変動型を選んでいる割合は約8割にのぼります。長く続いた超低金利時代に「どうせ上がらないでしょ」という感覚で変動型を選んだ方も多いのではないでしょうか。

でも今は、その前提が変わりつつあります。

変動金利は日銀の政策金利と連動しています。政策金利が上がれば、銀行が住宅ローンの基準金利を決める際に参考にする「短期プライムレート」も上がり、やがて毎月の返済額にも影響が出てきます。

「じわじわ増える」がこわい理由

変動金利ローンには「5年ルール」「125%ルール」という仕組みがあります。簡単に言うと、金利が上がっても返済額の変更は5年ごと、しかも一度に1.25倍を超えない、というものです。一見安心に見えますが、裏を返すと「支払いが増えていないように見えても、利息の割合が増えていて元金がなかなか減らない」という状況が起きやすくなります。

毎月の返済額は変わっていないのに、ローン残高がなかなか減らない。そんな事態が、今後現実になるリスクがあるのです。

地方都市では、さらに注意が必要な理由

「金利の影響は都市部の話でしょ？」と思う方もいるかもしれませんが、むしろ地方こそ注意が必要です。

例えば岡山県では、2026年の公示地価は県全体の平均こそプラスで3年連続の上昇が続いていますが、その内訳には大きな差があります。県南の利便性が高いエリアは堅調な一方、郊外や県北の一部では下落傾向も見られ、「地価の二極化」が指摘されています。こうした傾向は、岡山に限らず多くの地方都市に共通する構図です。

さらに気になるのが空き家の増加です。岡山県の空き家率は全国平均を上回る水準にあり、同様の状況は全国の地方都市でも広がっています。空き家が増えるということは、それだけ売りに出る物件も増えるということ。供給が増えて需要が追いつかないエリアでは、じわじわと売りにくくなるリスクがあります。

地方では給与の伸びが都市部ほど大きくないケースも多く、金利負担の増加を収入増でカバーしにくいという事情も重なります。専門家の間でも「長期的には緩やかな下落傾向を前提に考えるのが賢明」という見方が出ています。

「売りたいと思ったときに、ちゃんと売れるか」——今のうちに考えておく価値は十分にあります。

賃上げで「相殺できる」は本当か？

「金利が上がっても、賃金も上がっているから大丈夫」という声もあります。たしかに2024年・2025年と、大企業を中心に賃上げの流れは続いています。日銀もその点を金融政策の判断材料のひとつとしています。

例えば岡山県では、最低賃金が2025年12月から時給1,047円となり、前年から65円（約6.6%）引き上げられました。5年連続の引き上げで、引き上げ幅としては過去最高水準です。数字だけ見ると、賃上げの流れは確かに来ています。

ただ、最低賃金の引き上げと、実際の給与水準の上昇は別の話です。日本商工会議所の2025年調査によると、中小企業で賃上げを実施した割合は約7割ですが、従業員20人以下の小規模企業では約6割にとどまり、前年より実施率が下がっています。地方の中小企業や非正規雇用の方にとっては、賃上げの恩恵が十分に届いていないケースも少なくないのが実態です。

住宅ローンの返済は、自分の収入環境に関係なく毎月やってきます。「全国的に賃金が上がっている」というニュースが、自分の家計にそのまま当てはまるとは限らない点は、冷静に見ておく必要があります。

「まだ様子を見よう」が続くと、どうなる？

利上げはこれで終わりではない、というのが多くの専門家の見方です。政策金利がさらに上昇していくと、変動金利型のローンを抱えている世帯の返済負担は、今後数年をかけて段階的に重くなっていく可能性があります。

とくに若い世代は、ローン残高が多く残っている分、影響を受けやすい立場です。また、40〜50年という超長期のローンを組んでいる場合は、金利環境の変化を長期にわたって受け続けることになります。

「今は返せているから大丈夫」という状態が、5年後・10年後も続くかどうか。一度立ち止まって考えてみることが大切です。

「売る」という選択肢を、今のうちに検討する価値がある

金利が上がり続ける環境では、不動産を保有するコストも上がります。一方で、不動産の売却価格は需給のバランスで決まるため、需要が落ちてきてから動いても遅い、ということもあります。

「いつかは売ろうと思っている」という方は、「今の自分の物件がいくらで売れるのか」を知っておくだけでも、判断の幅が広がります。売ると決める必要はありません。ただ、選択肢として持っておくことには大きな意味があります。

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「毎月の返済額、このまま大丈夫かな…」と、ふと不安になることはありませんか？

最近、住宅ローンの金利上昇が続いていて、特に変動金利を選んでいた方にとっては気になるニュースが増えています。今回は、今起きていること・これから予想されること・地方の不動産を持つ方への影響をわかりやすくまとめてみました。

そもそも、何が起きているの？

日本銀行（日銀）が政策金利を段階的に引き上げており、2025年12月には政策金利が年0.75%程度になりました。これはおよそ30年ぶりの水準です。

住宅ローンの変動金利は、この政策金利の動きに連動します。その結果、各金融機関は2026年春から変動金利の基準金利を引き上げはじめており、すでに変動型でローンを組んでいる方の返済額にも、2026年夏ごろから影響が出てくる見通しです。

「利上げ」と聞くと難しそうですが、要するに「毎月払う返済額が、これまでより少し増える」という話です。

変動金利でローンを組んでいる人、どのくらい増えた？

実は、ここ数年の超低金利時代に住宅を購入した方の多くが変動型を選んでいます。当初は年0.4〜0.5%台という非常に低い金利でスタートしたケースが多く、「固定型より断然お得」と感じていた方も多かったはず。

ところが、現在は変動型の適用金利が年1%前後になっている方も珍しくなくなっています。今後も日銀が利上げ姿勢を維持するとすれば、さらなる上昇も視野に入れておく必要があります。専門家の中には、将来的に適用金利が2〜3%台になる可能性に備えて資金計画を立てておくべきだという見方もあります。

「フラット35」への借り換えが急増している理由

こうした流れを受けて、変動型から全期間固定金利の「フラット35」への借り換えを検討する人が急増しています。フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。

固定型の最大のメリットは「返済額がずっと変わらない」こと。金利がこれからいくら上がっても、毎月の返済額は借りた時点で決まります。先行きが見えにくい今の時代、「安心感」を優先して借り換えを選ぶ方が増えているのは自然な流れといえるでしょう。

フラット35では最近の制度改定で、お子さんの人数に応じて金利が引き下げられる「子育てプラス」という制度が、借り換え時にも使えるようになりました。2人以上のお子さんがいるご家庭では、金利の割引効果が特に大きくなります。

なお、借り換えには通常、ローン残高の約2%の融資手数料や抵当権設定などの費用がかかります。「借り換えたほうが得か」は、残高・残期間・現在の金利によって変わりますので、事前にシミュレーションしてみることが大切です。

地方都市の不動産を持つ方に、特に伝えたいこと

都市部と比べて地方は、地価の上昇が限定的なエリアも多く、「不動産の価値が上がって売り時」というタイミングは、都市ほど長続きしないことが多いのが現実です。

金利上昇が続くと、住宅ローンを組みにくくなった買い手の購買力が下がり、不動産価格にじわじわと下押し圧力がかかることも考えられます。特に地方では、この影響が都市部より早く、より顕著に出る可能性があります。

一方で、売却を検討する方にとっては、「買い手がまだローンを組みやすい今のうちに動いておく」という考え方もあります。金利がさらに上がりきってから市場が動き出すと、売り手にとっては交渉が難しくなる場面も出てくるかもしれません。

もちろん、売却するかどうかはライフプランや物件の状況によって大きく異なります。「今が売り時かどうか」は、まず自分の物件の現在の価値を知ることから始まります。

まずは「今の価値」を知るところから

「自分の家、今いくらで売れるんだろう？」と気になっている方は、まず査定を受けてみることをおすすめします。査定を受けたからといって、必ず売らなければいけないわけではありません。現在地を把握しておくだけでも、今後の判断がぐっとしやすくなります。

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※本記事の金利・返済額に関する情報は、各種公表資料や専門家の見解をもとに執筆しています。実際の借り換えや売却の判断は、金融機関や不動産専門家にご相談のうえ、ご自身の状況に合わせてご検討ください。

2025年末、日本銀行は政策金利を0.75%に引き上げました。1995年以来、約30年ぶりの水準です。

「また利上げか」と思った方も多いかもしれません。でも、数字だけ見ていると、実感がわきにくいですよね。

今回は、この金利上昇が住宅ローンや不動産市場にどんな影響をもたらしているのかを、地方都市に暮らす不動産オーナーの視点でわかりやすく整理してみます。

変動型住宅ローンの金利は、もう「低い」とは言えない水準に

住宅ローンの変動型金利（主要行平均）は、2026年現在で1%程度まで上昇しています。これは約15年ぶりの高さです。

2〜3年前、変動型金利が0.4%程度だった時代は、「ローン減税の控除率（0.7%）より金利が低いから、たくさん借りた方が得」という考え方も広まっていました。

しかし今はその前提が崩れています。

今後の見通しについては、野村證券など複数の金融機関が2026年〜2027年にかけて段階的な利上げが続くシナリオをメインに据えています。専門家も「更なる利上げには耐えられる準備をしておいた方がいい」と指摘しており、金利上昇局面はまだ続く可能性が高い状況です。

借入額が多いほど、金利上昇のダメージは大きくなる

「0.25%の利上げくらい、たいしたことないんじゃ？」と感じる方も多いと思います。

ただ、注目すべきは金利の上げ幅だけではありません。返済負担への影響は、借入総額の大きさによって大きく変わります。少ない借入額であれば多少の金利上昇は吸収できても、多くを借りている場合は同じ金利上昇でも家計へのダメージが格段に大きくなります。

「いざとなれば自宅を売れば」と考えている方もいるかもしれません。ただ、売却してローンを完済できたとしても、インフレが続く中では同じ条件の家を買い直すのが難しい状況になっている、という点も覚えておいてほしいポイントです。

地方の不動産に起きていること──二極化という現実

全国的に不動産価格は上昇傾向が続いていますが、その恩恵を受けているのは主に都心部や利便性の高いエリアです。

専門家からは、今後の不動産市場について「価格が上がるエリア・頭打ちのエリア・下がるエリアの三極化が加速する」という見方が出ています。そして、金利上昇はその格差をさらに広げる要因になるとされています。

地方都市においては、駅から遠い・築年数が古い・人口減少が続いているエリアの物件ほど、この影響を受けやすくなります。買い手が住宅ローンを組みにくくなれば、そのぶん需要が落ちやすく、価格にも影響が出てきます。

逆に言えば、今は都市部との格差が広がる前、まだ一定の需要が残っているタイミングとも言えます。

今、売却を考えることは「逃げ」ではない

「まだ様子を見た方がいいかな」「売り急いでいるみたいで恥ずかしい」──そんな気持ちで、なんとなく決断を先延ばしにしていませんか？

でも、状況を整理してみると、

• 金利はすでに上昇しており、今後もさらに上がる可能性がある
• 地方物件の需要は、金利上昇とともに下がる可能性がある
• 売却価格は、買い手が住宅ローンを組みやすい今の方が有利に動きやすい

というのが、現時点での客観的な構図です。

「売るべきかどうか」は個々の事情によって異なります。ただ、「金利が上がってきた今のタイミングで一度、自分の物件の価値を確認しておく」というのは、どんな判断をするにしても合理的な行動です。

まずは現在の査定額を知ることから

売却を決断するかどうかは、その後で考えれば十分です。

まずは「今、いくらで売れそうか」を把握するだけでも、選択肢が大きく広がります。

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金利が上がり続けるこの時代、情報を持っているかどうかが、大きな差になってきます。ぜひ一度、試してみてください。

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※本記事の金利・市場動向に関する情報は、公開データおよび専門家の見解をもとに執筆しています。個別の投資・売却判断については、専門家へのご相談をおすすめします。

人口減少と東京一極集中が住まいに与えている影響

いま、『住む場所は一つ』という常識が、じわじわと揺らいできています。

東京をはじめとした大都市には人や仕事が集中し続けている一方で、住環境のゆとりや、ゆっくり過ごせる時間はどんどん失われています。リモートワークの普及もあって、「都市だけで暮らすことへの疑問」を感じている人は、じわじわと増えています。

一方の地方はどうかというと、人の流れが少なく、空き家は増える一方です。総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％と過去最高を記録しました。これは1993年時点の約2倍にあたる数字です。

「二地域居住」という新しい流れ

こうした状況の中で、いま注目されているのが「二地域居住」というライフスタイルです。都市に仕事や生活の拠点を置きながら、地方にももう一つの拠点を持つ、という暮らし方です。

完全な移住とは違い、行き来しながら両方の良さを享受できるのが特徴で、リモートワークの普及を契機に、自然の多い環境を求める若者や子育て世帯の二地域居住ニーズが高まっています。

国もこの動きを後押しする姿勢を明確にしており、2024年には関連法が施行され、市町村が主体で二地域居住の促進計画を策定できるようになりました。地方創生の新しい柱として、制度面でも整備が進んでいます。

地方の不動産に何が起きるのか

二地域居住が広がるということは、これまで「需要がない」と思われていた地方の物件に、新たな人の目が向き始めるということでもあります。

自転車、釣り、創作活動など、それぞれの趣味や目的に合わせて地域の魅力を楽しみながら「暮らすように滞在する」人が増えれば、宿泊・飲食・交通といった消費も生まれ、地域経済にも循環が生まれていきます。

ただ、現時点での課題もあります。地方の空き家の多くは、設備の老朽化や断熱性の低さ、維持管理の手間といった問題を抱えており、都市生活者がすぐに「住みたい」と思える状態にあるとは限りません。需要が生まれつつある今だからこそ、物件のコンディションが価値を大きく左右する局面に入ってきています。

「いつか売ろう」が「今のうちに」に変わる理由

地方の不動産を所有されている方の中には、「いつかどうにかしなければ」と思いながら、なかなか動けていない方も少なくないと思います。

ただ、状況は変わってきています。空き家の取得経緯の55％は相続で、所有者の約3割は車や電車で1時間超の遠隔地に居住しています。離れた場所にある物件を管理し続けることには、時間的にも金銭的にも限界があります。

一方で、二地域居住の需要が制度面でも後押しされている今は、地方物件への関心が高まりやすいタイミングでもあります。需要が育ちつつある今のうちに動き出すことが、選択肢を広げることにつながるかもしれません。

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元気なうちに施設を選ぶ人は、まだ少数派

介護施設や高齢者向け住宅への入居を考えるとき、多くの人は「もう限界」「体が動かなくなった」というタイミングで決断します。「元気なうちから将来を見据えて施設を選ぶ」という方はまだ少数派で、現実には要介護状態になってから、あるいは急な入院をきっかけに施設探しが始まるケースが大半です。

そうした状況で見落とされがちなのが、「施設に移った後、自宅をどうするか」という問題です。本人や家族が施設への移行でバタバタしているうちに、かつての我が家はひっそりと「空き家」になっていきます。

サービス付き高齢者向け住宅という選択肢が広がっている

近年、高齢者の住まいの選択肢として「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」が注目されています。バリアフリー対応の賃貸住宅に、安否確認や生活相談のサービスが義務付けられており、有料老人ホームより費用を抑えられる点が特徴です。

自立期から入居できる施設では、外出・外泊の自由度が高く、「家に近い暮らし」を続けながら見守りも受けられます。介護が必要になってもそのまま継続して住み続けられる施設も増えており、「終の棲家」として選ぶ人が増えています。子どもがいないおひとりさまの高齢者にとっても、安心できる選択肢になりつつあります。

こうした施設の充実は、「元気なうちに住まいを整える」という動きを後押ししています。そしてそれは同時に、「これまでの自宅をどうするか」という問いを、以前より早い段階で突きつけることにもなります。

空き家になった実家が抱えるリスク

親が施設に移り、実家が空き家になると、さまざまなコストとリスクが静かに積み上がっていきます。

① 維持費は年間20万〜95万円

空き家の年間維持費は、固定資産税・都市計画税に加え、草刈りや定期的な換気・清掃、修繕費などを合わせると、年間20万〜95万円程度が目安とされています（出典：ALSOK「空き家の維持費はいくら必要？」）。誰も住んでいない家でも、所有している限り費用は発生し続けます。

② 放置すると固定資産税が最大6倍に

管理が不十分な空き家は、自治体から「特定空き家」に指定されるリスクがあります。指定を受けると、土地の固定資産税の軽減措置（200㎡以下で評価額1/6）が外れ、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります（空家等対策の推進に関する特別措置法・国土交通省）。地方の古い一戸建てでも、このリスクは他人事ではありません。

③ 地方では売りたくても売れなくなる

地方都市では、少子高齢化と人口流出により住宅需要が年々縮小しています。今は売れる状態の物件でも、5年・10年後には買い手がつかない、あるいは値段がつかないという状況に陥るリスクがあります。空き家のまま放置して老朽化が進むほど、売却額は下がり、最悪の場合は「引き取り手がいない」ということにもなりかねません。

「3,000万円特別控除」には期限がある

自宅を売却する際に重要な税制上の優遇措置として、居住用財産の3,000万円特別控除があります。これは、マイホームを売って譲渡益が出た場合に、最大3,000万円まで所得から控除できる制度です。

ただし、この控除には期限があります。住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却しなければ、原則として適用できません（出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」・「No.3314 過去に居住していたマイホームを売ったとき」）。親が施設に入居した年を起点に、時計は動き始めています。

施設入居後しばらく経ってから「そろそろ売ろうか」と動き出すと、この3年という期限をうっかり過ぎてしまうケースも少なくありません。税制上のメリットを活かしたいなら、入居後なるべく早い段階で売却の検討を始めることが大切です。なお、具体的な適用要件は状況によって異なりますので、税理士や不動産会社への相談を合わせておすすめします。

「決断できない」気持ちも、ごく自然なこと

親が長年暮らした家を手放すことに、感情的な抵抗を感じるのは当然のことです。「まだ元気に戻ってくるかもしれない」「思い出の詰まった家だから」という気持ちは、多くのご家族が持っています。

だからこそ、いきなり「売る・売らない」を決めようとするよりも、まず「今の市場でいくらで売れるのか」を知るところから始めてみるのがおすすめです。査定額を知ることは、決断を急かすものではありません。選択肢の幅を知るための、最初の一歩です。

まずは「今の価値」を知ることから

不動産の価値は、市場の動向や建物の状態によって変化します。「地方だから価値がない」と思い込んでいても、査定してみると意外な金額になることもあります。逆に、早めに動かないと価値が下がり続けるケースもあります。

まずは気軽に現状を把握することから始めてみませんか。不動産売却王なら、ネットで簡単に自動査定が完結します。訪問不要で、物件情報を入力するだけで目安の金額をすぐに確認できます。「今すぐ売る」と決めていなくても、情報収集の入口として気軽にご活用ください。

※本記事で紹介した税制上の特例は、適用要件が個別の状況によって異なります。具体的なご判断は税理士・不動産会社にご相談ください。

「最近、なんとなく不動産のニュースが気になっている」

そんな方、実は多いんじゃないでしょうか。

金利が上がっている、マンション価格が高い、郊外は売れにくくなるかも…といった話題が、ここ最近あちこちで聞こえてきます。でも、自分の家や土地に具体的にどう影響するのか、いまひとつピンと来ていない方も多いはず。

この記事では、今の住宅ローン金利の状況をわかりやすく整理しながら、「地方に不動産を持っている人」にとって何が変わりつつあるのかをお伝えします。売る・売らないの判断はあくまでご自身のものですが、「知っておいて損はない情報」として読んでいただければ幸いです。

■ まず、今の金利はどんな状況？

大手銀行の住宅ローン金利が、ここ1年ほどで大きく動いています。

固定型の10年ローン金利は、三菱UFJ銀行が3.15%、三井住友銀行が3.25%（いずれも2026年5月時点の最優遇金利）など、大手5行の平均でおよそ3.3%前後まで上がっています。1年ちょっとの間に1.5%近く上がったことになり、ペースとしてはかなり急です。

「すでに固定金利でローンを組んでいるから関係ない」と思う方もいるかもしれませんが、そちらも油断はできません。今後、物件を売却する際の買い手側の購買力が下がるという点では、固定・変動を問わず不動産の売りやすさに影響してくるからです。また、変動金利で返済中の方はより直接的な影響を受けます。住宅ローン比較サービスのモゲチェックによると、2026年10月に多くの銀行が変動金利を0.25%程度引き上げる見込みとされています。

金利が上がると何が起きるか。一言で言えば、「同じ物件でも、買い手が組めるローンの額が減る」ということです。

■ 「50年ローン」が当たり前になってきた現実

金利と価格が同時に上がる中で、購入者はどう対応しているかというと、返済期間を長くすることで月々の負担を抑えようとしています。

住宅金融支援機構の調査によると、全期間固定型ローンで「50年」を選ぶ割合が、2025年度には34%にのぼり、従来の標準だった「35年」と同率になりました。変動型では57.5%が50年を選んでいるという状況です。

ソニー銀行や三菱UFJ銀行なども50年ローンへの対応を進めており、業界全体が「長く借りる」方向にシフトしています。

一見すると購入者への配慮のように見えますが、裏を返せば、それだけ「普通に買える人が減っている」という状況でもあります。

■ 銀行が「審査を厳しく」し始めた

さらに注目したいのが、銀行側の動きです。

複数の大手行が、「審査金利」を引き上げる方向に動いています。審査金利とは、実際の借入金利より高い数字を使って「この人は本当に返せるか」を計算するための基準です。非公開の数字ですが、これが上がると、同じ年収の人でも借りられる額が少なくなります。

住宅ローン比較診断サービスを手がけるMFSの試算では、「審査金利の上昇で住宅購入の予算を抑える人が増える」と指摘されており、郊外物件を中心に販売が鈍り、価格の下落につながる可能性があるとされています。

これは地方都市の不動産を持つ方にとって、他人事ではない話です。

■ 地方への影響は、都市部より大きくなる可能性がある

首都圏では新築マンション価格が平均9000万円超という状況が続いており、価格の高騰が話題になっています。ただし、地方はそれとは別の問題を抱えています。

国土交通省が2026年3月に発表した2026年公示地価によると、全国平均は5年連続の上昇となり、上昇幅はバブル崩壊後最大の水準に達しました。ただし、その内訳を見ると話は単純ではありません。東京圏・大阪圏では上昇幅がさらに拡大した一方で、名古屋圏や地方圏・地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）では上昇幅が縮小しており、勢いに明確な差が出始めています。

不動産市場の「二極化」という言葉をよく聞くようになりました。都心部や人気エリアは引き続き堅調である一方、人口流入が見込みにくい地方・郊外では、金利上昇が購入意欲を削ぎ、地価の伸びがさらに鈍化する懸念があります。

「うちの地域はそこまで変わらないだろう」と思っていても、買い手が減り、ローンが通りにくくなれば、じわじわと影響は出てきます。

■ 今後、どんな流れが予想される？

現時点での見通しをまとめると、こんな流れが想定されます。

まず、金利はしばらく上昇が続く可能性が高い状況です。日銀の政策金利はすでに30年ぶりの水準まで上がっており、今後の追加利上げも市場では意識されています。

次に、審査の厳格化で「買える人の数」が絞られてきます。特に地方の物件は、都市部に比べて購買層が限られているため、影響が出やすいと言えます。

そして、売り物件が増える中で買い手が減れば、価格交渉が売り手に不利になる局面が訪れるかもしれません。「高く売りやすい今」と「買い手が少なくなるかもしれない将来」、そのギャップがじわじわと開いていく可能性があります。

もちろん、地域によって状況は異なりますし、物件ごとの条件も大きく違います。一概に「今すぐ売るべき」とは言えませんが、「情報を持った上で動く」ことが、これからますます重要になってくるのは確かです。

■ まず「今の価値」を知ることから始めてみませんか

売却を考えているわけじゃないけど、自分の不動産が今いくらくらいか気になる、という方も多いと思います。そういう方にこそ、一度査定を試してみることをおすすめします。

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金利や市場の動きは、私たちの意思とは関係なく変わっていきます。でも、情報を持っておくことは自分でできます。ぜひ一度、試してみてください。

2026年に入ってから、住宅関連のニュースで「ナフサショック」という言葉をよく見かけるようになりました。

「中東の話でしょ？うちには関係ないよね」と思っている方にこそ、ぜひ読んでもらいたい内容です。

ナフサショックって、何が起きているの？

まずざっくりとした話から。

2026年2月末、中東情勢が急激に悪化し、石油輸送の要衝であるホルムズ海峡が事実上の封鎖状態になりました。日本が輸入する原油の多くはこのルートを通っているため、石油の供給が一気に不安定になったんです。

その余波を直撃されたのが、「ナフサ」と呼ばれる石油由来の素材です。

ナフサというのは、プラスチックや合成樹脂、塗料、接着剤などの化学製品をつくるための原料。そしてこれらは住宅建材にも幅広く使われています。

具体的にはこんな建材が影響を受けています。

• (1) 断熱材（ウレタン・ポリスチレンフォームなど）
• (2) 塩化ビニール製の給排水管
• (3) 外壁・内装用の塗料やシンナー
• (4) 接着剤・シーリング材
• (5) ビニールクロスや床材
• (6) ユニットバスや洗面台などの設備部材

つまり、家を建てるときも、リフォームするときも、普通に必要になる材料のほとんどが影響を受けているということです。

「値上がり」だけじゃない。「手に入らない」問題も

価格が上がるだけでも大変ですが、今回のナフサショックでより深刻なのは、「物が入ってこない」という事態が現場で起きていることです。

たとえば、TOTOは2026年4月にユニットバスの新規受注を一時停止しました。LIXILなどほかのメーカーも、価格や納期の変更について相次いで通知を出しています。

実際に工務店からは、「断熱材もユニットバスも納期の回答がもらえない」「ありとあらゆる資材が入らない状況」といった声が上がっています。

断熱材は約40〜50%、塗料は最大約80%の値上げが通告されているという情報もあり、影響の大きさは「以前のウッドショックを超えるかもしれない」という指摘も出ています。

ウッドショックは「木材だけ」の問題でしたが、今回は住宅に使われる石油由来の建材がほぼ全域にわたって同時多発的に影響を受けているため、代替策が立てにくいのが特徴です。

地方の不動産オーナーへの影響――3つのポイント

では、地方で不動産を持っているみなさんに、具体的にどんな影響がありそうか整理しておきます。

① リフォーム・修繕のコストが上がる

賃貸に出している物件の原状回復工事、自宅のちょっとしたリフォーム、外壁の塗り直し……こうした工事の費用が、これまでより確実に高くなります。

しかも費用だけでなく、着工までの時間も延びる可能性があります。資材の入荷待ちで工事が止まるケースも出てきているからです。

② マンションの修繕積立金が足りなくなる可能性

区分所有のマンションをお持ちの方にとっては、大規模修繕工事のコストが想定より膨らむリスクがあります。

積立金が不足した場合、臨時の一時金徴収が発生することもあります。管理組合の動向には注目しておく必要があります。

③ 地方の中小工務店が影響を受けやすい

地方で修繕や建築を担ってきた中小工務店は、大手と比べて資材の調達力が弱く、値上がりを価格に転嫁しにくい状況です。

倒産や廃業が増えると、「頼める業者がいない」という問題が地方でじわじわと広がっていく可能性があります。今後の見通しとして、住宅供給力が容易には元に戻らないという懸念も専門家から指摘されています。

「情勢が落ち着けば戻る」は期待しにくい

「中東が落ち着けば元に戻るんじゃないか」と思う方も多いかもしれません。

もちろん、情勢が好転すれば状況は変わります。ただ、一度上がった建材価格は、以前の水準まですんなり下がるとは限りません。コロナ禍のウッドショックのときも、木材価格は峠を越えてから数年かけて落ち着きましたが、完全に元の価格には戻りませんでした。

また、もともと地方では建設業の人手不足が続いていました。そこに今回の資材高騰が重なると、「高齢になった工務店主が廃業を決断する」ケースが増えることも十分考えられます。

つまり、仮に資材価格が落ち着いても、工事を頼める業者そのものが減っているという状況は、地方では長引く可能性があるということです。

今後、どんな流れが考えられる？

現時点での大まかな見通しをお伝えすると、こんな流れが予想されます。

2026年内（短期）：建材の価格上昇・供給不足がさらに深刻化。工期の延長が増える。中小工務店の経営体力が試される時期。

数年以内（中期）：石油に依存しない代替素材（グラスウールやセルロースファイバーなど）への移行が進む。資材確保ができた事業者とそうでない事業者の格差が広がる。

長期的に：住宅の建築・リフォームコストは構造的に高止まりする可能性が高い。地方では施工できる事業者の数が減少する局面もあり得る。

「でも、今すぐどうすればいい？」

いくつかの専門家が共通して言っているのは、「焦って動くのも、ただ待つのも、どちらもリスク」ということです。

住宅を購入する場合は、物件選定や資金計画をしっかり詰めた上での判断が大切です。一方で、「状況が落ち着くまで待とう」という選択も、コストが上がり続ける可能性を踏まえると単純ではありません。

修繕やリフォームを検討している方は、できるだけ早めに複数の業者に見積もりを取っておくことが得策です。資材の価格や納期は日々変わっており、「以前の相場感」はもう通用しない場面が増えています。

不動産の売却を検討しているなら、今こそ査定を

維持コストが上がっていくなかで、所有し続けることが本当にプラスなのかどうか、改めて考えるきっかけにもなっているかもしれません。

特に、「修繕にお金がかかるのはわかっているけど、なかなか踏み出せていない」「相続で受け継いだ物件をどうしようか迷っている」という方は、一度現在の市場価値を把握しておくことをおすすめします。

不動産の価値は、地域の状況やタイミングによって大きく変わります。まずは気軽に試せる不動産無料査定サービス「不動産売却王」で、今の相場感を確認してみませんか。スマホから数分で自動査定ができるので、「まだ売るか決めていない」という段階でも気軽に使えますよ。

現状を把握した上で、これからの方針をゆっくり考えてみてください。

※本記事で引用している建材価格・工期遅延の状況は、各専門メディアの報道をもとにしています。状況は刻々と変化していますので、最新情報の確認をおすすめします。

「2人で稼いでいるから大丈夫」と思って買ったマイホーム。でも最近、なんとなく不安を感じていませんか？

住宅ローンの金利が上がってきた、将来の収入に自信が持てなくなってきた、ライフスタイルが変わってきた――そんな漠然とした不安を抱えている方に、いま知っておいてほしいことをまとめました。

ペアローンって何？　急増した背景

まず「ペアローン」について簡単に説明します。

ペアローンとは、夫婦がそれぞれ1本ずつ住宅ローンを契約する借り方のことです。2人分の収入を合わせることで、単独では手が届かないような物件も購入できるのが最大のメリット。共働き世帯が増えるにつれて、ここ数年で急速に普及してきました。

住宅金融支援機構の調査（2026年1月）によると、ペアローンまたは収入合算を利用しているローン利用者はこれまで約4割にのぼっていました。さらに三井住友トラスト・資産のミライ研究所の2026年調査では、2021〜2025年の住宅ローン借入者におけるペアローンの利用割合は22.0%に達しており、20年前と比べると約2倍に増加しています。

背景には住宅価格の高騰があります。特に都市部では、夫婦2人の収入をフル活用しないと購入自体が難しいという実情がありました。

ところが今、そのペアローンに”異変”が起きている

そのペアローンの利用率が、足元では頭打ちの傾向を見せています。

複数の調査で利用率の低下や伸び悩みが確認されており、業界内でも「夫婦2人の収入をフルに使わないと返せない額を借りることへの不安が広がっている」という見方が出ています。

なぜ変化が起きているのか。大きく3つの理由が考えられます。

① 住宅価格がさらに上がった
都市部を中心に住宅価格の高騰が続き、ペアローンを組んでも「ギリギリ届くかどうか」という水準になってきました。購入をあきらめる夫婦が増えている一方、すでに購入した方の中には返済の重さを感じ始めている方もいます。

② 金利が上がってきた
日銀のマイナス金利政策解除以降、住宅ローン金利は上昇に転じています。2026年5月時点の変動金利は主要銀行の最優遇金利で0.9〜1.1%台が中心となっており、2024年10月には0.3%台だったことを考えると、短期間で大きく上がっています。今後もさらなる利上げが見込まれる状況です。

③ 離婚・減収リスクへの認識が高まった
ペアローンは、離婚時に契約の見直しが難しいという問題があります。また、出産・育児期に収入が下がるケース、病気や転職による減収なども現実として意識されてきています。

地方都市への影響　「うちには関係ない」は危険かもしれない

「都心の話でしょ？」と思った方、少し立ち止まって考えてみてください。

地方都市でもペアローンを利用して住宅を購入した共働き夫婦は多くいます。そしてここに来て、地方特有のリスクが重なってきています。

地価に関しては、令和6年の地価変動率がプラスだった都道府県は全国17都道府県にとどまっており、地方都市の多くでは地価の伸びが限定的、もしくは下落傾向にあります。つまり、購入時より物件の価値が上がりにくい環境です。

一方でローンの返済は続き、金利も上がっていく。

加えて地方では、産業の縮小や雇用環境の変化によって収入が安定しにくいケースもあります。夫婦どちらかが転職・退職した場合、ペアローンの返済が一気に重くなるリスクは、都市部以上に大きいかもしれません。

今後どうなる？　3つのシナリオ

現時点で考えられる流れを整理します。

シナリオ①　金利がさらに上昇する
モゲチェックの分析によると、日銀が6月の会合で追加利上げを実施した場合、多くの銀行が変動金利をさらに約0.25%引き上げる可能性があります。ペアローンを変動金利で組んでいる場合、返済額が段階的に増えていく展開が現実味を帯びてきています。

シナリオ②　住宅需要が冷え込む
金利上昇と価格高止まりが続けば、買い手が減り、市場全体の取引が鈍化します。売り出す物件が増える一方、買い手が絞られる状況になると、売却価格への影響も出てきます。

シナリオ③　売却検討が増える
返済の重さを感じた世帯が売却を検討するケースが増えると、市場に物件が増加します。需給バランスが変わると、今の売却価格が維持されない可能性もあります。

どのシナリオも「今すぐ売れ」という話ではありません。ただ、「売るなら早めのほうが選択肢が広い」という状況になりつつあることは確かです。

売却を迷っている方へ　まず「今の価値」を知ることから

「売るかどうかまだ決めていない」という方でも、今の物件の価値を把握しておくことはとても大切です。

なぜなら、相場を知ることで「売るべきタイミングかどうか」の判断材料になるからです。査定を受けても、売却を強制されるわけではありません。

特にペアローンで購入した物件の場合、ローン残高と売却価格の差（オーバーローンかどうか）を把握することが、今後の資金計画を立てるうえでも重要なポイントになります。

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※本記事は公開情報をもとに作成しています。金利や不動産市場の動向は今後変動する可能性があります。個別の売却判断については、専門家へのご相談をおすすめします。

「まだ持っておいた方がいいのかな」「いつ売ればいいんだろう」――不動産の売却タイミングって、なかなか判断しづらいですよね。

実は最近、住宅市場に興味深い変化が起きています。全国の住宅購入を検討している人たちを対象にした調査（リクルート・SUUMOリサーチセンター「住宅購入・建築検討者調査（2025年）」）によると、「今が買い時だ」と感じている人の割合が、ここ数年で最も高い水準になっているんです。

これ、売る側からすると、すごく大事なシグナルです。今回はその調査の内容をもとに、特に地方都市で不動産を持っている方に向けて、現状と今後の見通しをわかりやすく整理してみました。

「今が買い時」と感じている人が過去最高に

冒頭に紹介した調査では、住宅の購入や建築を検討している人の50%が「今が買い時だと思っている」と回答しました。2020年以降で最も高い数字です。

では、なぜみんな「今が買い時」と感じているのか。その理由として最も多かった回答が、「これからは住宅価格が上昇しそう」（50%）。つまり「今のうちに買わないと、もっと高くなってしまう」という焦りに近い感覚が、購買意欲を後押ししているんですね。

「いい物件が出ていそう」（31%）、「住宅ローン金利がまだ安い」（26%）という声も続きます。

この心理、売る側から見ると「買い手が動きやすい状態」を意味します。需要が高まっているということは、それだけ売れやすい環境でもあるわけです。

新築志向が薄れ、中古・住み替えに注目が集まっている

もう一つ、興味深い変化があります。同じ調査によると、新築を希望する人の割合が63%と、2019年以降で最も低い水準になりました。

これは何を意味するかというと、中古物件や住み替えを視野に入れる人が増えているということ。実際に「将来的に売却を考えている」と答えた人も33%と増加傾向にあり、「価格が上がったタイミングで売りたい」という柔軟な考え方が広がっています。

市場全体として「売って、また買い直す」という住み替えの流れが活発になっているのです。これは中古物件の出回りが増えることを意味すると同時に、売り手にとっては買い手も増えているというプラスの側面があります。

地方都市への影響、どう考えればいい？

ただし、ここで一つ注意が必要です。この調査の対象は三大都市圏と一部の政令指定都市が中心。地方の中小都市がそのまま同じ状況かというと、必ずしもそうとは言えません。

とはいえ、地方都市の不動産にとって、今の市場環境はいくつかの点で追い風になっています。

・都市部の価格高騰が、地方への関心を高めている
新築マンションが1億円を超えるような都市部の価格上昇を受けて、地方移住や二拠点居住を検討する人が増えています。相対的に手頃な地方の物件は、注目されやすい状況にあります。

・リモートワークの普及で「場所の制約」が薄れた
働く場所を選ばない人が増えたことで、地方の物件でも都市部の買い手候補が視野に入るようになりました。以前より売却の選択肢が広がっています。

・住み替え需要の活発化が、地方にも波及する可能性
都市部の住み替えが進むと、いずれ地方の市場にも動きが出てきます。人口動態や地価動向は地域差が大きいため、自分のエリアの状況を個別に確認することが大切です。

今後、予想される流れ

現在の市場をベースに考えると、いくつかの流れが見えてきます。

まず、住宅ローンの金利は上昇傾向にあります。日本銀行の利上げの影響で変動金利も動き始めており、「低金利を使えるうちに」という購買行動は、今後鈍化していく可能性があります。買い手の熱量がいつまでも続くとは限らない、という点は意識しておいた方がいいでしょう。

また、建築コストの上昇が続く中で、新築物件の価格はさらに上がることが予想されます。そうなると新築を断念した層が中古市場に流れ込む可能性があり、中古物件の需要は引き続き底堅いと見られています。

一方で、地方都市では人口減少の影響で空き家が増加しており、長期的に見ると不動産価値の維持が難しくなるエリアも出てきます。「もう少し持っておけばよかった」より「少し早めに動いてよかった」となるケースも、今後は増えてくるかもしれません。

「売り時かも」と感じたら、まず査定から

今の市場は、売る側にとって悪くない環境です。とはいえ、不動産の価値は立地や築年数、周辺環境によって大きく変わります。「自分の物件はどのくらいの価値があるんだろう？」というところから確認してみるのが、一番の近道です。

そんなときに便利なのが、無料で使える不動産自動査定サービス「不動産売却王」です。物件情報を入力するだけで、簡単にオンライン査定が受けられます。まずは現在の相場を知るだけでもOK。売却を決めるかどうかは、その後ゆっくり考えればいいんです。

「売り時かな？」と頭の片隅で思い始めているなら、一度試してみてはいかがでしょうか。