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共有名義にするとなぜ大変?トラブルが起こる理由をご説明します!

「不動産を共有名義にしてしまうと大変」
このような話を耳にしたことはありませんか。
相続の際に、共有名義にしてしまうことは少なくありませんが、それを原因としたトラブルも起こりやすいです。
今回は、共有名義で後悔しないためにもトラブルが起こる理由について詳しくご説明します。

共有名義がトラブルの原因になりやすい理由

相続した不動産が共有である場合にトラブルに発展することは多いです。
その理由はいくつか考えられます。

1つ目は相続人の意見が合わなかった場合です。
共有とは、1つのものに対して複数の人が共同で保有している状態を指します。
共有している人は共有者と呼ばれ、共有者が持つ権利のことを共有持分権と呼びます。

それに対して、1つのものを1人が保有している状態を所有と呼びます。
所有であれば所有者は自由に売却したり使用したり、他人に貸したりといったことが行えます。

その一方で、共有の場合では1人でこのような判断を行えません。
理由としては民法において「共有物の処分については共有者全員の同意が必要」と決められているからです。

不動産を貸し出したいと考えても、少なくとも権利を持っている人の半分以上の同意が必要と考えられています。
相続人の意見が一致すれば特に問題はありませんが、意見が合わなければ売却も貸し出すこともできず、放置し続けるということにつながってしまいます。

2つ目は共有者と連絡がとれなくなった場合です。
ほとんどの場合、共有状態は相続によってなるため、共有者は親族である傾向にあります。
頻繁に連絡がとれていれば問題ありませんが、自分自身や親族が遠方に住んでいる場合や、そもそも付き合いが薄い場合は、連絡がとりづらい場合があります。
こうなってしまうと、不動産を売却したり貸し出したりする際に話し合いがすすめにくくなり、管理が大変になってしまいます。

3つ目は固定資産税管理費の負担でもめるということです。
不動産が共有となっている場合も、固定資産税は必ず発生します。
マンションの場合はそれに加えて修繕費や管理費を支払う必要があります。

先ほどご紹介したように話し合いがまとまらないような状態であると、このような費用負担を嫌がる方が現れることがあります。
このようなことから誰がどの費用を負担するのかといったことでトラブルになる恐れがあります。

これらがトラブルに発展しやすい主な理由になります。

共有名義の不動産を売る際の方法

先ほどはトラブルの主な理由についてご紹介しました。
ここからは共有名義を売る際の方法についてご紹介します。

相続人が複数いる場合においては、主に3つの売却方法があります。

1つ目は共有のまま売却する方法です。
相続人が全員共有状態になったまま、他人に売却します。
こちらの方法は何か手続きをするために、その都度全員の実印や同意が必要となるため、手続きを円滑に進めるのは難しくなります。

2つ目は単独相続をした後に精算する方法です。
こちらは相続人全員で話し合ってから合意した金額で売却し、売却によって得た資金を約束したとおりに配分する方法になります。
こちらの方法であれば、代表者が単独で相続して手続きを行うため、1つ目のような手続きの難しさは解消されます。

3つ目は分筆という方法です。
不動産を持分の割合に応じて分筆して所有する方法があります。
土地であればこの方法は簡単に行えますが、建物が建っている場合はどのように分けるかでもめてしまうことがあるため注意が必要です。

以上3つの方法が考えられますが、いずれにせよ「共有している人全員の合意」は必要不可欠であることには注意が必要です。

共有名義にするメリットとデメリット

ここまで共有名義にしておくことの難しさについてご紹介してきました。
ただ、共有名義にもメリットはあります。
そこでここでは、共有名義のメリットとデメリットをそれぞれご紹介します。

共有名義のメリット

先ほどまで、共有名義の扱いづらさばかりご紹介してきましたがメリットも存在します。

1つ目は遺産分割が公平に行えることです。
共有名義の最も大きなメリットは公平で、相続人にとって納得感が強いことです。
そのため、遺産分割でもめた場合に一時的な解決法として共有名義を選ばれることがあります。
加えて、相続した物件が収益を出せる物件であれば、利益を持分ごとに公平に配分できます。

2つ目は売却時の利益に対する控除額が上がることです。
共有名義の住宅を売却すると、譲渡所得にかかる税金控除をそれぞれ受けられます。
相続した不動産の多くは減価償却されており、取得費が少ないことから税金の負担が減少することは大きなメリットと言えますね。

共有名義のデメリット

その一方で、デメリットもあります。

1つ目は全員が合意しなければならないことです。
何度もご紹介するように、権利関係が変わるようなことをしたい場合は共有者全員の同意が必要不可欠になります。

考えが完全に一致しており、皆が近くに住んでいる場合は大きな問題にはなりませんが、それぞれ事情を抱えていることがほとんどです。
それでも単独で勝手なことをしてしまうと、裁判沙汰になりかねません。
これは大きなデメリットと言えるでしょう。

2つ目は下の世代への相続が難しくなることです。
共有名義がそのままになっていると、子どもや孫の世代に相続するのが非常に困難になります。
例えば親が亡くなって、3人の子どもが相続したとします。
その子どもが亡くなって孫3人に受け継ごうとすると、共有者がどんどんと増えていくことになります。

このように共有者が増えていくと今までご紹介したような手続きが困難になるということよりも、そもそも誰が共有者なのかを把握すること自体が難しくなります。
これからの世代にも財産を受け継いでいこうと考えているのであれば、共有名義は避けておくのが無難と言えますね。

トラブルに発展した場合の対処法

ここまで、共有名義のマイナスの部分を多く紹介してきました。
しかし、共有名義を避けたいと自分が考えていたとしても、話の流れで共有名義にせざるを得ない場合があります。
そこでここからは共有名義にした際のトラブルの対処法をご紹介します。

共有名義に多いトラブルとして、「他の共有者が無断で共有持分を売却した」ということがあります。
このことの対処法としては主に3つの方法が挙げられます。

1つ目は自分の共有持分を売却する方法です。
面倒ごとを避けたい場合は、共有持分を売却してしまうことをおすすめします。

共有持分のまま持っていたとしても、トラブルに巻き込まれることが多く、得られる利益は少ないと考えられます。
面倒なことに巻き込まれたくない場合は、売ってしまうのも1つの手段です。

2つ目は共有持分を自分で買い戻すという方法です。
不動産を維持したい場合は、ご自身で共有持分を買い戻すという方法があります。
ただし、共有名義である以上は分割請求されるという可能性もあるため注意が必要です。

3つ目は弁護士に相談するという方法です。
他の方から共有分割請求を起こされた場合は、法律的な知識が必要となってくるため、1人で対応するのは困難です。
そのため、トラブルに巻き込まれてしまった場合は速やかに弁護士に相談されることをおすすめします。

まとめ

今回は、不動産の共有名義で後悔しないために、トラブルが起こる理由について詳しくご説明しました。
今回ご紹介したように、共有名義はできるだけ避けることをおすすめします。
トラブルに遭った場合は速やかに専門家に相談されることをおすすめします。
本記事が共有名義についてお調べの方の参考になれば幸いです。

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