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不動産の名義変更は離婚前と離婚後どちら?解説します!

不動産の名義変更は離婚前と離婚後どちらにすべきなのでしょうか。
不動産の名義変更が初めての場合は戸惑いますよね。
そこで今回は、離婚による家の名義変更は離婚前と後どちらにすべきかご紹介します。
また、家を自分名義に変更する手順や必要な税金についてもご紹介するのでぜひ参考にしてみてください。

離婚時にはなぜ名義変更をする必要があるのか?

家の名義は通常、「夫の単独名義」「夫婦共有名義」「妻の単独名義」の3つの場合が多いです。
夫婦どちらかの単独名義であり、離婚後も家の名義人がそのまま住み続けるという場合には名義変更の必要はありません。
夫婦共有名義の場合や家の名義人ではない方が住み続けるという場合は、名義変更を完了させないと離婚後にトラブルが発生してしまう可能性が高いでしょう。
例えば、離婚後に家を売却したいという場合には名義を持つ全員の同意を得なければ売却できないため、手放したくても手放せない事態になる可能性があります。

また、家の名義人でない方が住む場合には、家の名義人が勝手に家を売却できるため、知らない間に売却が完了しており家を出ていかなければならない状態になりかねません。
そのため、離婚時に自分名義に変更する必要があります。

離婚による家の名義変更は離婚前と離婚後のどちらにすべき?

結論から申し上げますと、家の名義変更は離婚後に行います。
不動産の名義変更をする際には、法律で決められた「原因」で登記する必要があります。
その原因によって効力発生の条件があることをご存知でしょうか。

離婚を原因として名義変更をする際には、財産分与を原因として、名義変更します。
この財産分与の効力が発生するには、「離婚届を提出している」「財産分与の協議が成立している」という2つの要件が必要です。
つまり、離婚届の提出をする前に、離婚による財産分与を原因として名義変更はできません。

その場合、「それなら離婚届を提出してから名義変更すればいいんだ」と安易に考えると苦労する可能性があります。
不動産の名義変更には、夫と妻双方の協力が不可欠となります。
特に、名義を失う方は実印や印鑑証明書が必要となるので、相手に協力してもらえない限り、不動産の名義変更は行えません。

離婚届けを提出したものの、相手方が名義変更の手続きに協力してくれないといった場合、財産分与の調停を裁判所に申し立てる必要があります。
離婚届けを提出すると名実ともに他人になってしまうため、協力をお願いするのも難しくなることが多いでしょう。
また、財産分与の調停申し立ては離婚後2年間を経過すると受け付けられなくなり、そうなると名義変更がほぼ不可能となってしまいます。
このような事態を防ぐために、不動産の義変更の手続きと離婚届の提出を並行して行うのが良いでしょう。

家を自分名義に変更する手順をご紹介!

ここからは、家を自分名義にする手順を3ステップでご紹介します。
1ステップ目は、相手から家の所有権を譲ってもらいましょう。
方法としては、次の2つです。

1つ目が、財産分与としてもらう方法です。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に積み上げた財産を離婚時に分け合うことで、この財産には家も含まれます。
離婚時の財産分与は基本的に夫婦で2分の1ずつに分けますが、双方が合意するとその割合を変えられるので覚えておきましょう。
そこで相手が合意すると、家をすべてあなたのものにできますよ。

2つ目が、慰謝料としてもらう方法です。
相手が不倫している場合や暴力をふるったというような場合、慰謝料の代わりに家をもらえます。
慰謝料として家をもらう場合でも「慰謝料的財産分与」といって、財産分与の一部として家をもらうケースもありますよ。
慰謝料的財産分与は、慰謝料を含んだ財産分与という意味です。

家をご自身の名義に変更したいなら、まずは相手を説得して、離婚の条件として上記のいずれかの方法をとるのを認めさせるのが良いでしょう。

2ステップ目は、離婚協議書を作成しましょう。
相手が家の分与に納得したら、家を譲ってもらうことを明確にした合意書を作成しましょう。
自分名義に変更する登記申請をする際にこの合意書が必要になります。

なお、合意書は公正証書でなくても可能ですが、確実性を高めるためにできれば、離婚公正証書にしておきましょう。
公正証書とは、公証人が作成する、法律行為や権利についての証書です。
特に、養育費などの支払いを約束する場合は、将来支払いが滞った時に対応するため公正証書化がおすすめです。

3ステップ目は、離婚届を提出し、所有移転登記を行いましょう。
協議離婚合意書や財産分与契約書の作成が完了したら、離婚届を作成し市区町村役場に提出します。
先ほどもご紹介したように、財産分与に基づく家の名義変更には、基本的に離婚成立が条件となるので注意しましょう。
万が一、離婚前に申請すると、贈与税が発生する可能性があるため注意しましょう。

離婚が成立して戸籍が変更されたら、その書面をもって家の名義をご自身の名義に変更できます。
家の名義を変更する登記のことを所有権移転登記といいます。

名義変更にかかる税金とは?

ここからは、家を自分名義にした時にかかる税金をご紹介します。
離婚で家を自分名義にすると税金がかかるのか心配だという方は多いでしょう。
家を始めとする財産分与において、財産をもらう側には基本的に課される税金の負担がありません。
ここからもう少し詳しくご紹介します。

1つ目は、贈与税です。
財産を譲り渡すときにかかる贈与税は、離婚時には原則不要です。
ただし、財産分与や慰謝料としては明らかに大きい贈与があった場合には、超過分に対して贈与税が課されるケースもまれにああるので注意しましょう。
また、贈与税や相続税を免除されるために離婚したとみなされた場合も、贈与税の課税対象となります。

2つ目が、不動産取得税です。
不動産取得税とは土地や建物などを取得したときにかかる税金で、こちらも贈与税と同様離婚では不要です。
もともと夫婦で積み上げた財産を分け合うという認識なので、新たに取得したことにはなりません。
また、贈与税と同じく、財産分与や慰謝料としては不自然に大きい贈与である場合や贈与税や相続税を免れるために離婚したとみなされた場合は課税対象です。

3つ目が、登録免許税です。
登録免許税は、必ずかかる税金なので覚えておきましょう。
先ほどご紹介したように、自分の名義にするときには所有権移転登記が必要です。
この登記とは、その不動産の状況や権利関係の情報を登記簿に記載することをいい、この登記に登録免許税がかかります。

4つ目が、譲渡所得税です。
家を財産分与すると、分与した側には譲渡所得税という税金がかかる可能性があるでしょう。
譲渡所得税とは、不動産を譲渡して利益が発生した際に課される税金です。
財産分与の場合、財産分与した時点の時価を基準に譲渡所得税が算出され、課税されることになります。

つまり、家を購入した時よりも財産分与時の家の価値が大きく上回っている場合には、分与した側に譲渡所得税がかかるのです。
ただし、居住用の物件なら「3000万円までの譲渡所得控除」があるため、実際多くの方はかからないでしょう。

まとめ

今回は、離婚時の名義変更について困っているという方に向けて、離婚による家の名義変更は離婚前と離婚後のどちらにすべきかご紹介しました。
また、家を自分名義に変更する手順と名義変更にかかる税金についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

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