実家には、家族の昔の持ち物がたくさん眠っています。
そんな実家が空き家になり売却を考えたとき、物の行き場に困ってしまいます。
片付けたいとは思っていても、どこから手をつければ良いのか、どのように処分すれば良いのか分からず始められない方も多いでしょう。

そこで今回は、空き家の売却前に片付けは必要なのかや、売却の前に片付けるメリット、片付けの手順・ポイントをご紹介します。
片付けに着手する前に、ぜひご覧ください。

空き家売却のために片付けは必須？

物によっては、空き家に残したまま買主に引渡しできるケースもあります。
特に、使用感の少ない家電・家具は買主にとっても新しく買い揃える手間が省けるので、喜んで引き取ってもらえることがあります。

基本的には、物件に残置物を残さず引き渡すことがマナーなので、｢引き取って貰えたらラッキー｣程度に思っておきましょう。
その際、事前になにか欲しいものはないか、買主へ相談しておくと良いです。

・食器棚やタンスなどの大型家具
食器棚はタンスなどの大型家具は、新しいものを購入するとなると10万円を超えることも珍しくないため、比較的引き取って貰いやすいです。

しかし、いくら高額といえど数十年も使っているようなものや、大きな汚れが目立つものはあまり歓迎されません。
比較的状態が良く、購入してから5年以内のものであることを目安にすると良いです。

・エアコンや照明などの設備
エアコンや照明などの設置に手間がかかる設備もまた、引き取って貰える可能性が高いといえます。
例えばエアコンだと、元々使っていたものを新居に移し替えるとしても、5万円前後の費用がかかります。
売主にとってもエアコンの解体・処分費用がかかるので、双方にとって負担となるでしょう。
そのことを買主に伝えた上で譲渡の相談をすると、引き取って貰えやすいです。

　

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片付けをした方が売却に有利

全ての家具・家電を撤去しておく必要はありませんが、できるだけ片付けておいた方が買主が見つかりやすく、売却には有利です。

片付いている方が部屋が広く感じる

家具がたくさん置かれていると、本来の部屋の大きさよりも狭く感じてしまいます。
部屋が狭く、使い勝手が悪そうにみえるというのは売却にとってかなり不利な状況です。

一方、部屋が片付いていると実際の生活のイメージがしやすく、購入に繋がりやすいといえます。

売却査定額に影響する

同じ部屋でも、散らかった部屋では片付いた部屋より査定額が低くでてしまう可能性が高いです。
査定額は、建物の状態や立地によって決まるため、一見関係ないように思えます。

しかし、荷物の片付けができておらず、掃除が行き届いていないと異臭の発生に繋がります。
部屋の異臭は、査定でマイナスポイントになってしまうため、結果的に査定額が低くなるという訳です。

そのため、片付けて掃除がしやすい環境をつくり、異臭を発生させる原因になりがちな壁紙や排水口の掃除を入念にしておくことをおすすめします。

内覧がしやすくなる

内覧とは、購入希望者が実際に物件に立ち入り、状態を確認することです。
空き家を片付けておくと、不動産会社が空き家の合鍵を管理して好きなときに内覧に来てもらえるようになります。
内覧は空き家の売買成立の鍵を握るので、機会を増やせるというのは売主にとって大きなメリットです。

　

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空き家を片付ける手順をご紹介！

売却前に片付けておくことのメリットは大きいですが、いざ片付けようと思ってもどこから手をつければ良いのか分からず途方に暮れてしまう方も多いでしょう。
そこで、片付けの手順を踏まえて行うと、ストレスなくスムーズに片付けられます。

1.片付けの順番を決める
可燃ごみや不燃ごみとして処分するものや遺品として残しておくものなどを、あらかじめ分類しておきましょう。
その上でどこから片付ければ良いのか考えると、効率良く作業できます。

2.スケジュールを組む
片付け・掃除のスケジュールを組んでおかなければ、ダラダラして後回しになりがちです。
また、ただ自分の空いている日の中でスケジュールを組むのではなく、自治体のごみ捨て日も加味するようにしましょう。

3.自分たちで行う場所と業者に依頼する場所を決める
大きいものや高所にあるものなど、自分たちで片付けを行うには労力と時間がかかりすぎるものも中にはあります。
なるべく片付けにコストをかけたくない方も多いかと思いますが、どうしても自分たちではできない場合は、無理をせず業者に依頼しましょう。

4.片付け前に近隣へ挨拶しておく
片付け作業中は、大きな音がでてしまいます。
また、荷物の搬出のため車の出入りが頻繁になったり、ホコリが外にも舞ったりしてしまうかもしれません。

このように、片付けは近隣住民に迷惑をかけることがあります。
そのため、片付けを行う前に近隣住民の方へ挨拶しておきましょう。

また、その際に内覧で不特定多数の人が出入りすることもあるということを説明しておくと、万が一のトラブルを避けられます。

空き家の片付けをする際のポイントをご紹介！

処分するものを家族・親戚で把握しておく

自分の判断だけで処分するものを決めると、後からトラブルになりがちです。
1度処分したものを取り戻すのは困難なため、あらかじめ以下の2点を家族または親戚の間で確認しておきましょう。

・個人的に欲しいものがないか
・不用品の処分にかかる費用を負担するのは誰か

＊家具や家電などの処分方法をそれぞれ確認しておく

物によって、処分方法は異なります。
どの荷物をどのように処分するのか、あらかじめ確認しておきましょう。

・本や衣類
状態が良ければ、買取業者に買い取ってもらえます。
買取業者によって取り扱い品は違いますが、面倒な場合は一括で買い取ってくれるところにお願いすると良いです。

・仏壇や神棚
仏壇や神棚は、そのまま捨てることに抵抗を感じてしまい処分に困る方が多いでしょう。
これらは、不用品回収業者が買い取ってくれる可能性が高いです。

・エアコンや掃除機
基本的に、買取業者が買い取ってくれます。
買取不可とされたものは、家電リサイクル法に則って家電小売店に引き取ってもらいましょう。
引き取ってもらう場合は、処分費用を支払う必要があります。

・一般ごみ
一般ごみであっても大量にある場合は、ごみ収集日に出せません。
何回かに分けてだしたり、ごみ収集センターに連絡したりしましょう。

　

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片付けで出た不用品やゴミはどうする？

片付けで出た不用品の処分方法は、一般ごみとしてごみ捨て場に出したり買取業者に依頼したりする以外にもあります。

1.自治体の廃棄物処理センター
一般ごみの収集時間が合わない、一度に全て捨ててしまいたいというような方は、各自治体の廃棄物処理センターやクリーンセンターに直接持ち込み可能です。
処分費や手数料はかかりますが、ごみが大量にある方にはおすすめです。

エアコンやテレビなど、家電リサイクル法の対象となる電化製品は自治体によって取り扱いが異なるので、注意しましょう。

2.フリマアプリやオークション
手間や時間はかかりますが、買取業者よりも高値で売りやすいという特徴があります。

3.遺品整理業者
故人の残した遺品を、残すものと処分するものに分類した上で整理してくれます。
大切なものは残しつつ、プロのアドバイスを受けながら片付けたい方におすすめです。

まとめ

今回は、空き家の売却前に片付けしておくと有利になる理由や、片付けの手順・ポイント、不用品の処分方法をご紹介しました。
できるだけ生活感を無くした状態の家の方が、購入希望者が集まりやすいです。
空き家の片付けには時間や労力がかかることが多いため、内覧に向けて余裕を持って取り掛かるようにしましょう。

当サイトでは、所有する不動産の査定価格をウェブ上で手軽に調べられます。
売却を検討中の方は、ぜひご利用ください。

家を持つと避けられないのが、多額な税金の支払いです。
特に、相続によって空き家を所有することになった方にとって、住んでいない家の税金を支払い続けるというのはかなりの負担になるのではないでしょうか。
一定の条件を満たすことで、その税負担を軽減できるかもしれません。

今回は、空き家をきちんと管理している方と、空き家を売却する方が受けられる税制優遇についてご紹介します。
ぜひ、この記事を参考に優遇制度を利用してみてください。

空き家を管理すると受けられる税制優遇

空き家を所有している場合、固定資産税と都市計画税を支払わなければなりません。
この際、固定資産税は課税標準額×1.4パーセントで求められます。
ここで、所有している土地の上に住宅が建っている場合、誰も住んでおらず空き家の状態であっても「住宅用地の特例」が適用されます。

住宅用地の特例とは具体的に言うと、土地に対する固定資産税の課税標準が3分の1から6分の1に減額されることです。
課税標準額が120万円のケースを例に挙げて考えてみましょう。
更地の場合、1,200,000×1.4パーセントとなり固定資産税は168,000円です。

小規模住宅用地の場合は、1,200,000×6分の1×1.4パーセントの28,000円となり、大幅に負担を減らせます。
一般住宅用地の場合でも、1,200,000×3分の1×1.4パーセントで56,000円となり112,000円も減額されます。

　

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特例措置の対象外になるケースとは？

住宅用地の特例は空き家を適切に管理している場合のみ、受けられる措置であることを頭に入れておきましょう。
理由としては、2015年に施行された「空家等対策特別措置法」があるためです。

この措置法では、管理が行き届いていないとして特定空き家に指定された場合、翌年以降に住宅用地の特例の対象から除外することが定められています。
つまり、先程取り上げた課税標準額が120万円の空き家の例でいうと固定資産税が168,000円となり、大幅に増額されるということです。

特定空き家の条件

特定空き家に指定される場合、以下のいずれかの状態に当てはまります。

・建物が損壊や倒壊するなど、危険な状態にある
(建物が著しく傾いている、建物の土台が破損している等)
・衛生上、著しく有害となる恐れがある
(悪臭や害虫が発生している、外壁のアスベストが飛散している等)
・管理不十分によって景観を著しく損なっている
(植物が生い茂っている、ゴミが散乱している等)
・周辺地域の保全のため、放置することが不適切である
(犯罪に利用されるリスクがある、害獣が発生している等)

特定空き家に指定されたときの流れ

特定空き家に指定される前にまず、調査が入ります。
調査によって特定空き家に指定されると、自治体から助言・指導が行なわれ、この時点で改善すると指定は解除されます。

しかし、助言・指導が行われてもなお状況が変わらない場合は、勧告がなされて住宅用地の特例対象外となり翌年以降の固定資産税に影響するでしょう。
その後も放置を続けると、勧告から命令に切り替わって従わない場合、50万円以下の過料が科せられてしまいます。

そして、最終的に、自治体は行政代執行に踏み切り、かかった解体費用は所有者に請求されます。

空き家の売却時に受けられる税制優遇

空き家を自分で管理できない方の選択肢として、売却が挙げられます。
空き家を売却した際生じる譲渡所得税にも、税制優遇があることを知っておきましょう。

それは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。
この特例の対象となる空き家であり、売却の条件にも当てはまっていると、譲渡所得から最大3,000万円も控除できる可能性があります。

対象の空き家

・昭和56年5月31日以前の建造物であること
・相続が開始する直前まで、被相続人が居住していたこと
・相続が開始する直前に、被相続人が1人で住んでいたこと
・一戸建て住宅であること

相続開始直前とは、被相続人が亡くなる前を指します。
また、2018年からは要介護認定または要支援認定を受けたために老人ホームに移住していた場合も、一定の条件を満たせば特別控除が受けられるようになりました。
条件とは、家財道具の保管場所や被相続人の外泊・一時帰宅として使用していたことです。

売却の条件

・平成28年4月1日から令和5年12月31日までの期間に売却すること
・相続開始から3年が経過する年の12月31日までに売却すること
・売却価格が1億円以下であること
・売却時に、耐震基準を満たしていること
・相続から売却までの期間、相続人が居住用、賃貸用、事業用としての使用をしていないこと
・売却先が家族や親族でないこと

売却で税制優遇を受け取るために準備するもの

1.譲渡所得の内訳書

売却価格や取得費、譲渡所得などの確認をする書類です。
税務署や国税庁ホームページにある様式をダウンロードして、作成します。

2.登記事項証明書

売却した不動産の建築日や種類、相続による取得であることを確認します。
こちらは、法務局の窓口で取得します。

3.被相続人居住用家屋等確認書

被相続人が相続直前まで住んでいたことを確認するための書類です。
自治体の窓口で取得します。
老人ホームに居住していた場合は、介護保険被保険者証の写しと除籍謄本を添付しましょう。

4.耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し

建物の耐震性を確認します。
どちらも指定の確認検査機関に発行の申請をします。
現地で調査も行うため、取得まで時間を要することに注意しましょう。

5.売買契約書の写し

売却金が1億円以下であることを確認します。これらは、空き家を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に揃えて、相続人本人の管轄の税務署に確定申告書に提出しましょう。

税制優遇が廃止される可能性とは？

2021年度から、神戸市がすべての空き家に対して税制優遇を取りやめることを発表しました。
言い換えると、特定空き家に限らず適切に管理された空き家に対しても、固定資産税の軽減措置が適用されないということです。
これは、空き家増加問題の根本的解決に乗り出すためです。

これまでの制度では、更地にすると優遇措置から外されるため固定資産税が実質的に増額します。
また、解体するのにも費用がかかるわけですから、多くの人がそのまま放置を選ぶということです。

これが、空き家の放置が増加している大きな原因のひとつといえます。
そのため、神戸市だけでなく今後は全国的に、すべての空き家に対して優遇措置をなくす方針へ切り替わる可能性が十分にあるでしょう。

また、3章でご紹介した売却の際の税制優遇にも期限があるので、今まで固定資産税の支払いを軽くするために空き家をそのまま放置していたという方も、今後どうするのが良いか検討することをおすすめします。

まとめ

今回は、空き家を所有している方や売却する方が受けられる税制優遇についてご紹介しました。
特定空き家に指定されて固定資産税の優遇措置から外されないためにも、まずは空き家の管理をきちんと行いましょう。

また、これから空き家を活用する予定のない方は、そのまま放置せずどうするのが家族にとって最適か話し合うと良いでしょう。
売却も視野に入れることになるかと思いますが、その際はぜひ、当サイトで査定価格を調べてみてください。

固定資産税の負担は大きいけれど、どうしようも無いとお考えではありませんか。
もちろん、税金の支払いからは免れられませんが、空き家だからこそできる税金対策があります。
また、売却も税金の負担から解放される手段の1つです。

今回は、多くの人が空き家をそのままで所有する理由や固定資産税の対策、また売却時の税金対策をご紹介します。
相続したものの放置している方や、これから実家を相続する可能性がある方は、ぜひご参考ください。

なぜ空き家を所有し続けるのか？

放置される空き家のほとんどは、築年数が数十年経っている、庭の雑草が伸びきっている状態です。
そのような空き家は、思うように売却が進まないことも珍しくありません。
それでもなお、多くの人が空き家を取り壊さず所有し続けるのには、金銭的理由があります。

所有している土地に建物が建っている場合、住宅用地の特例措置が適用され、固定資産税が大幅に減額されます。
一方で、更地の場合は、固定資産税が減額されることなく科せられるため、結果的に建物がある場合より多くの税金を支払うことになります。

老朽化が著しく、周囲に悪影響を及ぼしてる、倒壊しかねないと判断された場合には、この特例措置から除外されます。
しかし、老朽化はしているものの、その状態にまでは達していないという空き家も少なくないため、とりあえず放置する方が多いのが現状です。

さらに、空き家を撤去するとなると固定資産税の増額だけでなく、撤去費用も必要になります。
地域や土地の広さ、建物の構造によっても変わりますが、一般的には、おおよそ100万円から200万円かかるでしょう。

撤去にまとまったお金がかかるのに加えて固定資産税も増額するとなると、デメリットが多いように感じて取り壊さずそのままにする気持ちも分かりますね。
また、相続によって空き家となった実家を所有される方も多く、その場合、小さい頃の思い出がたくさん詰まった空き家を手元に残しておきたいという思いも強いでしょう。

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空き家と更地の税金を比較

空き家の固定資産税は建物がある場合と更地の場合で大きく変わると申し上げましたが、空き家が市街化区域内にある場合は、さらに都市計画税も減額されます。
そもそも固定資産税は、毎年1月1日時点に土地や建物を所有している人に科される税金のことです。

課税標準額に1.4パーセントをかけることで求められます。
また、都市計画税も同じタイミングで、所有者に対して課税標準額に上限0.3パーセントをかけた額が科せられます。

居住用の建物が建っている場合、この固定資産税と都市計画税が減税される訳ですが、減税の割合は敷地面積によって異なります。

小規模住宅用地と呼ばれる住宅1個につき200平方メートル以下の住宅用地は、固定資産税が6分の1に、都市計画税が3分の1になります。
一般住宅用地と呼ばれる住宅1個につき200平方メートルを超える住宅用地は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2になります。

更地の場合はこのような特例措置がないため、その分固定資産税も都市計画税も高くなることがわかります。

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空き家の固定資産税対策

固定資産税や都市計画税の減税措置から除外されないために、対策をとりましょう。
ご自身で管理できるのがいちばん良いですが、遠方にある場合はなかなかそうもいきません。
人の出入りがない建物の老朽化は、思っているよりも進行しやすいものです。
空き家が遠方にあって通うのが難しい方でも、管理できる方法があります。

1.親族に貸す

信頼できる親族に居住用に貸し出します。
住んでいる人がいると掃除も日常的に行われるため、特例措置から除外されることを避けられるでしょう。
また、家賃を支払ってもらうことで、そのお金を固定資産税に充てられます。

2.賃貸物件として貸し出す

空き家の状態が良ければ、市場に賃貸物件として出すのも有効です。
親戚に貸し出すのと同様に、住んでもらうことで普段から管理されますし、定期的な収入も見込めるため固定資産税の負担を軽くできます。

さらに、低所得者用に貸し出すことで、「家賃低廉化補助制度」が適用されて、国または自治体から月額最大4万円を最長で10年間受け取れます。
しかし、親族に貸すのとは違い、赤の他人に貸し出す場合、ある程度のリフォームを施したり、入居者の対応をしたりと、手間やお金がかかる場合もあります。

また、入居者が見つからない場合は、結局空き家の管理も固定資産税の支払いも、ご自身でし続けなくてはなりません。

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活用する予定のない空き家は売却を検討

今後、移住したり、倉庫や賃貸として活用したりする予定がないのであれば、売却してしまうのもひとつの手です。
売却すると、空き家の維持・管理費や固定資産税などのコスト負担から解放されます。
また、まとまったお金が手に入るのも、嬉しいところです。

長い間放置していると、家の老朽化が進んだり、庭の雑草が手が付けられないほど伸びきってしまったりして、なかなか買い手が見つからなくなります。
そのため、売却する場合はできるだけ状態の良いうちにしておくことがおすすめです。

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売却時にかかる税金と対策

売却時にかかる税金

空き家を売却するとき、主に4種類の税金がかかります。

1.売買契約書に貼り付ける印紙税

契約書や領収書などの課税文書に必須な印紙税は、不動産の場合、売買契約書に記載する金額が大きいため、ある程度の額が必要になります。

2.抵当権抹消の登録免許税

ローンがまだ残っている住宅を売却する場合のみ必要です。
不動産の個数1個あたり1000円かかります。

3.仲介手数料の消費税

売却した自宅には消費税はかかりませんが、不動産会社の仲介によって売却を行った場合、その仲介手数料に対して消費税が発生します。

4.譲渡によって利益が出た場合の所得税、住民税、復興特別所得税

譲渡益が発生した場合のみ支払います。

譲渡益が発生した場合の税金対策

一定の要件を満たせば、最大3000万円の特別控除を受けられます。

・相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
・区分所有建築物(マンション)以外の家屋であること
・相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
・相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

また、2018年からは対象者が拡大され、相続開始直前に居住していたのが老人ホームであっても、以下の条件を満たせば適用されることになりました。

・被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと
・被相続人が老人ホーム等に入所したときから相続の開始直前まで、その家屋について、被相続人による一定の使用がなされ、かつ、事業の用・貸付の用または被相続人以外の居住の用に供されていないこと

まとめ

今回は、多くの人が空き家を所有し続ける理由や固定資産税の対策、売却したときの特別控除についてご紹介しました。

空き家は、所有しているだけでお金がかかります。
建物があれば減額されるものの、数年間支払い続けるとかなりの額になるでしょう。
また、特例措置から除外されないために定期的なリフォームも行わなければなりません。
今後、活用する予定がなく持て余してしまうようであれば、早めの売却がおすすめです。

当サイトでは、査定価格を早く簡単に調べられますので、ぜひご活用ください。

年々国内で増え続けている空き家。
取り壊したいと思っているものの、まとまった費用が必要になるため、なかなか手が出せない方も多いでしょう。
確かに、空き家の解体にはお金がかかります。

しかし、補助金を受け取ることで、想定していたよりも軽い負担で解決できるかもしれません。
今回は、空き家の取り壊しにかかる目安の費用と、補助金の条件や注意点をご紹介します。

経済的にみて空き家を取り壊した方が良いケースは？

建物付きの土地を売却する際、取り壊して更地価格にした方が高値で売れる場合は解体をおすすめします。
基本的に、空き家に多い木造一戸建て住宅は築30年以上が経過すると建物としての価値が著しく下がります。

さらに40年程度で外壁や屋根の劣化が激しくなり、50年経つとかなり老朽化の進んだ建物となるでしょう。
反対に、建物付きで売却した方が高く売れるケースとしては以下が挙げられます。

・現在有名な建築家が初期の作品として設計した一戸建て住宅
・家の装飾が今では再現不可能な素材や伝統的な技法を用いて作られている

文化的価値や希少性から、稀ではありますが高値で売却できる可能性があります。

　

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空き家の取り壊しにかかる費用は？

更地にして売却するためにはもちろん空き家を解体する必要がありますが、この費用は家の構造によって大きく異なります。
今回は、一般的に目安となる解体費をご紹介します。

木造

・20坪 70万から120万円
・30坪 105万から180万円
・40坪 140万から240万円

軽量鉄骨造

・20坪 80万から140万円
・30坪 120万から210万円
・40坪 165万から240万円

RC造

・20坪 110万から160万円
・30坪 165万から240万円
・40坪 220万から320万円

スクールゾーンに近接している場合だとガードマンを通常より多く設置する必要があったり、住宅が密集している場合には防音対策をとらなければいけなかったりして、コストが上乗せされることも珍しくありません。

また、1970年から1990年頃に建てられた住宅は、有害なアスベストが使用されている可能性があります。
この場合、解体時に周囲にアスベストが飛散しないよう、対策を取らなければなりません。
アスベスト対策には坪単価で数万円が追加でかかります。

　

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空き家の取り壊しで補助金が受け取れる？

空き家を管理せず放置すると、周辺地域に様々な悪影響を及ぼします。
例えば、倒壊による近隣住宅へのリスクや犯罪による治安悪化のリスクなどが挙げられます。
このような問題を解消するために、空き家の取り壊しにかかる費用の一部を、多くの自治体が補助金として賄ってくれています。

この補助金は、国土交通省の「空き家再生等推進事業」という空き家の撤去または活用を促して地域活性化を図る取り組みの一環です。
国から各自治体に補助金の一部が補填されて、各自治体が定める制度に則って対象となる住民に補助金が支給されます。

補助金は予算が限られており、受給者の枠が限定されているので気をつけましょう。
自治体によって名称や細かい内容は異なりますが、主な補助金の種類は大方同じです。

1.危険廃屋解体補助金

このまま放置し続けると危険があるとみなされた家屋が対象です。
周辺住民が安心・安全に暮らせる環境を整えることを目的に、取り壊し工事を促進します。

2.空き家解体補助金

長期間にわたって誰も住むことも活用することもなく、自治体が空き家と認定した場合に支給対象となります。

3.建て替え工事補助金

耐震性に問題があるとされた住宅が建て替えや補強を行う際の解体工事に対して支給される補助金です。

　

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補助金を受け取るための条件は？

補助金は、必ずしも全ての住宅に対して支給されるわけではありません。
自治体の定める条件を満たす場合のみ、受け取れます。

1.空き家

大前提として取り壊す予定の住宅が空き家であることが挙げられます。
空き家として認定されるためには、長年居住されていないことだけでなく、倉庫や泊まり先などとしての使用もされていないことが必要です。

特に、周辺地域に影響を及ぼす可能性があるとして、特定空き家に認定された場合は、補助金の対象となりやすいです。

2.基準を超える腐朽破損レベル

空き家の中でも、特に倒壊する危険性が高いと判断された住宅です。
倒壊の危険性は、腐朽破損のレベルによって示されます。
自治体によっても異なりますが、基本的に以下の四段階で表されます。

・1.5位以上 倒壊の可能性が極めて低い
・1.0位以上1.5位未満 倒壊の可能性が低い
・0.7位以上1.0位未満 倒壊の可能性がある
・0.7位未満 倒壊の可能性が高い

このレベルは、診断を行う会社が外観と内観を目視したり、器具を使用して測定したりして判断します。
屋根や柵、天井の水漏れ、梁など細かいところまで確認してもらえるので安心して任せられます。

測定当日は住宅内に立ち入って作業を行うので、できるだけ所有者本人が立ち会うようにしましょう。
遠方にあり難しい場合は、委任状を提出して代理人に立ち会ってもらっても良いです。

3.築年数

自治体によっては、「昭和○年以上前の建造物であること」というような条件を設けていることがあります。
この基準を昭和50年代後半に設定している自治体が多いのですが、これには理由があります。

昭和56年に耐震基準の法律改正が行われたため、それ以前に建てられた建物は根本的に耐震基準が異なり、現在のものに当てはめると大抵が基準を満たしていません。
つまり、倒壊のリスクが非常に高く、自治体としても早急に取り壊し、または増強といった対応を取りたいところだということです。

4.税金の支払い

補助金を受け取るためには、税金の滞納が一切ないことも重要です。
解体工事の補助金の大元は、国民が支払っている税金であり、その税金を滞納している方に助成金を支給する訳にはいかないからです。

5.前年の所得

所得が多い場合、補助金を受けなくても全額自己負担で工事可能と判断される可能性があります。
一般的に前年の所得が1000万円を超えていないことを基準としている自治体が多いです。
また、場合によっては前年の所得だけでなく、資産や貯金までみられることもあります。

補助金はあくまで経済的に苦しい方に向けての制度であるため、注意しましょう。

取り壊し工事で補助金を受け取る際の注意点

申請は工事着手前にする

補助金の申請は、取り壊し工事に着手する前に行う必要があります。
補助金を受け取るつもりで工事をしても、終わってからの申請は認められないので気をつけましょう。

審査には時間がかかる

腐朽破損レベルや倒壊の危険性を徹底的にチェックするため、申請から審査が完了するまでには、ある程度の時間を要します。
1ヶ月以上かかることも珍しくないので、補助金制度の利用を検討されている方は余裕を持って相談・申請を行うようにしましょう。

補助金は工事終了後に支給される

補助金は、全ての工事が完了して領収書や証明書の提出が完了してから受け取れます。
そのため、一旦は全額自分で支払う必要があります。

まとめ

今回は、空き家の取り壊し工事を行う際の費用や、補助金についてご紹介しました。
所有されている空き家を建物付きで売却することが見込めない場合、取り壊しの検討をおすすめします。

当サイトでは不動産の価格をWeb上で調べられます。依頼を出す前に詳細な査定が知れるので、取り壊すべきか悩まれている方はぜひご利用ください。
また、補助金の申請を行いたい方は、まずは自分の住んでいる地域の自治体が行っている制度を確認しましょう。

※ 2024/01/06 加筆あり

空き家の所有は、管理はもちろん税金がかかることも大きな負担のひとつです。
できるだけ税金対策を行って負担を軽くしたい、という思いは皆様お持ちでしょう。

そこで今回は、相続した空き家を売却する場合の税金対策と、活用する場合の税金対策をそれぞれご紹介します。
所有する前に知っておくと、いざという時にも冷静に判断できます。

はじめに空き家の相続によって発生する税金の種類に関しても触れるので、税金について知らないという方も安心してご一読ください。

空き家を相続する際にかかる税金をご紹介！

空き家を相続する手続きを進める上で、いくつか税金が必要になるシーンがあります。

まず、「相続税」がかかることは知っている方も多いでしょう。
それに加えて、相続登記をする際に固定資産税評価額の0.4パーセントに相当する「登録免許税」を納める必要があります。

また、土地や家屋を所有し続ける上では必ず、毎年「固定資産税」がかかります。
空き家が市街化区域内にある場合は、同時期に「都市計画税」も課税されるでしょう。

固定資産税は、200平方メートルまでは6分の1となる「住宅用地の特例」という制度があります。
そのため、家屋を取り壊して更地にした場合、約6倍に固定資産税が増税してしまうこともあり、家屋をそのまま放置する方も多いです。

しかし、適切な管理を行わずに放置し「特定空き家」に指定されると、特例の対象外となり更地同様の固定資産税額を支払うことになるので、注意しましょう。
相続した空き家を売却する場合は、譲渡して得た利益に対して「所得税」と「住民税」が課税されます。

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最大3000万円の特別控除とは？

空き家を売却した際にも税金がかかりますが、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」という制度を利用することで、最大3000万円の控除が受けられます。

この特別控除を利用するためには、相続が発生してから3年目の12月31日までに、被相続人が住居として使用していた家屋を相続人が売却していることが条件になります。
3年の猶予が設けられているのは、売り出してすぐには買い手が見つからないことが想定されているためです。

通常、空き家を売却した際は譲渡所得に対して、相応の額が課税されます。
利益の半分に近い額を納税しなければならないこともあるため、特別控除によって税負担が軽くなるのは嬉しいところです。
特別控除の対象となるためには、他にも以下の要件を満たしている必要があります。

・相続の開始直前において、被相続人が居住していたこと
・相続の開始直前において、被相続人以外が居住していなかったこと
・1981年5月31日以前に建築された家屋であること
・相続から譲渡に至るまで、賃貸や事業に利用されていなかったこと
・売却代金が1億円以下であること
・譲渡の際、一定の耐震基準を満たしていること

被相続人が相続の開始直前において居住していたこと、という条件については、要介護によって老人ホームに入居していた場合でも対象になります。
しかし、この特例は2023年12月31日をもって終了することが決定されています。
特例を利用して売却しようとお考えの方は、早急に取り掛かる必要があります。

【※ 加筆 2024/01/06】
上記の「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」は、令和5年度税制改正により、2027年12月31日までと4年の延長が決まりました。
なお、2024年1月1日以降については以下の変更が加えられます。
(1) 耐震リフォーム、除去要件の緩和
従来は売り主が耐震改修、もしくは更地にして引き渡しすることが条件となっていましたが、改正後は売却後に買主がそれらを行っても適用されることになりました。
(2) 相続人が3人以上の場合の控除上限引き下げ
相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合は、一人当たりの控除上限が2000万円に引き下げられます。（相続人が3人の場合、従来は3,000万円×3人=9,000万円。改正後は2,000万円×3人=6,000万円）

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セカンドハウスで税金対策！

思い出の詰まった空き家はなかなか手放しづらいものですよね。
そこで、空き家をセカンドハウスという形で活用し、残す方法をご紹介します。

セカンドハウスとは

セカンドハウスを別荘と混同される方も多いでしょうが、 別荘は夏休みや冬休みなどの長期休暇のときだけ保養目的で利用される方が多いです。
一方、セカンドハウスは勤務先に通いやすい平日に寝泊まりするためだけの住まいを持ちながら週末や休日には家族との時間を過ごして日常生活をおくるための住まいのことを指します。

近年、都心部に人口が集中し、地方部の過疎化が進行していることが問題を呼んでいます。
そのため、政府はこの問題の是正のために、2地域居住の推進策を進めているところです。
さらに、コロナ禍によるテレワークの増加も相まって、徐々にセカンドハウスの所有は広がりつつあります。

セカンドハウスを所有するメリット

セカンドハウスのメリットは、思い出深い実家を残せるだけではありません。

固定資産税や都市計画税などの税金の優遇措置が受けられますし、最終的に子供に資産として遺してあげられます。
別荘扱いでは税金の軽減措置は受けられないため、セカンドハウスの大きなメリットと言えます。

また、相続した空き家をセカンドハウスとして利用すれば、新たに不動産を所得するための初期費用や手間が省けます。

セカンドハウスを所有するデメリット

住む上で最低限の防犯対策を施す必要があることや、実家の近隣コミュニティまで引き継ぐことになる点に関しては、手間に感じられる方もいるでしょう。

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セカンドハウスが難しい方におすすめな税金対策とは？

セカンドハウスとして所有するのが難しい場合でも、他に活用する方法はあります。

1つ目は、親族に貸すことです。
親族や信頼できる間柄の友人に居住してもらえば、空き家ではなくなります。

住んでもらうことで、建物や庭の維持・管理を任せられるので、特定空き家に指定されるような事態を防げます。
また、家賃を支払ってもらうと定期的な収入が見込めるので、その分を固定資産税や都市計画税に充てると良いでしょう。

2つ目は、賃貸物件として貸し出すことです。
空き家の状態にもよりますが、住んでもらえる親戚や友人がいない場合は、市場で貸し出すのもひとつの手です。

ただ、よく知っている間柄の人に貸し出すのとは違うため、物件管理やトラブル対応といった手間が増えることは避けられません。

もちろん、入居者が見つからない間は利益を得られない状態で維持・管理を自身が行う必要があります。
また、初期投資としてリフォーム費用がかかることもあるでしょう。

しかし、低所得者用の賃貸として貸し出すことで、「家賃低廉化補助制度」と呼ばれる補助金制度を利用できるといったメリットもあります。
国または自治体から、最長10年間にわたって月に4万円支給されるため、安定した利益の確保が見込めるでしょう。

空き家を売却することも選択肢のひとつ

将来的に活用する予定がなく、維持管理にかかるコストの負担が重いと感じた場合は、売却することも視野に入れることをおすすめします。
売却すれば固定資産税やリフォーム費用などの長期にわたる多額のコストから開放されるだけでなく、まとまったお金が手に入れられるかもしれません。

生まれ育った実家を残したい気持ちはあるでしょうが、将来自分の子どもに相続するとなったときのことを考えて、よく検討しましょう。

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まとめ

今回は、空き家を今後所有する予定のある方に向けて、税金対策と空き家の活用法をご紹介しました。
空き家を残したい場合は、セカンドハウスとして自身で活用するのが1番ですが、難しい場合は他人に貸し出して利益を得ることで、税金の自己負担を軽くすると良いでしょう。

また、空き家の売却に関する特別控除は終了が迫っているので、利用を考えている方は早急に準備する必要があります。

空き家の売却にはまず不動産査定価格を知って、売り出し価格を決めることから始めましょう。
当サイトでは、インターネットからおおよその査定価格を把握できます。
とりあえず参考程度に知っておきたい、という方はぜひご利用ください。

突然、空き家を所有することになってしまった方は心構えも準備もできておらず、戸惑ってしまいますよね。
空き家を所有しているからにはもちろん、管理する責任が伴います。
空き家では甘くなってしまいがちな防犯対策も入念に行う必要があります。

そこで、まずは今回の記事で空き家を所有するリスクを知って、自分の空き家になにが必要かをしっかりと把握しておきましょう。
また、犯罪に狙われやすい空き家には共通した特徴があります。
自分の所有する空き家が当てはまるかどうか、ぜひチェックしてみてください。

空き家を所有するリスクとは？

人の出入りがない家は、基本的に家の劣化が進みやすいと言われています。
それは、締め切った状態で換気がままならなくなるため、カビが繁殖しやすい環境になるからです。
建物が傷んだまま放置すると、倒壊して周りに被害を及ぼしかねません。

また、雑草や害虫が繁殖してしまい近隣住民に迷惑をかけてしまう可能性もあるので、注意が必要です。
さらに空き家というのは、人目に付きにくくなるため不法投棄や不法侵入などの犯罪に巻き込まれるリスクが非常に高いと言えます。

特に、不法侵入したまま住み着かれて勝手に家を利用されると、もちろん不快になりますよね。

また、空き家に家財道具を残したままの場合は、通常の住居では盗まれにくいベッドやタンスなどの大型家具であっても、狙われる可能性があります。
最悪の場合には放火されることもあり、その場合は高額な解体費と処分費がかかるだけでなく、警察による現場検証も行われるため、多大な労力を要すことになります。

適切に管理されていない状態の空き家を放置すると、「特定空き家」に指定されて固定資産税の軽減措置対象から除外となり、大幅に増税してしまいます。

トラブルに巻き込まれやすい空き家の特徴とは？

空き家には様々なリスクがあることをご説明しましたが、中でも犯罪に巻き込まれる家には共通した特徴があります。

1つ目は、人通りの少ない場所にあることです。
人目に付きにくいところにあると、不審な動きをしていてもご近所の方の目に留まりにくいため、通報される可能性が低いでしょう。
犯罪者の側に立って考えると、捕まるリスクの低い家は格好の的ですよね。

2つ目は、角地にあることです。
角地は2箇所の道路に面しているため、万が一見つかった際に逃げ道を確保しやすいという空き巣にはうってつけのメリットがあります。
また、下調べや侵入もしやすいという点も空き巣にとっては好都合です。

3つ目は、窓が多いことです。
窓が多いことも同様に、侵入経路・逃走経路が確保しやすいと言えます。
実際に、警察庁が発表した2021年の空き巣の侵入手段として無施錠の次に多かったのが、ガラス破りでした。

そのため、たとえ玄関の施錠をしっかりしていたとしても、十分空き巣に入られるリスクがあることが分かります。

4つ目は、家が外から見えにくいことです。
塀に覆われていたり、伸びた植木が家を覆っていたりすると、外から家が見えにくい状態になります。

そのような家は、下調べや侵入に時間をかけられるため、空き巣や不法占拠に狙われやすいです。

5つ目は、空き家感が満載なことです。
例えば、草木が伸びきったままであったり、投函物が溢れていたりする状態が挙げられます。
普段人が家にいないことは、空き巣にとってはうってつけの好条件です。

当てはまる特徴が多ければ多いほど、犯罪に巻き込まれるリスクが高いと言えます。

空き家に必要な防犯対策をご紹介！

このような犯罪に巻き込まれないために、空き家であっても以下のような防犯対策をとる必要があります。

定期的な清掃

家の汚れや草木の繁殖が目立つと、人が住んでいないことが外部から丸わかりの状態です。
そのため、月に1、2回は訪れて清掃するようにしましょう。

防犯カメラや砂利の設置

防犯カメラは、映像として犯罪の瞬間を記録できるだけでなく、設置しているだけでも犯罪の抑止に繋がります。
防犯カメラは大層に感じる、という方は音が出る砂利を敷地内に敷いておくのも有効な対策です。

2重ロックの設置

通常の鍵にプラスして後付けの鍵を用意しましょう。
玄関以外にも門や窓、ポストに行うとより効果的です。

防犯フィルムの設置

防犯フィルムとは、窓に貼るだけで衝撃を受けても容易に穴を開けさせなくできる防犯ツールです。
防犯フィルムまで穴を開けようとすると大掛かりな作業が必要になるため、通行人にバレてしまうリスクが上がるので犯行を抑止できます。

設置自体は貼るだけで手軽にできるので、とりあえず何かしておきたい方におすすめです。

ご近所の方との交流

ご近所の方と顔見知りになっておくと、不審なことがあったときに連絡してもらえるかもしれません。
また、空き家を気にかけてもらうことで、人の目があると犯罪者に思わせるという効果もあります。

手広く交流する必要はないので、お隣の方だけでも挨拶しておくと良いでしょう。
また、ご近所の方にとっても所有者が分からない空き家というのは不安要素になるので、挨拶しておくと安心していただけます。

ホームセキュリティの導入は？

空き家に貴重品や骨董品など高価なものがある、という場合はホームセキュリティを導入しても良いでしょう。
それも、自分が遠方に住んでいて近くに定期的に空き家の巡回を行ってくれるような人がいない方には、特におすすめです。

反対に、空き家に大したものは置いていないという場合は毎月の利用料金も発生するので、ホームセキュリティを導入しない方も多くいらっしゃいます。

警備会社によってサービスは異なりますが、基本的に屋外や屋内に設置したセンサー・カメラで侵入者がいないかを24時間見張ってくれます。
万が一、異常が見つかった際は、警備員が即座に駆けつけて現場の確認を行ってくれるので安心です。

また、警備会社によってはオプションサービスで空き家管理まで依頼できる場合もあります。
空き家管理代行では、主に定期的な見回りと投函物の整理、換気・通水や庭の手入れをしてくれます。
建物の劣化を防げるだけでなく、空き家であることを周りに悟られにくくなるでしょう。

空き家の防犯対策が難しい場合の選択肢

今回ご紹介したような空き家の防犯対策を行う事が難しいという方は、売却も選択肢として考えてみましょう。
空き家は様々なリスクを抱えるため、適切な管理は必要不可欠ですが、それにはもちろんある程度のお金や手間が生じます。

そのため、空き家を持て余してしまうようなら売却して、管理の責任から解放されるのもひとつの手です。

当サイトでは、ユーザーの方が所有する不動産の価格をウェブ上で確認できます。
また一括査定サイトとは異なるので、査定依頼後に営業電話が複数かかってくる、ということもありませんので安心してご利用いただけます。

まとめ

今回は、空き家を所有するリスクや有効な防犯対策などをご紹介しました。
空き家を所有すると、事故や犯罪などに巻き込まれるリスクを抱えることになります。

そのリスクを少しでも減らすために、自身の状況に沿って適切な空き家管理を行う必要があります。
遠方にお住まいで自力での管理が難しい方は、ホームセキュリティで管理代行を依頼すると良いでしょう。

また、空き家を今後活用する予定がない方は、売却についても検討してみてはいかがでしょうか。
査定額を確認してから判断したい、という方はぜひ当サイトをご利用ください。

空き家に対して、解体に高額なお金がかかってしまうイメージをお持ちではありませんか。
それが原因で空き家を活用せず、なんとなく所有したままでいる、という方も少なくないでしょう。

そのような場合、空き家の解体に対して補助金が支給される、嬉しい制度があることをご存知でしょうか。
しかし、補助金は誰に対しても支給されるわけではありません。

今回は、空き家の解体工事に補助金がでる理由や適用される条件、注意点などの基本事項をまとめてご紹介します。
今後、空き家を所有する可能性のある方や、空き家を持て余してしまっている、という方はぜひ最後までご一読ください。

空き家の解体工事に補助金が出るのはなぜ？

近年、全国的に空き家の数は増加傾向にあります。
所有者によって適切な管理が行われていれば問題ありませんが、そうでない場合は老朽化が進んで、いつ倒壊してもおかしくない状態になってしまっているでしょう。
耐震性の低い空き家は、災害時に二次被害を招く可能性が非常に高いです。

また、それだけでなく景観や衛生、治安の観点から見ても空き家が抱える問題は多く、ご近所トラブルや犯罪に巻き込まれかねません。
空き家として放置する期間が長ければ長いほど、これらの問題は悪化して、周辺地域に及ぼす悪影響が大きくなります。

このような深刻な空き家問題を解消していくために、国土交通省は「空き家対策総合支援事業」と位置づけて、空き家の除去・活用をする自治体に対して支援を行っています。
そのため、特に空き家が多く所在する自治体では積極的に、空き家の解体に対して補助金を出すといった対策をとるようになりました。

補助金は、おおよそ解体費用の5分の1から2分の1程度支給されるケースが多いです。
空き家対策として行っている支援の名称や条件については自治体によって異なるので、お住まいの自治体のホームページで確認してみましょう。

空き家解体に関する補助金の種類をご紹介！

名称は異なるものの、補助金の種類は基本的に以下の3種類が挙げられます。

老朽危険家屋解体工事補助金

長期間にわたって、適切な管理がされずに放置された家屋を対象に支給されます。
この状態が続くと倒壊してしまう、というリスクを持つ建物に対して補助金を支給して、解体を促進することがねらいです。

都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金

地域の景観を損なわないようにするために、放置された家屋の解体費用を補助します。
補助金を受ける条件として、解体工事後に景観形成基準を満たすような、土地の利用が求められることが多いです。

木造住宅解体工事費補助事業

耐震診断を行った上で、倒壊の可能性が高いと判断された場合に、解体費用の一部を負担してくれる制度です。

また、中には解体だけでなく、空き家の改修工事に対しても補助金を支給する制度を設けている自治体があります。
ガスや水道などインフラの改修や内装、外装の改修まで補助金が支給されることがあります。

どんなときに補助金を受け取れる？

それぞれの制度によって、細かい支給条件は異なりますが、基本的に共通した条件があります。

・個人所有の空き家であること
・築年数が十分に経過していること (特に旧耐震基準建物)
・基準を超えるような老朽、破損箇所が見られること
・税金の滞納がないこと
・所得制限がないこと

まず、空き家の定義として国土交通省は「電気やガスの使用がなく、1年以上誰も住んでいない状態の家」であることとしています。
また、空き家の所有者が複数人いる場合は、全員の同意が得られていることが必須の条件になります。

補助金の対象家屋に築年数を設定している自治体は多く、中でも旧耐震基準建物に当たるものは補助対象になりやすいです。
旧耐震建物とは、1981年より前に建築された、耐震性が極めて乏しいとされる家屋のことです。

1981年に耐震基準の法律改正が行われたため、それ以前の建物は新耐震基準を満たしていない可能性が高いからです。
補助金の対象となる老朽や破損の判定基準は、国土交通省のガイドラインに基づいて各自治体が定めているものになります。

国土交通省の測定基準では、構造部分・インフラ・防火性能・衛生に関する問題を数値化した加算方式で計算されます。
この計算によって導き出された点数が100点を超えた場合、不良住宅と判定されます。

補助金を受ける大前提として、税金を滞納していないかどうかも重要なポイントになります。
補助金は自治体から支給されますが、その元となっているのは国民が支払う税金である場合が多いです。

その点を考慮すると、税金を滞納している人に対して補助金を支給する訳にはいかないことも納得がいきますね。

また、補助を受ける個人の所得制限を設けているケースもあり、その場合前年の所得が1000万円以下であることを基準としている場合が多いです。
補助金はあくまで経済的に苦しい状況にある人のための制度とされているため、比較的お金に余裕があると判断された人に対しては対象から外されてしまいます。

また、その他にも抵当権が設定されていないことや市内の解体業者が解体を受け持つことなど、自治体によって細かく条件や支給金額が設定されているため、申請の前に詳細な情報を入手しておきましょう。

空き家解体の補助金を受ける際のポイントをご紹介！

補助金を受けるために、申請は工事の着手前に行う必要があります。
後からしようと思っていた、と思っても1度着工すると手遅れになってしまいます。
そうなると、予定より数十万円多く自己負担しなければならなくなるため、注意しましょう。

年度ごとに予算や枠は限られているので、工事するタイミングが申請期間内であるかどうか確認しておくことも大切なポイントです。

また、申請を行ってから審査が完了するまでには、時間がかかることを心構えしておきましょう。
倒壊の危険性がどのくらい高いか、老朽化はどのくらい進行しているかをしっかりとチェックする必要があり、1ヶ月以上かかることも珍しくありません。

そのため、余裕をもって申請を行うようにしましょう。

補助金に関する注意点

補助金は、すべて後払いです。
そのため、1度自分で解体費用を全額負担します。
また、補助金は最初に申請してから解体工事の数日後か年度末までに「解体工事完了実績報告書」を自治体に提出し、報告する必要があります。

基本的に、提出期限は工事完了後の30日以内としている自治体がほとんどです。
完了後の報告書の内容が確認されて、おおよそ2から3週間後に補助金が支給されます。
実際に補助金が手に入るまでに、かなりの時間が要することが分かりますね。

まとめ

今回は、空き家の解体に補助金が支給される理由や補助金の種類、基本的な条件、注意点をご紹介しました。
空き家が抱えるリスクは非常に大きいものの、日本では年々増加傾向にあるというのが現状です。

何かトラブルに巻き込まれてしまってからでは、手遅れです。
補助金制度がせっかく用意されているので、利用して空き家を解体することを前向きに検討してみてはいかがでしょうか。

また、手放すことも視野に入れている方は1度、当サイトで不動産査定価格を調べてみることをおすすめします。
解体費用の負担を免れるだけでなく、利益を得られるかもしれません。

当サイトではウェブ上で査定が完結するので、お気軽にお試しいただけます。
ぜひ、ご利用ください。

空き家を所有することで負う義務は、主に「納税」と「管理」の2つです。
とは言っても、自分が何の税金を納めるのか分からないことには始まらないでしょう。
また、「住んでいないのだから支払わなくても問題ないのでは」とお考えの方も中にはいらっしゃると思います。
しかし、実は空き家を所有することの義務を放置すると、普段の生活に支障をきたす可能性があります。
そこで今回は、空き家にかかる税金と、放置するリスクをご紹介します。

空き家にかかる税金をパターン別にご紹介！

はじめに、空き家にかかる税金をご紹介します。

空き家を相続する方は、まず「相続税」と「登録免許税」がかかります。
相続税は、空き家に限らず土地や家屋などの不動産を相続したときには必ず必要です。
不動産が、被相続人の住居として扱われる場合は、一定の要件を満たすと「小規模宅地等の特例」が適用されて相続税の負担を大幅に減少できる可能性があります。

また、不動産は相続時に名義変更を行って相続登記を行いますが、その際に納めるのが登録免許税です。
登録免許税は、相続する不動産の固定資産税評価額に0.4パーセントをかけることで計算できます。
しかし、遺言によって通常相続人にあたる人以外の人が不動産を相続した場合は、税率が2.0パーセントとなってしまいます。

空き家を売却する方は、「所得税」と「住民税」がかかります。
空き家を売却した場合にはまず、譲渡所得を計算します。
譲渡所得は譲渡収入から取得費をひき、それに譲渡費用を足して計算します。
そのようにして計算した譲渡所得に対して、所得税と住民税が課税されることになります。

空き家を空き家として所有し続ける場合、「固定資産税」と「都市計画税」が毎年課せられます。
法人・個人を問わず、毎年1月1日時点での不動産所有者に対して固定資産税が発生します。
これは、原則相続した全ての土地・家屋が対象になるので注意しましょう。
また、都市計画税は、都市計画法によって市街化区域に定められた地域に所在する土地や家屋のみが課税対象です。

固定資産税の調べ方をご紹介！

ここからは、空き家を所得し続ける方が納める「固定資産税」の調べ方をご紹介します。

最も簡単に調べる方法は、納税通知書を確認することです。
毎年4月から6月あたりに、各自治体から固定資産税と都市計画税両方の年間額が記されている納税通知書が届きます。
納税通知書は、特別な申請をしていない限り、基本的に登記簿に記載されている空き家の所有者に対して送られます。

納税通知書が見つからないが、すぐに固定資産税の額を知りたいという方は、1章でもご紹介したように計算によって導き出せます。
とは言っても、固定資産税評価額が何なのか分からない、という方も多いでしょう。
固定資産税評価額は、ご自身で調べない限り分かりません。
固定資産税評価額を調べたい場合には、以下の方法が挙げられます。

課税明細書を使用する

課税明細書とは、納税通知書と合わせて届く書類です。
納税通知書と同じ封筒に入れられていることも多いので、納税通知書が見つからないという方は、課税明細書もない可能性が高いですが、1度確認してみましょう。
各自治体によって記載の方法が異なるため一概には言えませんが、「固定資産税課税標準額」と記載されている欄があれば空き家の評価額を知れるでしょう。

固定資産課税台帳を見る

どの書類も見当たらないという場合は、固定資産課税台帳を閲覧しましょう。
しかし、固定資産課税台帳の閲覧は空き家の所有者、相続人、または借地人など一部の人に限られるため、閲覧に行く際は本人確認書類を忘れないよう注意しましょう。

固定資産税の滞納は危険？

納税通知書を無くしてしまった場合、わざわざ固定資産課税台帳を見に行くのが面倒に思う方も多いでしょう。
しかし面倒だからと言って固定資産税を滞納すると、様々なリスクが発生します。

1つ目は、滞納1日目から延滞金がかかることです。
延滞金の額については、自治体や時期によって異なるので一概には言えませんが、一日でも遅れると延滞金が追加で発生します。

2つ目は、自治体から催告状や督促状が届くことです。
納付期限を超えてから20日以内に、自治体は滞納者に対して督促状を発送することが法律によって定められています。
督促状を無視し、滞納し続けた場合に催告状が届けられます。
また、電話での納付の催告が行われることも珍しくありません。

3つ目は、財産が差し押さえられることです。
催告状が届いてからも滞納を続けた場合、給与や預貯金、財産などが差し押さえられる滞納処分の対象になります。
給与が差し押さえられる場合、職場に「債権差押通知書」が届き、勤務先の人にも滞納を知られてしまうでしょう。

4つ目は、不動産が競売にかけられることです。
競売とは、行政が滞納者の不動産を売却して現金化し、固定資産税を徴収することを指します。
空き家に価値が無いと判断された場合、滞納者が現在住んでいる住居も競売にかけられる可能性があるので注意しましょう。

固定資産税が増額するケースをご紹介！

所有者は、空き家を適切に管理する義務があります。
この義務を放置して空き家が荒廃した場合、特定空き家に指定されて固定資産税が6倍になる可能性があります。

以下のいずれかの条件を満たした場合、特定空き家に指定されると考えましょう。

1つ目は、倒壊の危険性があることです。
建物の老朽や破損箇所を補修していない場合、建物が倒壊して周辺にまで危険が及ぶ可能性があります。

2つ目は、衛生上有害な可能性があることです。
例えば、害獣や害虫が繁殖したり、ゴミが大量に放置されていたりすることが挙げられます。

3つ目は、景観を著しく損なっていることです。
窓ガラスを割れたままにしていたり、草木が家を覆う位にまで繁殖していると、景観を損ねてしまいます。

4つ目は、周辺の生活環境を保全するために放置が不適切だとされることです。
例えば、土砂が大量に流出していたり、枝木や落石が通行の妨げとなっていたりする場合がこれに該当します。

また、放置された空き家は犯罪に利用されるリスクも高くなるので、地域の安全性にまで影響を及ぼしかねません。

このような条件にひとつでも当てはまる場合、特定空き家に指定されるリスクがあります。
特定空き家に指定されると翌年からの固定資産税が最大で6倍まで跳ね上がるので、避けたいところです。

空き家の管理が難しい方の選択肢とは？

空き家を適切に管理することが難しいと判断した場合、特定空き家に指定されてしまう前に対応を取りましょう。

選択肢として、「売却」と「賃貸」の2つが挙げられます。

賃貸にだす

将来的に活用する予定はあるため、今は使っていないけれどそのまま所有し続けたい方におすすめなのが、賃貸にだすことです。
日常的に管理する手間も省けますし、賃貸収入も得られるでしょう。
ただ、空き家の状態によっては内装や設備に対して初期投資が必要な可能性もあります。

売却する

これから維持していく手間やコストを考えると、
必要のない空き家は売却してしまうというのも選択のひとつです。
売却すると、ご紹介したような税金の負担やリスクから解放されるだけでなく、まとまった資金も得られます。

まとめ

今回は、空き家にかかる税金と滞納を放置するリスクを詳しくご紹介しました。
納税や空き家の放置は、ご自身の生活に大きなデメリットを及ぼしかねません。
催告状が届いたり特定空き家に指定されたりするような状況は特に避けたいところです。
そのため住んでいない家であっても、普段から気にかけるようにしましょう。
また、管理が難しく将来的にも活用する予定がない場合は売却を検討するのも良いでしょう。
査定価格を簡単かつ早急に知りたいという方は、ぜひ当サイトをご利用ください。

近年問題になっているのが空き家の増加。
特に実家や不動産を相続して、使い道がなくそのまま放置しているケースが多いようです。
もちろん「使い道が決まっている」、「資金が無く一時的に空き家にしているだけ」のようなケースであれば仕方ないですが、漠然とした空き家の放置によって被害を受けるのは紛れもなく売り手側です。
税金・維持費の支払い、メンテナンスなど、売り手の手をこまねかせるデメリットしかありません。

この場合は思い切って売却してしまいましょう。
そこで今回は空き家の所有によるデメリットと、売却方法・手順や注意点を幅広くご紹介します。

空き家の放置は危険？

「何にも使っていないから放置してても良いのではないか」と思うかもしれませんが、だからこそのデメリットがあることを留意しておかなければなりません。
デメリットは、「維持費や管理が必要である」「価値が下がってしまう」「トラブルの原因になる」の3つです。

「維持費や管理が必要である」

まず前提として、人の住んでいない家は劣化するのが早くなります。
理由は、人の出入りによる換気が無くなることで、ほこりやカビが発生したり上下水管に水が通らなかったりするからです。
劣化を防ぐためには、定期的な掃除や換気、水の使用をしなければいけません。
使いもしない空き家に、わざわざこれだけのために通うのは中々億劫になるのではないでしょうか。

また、空き家で何かに使っていなかったとしても、固定資産税がかかります。
そのため毎年固定資産税の支払いで無駄な費用が発生することに加え、”特定空き家”に指定されてしまえば、さらに固定資産税の額が上がってしまうことに注意しましょう。

「価値が下がってしまう」

空き家に限らず、そもそも不動産自体が資産価値の下がりやすいもので、年数が経てば経つほど不動産の価値は下がっていくのです。
特に、今は面倒で放置して数年後気が向いたら売却しようと思っている方、危険です。
なぜなら建物には耐用年数が定められており、これを過ぎてしまうことで価値が大きく下がってしまうからです。

「トラブルの原因になる」

空き家は誰もいないため、不審者や犯罪者によって勝手に住まれたりたまり場にされたりしてしまうことがあります。
また、経年劣化による倒壊で周囲の人々や住宅、車などに当たってしまうことで、損害賠償に発展することもあります。

住宅や車などの物損事故であればお金で解決するかもしれませんが、人に当たってケガや命に関わる事故、後遺症が残る事故であった場合はお金ではどうしようもありません。
そんな最悪のケースを避けることも重要です。

空き家売却の3つの手段をご紹介！

実際に空き家を売却するうえで、その方法は大きく3つに分かれます。
個人の置かれている状況によって選択する方法が変わってくると思うので、ぜひどれが自分に合っているのかを確認してみてください。

1.　「空き家をそのままの状態で売却」
土地＋空き家で売却に出す方法です。
解体やリフォームを行わないため、これに伴う費用が必要無いのがメリットで、時間とお金の節約につながります。
ただし、状態によっては売却価格が低くなりがちで、望み通りの条件で売却できない可能性が高くなってしまうことに注意しましょう。

2.　「空き家を解体して土地だけ売却」
空き家を解体後、土地だけの状態にして売却する方法です。
状態の悪い空き家があるより、土地だけの方が比較的高額で売却できるというメリットがあります。
特に土地の需要が高い地域では、すぐに買取希望者が見つかるのではないでしょうか。
ただし解体に費用がかかるのがネックなので、事前の費用を準備してかなければいけません。

3.　「空き家をリフォームして売却」
もちろん空き家をきれいな状態に刷新してから売却する方法もあります。
リフォームによって空き家がきれいになれば、買取希望者もすぐに現れ、比較的好条件で売却できるでしょう。

ただ、やはりリフォームの費用が必要になるのと、リフォームにかかる期間を考慮して売却計画を建てなければいけないことに留意しておかなければなりません。

空き家を売却するときの手順をご紹介！

1.　査定をしてもらう
まず自身の所有している空き家が、どれくらいの金額で売却できる予定かを査定で判断してもらいます。
独断で解体したりリフォームしたりするのではなく、査定金額をもとに判断しましょう。

当サイトでは、web上ですぐに査定金額を知ることができます。
また、査定をしたからといって複数社に本格的な査定依頼を出すわけではなく、どこに出すかを自分で決められます。
そのため、できるかぎり納得のいく業者を選べるというメリットがあるのです。
空き家の査定をお考えの方は、ぜひ一度当サイトで査定をしてみてください。

2.　媒介契約を結ぶ
売却方針が決まれば、不動産会社と媒介契約を結びます。
不動産会社に買い手を見つけるまでの手続きをすべて行ってもらう代わりに、仲介手数料を支払うのです。

3.　売却活動開始
媒介契約を結べば、実際に売却活動を始めます。
この際、空き家を残した状態であれば買取希望者の内見に対応しなければなりません。
そのため、希望者に少しでも買い取ってもらえるように、できるだけきれいな状態を保つことを心がけましょう。

4.　売買契約を結ぶ
内見が済み、買取希望者が買取を決断すれば売買契約を結びます。
この際、値下げ交渉を受けることもあるのでそれを考慮しつつ、どこまでなら譲れるかを家族同士で相談しておきましょう。

5.　支払いと引き渡し
最後は金銭のやり取り、引き渡しを行って終了です。
ここまでに必要な書類が多いので不動産会社と相談の元、早めの準備をしておくことをおすすめします。

空き家を売却するときにかかるお金は？

空き家の売却には少なからずお金がかかり、税金と税金以外に分かれます。

税金

1.　譲渡所得税
これは不動産売却において、利益が出た際に必要な税金です。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。

・譲渡収入額ー(取得費用＋譲渡費用)＝譲渡所得

譲渡収入額は空き家の売却額、取得費用は家を購入した際にかかる費用を指します。
取得費用は例えば、建築費や仲介手数料なども含まれています。

譲渡所得税は、譲渡所得に対して、不動産の所有期間によって変わる倍率がかけられて算出されます。
所有期間が5年以下だと39.63%、それ以上だと20.315%です。

2.印紙税
これは契約書に収入印紙を貼って納めるもので、売却価格によって変動します。
金額は国税庁のサイトよりご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

税金以外

売却手数料
不動産仲介を選択し、媒介契約を結んで買い手を探してもらった際に不動産会社へ支払うものです。
こちらも売却価格で変動し、割合は以下の通りです。

・200万以下　物件価格×0.05+消費税
・200万超～400万以下　物件価格×0.04+2万+消費税
・400万超〜　物件価格×0.03+6万+消費税

空き家売却の注意点をご紹介！

売却は名義人でなければ不可能

不動産売却は、その不動産を所有している名義人でなければ行えません。
例えば親から相続して、名義をそのままにしておくと、いざ売却する際に「名義が違うのでできない」という事態になってしまいます。
そのため相続したらすぐに名義変更を行うようにしましょう。

特定空き家に指定されないようにする

特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税が最大6倍まで膨らんでしまいます。
特定空き家とは、このままでは倒壊の危険性があったり衛生上害があったりで、周囲に危険を及ぼす可能性が高い空き家に対して適用されます。
そのため普、段のメンテナンスや清掃を心がけましょう。

まとめ

空き家は、ただ所有しているだけの場合はデメリットが多く、コストや手間が非常にかかります。
周囲とのトラブルの原因になることも多く、外壁や屋根などの倒壊や落下によって、物損事故や人身事故につながってしまえば、ただ事では済みません。
そのため使い道がないのであれば、必ず自分に合った売却方法を選択し、早めに売却活動を始めるようにしましょう。
空き家の売却をお考えの方は、まずはぜひ一度当サイトで査定をしてみてください。

急遽実家を相続することになったものの、住み移る予定がない場合、何をしたら良いのか分かりませんよね。
何もしない、という方も中にはいらっしゃるでしょう。
しかし空き家の管理について知らずに放っておくと、後から取り返しのつかないトラブルが発生してしまうかもしれません。
そこで今回は、空き家管理の費用や方法、放置するリスクについてご紹介します。
実際に空き家をお持ちの方や、これから所有する可能性がある方は、ぜひ一度、ご確認ください。

空き家の維持にはお金がかかる？

空き家を維持するためには、住んでいなくても諸々の費用がかかります。
以下より、空き家の維持にかかるお金をご紹介します。

1つ目は、固定資産税です。
毎年1月1日に、その時点での持ち主に対して固定資産税が請求されます。
空き家のある地域の自治体が定めた「固定資産税評価額」に標準税率の1.4パーセントをかけた金額が、固定資産税の額になります。

2つ目は、都市計画税です。
これは、空き家が市街化区域内にある場合に、その家屋と土地に対してかかる税金です。
税額は、固定資産税評価額に上限を0.3パーセントとする一定の税率をかけることで計算できます。

3つ目は、火災保険料です。
加入はもちろん必須ではありませんが、自然災害や火災の被害を受けたときに備えておくことをおすすめします。
その際、空き家は住宅物件扱いではなく、店舗や事務所を対象とした一般物件として扱われる可能性が高いです。
そのため、普段お住まいの住宅よりも火災保険料が割高になることがあります。

とは言っても、もし火災で近隣住宅に被害が及んでしまうと、さらに膨大な損害賠償を支払うことになるので、もしものときのために加入しておくのが無難でしょう。

4つ目は、水道光熱費です。
空き家だから使用しない限り水道光熱費はかからないと思われている方は多いでしょう。
しかし、契約した状態のままであれば全く使用していない場合でも基本使用料がかかります。
適切に管理するために、定期的な掃除も必要になるので、契約解除してしまうのもあまりおすすめしません。

5つ目は、修繕費用です。
人が住んでいない家は、老朽化が進みやすいです。
空き家を適切に管理できていないと判断された場合、特定空き家に指定されます。
それを防ぐために、空き家であっても定期的に修繕を行う必要があります。

空き家の放置が危険な理由とは？

以下より、空き家を放置することのリスクをご紹介します。

1つ目は、家が倒壊や火災するリスクです。
人が住んでいない家は、通常よりも老朽化が進みやすいです。
そのため、台風や地震で倒壊する可能性も上がります。
また空き家は、放火のターゲットになりやすい傾向があり、火災のリスクも無視できません。

2つ目は、被災時に家の一部が飛散してしまうリスクです。
外壁材や屋根材、雨樋が劣化していると、台風や地震で落下・飛散することがあります。
このような状態にある家は近隣住民にとっても脅威であるため、あまり良い顔はされないでしょう。

3つ目は、雑草や害虫が繁殖するリスクです。
空き家を放置すると、敷地内の雑草が生い茂って、害虫を呼び寄せてしまう可能性があります。
害虫や伸びた草木が原因で、隣家からクレームが来ることも考えられるでしょう。

4つ目は、犯罪被害に遭うリスクです。
空き家は粗大ゴミや生活ゴミなどの不法投棄をされやすく、点検にきた時に大量のゴミが捨てられていた、というケースも珍しくありません。
また、知らないうちに犯罪者に住み着かれる可能性もあります。

5つ目は、特定空き家に指定されるリスクです。
空き家を適切に管理せずに特定空き家に指定されると、税金の負担が急増してしまいます。
例えば、固定資産税の優遇措置から外されたり、最大6倍の納税が課されたりするでしょう。
また、解体が強制執行された場合は、解体費用を全て空き家の所有者が負担します。

空き家を適切に維持するためには？

空き家を適切な状態で維持するためには、「自分で管理」と「管理会社に委託」の2つの方法があります。

自分で管理

月に1、2回の頻度で空き家を管理できるのであれば、自分で管理して問題ないでしょう。
自分で管理する際は、以下のことを行いましょう。

1つ目は、通風です。
空き家に着いたら、まず初めに窓を開けて部屋全体の空気を入れ替えましょう。
通風は、シロアリやカビの原因である湿気の防止に欠かせません。
建物としての価値を落とさないために、忘れず行うようにしましょう。
また、帰宅前には必ず、全ての窓や扉が施錠されているか確認しましょう。

2つ目は、通水です。
排水溝の下は、封水と呼ばれる水が常に溜まるような構造をしています。
封水があることで、下水管の下からの汚臭が逆流することを普段防げています。
しかし、その水が蒸発してしまうと空き家から汚臭が立ち込めてしまう原因となります。
水道を止めている場合は、ペットボトルや水筒に入れて持ってきた水を流しましょう。

3つ目は、ごみ拾いです。
自分の家の敷地内だけでなく、道路や周辺住宅に空き家からゴミや落ち葉が散乱していないかの確認もします。

4つ目は、清掃です。
電気を止めている場合はホウキでも構いませんので、清掃を行うようにしましょう。
特に猫や犬のフンは、一度マーキングされてしまうと、繰り返し被害を受けてしまいます。
フンよけ防止グッズや対策を取り入れることをおすすめします。

5つ目は、目視確認です。
屋根や雨樋、外壁が剥離していないかを確認します。
台風や大雨などが発生した場合は、できるだけ翌日に確認しに行くようにしましょう。

管理会社に委託

空き家が遠方にあり、なかなか自分で定期的に管理しに行くことが難しい場合は、管理会社に頼むと良いでしょう。
通風や通水、清掃などのサービスを定期的に巡回し行ってくれます。

それぞれの管理方法のメリット・デメリットをご紹介！

自分で管理することのメリットは、費用を抑えられることです。
管理会社に頼んだ場合は、もちろん費用を支払う必要があるので、その分を浮かせられます。

デメリットは、手間がかかることです。
定期的に通い手入れを行う必要があるので、遠方にお住いの場合は交通費を考えると管理会社に頼んだ方が安い場合もあります。

管理会社に委託することのメリットは、手間が省けることです。
仕事や家庭が忙しいとき、どうしても面倒に感じたり手を抜いてしまったりするでしょう。
プロに任せておけば、自分たちはほとんど干渉することなく空き家を維持できます。

デメリットはやはり、費用がかかることです。
移動時間や交通費と管理委託費用を比較すると良いでしょう。

空き家は売却するのもひとつの手段

自分たちで管理するのも難しいけれど、使わない家のために出費するのも気が進まないという方は、空き家を売却するという選択も検討してみてはいかがでしょうか。
売却をすると、維持費はかかりませんし、何より放置するリスクも消滅できます。

まとめ

今回は、空き家の維持にかかる費用や放置するリスク、管理方法などをご紹介しました。
空き家の管理にはお金がかかりますが、放置するとさらに高額な請求をされるというリスクがあります。
そのため、相続してそのまま放置、という状況にはしないように気をつけましょう。
また、自分での管理が厳しいと感じたときは、無理せず売却の手段も視野に入れましょう。
当サイトでは、所有されている不動産の価格をウェブ上で査定できます。
ぜひ、ご利用ください。