相続

生前贈与と不動産相続はどう変わる？「7年加算」と評価見直しの注意点

「毎年110万円ずつ贈与すれば安心」「不動産に替えておけば相続税を抑えられる」。相続対策をこう考えている方は、制度の変更を確認しておきましょう。

生前贈与の加算期間の延長に加え、賃貸用不動産の評価方法も見直しが進んでいます。大切なのは、節税額だけでなく、誰に何を引き継ぎ、その後どう管理するかまで考えることです。

暦年贈与の「7年加算」は段階的に始まる

暦年課税では、贈与を受けた人について年間110万円の基礎控除があります。ただし、相続などで財産を取得する人が亡くなった方から受けた贈与は、一定期間分を相続税の計算に加えます。

この期間が3年から7年へ延長されますが、すでに一律7年になっているわけではありません。

年間110万円以下でも加算対象になります。ただし、今回延長された部分に当たる贈与は、その合計額から100万円を差し引いて相続税の計算に加えます。差し引ける100万円は、毎年ではなく、延長された期間全体での金額です。

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相続時精算課税では、2024年から年間110万円の基礎控除が設けられ、その部分は原則として相続時にも加算されません。

ただし、累計2,500万円の特別控除は、相続税まで免除する仕組みではありません。年間の基礎控除を超える部分は、原則として贈与時の価額で相続税の計算に加えます。

また、一度選ぶと、その贈与者からの贈与は暦年課税に戻せません。不動産を贈与する場合も、将来値下がりしても原則として贈与時の価額が基準になるため、慎重な比較が必要です。

相続や遺贈などで財産を取得しない孫への暦年贈与は、通常、加算の対象になりません。

ただし、祖父母が保険料を負担した死亡保険金を孫が受け取ると、相続などで財産を取得したとみなされ、贈与の加算対象になる場合があります。相続人ではない孫には、死亡保険金の非課税枠も適用されません。

贈与だけを切り離して考えず、遺言や保険の受取人も一緒に確認することが大切です。

2026年9月公表の通達案では、相続などの前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産を、原則として通常の取引価額で評価する内容が示されています。

取得価額を基に地価変動などを調整した金額の80％で評価できる場合もありますが、一律に購入価格の8割になるわけではありません。不動産小口化商品についても、取得時期を問わず評価を見直す内容です。

2027年1月以後の適用を予定した案として公表されているため、実際の判断では確定した通達と経過措置を確認しましょう。

まずは所有不動産、預貯金、借入金、過去の贈与を一覧にし、税理士に相談する材料をそろえましょう。賃貸物件は家賃収入や修繕費、引き継ぐ家族の管理負担も重要です。

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