大雨や地震の際、土地にある「盛土」が思わぬ災害リスクにつながることがあります。

2021年に静岡県熱海市で発生した大規模な土石流災害を契機として、盛土に対する規制は大きく強化されました。2023年5月には「宅地造成及び特定盛土等規制法」、いわゆる「盛土規制法」が施行されています。

土地を所有している方にとって重要なのは、「自分が盛土をしたわけではないから関係ない」とは必ずしもいえないことです。

危険な盛土の対策が進まないケースも

報道によると、国の調査では、必要な災害防止措置が確認できなかった盛土のうち、対策が実施されていない場所が相当数残っているとされています。

盛土の改善や撤去には多額の費用がかかる場合があり、造成した事業者や土地所有者への指導だけでは改善が進まないケースもあります。

そのため自治体によっては、命令や行政代執行、悪質なケースでは刑事告発など、より厳しい対応に踏み込む動きもみられます。

盛土規制法で何が変わった？

盛土規制法の大きなポイントは、宅地だけを対象とするのではなく、農地や森林など土地の用途にかかわらず、危険な盛土等を包括的に規制する仕組みになったことです。

規制区域内で一定規模以上の盛土や切土、土石の堆積などを行う場合には、許可や届出が必要になります。

さらに注意したいのが既存の盛土です。

盛土規制法では、規制区域内の土地所有者等に対し、盛土等が行われた土地を常時安全な状態に維持する努力義務を設けています。つまり、中古住宅や土地、相続した不動産などでは、購入・相続する以前の土地利用まで確認することが重要になってきます。

不動産を売却するときも盛土を確認しておきたい

土地や戸建てを売却する際は、まず所有地の状況を整理しておくと安心です。

たとえば「敷地に大きな高低差がある」「擁壁が設置されている」「昔の造成地に建っている」「親から相続したため造成時の経緯が分からない」といった場合には、盛土や切土の履歴、行政上の規制、擁壁の状態などを確認する必要が生じることがあります。

ただし、傾斜地や擁壁があるからといって、直ちに「危険な土地」「売れない土地」という意味ではありません。重要なのは、現況と行政上の扱いを個別に確認することです。

岡山でも盛土規制は身近な問題に

岡山県では2025年4月1日から盛土規制法に基づく規制区域を指定し、規制事務を開始しています。県が所管する岡山市・倉敷市以外については、県全域が「宅地造成等工事規制区域」または「特定盛土等規制区域」です。

岡山市でも同日から制度の運用を開始しており、市内全域をいずれかの規制区域に指定しています。一定規模以上の盛土等を行う場合には、あらかじめ市長の許可または届出が必要です。

そのため岡山で土地を売却・購入するときにも、「盛土規制法が自分の土地にどう関係するのか」は確認項目の一つになっています。

売却前に土地の状態と資産価値を整理しよう

盛土の問題で大切なのは、必要以上に不安になることではありません。

売却を考え始めた段階で、登記や過去の造成状況、擁壁、接道、法令上の規制など、その土地が持つ条件を一つずつ整理していくことが重要です。分からない点があれば、自治体の窓口や不動産・建築の専門家に確認する方法もあります。

「不動産売却王」の居住用無料査定でも、まず現在の不動産の価値を把握し、売却するか、所有を続けるかを考える材料にできます。

売ると決めてから調べるのではなく、今の土地がどのような条件にあるのかを知っておく。それが、将来の選択肢を広げる第一歩です。