分譲マンションでは今、管理にかかるコストの上昇や人手不足を背景に、管理会社から委託費の値上げや契約終了を申し入れられるケースが問題になっています。
特に戸数の少ないマンションでは、管理会社にとって採算を確保しにくくなることもあり、これまでと同じ管理体制を維持できるとは限りません。
マンション所有者にとって管理は、単に「共用部分をきれいに保つため」のものではありません。建物の状態や修繕計画、管理組合の運営状況は、将来の売却を考える際にも無視できないポイントです。
管理会社との契約はずっと続くとは限らない
今回報じられた事例では、管理会社から管理委託費の値上げを求められたり、契約を打ち切られたりした小規模マンションが紹介されています。
ここで知っておきたいのが、管理会社との契約は永久に継続するものではないということです。
国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」では、管理組合と管理会社のどちらからでも、相手方に少なくとも3カ月前に書面で申し入れることで契約を終了できるというモデルが示されています。（国土交通省「マンション標準管理委託契約書」）
ただし、実際の条件は各マンションが締結している契約によって異なります。まずは契約期間、更新方法、解約条項、管理業務の範囲などを確認しておくことが大切です。
「全部委託」か「自主管理」かの二択ではない
管理費の値上げを求められたからといって、すぐに管理会社との契約をやめて住民だけで管理する必要があるわけではありません。
清掃、設備点検、会計、管理費の収納、滞納対応など、マンション管理にはさまざまな業務があります。
そのため、現在の委託内容を整理して「管理組合で対応できるもの」と「専門業者に任せた方がよいもの」を分け、必要な業務だけ外部へ委託する方法も考えられます。
管理会社から値上げを提示された場合も、金額だけを見るのではなく、どの業務にどれだけ費用がかかっているのかを確認することが重要です。複数社から見積もりを取ることも、管理内容と費用の妥当性を考える材料になります。
管理状態はマンションの価値を考える重要な材料
マンションの価値というと、立地、築年数、階数、間取りなどに目が向きがちです。しかし、中古マンションでは管理状態も重要です。
例えば、長期修繕計画が適切に作成・見直しされているか、修繕積立金が計画的に確保されているか、総会がきちんと開催されているかといった点です。
国土交通省の「管理計画認定制度」でも、管理組合の運営、管理規約、経理、長期修繕計画などが認定基準に含まれています。（国土交通省「マンション管理計画認定制度」）
つまりマンションは、それぞれの住戸だけではなく「建物全体をどのように維持しているか」という視点で考える必要があります。
管理会社との契約終了そのものを理由に資産価値が直ちに下がるとはいえません。一方で、その後の管理や修繕が十分に行われない状態が続けば、購入希望者が物件を検討するときの判断材料になる可能性があります。
売却を考えていなくても管理状況を確認しておこう
国土交通省によると、2024年末時点の分譲マンションストックは全国で約713万戸に達しています。さらに、マンションでは建物の高経年化と区分所有者の高齢化という、いわゆる「2つの老い」への対応も政策課題となっています。（国土交通省「マンションに関する統計・データ等」、住宅：マンション関係法令 – 国土交通省）
そのため、マンションを所有している方は「管理会社に任せているから大丈夫」と考えるだけでなく、総会資料や管理委託契約、長期修繕計画、修繕積立金などに一度目を通してみることをおすすめします。
確認したいのは、管理委託費がどのように推移しているか、契約終了時にどう対応するのか、修繕計画と積立金に大きなずれがないかといった点です。
将来売却するときになって初めて問題を知るのではなく、所有している段階から管理状況を把握しておくことが大切です。
マンションの管理環境が変わってきたと感じたときは、売却だけを急いで考える必要はありません。「このまま所有する」「管理体制を見直す」「将来の売却に備える」など、複数の選択肢があります。
その判断材料の一つとして、現在のマンションが市場でどの程度評価されるのか、無料査定で資産価値を確認しておく方法もあります。管理状況と現在の価値の両方を把握したうえで、自分に合った選択肢を考えてみてはいかがでしょうか。
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