特定空家とは？指定基準や定義について解説

空き家が建ち並ぶ地域では、適切に管理されていない建物が、近隣住民の生活に影響を与えることがあります。
建物の老朽化が進み、倒壊の危険があったり、衛生状態が悪化したり、景観を損ねたりするケースは、地域社会にとって大きな懸念材料となります。
こうした状況に対し、国は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を定め、一定の状態にある空き家を「特定空家等」として判断し、必要な措置を講じるための制度を設けています。
この制度は、放置された空き家がもたらすさまざまな問題を解消し、良好な生活環境を保全することを目的としています。

特定空家等とはどのようなものか

「特定空家等」とは、空家等対策の推進に関する特別措置法において定められている、放置することで倒壊や衛生上の問題、景観の悪化、周辺の生活環境への悪影響などを引き起こすおそれがある空き家を指します。
具体的には、以下のような状態が該当します。

保安上危険な状態

建物の破損や老朽化が進み、そのまま放置すれば倒壊などの危険が生じるおそれがある状態です。
例えば、建物が傾いている、主要構造部分が損傷している、外壁や屋根が破損している、門や塀に倒壊のおそれがある場合などが考えられます。

衛生上有害な状態

放置されたごみや汚物、老朽化した設備などにより、悪臭の発生や害虫・害獣の繁殖を招き、衛生上の問題が生じるおそれがある状態です。
具体的には、汚物や排水の流出による悪臭、敷地内のごみの放置、多数の害虫や害獣の発生などが挙げられます。

景観を損なう状態

適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態です。
例えば、建物に落書きや著しい汚れがある、窓ガラスが割れたままになっている、立木が建物を覆うほど繁茂している、敷地内にごみが散乱しているといった状態が該当する場合があります。

特定空家等と判断される基準とは

特定空家等に該当するかどうかは、単に建物の状態だけでなく、それが周辺環境に与える影響なども含めて総合的に判断されます。
法律では、将来的に危険や問題が発生する「おそれ」があるかどうかにも着目しています。
そのため、定量的な数値だけで一律に決まるものではなく、立地条件や周辺への影響の度合い、危険性の切迫性などを踏まえて判断されます。

判断基準の概要

特定空家等と判断される可能性があるのは、次のいずれかの状態に該当すると認められる空き家です。

・そのまま放置すれば、倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態

これらの判断は、空き家が立地する地域の実情や、周辺の建築物、通行人、近隣住民への影響などを考慮して行われます。

具体的な状態の例

特定空家等と判断される可能性のある具体的な状態は、多岐にわたります。

保安上危険な状態としては、建物自体の著しい傾斜、構造部材の損傷、外壁や屋根の破損・脱落、門や塀、擁壁の老朽化や転倒のおそれなどが挙げられます。
衛生上有害な状態としては、建物や設備の破損により汚物や排水が流出して悪臭を放つ状態、ごみの放置や不法投棄によって害虫・害獣が多数発生している状態などが考えられます。
景観を損なう状態としては、景観計画などに著しく適合しない外観、建物の著しい汚損や破損、立木の過度な繁茂、敷地内のごみの散乱などが含まれます。

その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態としては、敷地外にはみ出した立木、動物による鳴き声や悪臭、不審者が侵入しやすい建物の状態、落雪のおそれなどが挙げられます。
これらの状態が周辺住民の安全や快適な生活に影響を与えると判断される場合、特定空家等に該当する可能性があります。

まとめ

特定空家等とは、適切に管理されておらず、倒壊の危険、衛生上の問題、景観の悪化、周辺環境への悪影響などを引き起こすおそれがある空き家を指します。
空家等対策の推進に関する特別措置法では、保安上、衛生上、景観上、または周辺の生活環境保全の観点から放置することが不適切な空き家について、特定空家等として判断される場合があります。
その判断には、建物の物理的な状態だけでなく、周辺への影響の程度や危険性の切迫性なども総合的に考慮されます。

また、特定空家等に該当して市区町村から勧告を受けると、その空き家の敷地は、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例の対象から外れます（勧告を受けた年の翌年度から適用されます）。
その結果、土地にかかる税負担が増える可能性があります。
なお、2023年の法改正により、特定空家の一歩手前である「管理不全空家等」として勧告を受けた場合にも、同様に住宅用地特例が外れるようになりました。
所有者にとって不利な状況を避けるためにも、空き家は日頃から適切に管理し、問題が大きくなる前に対応することが大切です。