日銀が政策金利1.25％へ　住宅ローン返済中の人が確認したいこと

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げることを決めました。住宅ローンを変動金利で返済している方にとっては、今後の適用金利や返済額への影響をあらためて確認したい局面です。
日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文 2026年」

一方、全期間固定型も低金利とは言いにくい状況です。住宅金融支援機構によると、2026年9月の「フラット35」は、借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下の場合、最も多い金利が年3.460％となっています。変動か固定かを単純に選ぶのではなく、家計全体で金利上昇に耐えられるかを見ることが大切です。
住宅金融支援機構「フラット35 最新の金利情報」

変動金利は「返済額が変わらない＝影響がない」ではない

一般的な変動金利型では、金利を半年ごとに見直し、返済額を5年ごとに見直す「5年ルール」や、見直し後の返済額を従来の1.25倍までとする「125％ルール」が採用されることがあります。
住宅金融普及協会「住宅ローンの金利について」

ただし、これはすべての住宅ローンに共通する仕組みではありません。また、返済額の上昇が抑えられていても、金利が上がれば返済額に占める利息の割合が増え、元金の減りが遅くなることがあります。まずは契約している金融機関で、適用金利、金利の見直し時期、返済額の変更ルールを確認しましょう。

借り換えは金利だけで判断しない

金利上昇をきっかけに、固定金利への借り換えを考える方もいるでしょう。住宅金融支援機構にも、現在返済中の住宅ローンを全額返済し、全期間固定型のフラット35へ借り換える仕組みがあります。
住宅金融支援機構「融資・金融商品」

ただし、借り換えには融資手数料や登記関係費用などがかかる場合があります。残高、残存期間、新しい金利、諸費用を含めて総返済額を比較することが重要です。「変動金利が上がったからすぐ固定へ」と決めるのではなく、複数の条件で試算する方が現実的です。

住宅ローンと一緒に「家の現在価値」も確認する

返済中の方は、ローン残高だけでなく、自宅が現在どの程度の価格で評価されるのかも把握しておくと選択肢を整理しやすくなります。

金利が上昇しても、すぐに住宅を売却する必要があるわけではありません。家計に余裕があれば保有を続ける、借り換えや繰上返済を検討する、住み替えを考えるなど対応は人によって異なります。

特に売却を選択肢に入れる場合は、「いくらで売れそうか」と「住宅ローン残高はいくらか」を並べて確認することが大切です。不動産の無料査定は、売却を決めた人だけのものではありません。現在の資産価値を知り、保有・売却・住み替えを判断する材料として活用できます。

金利環境が変わる時期だからこそ、将来を予想すること以上に、現在の返済条件と家の価値を把握し、自分に合った選択肢を比較しておきましょう。