マンションの短期売買に対する課税強化が、税制改正の議論に上がっています。「購入して間もない自宅を売ると、税金が増えるの？」と気になる方もいるでしょう。
今回の動きは、投機的な取引を抑えるための要望です。売却を検討している方は、今後の改正案と現在の制度を分けて確認しておきましょう。
課税強化は要望段階。対象や開始時期に注目
ご提示の報道によると、自民党の住宅土地・都市政策調査会は2026年11月10日、新築マンション価格の高騰対策を盛り込んだ緊急決議をまとめました。1年以内の短期売買などを念頭に、所得税・法人税・不動産取得税の課税強化を求めています。
ただし、報道時点では制度の導入が決まったわけではありません。転勤や家族構成の変化による住み替えもあるため、投機目的の転売と、生活上必要な売却をどう区別するかが課題です。
「短期間で売る人は全員増税になる」と受け取らず、対象となる取引や適用開始時期を確認する必要があります。
現行制度でも、所有期間によって税率が違う
個人が土地や建物を売った場合、原則として売却代金から取得費・譲渡費用などを差し引いた利益に税金がかかります。売却代金全体に課税されるわけではありません。
現行の一般的な税率は、次のとおりです。
| 売却した年の1月1日時点の所有期間 | 所得税・復興特別所得税・住民税の合計 |
|---|---|
| 5年以下：短期譲渡所得 | 39.63％ |
| 5年超：長期譲渡所得 | 20.315％ |
注意したいのは、所有期間を「売った日」ではなく、売却した年の1月1日で判定する点です。購入から丸5年経過した直後でも、長期譲渡所得になるとは限りません。今回報じられた「1年以内」という検討対象とも別の基準です。
自宅の売却には3,000万円の特別控除も
自分が住んでいるマンションなどを売る場合、一定の要件を満たせば、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、控除を受ける目的だけの入居や、一時的な仮住まいなどは対象外です。利用には確定申告が必要で、住み替え先の住宅ローン控除との併用にも制限があります。短期売却だから使えない、あるいは住民票を移せば使える、と単純には判断できません。
相続した空き家の控除拡大も、決定済みではない
今回の決議では、相続した空き家の売却に関する特別控除について、対象となる建築時期を広げる要望も示されています。
現行制度の建築時期の要件は「1981年5月31日以前」です。また、区分所有建物は対象外で、一般的な分譲マンションを相続した場合にそのまま使える制度ではありません。対象の拡大を見込んで売却計画を立てる前に、現在の適用条件を確認しましょう。
■ 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
売却価格と「手元に残る金額」を確認しよう
売却や住み替えでは、査定価格に加え、住宅ローン残高、仲介手数料、税金を踏まえた資金計画が大切です。購入時の契約書や費用の領収書を整理し、税理士などに特例の適用を確認しておくと判断しやすくなります。
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