-2026年の路線価は、全国の標準宅地の平均で前年比2.9％上昇し、5年連続のプラスとなりました。東京都では平均9.4％上昇するなど、都市部を中心に地価上昇が続いています。

土地の価値が上がることは所有者にとって歓迎できる面がある一方、相続を考える家庭では注意も必要です。評価額の上昇によって相続税の負担が重くなり、「実家はあるけれど、納税資金をどう確保するか」という問題につながる可能性があるからです。

路線価が上がると相続税にも影響する

路線価とは、道路に面する標準的な宅地1平方メートル当たりの価額で、主に相続税や贈与税を計算するときの土地評価に使われます。

国税庁によると、路線価は毎年1月1日時点を評価時点とし、地価公示価格などを基に、その80％程度を目途に設定されています。実際の土地評価では、土地の形状や奥行きなどに応じた補正も行われるため、「路線価×面積」がそのまま課税額になるわけではありません。

それでも路線価の上昇が続けば、同じ土地を所有していても相続時の評価額が以前より高くなることがあります。現金がそれほど多くなく、資産の大部分を自宅や実家などの不動産が占める家庭では、相続税を納めるための現金をどう準備するかが課題になりやすくなります。

地価上昇は全国一律ではない

今回の特徴は、東京など大都市圏の上昇が目立つ一方、地域による差も大きいことです。

都心ではオフィス需要や海外投資マネーなどを背景に地価上昇が続き、その影響が周辺住宅地にも広がっています。一方、人口減少が進む地方や郊外では、同じ県内でも駅周辺と郊外で動きが異なるなど、不動産価格の二極化が進んでいます。

そのため「全国の路線価が上がったから、自分の実家も高く売れる」と単純に考えることはできません。路線価は相続税評価の基準であり、実際の売却価格とは別物です。立地、土地の形状、前面道路、建物の状態、周辺の取引状況などによって市場価格は変わります。

相続が発生する前に「価値」と「選択肢」を確認する

実家の相続を考えるときに大切なのは、すぐ売却するかどうかを決めることではありません。

まずは「現在どのくらいの資産価値があるのか」「相続した場合に維持できるのか」「誰かが住む予定はあるのか」を家族で整理しておくことです。

相続後に空き家となれば、固定資産税や修繕、草木の管理なども必要になります。一方で、将来的な利用予定があるなら、急いで手放す必要はありません。

路線価が上昇している今だからこそ、相続税評価と実際の市場価格の両方を確認しておくことが重要です。国税庁では、路線価が設定されていない地域については固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける「倍率方式」で評価するとしています。

実家や土地を所有している方は、相続が発生してから慌てて判断するのではなく、一度現在の価値を把握してみるのも一つの方法です。不動産売却王の無料査定も、「売るため」だけではなく、家族で今後の資産について話し合うための参考材料として活用できます。

「年金だけでは生活にゆとりがない」「住宅ローンの返済負担を少しでも軽くしたい」。そんな悩みを抱えるシニア世代を中心に、近年注目されているのが「リバースモーゲージ」です。

簡単にいえば、自宅に住み続けたまま、その価値を担保にお金を借りる仕組みです。
毎月支払うのは利息だけで済むため、月々の負担を抑えられるのが最大の特長といえます。
元本は契約者が亡くなった後に自宅を売却する、または相続人が一括返済する形で精算するのが基本です。

ただし商品によっては、契約期間が満了したときや、担保評価が下がって借入額を下回ったときなどに、存命中でも返済を求められる場合があります。
住み慣れた家を手放さずに資金を確保できる魅力的な制度ですが、仕組みを十分に理解したうえで検討することが大切です。

利用が増えている背景とは

住宅金融支援機構のリバースモーゲージ型住宅ローン【リ・バース60】は、累計の申込件数が1万件を超えるまでに広がっています（2025年度の単年度実績は前年度を下回っており、年度ごとの増減はあります）。背景には、高齢者世帯の増加や物価上昇、年金だけでは生活費に不安を感じる人が増えていることが挙げられます。

なお、ひと口にリバースモーゲージといっても、大きく2つのタイプがあります。
住宅金融支援機構と提携した【リ・バース60】は「住宅ローン」に位置づけられ、住宅の購入・建築、リフォーム、住宅ローンの借り換えなど住まいに関する用途に限定されます。

一方、銀行などが独自に扱うリバースモーゲージは、生活費や医療・介護費用など幅広い用途に使える商品もあります。
「老後の生活資金に充てたい」のか「住宅ローンの負担を軽くしたい」のかによって、選ぶべき商品が変わる点に注意が必要です。

利息負担は想像以上に大きくなることも

リバースモーゲージは毎月の返済が軽くなる一方で、借入期間が長くなるほど支払う利息は増えていきます。

特に近年は日本銀行の金融政策の変化に伴い、住宅ローンやリバースモーゲージの金利も上昇傾向にあります。
金利タイプは金融機関や商品によって変動金利・固定金利の両方があります。変動金利を選んだ場合、将来的に金利が上がれば毎月の利息負担も増える可能性があるため、契約前にどちらの金利タイプかを必ず確認しましょう。

さらに、平均寿命より長く生活する場合は、その分だけ利息を支払い続けることになります。現在の家計だけでなく、10年後、20年後の生活まで見据えて検討することが重要です。

「売らずに借りる」だけが選択肢ではない

リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら資金を確保できる便利な制度ですが、すべての人に最適とは限りません。

例えば、お子さまが独立して広い住宅が不要になった場合は、自宅を売却して住み替えることで、住宅ローンを完済し、手元に資金を残せるケースもあります。

また、地方都市では都市部ほど地価が高くない地域もあるため、担保評価額が希望する借入額に届かないこともあります。一方で、近年の不動産市場では地域によって住宅価格が堅調に推移しているエリアもあり、「思っていたより高く売れる」というケースも少なくありません。

岡山市をはじめとする地方都市でも、交通利便性の高い住宅地や人気エリアでは需要が安定しているため、現在の資産価値を把握することは今後の住まい方を考えるうえで大きな判断材料になります。

まずは自宅の「今の価値」を知ることから始めよう

リバースモーゲージを利用するか、それとも住み替えや売却を検討するかは、ご家庭の状況によって最適な答えが異なります。

だからこそ、最初に行いたいのが「現在の自宅がいくらくらいの価値なのか」を知ることです。資産価値が分かれば、借り入れと売却のどちらが自分に合っているのかを冷静に比較しやすくなります。

将来の生活設計や相続も見据えながら、焦って結論を出す必要はありません。まずは客観的な査定を受け、自宅の資産価値を把握することが、納得のいく住まいの選択につながります。

不動産売却王では、お住まいの地域や物件の条件から、おおよその相場を確認できる「相場チェック」をご利用いただけます。
「今すぐ売却する予定はない」という方でも、現在の資産価値の目安を知ることは将来の選択肢を広げる第一歩です。

なお、相場チェックで分かるのはあくまで参考価格です。実際の売却可能額は、建物の状態や周辺の取引状況によって変わります。より正確な金額を知りたい場合は、不動産会社の査定をご利用ください。

元気なうちに施設を選ぶ人は、まだ少数派

介護施設や高齢者向け住宅への入居を考えるとき、多くの人は「もう限界」「体が動かなくなった」というタイミングで決断します。「元気なうちから将来を見据えて施設を選ぶ」という方はまだ少数派で、現実には要介護状態になってから、あるいは急な入院をきっかけに施設探しが始まるケースが大半です。

そうした状況で見落とされがちなのが、「施設に移った後、自宅をどうするか」という問題です。本人や家族が施設への移行でバタバタしているうちに、かつての我が家はひっそりと「空き家」になっていきます。

サービス付き高齢者向け住宅という選択肢が広がっている

近年、高齢者の住まいの選択肢として「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」が注目されています。バリアフリー対応の賃貸住宅に、安否確認や生活相談のサービスが義務付けられており、有料老人ホームより費用を抑えられる点が特徴です。

自立期から入居できる施設では、外出・外泊の自由度が高く、「家に近い暮らし」を続けながら見守りも受けられます。介護が必要になってもそのまま継続して住み続けられる施設も増えており、「終の棲家」として選ぶ人が増えています。子どもがいないおひとりさまの高齢者にとっても、安心できる選択肢になりつつあります。

こうした施設の充実は、「元気なうちに住まいを整える」という動きを後押ししています。そしてそれは同時に、「これまでの自宅をどうするか」という問いを、以前より早い段階で突きつけることにもなります。

空き家になった実家が抱えるリスク

親が施設に移り、実家が空き家になると、さまざまなコストとリスクが静かに積み上がっていきます。

① 維持費は年間20万〜95万円

空き家の年間維持費は、固定資産税・都市計画税に加え、草刈りや定期的な換気・清掃、修繕費などを合わせると、年間20万〜95万円程度が目安とされています（出典：ALSOK「空き家の維持費はいくら必要？」）。誰も住んでいない家でも、所有している限り費用は発生し続けます。

② 放置すると固定資産税が最大6倍に

管理が不十分な空き家は、自治体から「特定空き家」に指定されるリスクがあります。指定を受けると、土地の固定資産税の軽減措置（200㎡以下で評価額1/6）が外れ、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります（空家等対策の推進に関する特別措置法・国土交通省）。地方の古い一戸建てでも、このリスクは他人事ではありません。

③ 地方では売りたくても売れなくなる

地方都市では、少子高齢化と人口流出により住宅需要が年々縮小しています。今は売れる状態の物件でも、5年・10年後には買い手がつかない、あるいは値段がつかないという状況に陥るリスクがあります。空き家のまま放置して老朽化が進むほど、売却額は下がり、最悪の場合は「引き取り手がいない」ということにもなりかねません。

「3,000万円特別控除」には期限がある

自宅を売却する際に重要な税制上の優遇措置として、居住用財産の3,000万円特別控除があります。これは、マイホームを売って譲渡益が出た場合に、最大3,000万円まで所得から控除できる制度です。

ただし、この控除には期限があります。住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却しなければ、原則として適用できません（出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」・「No.3314 過去に居住していたマイホームを売ったとき」）。親が施設に入居した年を起点に、時計は動き始めています。

施設入居後しばらく経ってから「そろそろ売ろうか」と動き出すと、この3年という期限をうっかり過ぎてしまうケースも少なくありません。税制上のメリットを活かしたいなら、入居後なるべく早い段階で売却の検討を始めることが大切です。なお、具体的な適用要件は状況によって異なりますので、税理士や不動産会社への相談を合わせておすすめします。

「決断できない」気持ちも、ごく自然なこと

親が長年暮らした家を手放すことに、感情的な抵抗を感じるのは当然のことです。「まだ元気に戻ってくるかもしれない」「思い出の詰まった家だから」という気持ちは、多くのご家族が持っています。

だからこそ、いきなり「売る・売らない」を決めようとするよりも、まず「今の市場でいくらで売れるのか」を知るところから始めてみるのがおすすめです。査定額を知ることは、決断を急かすものではありません。選択肢の幅を知るための、最初の一歩です。

まずは「今の価値」を知ることから

不動産の価値は、市場の動向や建物の状態によって変化します。「地方だから価値がない」と思い込んでいても、査定してみると意外な金額になることもあります。逆に、早めに動かないと価値が下がり続けるケースもあります。

まずは気軽に現状を把握することから始めてみませんか。不動産売却王なら、ネットで簡単に自動査定が完結します。訪問不要で、物件情報を入力するだけで目安の金額をすぐに確認できます。「今すぐ売る」と決めていなくても、情報収集の入口として気軽にご活用ください。

※本記事で紹介した税制上の特例は、適用要件が個別の状況によって異なります。具体的なご判断は税理士・不動産会社にご相談ください。

知っておきたい「相続と不動産」の基本

人が亡くなったとき、残された財産は配偶者や子どもなどの相続人に引き継がれます。これが「遺産相続」です。

財産といっても、現金や預貯金だけではありません。自宅の土地・建物といった不動産、株式などの有価証券、そして借金などの債務も含まれます。相続の手続きには、死亡届の提出から始まり、相続人の調査、遺産分割協議、金融機関での口座解約や名義変更など、さまざまなステップがあります。戸籍謄本や印鑑証明といった書類もひと通り必要です。

相続税については、財産の総額が一定額（基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超えた場合にのみかかります。国税庁のデータによると、2024年に相続税の課税対象となったのは死亡者全体の約10.4%。つまり、約9割の方には相続税がかかっていない計算です。

ただ、「相続税がかからないから安心」かというと、話はそう単純ではありません。

今、日本は「大相続時代」に入っている

高齢化が進む日本では、相続の件数が年々増え続けています。

2024年の死亡者数は約160万人。団塊世代が全員75歳以上の後期高齢者となった今、資産が次の世代に引き継がれる「大相続時代」が本格的に始まっています。

こうした流れを受けて、不動産の売却理由として「相続」を挙げる割合が急増しています。LIFULL HOME’Sの調査によると、不動産売却の査定依頼に占める相続関連の割合は、2019年の15.9%から2025年には25.0%にまで拡大。今や4件に1件が相続をきっかけにした売却となっています。

そして、相続で引き継いだ不動産の約7割が、売却査定の時点ですでに空き家になっているというデータもあります（オープンハウスグループ調べ）。

地方都市への影響——「売りたくても売れない」が現実になる前に

この問題が特に深刻なのが、地方都市です。

LIFULL HOME’Sのデータでは、相続を理由とした不動産売却の割合が最も高い都道府県は島根県（35.6%）、愛媛県（35.1%）、佐賀県（34.9%）と、西日本の地方圏が上位を占めています。

背景にあるのは、地方特有の構造的な問題です。若い世代が都市部へ流出し、地元に残った親世代が高齢化。親が亡くなったり施設に入居すると、誰も住まない実家だけが残される——そんなケースが地方では急増しています。

総務省の調査では、全国の空き家は2023年時点で約900万戸、空き家率は13.8%と過去最高を更新しました。地方圏ではさらに高く、和歌山県・徳島県では21.2%に達しています。

そして、空き家が増えると何が起きるか。売りに出される物件が増える一方で、買い手が増えない——需給バランスが崩れ、地方の不動産価格への下落圧力が強まります。「売りたくても売れない」「価格を下げても買い手がつかない」という状況が、地方では現実のものになりつつあります。

今後、どんな流れが予想される？

高齢化はこれからも進み、相続件数の増加は続きます。地方を中心に売却物件の供給が増え続ける一方で、人口減少により需要の回復は見込みにくい状況です。

また、2023年12月には空家等対策特別措置法が改正され、管理が不十分な空き家は固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）の対象外となりました。放置すれば税負担が増すリスクも現実になっています。

さらに、2024年4月からは相続登記が義務化されています。相続した不動産は3年以内に登記が必要で、手続きを放置すると過料の対象になる場合があります。「とりあえず様子見」という選択肢が、以前より取りにくくなっています。

公的推計では、2043年には全国の空き家率が25%前後に達する可能性も指摘されています。今後、地方の不動産は「売ろうと思ったときには売れない状況」に近づいていくリスクを抱えています。

「今の価値」を知ることが、最初の一歩

「すぐに売らなければいけない」というわけではありません。ただ、相続した不動産をどうするか悩んでいる方や、将来的な売却を考えている方にとって、「今の価値がいくらなのか」を知ることは、とても大切な出発点になります。

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※本記事は公開情報をもとに作成しています。相続手続きや税金については、専門家（税理士・司法書士など）へのご相談をあわせておすすめします。

親が亡くなったあとに起こる手続きの流れ

親が亡くなると、短い期間のなかで多くの手続きが必要になります。
まず行うのは死亡届の提出です。日本では、死亡を知った日から7日以内に市区町村へ死亡届を提出し、火葬許可の申請も行います。実際には葬儀社が手続きを代行するケースも多く見られます。

その後は、生活に関わるお金の整理が始まります。遺族年金の申請や生命保険の請求などが代表的です。年金は申請してから支給まで数か月かかることもあり、当面の生活費の見通しを立てておくことが大切です。

また、亡くなった人に確定申告が必要な収入があった場合は、死亡から4か月以内に「準確定申告」を行います。さらに、相続税がかかる場合は、死亡を知った日から10か月以内に申告と納税を行う必要があります。

銀行口座と支払いの変化

亡くなったことを金融機関が把握すると、預金口座は凍結されます。これは相続人の一部が勝手に引き出してしまうことを防ぐための仕組みです。

口座が凍結されると、自動引き落としで支払っていた料金も止まります。
電気・ガス・水道、クレジットカード、家賃などは名義変更や支払い方法の変更が必要になります。

日常生活に直結する部分でもあるため、家族の中で誰が対応するかを早めに決めておくと安心です。

相続の話し合いと財産の確認

葬儀や法要が一段落すると、相続についての話し合いが始まります。
まず必要になるのは、相続人を確認することです。故人の出生から死亡までの戸籍を集め、誰に相続権があるのかを確定します。

離婚や再婚がある場合でも、子どもはすべて平等に相続権を持ちます。
そのうえで、預金・不動産・保険などの財産を確認し、借入金やローンも含めて整理します。

相続人全員で分け方が決まったら、「遺産分割協議書」を作成します。
これは銀行口座の解約や不動産の名義変更などで必要になる大切な書類です。

もし借金が財産より多い場合は、相続開始を知ってから3か月以内であれば家庭裁判所で相続放棄を申し立てることもできます。

マンションを相続したときに起きやすい悩み

近年よく聞かれるのが、親の住まいを相続したあとにどうするかという問題です。

特にマンションの場合、次のようなケースが少なくありません。

・相続人がすでに別の住まいを持っている
・兄弟姉妹で共有になる
・遠方で管理が難しい

住む予定がないまま所有していると、管理費や修繕積立金、固定資産税などの負担が続きます。築年数が進むほど修繕費も増え、売却のタイミングが難しくなることもあります。

また、名義変更が完了していない状態では、売却や活用が進められないこともあります。相続手続きを早めに進めておくことが大切です。

これから考えておきたい住まいの選択

親の住まいを引き継ぐかどうかは、家族にとって大きなテーマです。
住み続けるのか、賃貸として活用するのか、それとも売却するのか。選択肢はいくつかあります。

ただ、マンション市場を見ると、築年数が進むほど買い手の条件は変わりやすくなります。早めに状況を把握しておくことで、将来の選択肢を広く持つことができます。

もし「今すぐではないけれど、いずれどうするか考えたい」と感じている場合は、まず現在の価格を知るところから始めるのも一つの方法です。資産価値を把握しておくことで、家族の話し合いも進めやすくなります。

親の死後は多くの手続きに追われますが、住まいのことは長く関わるテーマです。少し落ち着いたタイミングで、これからの住まいについて家族で話し合ってみるとよいかもしれません。

相続税というと、「資産家だけが支払うもの」というイメージを持っている方も多いかもしれません。
ところが現在、日本では相続税収が増え続けており、2025年度は3.6兆円台と過去最高を更新する見通しとされています。

この背景にある大きな理由の一つが、2015年の相続税法改正です。
この改正によって、相続税の基礎控除額は、

・改正前：5,000万円＋法定相続人1人あたり1,000万円
・改正後：3,000万円＋法定相続人1人あたり600万円

へと引き下げられました。

制度として「課税される人の範囲を広げる」方向に変更されたことが、相続税が身近になった大きな要因です。

地価上昇と少子化が押し上げる相続税負担

もう一つ見逃せないのが、不動産価格の上昇です。
相続税では、不動産は一定の評価方法に基づいて評価されますが、地価の上昇によって、同じ不動産でも評価額が以前より高くなるケースが増えています。

加えて、少子化による相続人の減少も影響しています。
以前は兄弟姉妹で分けていた財産を、現在は1人、または2人で引き継ぐ家庭が増えています。

その結果、1人あたりの相続財産が増え、相続税が発生しやすい状況が生まれています。

国税庁の公表データを見ても、相続税が課税される人の割合は、改正前と比べて約2倍に拡大しています。
「必ず支払う税金ではないものの、決して珍しいものではなくなった」
これが、現在の相続税の実態です。

地方都市の不動産に起きている変化

こうした制度や環境の変化は、地方都市にも確実に及んでいます。

特に、

・駅に近い住宅地
・昔から所有している土地
・小規模な貸家やアパート

といった不動産は、所有者の感覚以上に評価額が高くなっていることがあります。

一方で地方では、「不動産はあるが、現金はそれほど多くない」というご家庭も少なくありません。
そのため、相続税が発生した際に、納税資金をどう確保するかが大きな課題になりやすいのです。

大切なのは将来の変化に備えた早めの準備

相続税の制度は、社会状況に応じて見直されることがあります。
その方向性を正確に予測することはできませんが、少子高齢化が進む中では、条件が緩和されることを期待するより、負担が増える可能性も想定しておく方が現実的と言えるでしょう。

特に不動産は、

・評価額がどの程度なのか
・実際に売却した場合、いくらくらいになるのか

といった情報を把握していないまま相続を迎えると、選択肢が限られてしまうことがあります。

だからこそ、制度の先行きを待つのではなく、
今のうちに自分の不動産の状況を把握し、将来に備えておくことが重要になります。

※相続税に関する具体的な判断や対策については、最終的な判断は、必ず専門家の指示を仰いでください。

不動産売却は将来の選択肢を増やすための判断

不動産を売却することは、「もう住まないから仕方なく手放す」という消極的な理由だけではありません。
相続税への備えとして現金化することで、

・納税に対する不安を減らす
・家族に金銭的な負担を残しにくくする
・将来の管理や修繕のリスクを軽くする

といった、前向きな効果も期待できます。

迷っている段階だからこそ、冷静に判断できる今のうちに考えておくことが、結果的に家族の安心につながります。

まずは「今いくらか」を知るところから

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売却を決めていなくても、現状を把握するだけでも問題ありません。

相続税が特別なものではなくなった今、
後悔しないための準備として、まずは「いまの価値」を知るところから始めてみてください。