※ 2026.4.26 追記・修正
離婚後、ローンが残った家に妻が住み続けるケースでは『名義変更したいけど贈与税はかかるの？』という疑問をよく耳にします。
この記事では、贈与税の扱いと名義変更の方法、かかる税金をまとめて解説します。
また、離婚後に不動産を名義変更する際にかかる税金もご紹介するので、参考にしてみてください。
住宅ローンが残っている場合に名義変更をする方法をご紹介！
ここでは、住宅ローンが残っている場合に家の名義変更をする方法についてご紹介します。
ほとんどの住宅ローン契約では、「名義変更には金融機関の承諾が必要である」というルールがあることをご存知でしょうか。
よって、住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行いたい場合は、金融機関の承諾を得る必要があります。
例えば、夫名義の住宅ローンで買った家に居住している夫婦が、離婚することになり、妻がその家に居住を続けることを希望して夫もそれを了承したとします。
この時に名義を変更するには、住宅ローンの借入先である金融機関の了承を得る必要があります。
ただし、住宅ローンを完済していない状態で、金融機関に名義変更を認めてもらうことは非常に難しいと言えるでしょう。
ここからは、その場合の対処法を2つご紹介します。
1つ目が、住宅ローン残債を一括返済する方法です。
住宅ローンの残債を一括で返済できれば、住宅ローンが無くなるため、法務局に申請すると自宅の名義変更が可能となります。
しかし、当然ながら一括返済するための現金が手元に必要となるため、住宅ローンの残債額によるもののまとまった現金をすぐ用意できるという人は少ないでしょう。
そのため、自宅以外の財産を売却して資金を作ったり、親や親戚に金銭的援助を依頼したりするなどの金策が必要となります。
2つ目が、住宅ローンを借り換えて自宅の名義を変更する方法です。
家を貰う側が、住宅ローンの借り換えをする方法もありますよ。
夫が契約した住宅ローンを一括返済するために、妻が別の住宅ローンを契約するというものです。
ただし、住宅ローンを契約するためには妻が審査に通過する必要があり、職歴や収入によっては借り換えが難しいというケースもあるでしょう。
⚠️ 注意：名義変更しても連帯保証は残ることがあります
住宅ローンの名義を変更しても、連帯保証人・連帯債務者の立場は自動的には解除されません。
元配偶者がローンを滞納した場合、連帯保証人に返済請求が来る可能性があります。
離婚協議の際は、ローンの名義と併せて連帯保証の解除についても金融機関に確認することをお勧めします。
📋 名義変更の基本的な流れ
(1) 離婚協議書または公正証書を作成する
(2) 法務局へ所有権移転登記を申請する
(3) 登録免許税を納付する
主な必要書類の例： 登記申請書・離婚協議書・印鑑証明書・住民票 など
手続きは複雑なため、司法書士への依頼が一般的です。
離婚して住宅ローンの残った家に妻が住む場合の名義変更で贈与税はかかる？
財産分与とは、夫婦が結婚中にともに築いた財産を離婚時に分け合うことをいい、不動産も財産分与の対象内となります。
分け合う割合については、かつては共働きか専業主婦かといった状況によって異なるという考え方もありましたが、現在の実務や裁判例では、夫婦どちらも財産形成に同等に貢献したものとして、原則2分の1ずつ分け合うケースが主流となっています。
ただし、財産の内容や婚姻期間、個別の事情によって異なる場合もあるため、具体的な割合は弁護士などの専門家に相談の上、話し合いで決めることをお勧めします。
贈与税は、財産を無償で譲り受けた時に課される税金です。
例えば、現金預金や生命保険、積立金、株式などの動産類、車や不動産などを譲り受けると基本的に贈与税を納める必要があります。
贈与税の税率は最高55パーセントにもなり、非常に高額ですが、離婚の財産分与で家を譲り受けた場合は贈与税が課されませんので安心してください。
その理由としては、国税庁が「離婚による財産の分与で取得した財産は、贈与により取得した財産とはならない」と考えられているからです。
📌 知っておきたい：財産分与には期限があります
財産分与の請求は、離婚成立から2年以内に行う必要があります（民法768条3項）。
この期限を過ぎると、家庭裁判所への調停・審判の申立てができなくなります。
「後でいいか」と先延ばしにせず、早めに専門家へ相談することをお勧めします。
財産分与でも贈与税がかかるケースをご紹介！
先ほどご紹介したように、財産分与の際には基本的に贈与税が課されませんが、例外的に課税される場合もあるので注意しましょう。
ここからは、財産分与でも贈与税がかかるケースを2つご紹介します。
1つ目が、財産分与が過大と評価された場合です。
具体的にいくらが過大かという明確な基準はないため、個々の状況に応じて判断されることになることを把握しておきましょう。
例えば、夫婦共有財産の中に不動産がいくつも存在し、現金預貯金も多額で生命保険や株式などの資産も所有し、それらの大半が旦那側の稼ぎによるものとします。
この場合に、全部の財産を妻側に財産分与すると、過大と判断が下されて、妻が受けとるべき財産を超過する部分に贈与税が課税される恐れがあるので注意しましょう。
2つ目が、離婚を偽装した場合です。
例えば、妻に家の名義を変更したい時、婚姻中に贈与をしてしまうと高額な贈与税や不動産取得税が課されることとなります。
その場合、形式的に離婚届を提出して戸籍を分けることによって、離婚時財産分与として家の名義を妻に変更しようと考える人がいます。
しかし、実際に2人が離婚後も同居したり一緒に子供を育てたりして夫婦が協力して生活している場合には、偽装とみなされるでしょう。
税務署に知られると、贈与税を課税されることを覚えておきましょう。
離婚後に不動産を名義変更する際にかかる税金をご紹介！
ここからは、離婚後に不動産を名義変更する際にどのような税金がかかるのかを、通常課される税金を中心にご紹介します。
1つ目が、贈与税です。
財産を譲り渡す際に納める贈与税は、離婚時には原則非課税となります。
ただし、以下の場合には贈与税が課される恐れがあるので、注意しましょう。
・婚姻中に夫婦が協力して得た財産に比べて分与された財産が多すぎる場合
・贈与税や相続税を免れるために離婚したとみなされた場合
2つ目が、譲渡所得税です。
譲渡所得税は財産を譲った時の利益分に課税され、この譲渡所得税は離婚時にも課税対象です。
ただし、納税者は譲渡した人のみで、受け取った人に納税義務はありません。
例えば、財産分与で共有不動産を妻に名義変更するという場合、夫に対してのみ譲渡所得税が課税されるという仕組みです。
さらに、譲渡所得税は不動産の値上がりによって課税されるため、不動産の価値が取得時より下がっているケースでは課税されません。
また、マイホーム（居住用財産）を財産分与する場合、一定の要件を満たすと『居住用財産の3,000万円特別控除』が適用できます。
これは、譲渡益（売却益）から最大3,000万円を差し引ける制度で、該当する場合は税負担が大幅に軽減されます。
なお、居住用と非居住用が混在する物件は、居住用部分のみが控除の対象です。
適用要件は個別に確認が必要なため、税理士への相談をお勧めします。
3つ目が、不動産取得税です。
不動産取得税とは、新たに不動産を取得した際に課される税金です。
原則として課税対象ですが、離婚による財産分与が「婚姻中に夫婦で築いた財産の清算」と実質的に認められる場合は、非課税となるケースがあります。
ただし、財産分与の名目であっても、慰謝料や離婚後の生活費の補填が実態と判断された場合は課税対象となることがあります。
非課税の取り扱いは自動的に適用されるものではなく、個別の状況によって判断が異なるため、事前に税理士や司法書士に確認することをお勧めします。
4つ目が、登録免許税です。
登記名義の変更手続きに課される登録免許税は、離婚時の名義変更でも課税する必要があります。
不動産の所有権は、登記によって初めて第三者に主張できるようになりますよ。
そのため、登記は不動産名義変更に不可欠な手続きとなり、登記情報を変更する際には必ず納める必要があるので忘れないようにしましょう。
登録免許税は不動産の固定資産税評価額をもとに計算されるため、物件によっては相応の金額となります。
そのため費用負担を避けて名義変更を後回しにするケースも見られますが、これは避けた方が無難です。
名義変更を怠ると大きなトラブルの原因ともなりえるので、費用の負担者など事前に協議しておくべきでしょう。
また、不動産はたとえ無償でも、名義変更するだけで登録免許税は課されます。
思わぬ税負担で困惑することの無いよう、名義変更する前に専門家に相談するのが良いでしょう。
まとめ
今回は、離婚して住宅ローンが残った家に住む場合の名義変更がしたいが、贈与税がかかるのか心配だという方に向けて、贈与税がかかるのかご紹介しました。
また、住宅ローンが残っている場合に名義変更する方法についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。
🙋 どこに相談すればいい？
| 相談内容 | 相談先 |
|---|---|
| 名義変更の登記手続き | 司法書士 |
| 財産分与の割合・取り決め | 弁護士 |
| 贈与税・譲渡所得税などの税金 | 税理士 |
| ローンの借り換え・審査 | 各金融機関・住宅ローンアドバイザー |
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