突然相続することになった空き家。
管理義務が急にのしかかることになり、負担に感じることも珍しくありません。
｢いっそ解体してしまえば良いのでは｣と、考える方も中にはいらっしゃるでしょう。
しかし、1度解体してしまうともちろん元には戻せません。
そのため安直に解体せず、デメリットや注意点、費用などをよく知った上で決めることをおすすめします。
今回は、空き家を解体するメリット・デメリットや解体費用相場、解体費用を支払えない場合の手段などをご紹介します。
Contents
空き家を解体して売却するメリット・デメリット
空き家解体のメリット
1.古家付きで売却するよりも高値で売れる
最近では中古住宅をリフォームして住まわれる方も増えていますが、築年数がある程度経過しており、老朽化が進んでいるとなかなか買い手が見つかりません。
一方更地で売却すると、新築したり駐車場にしたりと活用方法が増えるため、需要が高まるでしょう。
需要が高まるということは、高値で売却できる可能性も高くなります。
2.空き家管理の手間がなくなる
空き家を管理するには、日常的な清掃や換気だけでなく、定期的に建物の補修工事を行う必要があります。
空き家のあるところから遠方に住んでいたり、時間に余裕がなかったりするとどうしても管理を十分に行えなくなります。
空き家を解体すると、建物を管理する手間が省けて大幅に負担が軽減されるでしょう。
また、管理にかかる費用も浮くので、金銭面においても助かるのではないでしょうか。
3.土地活用の幅が広がる
古家付きの土地は、活用方法がかなり限られています。
一方、更地にすると様々なニーズに合わせて活用できます。
例えば、駐車場やトランクルームを経営したり、太陽光発電を設置したりしてみても良いでしょう。
立地が良ければ、安定した収入の確保も期待できます。
空き家解体のデメリット
1.固定資産税の軽減措置対象外になる
なにかしらの不動産を所有している方は。毎年固定資産税と都市計画税を納付する義務があります。
特定空き家に指定されていない限り、老朽化した空き家であってもそれが建っている限り、固定資産税は土地の6分の1に、都市計画税は3分の1に軽減されます。
しかし、この軽減措置はあくまで住宅用地のみに提供される軽減措置であり、更地はもちろんその対象外です。
この軽減措置があるかないかでは、かなり金銭的負担が変わるので、注意しましょう。
2.思い出の詰まった家がなくなってしまう
親から実家を相続した場合、生まれ育った家には少なからず思い入れがあるでしょう。
土地そのものは残りますが、建物がなくなってしまうことに喪失感を抱く方は珍しくありません。
建物がなくなることで思い出が消えてしまうように感じる方にとっては、デメリットといえるでしょう。
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空き家の解体費用相場を内訳別にご紹介！
建物解体工事
建物の解体工事にかかる費用は、構造によって異なります。
30坪から35坪と仮定して構造別の相場を挙げると、以下のようになります。
・木造 : 120万から175万円程度
・鉄骨造 : 180万から245円程度
・鉄筋コンクリート造 : 210万から280万円程度
例外として、以下のような条件があてはまる場合は、解体工事費用が相場より高くなります。
・面している道路や敷地が極端に狭く、重機が入らないため手で壊す作業になる
・搬出用のトラックを現場に横付けできない
・住宅が密集しているため、騒音防止の観点から手壊しの作業をメインに行う
・近くにスクールゾーンがあるため、ガードマンの配置を多めにする必要がある
・敷地と道路の高低差が大きい
残置物撤去費用
解体する家に家具や家電、家庭ゴミなどが残されたままの場合、残置物撤去費用がかかります。
大体、4tから20tで15万から25万円程度が必要になるでしょう。
樹木伐採処分費用
伐採した樹木は、4tトラック2台分の計8tまでに収まるケースがほとんどです。
その場合、約15万から20万円程度かかります。
地下埋設物撤去費用
地下埋設物は、見積もりの段階では分からないことがほとんどです。
そのため、解体時に発見されると追加工事費用が生じます。
・10tから20tまでのコンクリートガラ : 20万から30万円程度
・4tから8tまでの浄化槽 : 10万から20万円程度
・12tから32tまでの過去の建物の基礎 : 20万から30万円程度
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空き家の解体費用はなにに左右される？
解体工事費用は、主に3つの要素によって大きく左右されます。
そのため、相場から大きく離れた金額になった場合は、以下の要素を確認しましょう。
1.構造
木造か鉄筋コンクリート造か、というような建物構造だけでなく、階数によっても解体費用は異なります。
屋根・基礎部分の解体に費用がかかるので、同じ坪数だと1階建てより2階建ての方が、安くなる傾向があります。
2.立地
前章でも触れたように、重機が敷地に入らず手作業が増えると、工期が延びるためその分人件費がかさみます。
また、地域によって重機のレンタル費用も異なるため、それによっても解体費用は変動します。
3.付帯工事費用
付帯工事とは、本体以外の撤去や解体作業のことです。
特に、アスベストを用いた付帯物が使用されていると、慎重に作業する必要があるため、コストも高くなりがちです。
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空き家の解体費用が支払えない場合は？
・ローンを組む
近年空き家解体の需要が増加しており、解体用ローンの取扱いがある金融機関も多く見受けられます。
保証人が不要なことも多く、比較的低金利で長期間の返済計画が可能です。
・補助金を使う
多くの自治体で、空き家解体のために補助金制度を設けています。
適用される条件は自治体によって異なるため、1度確認してみると良いでしょう。
・そのまま売却する
築年数や状態にもよりますが、解体せず古家付きで売却できる可能性があります。
当サイトでは、Web上でカンタンに不動産価格を査定できます。
無料でできるので、そのまま売却した場合いくらで売れるのか、ぜひ1度ご確認ください。
・売却益で解体する
売却契約を結ぶ際に、引渡し前に解体するといった内容を盛り込んでおくと、内金や手付金を解体費用に充てられます。
空き家を解体する際の注意点をご紹介！
解体工事後は、建物滅失登記をする
建築時には建物の登記を行いますが、解体したときは反対にこれをなくす建物滅失登記をしなければなりません。
この登記が完了していないと、存在していない建物に固定資産税が発生したり、建て替えが行えなかったりなどのトラブルが生じる可能性があります。
建物滅失登記は申請義務があるため、解体したにもかかわらず登記しないでいると、10万円以下の過料が科されるかもしれません。
更地にしたことで、再建築不可になるかもしれない
建築の際、建築基準法により定められている一定の基準を満たす必要があります。
法律は年々改定されていくため、建築時には法律上問題なかったものでも、後から違法になり建物が建てられなくなるかもしれません。
再建築不可となった土地は将来的に売却が難しくなるため、解体前に現在の法律を確認しておきましょう。
まとめ
今回は、空き家を解体するメリット・デメリットや解体費用相場、解体費用が支払えない場合の手段などをご紹介しました。
空き家の解体費用は、構造・立地・付帯物によって変動します。
解体費用の支払いが難しい場合は、以下のような対策を講じましょう。
・解体用ローンを組む
・自治体の補助金制度を活用する
・古家付きで売却する
・内金や手付金を費用に充てる
また、法改正によって再建築不可の土地になっていた場合は、解体せず当サイトで売却価格の査定を行ってみてください。
