近年問題になっているのが空き家の増加。
特に実家や不動産を相続して、使い道がなくそのまま放置しているケースが多いようです。
もちろん「使い道が決まっている」、「資金が無く一時的に空き家にしているだけ」のようなケースであれば仕方ないですが、漠然とした空き家の放置によって被害を受けるのは紛れもなく売り手側です。
税金・維持費の支払い、メンテナンスなど、売り手の手をこまねかせるデメリットしかありません。
この場合は思い切って売却してしまいましょう。
そこで今回は空き家の所有によるデメリットと、売却方法・手順や注意点を幅広くご紹介します。
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空き家の放置は危険？
「何にも使っていないから放置してても良いのではないか」と思うかもしれませんが、だからこそのデメリットがあることを留意しておかなければなりません。
デメリットは、「維持費や管理が必要である」「価値が下がってしまう」「トラブルの原因になる」の3つです。
「維持費や管理が必要である」
まず前提として、人の住んでいない家は劣化するのが早くなります。
理由は、人の出入りによる換気が無くなることで、ほこりやカビが発生したり上下水管に水が通らなかったりするからです。
劣化を防ぐためには、定期的な掃除や換気、水の使用をしなければいけません。
使いもしない空き家に、わざわざこれだけのために通うのは中々億劫になるのではないでしょうか。
また、空き家で何かに使っていなかったとしても、固定資産税がかかります。
そのため毎年固定資産税の支払いで無駄な費用が発生することに加え、”特定空き家”に指定されてしまえば、さらに固定資産税の額が上がってしまうことに注意しましょう。
「価値が下がってしまう」
空き家に限らず、そもそも不動産自体が資産価値の下がりやすいもので、年数が経てば経つほど不動産の価値は下がっていくのです。
特に、今は面倒で放置して数年後気が向いたら売却しようと思っている方、危険です。
なぜなら建物には耐用年数が定められており、これを過ぎてしまうことで価値が大きく下がってしまうからです。
「トラブルの原因になる」
空き家は誰もいないため、不審者や犯罪者によって勝手に住まれたりたまり場にされたりしてしまうことがあります。
また、経年劣化による倒壊で周囲の人々や住宅、車などに当たってしまうことで、損害賠償に発展することもあります。
住宅や車などの物損事故であればお金で解決するかもしれませんが、人に当たってケガや命に関わる事故、後遺症が残る事故であった場合はお金ではどうしようもありません。
そんな最悪のケースを避けることも重要です。
空き家売却の3つの手段をご紹介！
実際に空き家を売却するうえで、その方法は大きく3つに分かれます。
個人の置かれている状況によって選択する方法が変わってくると思うので、ぜひどれが自分に合っているのかを確認してみてください。
1. 「空き家をそのままの状態で売却」
土地＋空き家で売却に出す方法です。
解体やリフォームを行わないため、これに伴う費用が必要無いのがメリットで、時間とお金の節約につながります。
ただし、状態によっては売却価格が低くなりがちで、望み通りの条件で売却できない可能性が高くなってしまうことに注意しましょう。
2. 「空き家を解体して土地だけ売却」
空き家を解体後、土地だけの状態にして売却する方法です。
状態の悪い空き家があるより、土地だけの方が比較的高額で売却できるというメリットがあります。
特に土地の需要が高い地域では、すぐに買取希望者が見つかるのではないでしょうか。
ただし解体に費用がかかるのがネックなので、事前の費用を準備してかなければいけません。
3. 「空き家をリフォームして売却」
もちろん空き家をきれいな状態に刷新してから売却する方法もあります。
リフォームによって空き家がきれいになれば、買取希望者もすぐに現れ、比較的好条件で売却できるでしょう。
ただ、やはりリフォームの費用が必要になるのと、リフォームにかかる期間を考慮して売却計画を建てなければいけないことに留意しておかなければなりません。
空き家を売却するときの手順をご紹介！
1. 査定をしてもらう
まず自身の所有している空き家が、どれくらいの金額で売却できる予定かを査定で判断してもらいます。
独断で解体したりリフォームしたりするのではなく、査定金額をもとに判断しましょう。
当サイトでは、web上ですぐに査定金額を知ることができます。
また、査定をしたからといって複数社に本格的な査定依頼を出すわけではなく、どこに出すかを自分で決められます。
そのため、できるかぎり納得のいく業者を選べるというメリットがあるのです。
空き家の査定をお考えの方は、ぜひ一度当サイトで査定をしてみてください。
2. 媒介契約を結ぶ
売却方針が決まれば、不動産会社と媒介契約を結びます。
不動産会社に買い手を見つけるまでの手続きをすべて行ってもらう代わりに、仲介手数料を支払うのです。
3. 売却活動開始
媒介契約を結べば、実際に売却活動を始めます。
この際、空き家を残した状態であれば買取希望者の内見に対応しなければなりません。
そのため、希望者に少しでも買い取ってもらえるように、できるだけきれいな状態を保つことを心がけましょう。
4. 売買契約を結ぶ
内見が済み、買取希望者が買取を決断すれば売買契約を結びます。
この際、値下げ交渉を受けることもあるのでそれを考慮しつつ、どこまでなら譲れるかを家族同士で相談しておきましょう。
5. 支払いと引き渡し
最後は金銭のやり取り、引き渡しを行って終了です。
ここまでに必要な書類が多いので不動産会社と相談の元、早めの準備をしておくことをおすすめします。
空き家を売却するときにかかるお金は？
空き家の売却には少なからずお金がかかり、税金と税金以外に分かれます。
税金
1. 譲渡所得税
これは不動産売却において、利益が出た際に必要な税金です。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。
・譲渡収入額ー(取得費用＋譲渡費用)＝譲渡所得
譲渡収入額は空き家の売却額、取得費用は家を購入した際にかかる費用を指します。
取得費用は例えば、建築費や仲介手数料なども含まれています。
譲渡所得税は、譲渡所得に対して、不動産の所有期間によって変わる倍率がかけられて算出されます。
所有期間が5年以下だと39.63%、それ以上だと20.315%です。
2.印紙税
これは契約書に収入印紙を貼って納めるもので、売却価格によって変動します。
金額は国税庁のサイトよりご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm
税金以外
売却手数料
不動産仲介を選択し、媒介契約を結んで買い手を探してもらった際に不動産会社へ支払うものです。
こちらも売却価格で変動し、割合は以下の通りです。
・200万以下 物件価格×0.05+消費税
・200万超～400万以下 物件価格×0.04+2万+消費税
・400万超〜 物件価格×0.03+6万+消費税
空き家売却の注意点をご紹介！
売却は名義人でなければ不可能
不動産売却は、その不動産を所有している名義人でなければ行えません。
例えば親から相続して、名義をそのままにしておくと、いざ売却する際に「名義が違うのでできない」という事態になってしまいます。
そのため相続したらすぐに名義変更を行うようにしましょう。
特定空き家に指定されないようにする
特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税が最大6倍まで膨らんでしまいます。
特定空き家とは、このままでは倒壊の危険性があったり衛生上害があったりで、周囲に危険を及ぼす可能性が高い空き家に対して適用されます。
そのため普、段のメンテナンスや清掃を心がけましょう。
まとめ
空き家は、ただ所有しているだけの場合はデメリットが多く、コストや手間が非常にかかります。
周囲とのトラブルの原因になることも多く、外壁や屋根などの倒壊や落下によって、物損事故や人身事故につながってしまえば、ただ事では済みません。
そのため使い道がないのであれば、必ず自分に合った売却方法を選択し、早めに売却活動を始めるようにしましょう。
空き家の売却をお考えの方は、まずはぜひ一度当サイトで査定をしてみてください。
