海外転勤などで日本を離れても、所有するマンションの管理は続きます。2026年4月1日施行の改正区分所有法で導入された「国内管理人」は、海外にいる所有者に代わって管理に関する事務を担う制度です。総会の議決権にも関わるため、誰に任せ、どのように意思を伝えるかが大切になります。

国内管理人は、海外にいる所有者を支える役割

国内管理人は、区分所有者が日本国内に住所・居所を持たない場合や、今後持たなくなる場合に選任できます。国籍ではなく、国内に住所などがあるかどうかが基準で、日本人の海外転勤でも対象になり得ます。

選任するのは所有者本人で、国内に住所・居所などを持つ個人や法人に依頼できます。主な権限は、総会の招集通知の受領、議決権の行使、管理費などの支払い、専有部分の保存や一定の利用・改良です。建物全体の日常管理を担う管理員とは役割が異なります。

区分所有法第6条の2（e-Gov法令検索）

法律では任意でも、自分のマンションでは義務の場合がある

法律上、国内管理人の選任は任意です。ただし、国土交通省の資料では、管理規約で選任を義務付けることも可能とされています。海外転勤が決まったら、まず自分のマンションの規約を確認しましょう。

一方、国の標準管理規約が改正されても、各マンションの規約が自動的に書き換わるわけではありません。現在の規約と、総会で決議された改正内容を確認することが必要です。

義務化の是非を考える際も、海外居住者との連絡状況や、依頼先を探す負担を踏まえ、管理組合で十分に話し合いたいところです。

国土交通省「令和7年マンション関係法改正とこれからのマンション管理」

依頼先の利害関係と、議決前の相談方法を確認する

注意したいのは、国内管理人が修繕工事の受注などに利害関係を持つ場合です。例えば、依頼先が工事会社と関係していれば、工事の発注先を選ぶ議案について、公正に判断できるか確認が必要になります。関係があるだけで不正と決めつけず、関係の内容を把握することが出発点です。

依頼前には、報酬、契約期間、終了時の手続きに加え、総会資料をいつ共有するか、重要な議案の賛否を事前に相談するか、議決後にどう報告するかを文書で整理しておくとよいでしょう。

なお、国の標準管理規約のコメントでは、法律で定めた権限の全部または一部を、個別の委任契約で削ることは認められないと説明されています。「議決権だけ外せば安心」と考えず、信頼できる依頼先と連絡体制を整えることが重要です。

国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」第31条の3関係コメント

所有を続ける人も、売却を考える人も規約の確認を

管理組合では、選任・変更・終了の届出方法や、本人と国内管理人の連絡先を整理しましょう。利害関係の申告や選任資格の制限を設ける場合は、弁護士やマンション管理士などに相談し、規約との整合性や運用方法を検討することが大切です。

国内管理人の選任は、所有者が管理への関心を手放すための制度ではありません。海外からも総会資料や修繕計画を確認し、意思を伝えられる状態を保ちましょう。

海外転勤を機に売却・保有を比較するなら、管理の依頼費用や今後の修繕負担と併せて、現在の資産価値を把握すると判断材料になります。「不動産売却王」の無料査定も、今後の所有方針を考えるきっかけとして活用できます。

マンションの大規模修繕は、住まいの安全性や快適さを維持するために欠かせません。しかし、業者選びや見積もりの確認を任せきりにすると、所有者が積み立てた大切な資金が、不当に高い工事費に使われるおそれがあります。

ご紹介の報道では、施工会社と設計コンサルタントによる受注調整に加え、業者の関係者が住民になりすまして修繕の議論に入り込む事例も取り上げられています。管理組合は、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。

コンサルタントの「安さ」だけで選ばない

設計コンサルタントは、建物の調査や工事内容の検討、施工会社の選定などを支える専門家です。ただし、施工会社から報酬を受け取るなど、管理組合の利益と衝突する関係があれば、公正な助言が損なわれかねません。

国土交通省は、安いコンサルタント料金で受託し、施工会社からのバックマージンを目的に割高な工事へ誘導する事例を紹介しています。依頼料の安さに加え、実際の担当者や業務内容、施工会社との関係も確認することが大切です。
国土交通省「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」

相見積もりは「同じ条件」で比較する

複数社から見積もりを取っても、工事範囲や数量、使用する材料が違えば、総額だけでは適切に比較できません。国土交通省の資料にも、特定の会社だけに少ない工事数量を伝え、見積額を低く見せた事例が掲載されています。

こうした事例を踏まえ、管理組合では次の点を確認しましょう。

• 各社に同じ仕様書・数量表を渡しているか
• 工事項目ごとの数量や単価が明記されているか
• 追加工事が発生する条件は何か
• 保証や工事後の対応に違いはないか

国土交通省の実態調査も、同規模のマンションとの比較材料になります。ただし、調査時点や建物の劣化状況、工事範囲が異なるため、平均額を超えただけで不正と判断することはできません。
国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化について」

業者を決める過程を見えるようにする

報道にある「なりすまし」への対策としては、修繕委員などの参加資格を管理規約や委員会の運営ルールに照らして確認し、候補業者との関係を申告してもらう仕組みが考えられます。

また、候補会社を選んだ理由、比較した資料、審議の経過を記録し、所有者が確認できるようにしておくことも重要です。国土交通省も、業者選定における意思決定の透明性と、利益相反への注意を求めています。

判断に迷ったら、契約前に外部へ相談を

見積書の内容に疑問がある場合は、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「住まいるダイヤル」が相談先になります。契約前の見積書を対象とする無料のチェックサービスもあります。

ただし、大規模修繕では図面から個々の数量を確認することはなく、不正の有無を認定するサービスでもありません。利用条件を確認し、疑問点を整理するために活用しましょう。
住まいるダイヤル「リフォームの見積書に関する相談」

修繕の情報を、自分の資産を考える材料に

まずは総会資料や長期修繕計画に目を通し、予定する工事と積立金残高を確認してみましょう。売却を検討する場合も、修繕履歴や今後の負担予定を整理しておくと、購入希望者への説明に役立ちます。

適切な修繕と透明な運営を支えることが、安心して住み続けるためにも、将来の売却に備えるためにも大切です。

マンションは築年数が古くなれば、必ず価値を失うのでしょうか。実際には、同じ築年数でも管理状況によって建物の状態や住みやすさには大きな差が生まれます。

福岡市では、1973年竣工の約130戸のマンションで管理組合が機能不全となり、共用部分の電気や給水が止まるなどして住民が退去。長期間にわたって建物が荒廃した事例がありました。

一方、名古屋市の築50年を超えるマンションでは、住民が管理組合を立ち上げ、長期修繕計画を作成して外壁や手すり、耐震性能などを改善。築古でも再生できる可能性を示しています。

築40年以上のマンションは20年後に約483万戸へ

こうした問題は一部の古いマンションだけの話ではありません。

国土交通省によると、築40年以上の分譲マンションは2024年末時点で約148万戸。2034年末には約293万戸、2044年末には約483万戸に増えると推計されています。
国土交通省「マンション関係法令」等

今後は中古マンションを売却・購入するときにも、単純な「築○年」という数字だけではなく、どのように管理されてきたかを見ることがより重要になりそうです。

修繕積立金だけでなく「長期修繕計画」を確認

マンションの状態を判断する材料の一つが長期修繕計画です。

国土交通省は、適時適切な大規模修繕を行うには修繕積立金を安定的に確保することが重要としており、長期修繕計画についても、物価や工事費などの変化を踏まえて5年程度ごとに見直すことを推奨しています。
国土交通省「マンション管理」長期修繕計画・修繕積立金

所有するマンションについて確認するなら、修繕積立金の残高だけでなく、長期修繕計画の有無や更新時期、大規模修繕の履歴、今後予定されている工事などもチェックしたいところです。
国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」

「管理計画認定制度」で管理状況を見える化

2022年度には「マンション管理計画認定制度」も始まりました。
国土交通省「マンション管理計画認定制度」

一定の基準を満たしたマンションの管理計画を地方公共団体が認定する制度で、認定基準には、年1回以上の総会開催、管理費と修繕積立金の区分経理、30年以上の長期修繕計画などが含まれています。

認定マンションについては、住宅金融支援機構の「フラット35」やマンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げなども用意されています。

認定されているから価格が高くなると一概にはいえませんが、管理状況を購入希望者が判断するための一つの材料になります。

2026年4月からマンションの意思決定ルールも変更

管理組合の意思決定を進めやすくする法整備も進んでいます。

2026年4月施行の改正区分所有法では、総会決議の多数決要件などが見直されました。また、必要な調査をしても所在が分からない区分所有者について、裁判所の決定を得ることで決議の母数から除外できる制度も設けられています。
国土交通省「マンション標準管理規約」の改正等

所有者の高齢化や相続などによって意思決定が難しくなるマンションが増えるなか、建物だけでなく「管理組合がきちんと意思決定できる状態か」も重要です。

築年数だけでマンションの価値を判断しない

マンションの価格は、立地、専有面積、間取り、需給、市況など多くの要素で決まるため、「管理が良ければ必ず高く売れる」とは限りません。

ただ、外壁や設備の修繕が適切に行われ、必要な資金が準備され、管理組合が機能しているかどうかは、長く所有するうえでも売却を考えるうえでも無視できないポイントです。

築年数が進んだマンションを所有している場合は、「古いから売る」と決める前に、管理状況や修繕計画、周辺の中古マンション相場などを整理してみましょう。

現在の資産価値を査定で確認することも、売却を決めるためだけではなく、今後も保有するのか、売却するのかを考えるための判断材料になります。

分譲マンションを所有していると、避けて通れないのが「管理組合」です。

管理組合は区分所有者によって構成され、共用部分の維持管理や管理規約の整備、長期修繕計画の作成、管理費・修繕積立金の管理などを担っています。

ところが近年、マンションと居住者の「二つの老い」が進み、理事のなり手不足が課題になっています。

これは単なるマンション内の運営問題ではありません。将来的にマンションを売却するときにも、管理状況は確認しておきたい重要なポイントです。

古いマンションほど居住者の高齢化も進む

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」では、マンションに住む世帯主のうち70歳以上の割合は25.9％でした。
国土交通省「令和5年度マンション総合調査」

さらに、1984年以前に完成したマンションでは55.9％に達しています。

建物が古くなれば修繕の必要性が高まる一方、所有者側でも高齢化が進むため、理事会活動を担える人が少なくなることが考えられます。

マンション管理では、管理会社に多くの業務を委託していても、修繕工事や管理費、修繕積立金など重要な事項について区分所有者側で判断しなければならない場面があります。

そのため、理事のなり手不足が続くマンションでは「今後、誰が管理を担っていくのか」という問題がより重要になります。

広がる「第三者管理」という選択肢

こうした状況を背景に注目されているのが、マンション管理士や管理会社など外部の第三者を管理者として活用する方式です。

国土交通省も、役員の担い手不足などを背景として、管理会社が管理事務だけでなく管理者として選任される事例が出てきているとしています。

ただし、第三者に任せればすべて解決するわけではありません。

管理会社が管理者も兼ねる場合には、管理組合との利益相反やコスト増加などに注意する必要があります。国土交通省は2024年に外部管理者方式についてのガイドラインを策定し、2026年4月にも改訂しています。
国土交通省「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの改訂」

重要なのは「誰かに任せること」ではなく、区分所有者が内容を理解し、適切に監督できる仕組みをつくることです。

修繕積立金もマンション管理の重要なポイント

マンション所有者にとってもう一つ確認したいのが、修繕積立金です。

国土交通省の調査では、長期修繕計画上必要となる積立額に対して、現在の修繕積立金が不足していると回答したマンションは36.6％でした。

修繕積立金が不足すれば、将来、積立額の引き上げや一時金の負担などが検討される可能性があります。

マンションを所有している方は、毎月いくら支払っているかだけでなく、「長期修繕計画は定期的に見直されているか」「計画に対して積立金は十分なのか」といった点も確認しておきたいところです。

マンション売却では「部屋」だけでなく「管理」も確認される

マンションを売却するときは、室内の広さや設備、眺望、駅からの距離などに目が向きがちです。

しかしマンションは、一戸の専有部分だけで完結する不動産ではありません。

共用部分の状態や大規模修繕の計画、修繕積立金、管理費、管理規約など、マンション全体の管理状況も重要です。

国では、適切な管理計画を持つマンションを地方公共団体が認定する「管理計画認定制度」も設けています。2027年度からは制度が拡充される予定で、マンションを長く適切に管理する重要性はさらに高まっています。
国土交通省「マンション管理計画認定制度」

所有しているマンションについて「最近、理事のなり手がいない」「修繕積立金が値上がりした」「築年数がかなり経ってきた」という場合には、管理組合から届く総会資料や長期修繕計画を改めて確認してみましょう。

そして将来的な売却や住み替えを考えているなら、管理状況とあわせて現在の資産価値を把握しておくのも一つの方法です。

査定は売却を決めてから行うものとは限りません。現在の価値を知り、「このまま所有する」「住み続ける」「貸す」「売却する」といった選択肢を比較するための材料として活用できます。

マンションの資産価値や住環境を維持するために欠かせない大規模修繕。その工事を巡り、管理組合が注意したい問題が明らかになっています。

関東のマンション大規模修繕工事では、施工会社間の受注調整に加え、本来は管理組合を支える立場である設計コンサルタントが関与していたとされる問題が表面化しました。

さらに、施工会社の関係者が住人になりすましたり、実際に住戸を取得したりして管理組合の意思決定に入り込み、自社に有利な工事へ誘導しようとするケースも報じられています。

大規模修繕はマンション所有者全員のお金に関わる問題です。では、管理組合や区分所有者はどのような点に注意すればよいのでしょうか。（国土交通省「マンション管理」）

国も以前から「利益相反」に注意喚起

大規模修繕を巡る利益相反は、以前から問題視されてきました。

国土交通省は2018年、大規模修繕工事944事例を調査し、工事金額などのデータを公表しました。その背景には、設計コンサルタントがバックマージンを支払う施工会社を受注させるため、不適切な働きかけを行うといった利益相反への懸念がありました。（国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施」）

大切なのは、「コンサルタントに任せたから安心」「管理会社が紹介した会社だから大丈夫」と考えるのではなく、選定の経緯や見積内容を管理組合自身が確認できる状態にしておくことです。

見積価格は「比較できる状態」にする

大規模修繕では金額が大きくなるため、見積書を受け取っても、それが妥当なのか区分所有者だけで判断するのは簡単ではありません。

そこで重要になるのが、複数の提案や見積もりを比較し、工事項目や仕様、数量、単価などを確認することです。

参考になる取り組みも始まっています。横浜市は2026年1月から、市内マンション向けに民間事業者が開発した「大規模修繕工事費用シミュレーター」を紹介しています。見積書をアップロードすると、エリアやマンションの規模などを踏まえて費用相場との差を確認できる仕組みで、無料で利用できます。（横浜市「大規模修繕工事の見積書を査定し、金額の妥当性を判断したい」）

こうしたサービスが利用できない地域でも、複数社から同じ条件で提案を受けたり、利害関係のない専門家へ相談したりすることで、判断材料を増やすことはできます。

修繕積立金が不足するマンションは36.6％

不適切な工事費を防ぐことが重要なのは、修繕積立金に余裕があるマンションばかりではないためです。

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」では、長期修繕計画上の予定積立残高に対して、現在の修繕積立金が不足しているマンションは36.6％でした。（国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」）

修繕積立金は、屋上防水や外壁、給排水設備など、建物を長期間維持していくための大切な資金です。

予定以上に高額な工事を発注してしまえば、その後の修繕計画や積立金にも影響する可能性があります。だからこそ、「工事が必要か」だけでなく、「その内容と金額が妥当なのか」という視点が欠かせません。

大規模修繕はマンションを売るときにも無関係ではない

大規模修繕や修繕積立金は、これからも住み続ける人だけの問題ではありません。

マンションを売却するときには、築年数や室内の状態だけでなく、長期修繕計画、修繕積立金の状況、大規模修繕の実施状況など、建物全体の管理状態も重要な情報になります。

そのため区分所有者としては、総会資料を読まずに捨ててしまうのではなく、「修繕積立金はいくらあるのか」「次回の大規模修繕はいつなのか」「工事会社をどのように選んでいるのか」などを確認しておくことをおすすめします。

管理組合の運営に関心を持つことは、結果として自分の住まいや資産を守ることにもつながります。

「任せきり」にせず情報を持つことが第一歩

大規模修繕の専門知識を、すべての区分所有者が身につける必要はありません。

ただし、高額な工事だからこそ、特定の会社や人物だけに判断を任せず、選定過程を透明にすることは重要です。不自然に特定業者を推す人物がいないか、複数の提案を比較しているか、見積内容について十分な説明があるかなどを確認してみましょう。

また、所有するマンションの管理状態や修繕計画が気になったときは、現在の市場で自分の住戸がどのように評価されるのかを査定で確認する方法もあります。

査定は売却を決めてから利用するものとは限りません。大規模修繕を控えているタイミングなどに、今後も保有するのか、売却するのかを考えるための一つの判断材料として、現在の資産価値を把握しておくのもよいでしょう。

分譲マンションでは今、管理にかかるコストの上昇や人手不足を背景に、管理会社から委託費の値上げや契約終了を申し入れられるケースが問題になっています。

特に戸数の少ないマンションでは、管理会社にとって採算を確保しにくくなることもあり、これまでと同じ管理体制を維持できるとは限りません。

マンション所有者にとって管理は、単に「共用部分をきれいに保つため」のものではありません。建物の状態や修繕計画、管理組合の運営状況は、将来の売却を考える際にも無視できないポイントです。

管理会社との契約はずっと続くとは限らない

今回報じられた事例では、管理会社から管理委託費の値上げを求められたり、契約を打ち切られたりした小規模マンションが紹介されています。

ここで知っておきたいのが、管理会社との契約は永久に継続するものではないということです。

国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」では、管理組合と管理会社のどちらからでも、相手方に少なくとも3カ月前に書面で申し入れることで契約を終了できるというモデルが示されています。（国土交通省「マンション標準管理委託契約書」）

ただし、実際の条件は各マンションが締結している契約によって異なります。まずは契約期間、更新方法、解約条項、管理業務の範囲などを確認しておくことが大切です。

「全部委託」か「自主管理」かの二択ではない

管理費の値上げを求められたからといって、すぐに管理会社との契約をやめて住民だけで管理する必要があるわけではありません。

清掃、設備点検、会計、管理費の収納、滞納対応など、マンション管理にはさまざまな業務があります。

そのため、現在の委託内容を整理して「管理組合で対応できるもの」と「専門業者に任せた方がよいもの」を分け、必要な業務だけ外部へ委託する方法も考えられます。

管理会社から値上げを提示された場合も、金額だけを見るのではなく、どの業務にどれだけ費用がかかっているのかを確認することが重要です。複数社から見積もりを取ることも、管理内容と費用の妥当性を考える材料になります。

管理状態はマンションの価値を考える重要な材料

マンションの価値というと、立地、築年数、階数、間取りなどに目が向きがちです。しかし、中古マンションでは管理状態も重要です。

例えば、長期修繕計画が適切に作成・見直しされているか、修繕積立金が計画的に確保されているか、総会がきちんと開催されているかといった点です。

国土交通省の「管理計画認定制度」でも、管理組合の運営、管理規約、経理、長期修繕計画などが認定基準に含まれています。（国土交通省「マンション管理計画認定制度」）

つまりマンションは、それぞれの住戸だけではなく「建物全体をどのように維持しているか」という視点で考える必要があります。

管理会社との契約終了そのものを理由に資産価値が直ちに下がるとはいえません。一方で、その後の管理や修繕が十分に行われない状態が続けば、購入希望者が物件を検討するときの判断材料になる可能性があります。

売却を考えていなくても管理状況を確認しておこう

国土交通省によると、2024年末時点の分譲マンションストックは全国で約713万戸に達しています。さらに、マンションでは建物の高経年化と区分所有者の高齢化という、いわゆる「2つの老い」への対応も政策課題となっています。（国土交通省「マンションに関する統計・データ等」、住宅：マンション関係法令 – 国土交通省）

そのため、マンションを所有している方は「管理会社に任せているから大丈夫」と考えるだけでなく、総会資料や管理委託契約、長期修繕計画、修繕積立金などに一度目を通してみることをおすすめします。

確認したいのは、管理委託費がどのように推移しているか、契約終了時にどう対応するのか、修繕計画と積立金に大きなずれがないかといった点です。

将来売却するときになって初めて問題を知るのではなく、所有している段階から管理状況を把握しておくことが大切です。

マンションの管理環境が変わってきたと感じたときは、売却だけを急いで考える必要はありません。「このまま所有する」「管理体制を見直す」「将来の売却に備える」など、複数の選択肢があります。

その判断材料の一つとして、現在のマンションが市場でどの程度評価されるのか、無料査定で資産価値を確認しておく方法もあります。管理状況と現在の価値の両方を把握したうえで、自分に合った選択肢を考えてみてはいかがでしょうか。

駐車場が“負担”になる時代へ

マンションに設置されている機械式駐車場は、かつては「あるのが当たり前」の設備でした。しかし最近では、車を持たない世帯の増加により空きが目立ち、維持費や更新費が管理組合の大きな負担になるケースが増えています。

機械式駐車場は定期点検や修繕が欠かせず、さらに設置から20〜30年ほどで大規模な更新や撤去が必要になります。費用は1台あたり年間10万〜15万円程度ともいわれ、満車でなければ収支が崩れやすい構造です。

その結果、駐車場を使っていない所有者にも費用負担が及び、マンション全体の課題として顕在化しています。

クルマ離れで進む空きスペース問題

近年、車の保有台数は減少傾向にあります。特にマンション居住者が多いエリアでは、1世帯あたりの保有台数が1台未満になるケースも見られます。

この変化により、
・駐車場の空きが埋まらない
・駐車場収入が減る
・維持費を管理費や積立金で補填する

といった流れが起きやすくなっています。

つまり、車を持っていない方にとっても「無関係ではいられない問題」になっているのが現状です。

合意づくりの難しさが大きな壁に

対応策としては、
・駐車場料金の値上げ
・外部への貸し出し
・機械式から平置きへの変更

などが考えられます。

ただし、どの選択にもハードルがあります。
例えば外部貸し出しには規約変更や税務対応が必要になり、平置きへの変更は数百万円〜1000万円以上の工事費がかかる場合もあります。

さらに、こうした変更には管理組合での特別決議（高い賛成割合）が必要となるため、意見がまとまりにくいのが実情です。

郊外エリアで広がる影響とは

中心部を離れるほど、駐車場の需要は弱くなる傾向があります。

・車を持たない世帯の増加
・高齢化による利用減
・交通手段の多様化

こうした背景により、機械式駐車場の空きは今後さらに増える可能性があります。

結果として、
・管理費や修繕積立金の上昇
・将来的な一時金の発生
・資産価値への影響

といった形で、所有者にじわじわと影響が及ぶことが考えられます。

これから予想される流れ

今後は次のような動きが広がると見られています。

・機械式駐車場の撤去や縮小
・平置き駐車場への転換
・駐車場自体を別用途に変更
・管理費の見直し

また、法改正により管理組合の決議ルールが見直され、これまでより合意形成が進めやすくなる方向も出ています。

とはいえ、建物の築年数が進むほど修繕費も増えるため、「駐車場問題＋建物修繕」が同時に重なるタイミングには特に注意が必要です。

売却も一つの選択肢として考える

こうした状況を踏まえると、

・今後の負担増が気になる
・管理組合の合意形成に不安がある
・長期的な維持コストを抑えたい

と感じる方は、早めに選択肢を整理しておくことが大切です。

特に、駐車場問題が表面化する前の方が、物件の印象や評価が安定しているケースもあります。

「まだ大丈夫」と思っているうちに、
・修繕積立金の増額
・一時金の徴収
といった話が出てくることも珍しくありません。

まとめと次の一歩

機械式駐車場の問題は、これから多くのマンションで直面するテーマです。
そしてその影響は、車を使う人だけでなく、すべての所有者に関わってきます。

将来の負担や資産価値を考えるうえで、「今の状況を知っておくこと」がとても重要です。

もし少しでも気になる方は、自分の物件が今どのくらいの価値なのかを把握してみるのも一つの方法です。

不動産の無料査定サービス「不動産売却王」なら、簡単に現在の相場感を確認できます。
将来の選択肢を広げるためにも、まずは気軽にチェックしてみてはいかがでしょうか。

管理計画認定制度の拡充と税制優遇の仕組み

国土交通省は、マンションの適切な維持管理を促すために「管理計画認定制度」を設けています。これは、管理組合の運営状況や長期修繕計画、修繕積立金の設定などが一定の基準を満たしている場合に、自治体が認定する仕組みです。

この認定を受けたマンションが大規模修繕工事を行うと、「マンション長寿命化促進税制」により、翌年度の建物部分の固定資産税が減額されます。減額幅は6分の1から2分の1の範囲で自治体が決めることになっており、条件を満たせば所有者の負担軽減につながります。

現在は既存マンションが対象ですが、新築段階から管理計画を整え、認定につなげる仕組みの導入も検討されています。

修繕積立金1.83倍基準と段階増額方式の見直し

今回の見直しで注目されているのが、修繕積立金の設定方法です。

分譲マンションでは、当初の積立金を低く設定し、年数の経過とともに段階的に引き上げる「段階増額方式」が主流です。購入当初の負担が軽く見える一方で、20～30年後に大幅な値上げが必要になるケースも少なくありません。

国土交通省はこれまでも、積立金の引き上げ率を長期計画の中で1.83倍以下に抑えるようガイドラインで示してきました。今後はこの考え方を、認定制度の審査基準として明確に位置づける方向です。

実際の調査では、段階増額方式を採用しているマンションが近年大半を占めている一方で、計画通りに積立金を引き上げられなかった管理組合も一定数あることがわかっています。資金不足のまま大規模修繕を迎えると、急な負担増や借入れが必要になる可能性もあります。

管理水準の差が資産価値に与える影響

これからは「きちんと積み立てているかどうか」が、より明確に評価される時代になりそうです。

管理計画の認定を受けているかどうか、修繕積立金が無理のない計画で確保されているかどうかは、購入検討者にとって重要な判断材料になります。特に人口減少が進むエリアでは、マンションの選別が進みやすく、管理体制の違いが価格や売却スピードに影響する可能性があります。

築年数が進んだ物件ほど、修繕履歴や今後の積立計画が厳しく見られる傾向が強まるでしょう。

売却を考えるタイミングの見極め

もし現在、修繕積立金の将来的な増額が見込まれているマンションをお持ちであれば、一度立ち止まって資産状況を確認してみる価値はあります。

今後、認定基準がより明確化されると、
・積立金が安定している物件
・長期修繕計画が現実的な物件
に需要が集まりやすくなると考えられます。

一方で、積立金の急激な増額が予定されている場合は、所有コストの上昇が売却判断に影響するかもしれません。

「まだ先の話」と思っていても、制度の方向性が見え始めた今は、動き出す前の準備期間とも言えます。

これから予想される制度整備の進展

国の方針としては、マンションを長く使い続けるための計画的な資金確保を重視する流れが明確です。認定制度の拡充や基準の具体化が進めば、管理水準の“見える化”がさらに進むでしょう。

これは、しっかり管理されているマンションにとっては追い風です。一方で、修繕計画に課題を抱える物件は、早めの対策や売却判断が選択肢になる場面も考えられます。

ご自身のマンションが市場でどのように評価されるのか、今のうちに把握しておくことはとても大切です。

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将来の管理費や修繕積立金の動向を踏まえながら、今売るといくらになるのかを知っておくことは、安心材料のひとつになります。

売却する・しないをすぐに決める必要はありません。まずは数字を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。

【参考サイト】
・マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）（国土交通省）
・管理計画認定制度（国土交通省）
・マンション管理計画認定基準の見直し等について（国土交通省）