不動産売却と減価償却とは？基礎から譲渡所得税まで解説します

不動産売却を検討されている方にとって、税金は大きな関心事でしょう。
特に、建物に係る減価償却は、譲渡所得税の計算に大きく影響します。
この計算方法を誤ると、思わぬ税負担を強いられる可能性も。
今回は、不動産売却における減価償却の基本から計算方法、譲渡所得税への影響、そして節税につながる可能性のある控除・特例まで、分かりやすくご紹介します。

　

減価償却の基本知識

減価償却とは何か

減価償却とは、建物などの資産が時間の経過とともに価値を失っていくことを考慮し、その価値減少分を一定期間にわたって費用として計上する会計処理です。
これは、会計上の手続きであり、建物の実際の物理的な寿命とは異なります。
（※減価償却によって毎年経費にできる金額が決まるため、利益の金額（課税対象額）にも影響します。）

　

不動産売却と減価償却の関係性

不動産売却時には、売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課税されます。
この譲渡所得を計算する際に、建物の取得費から減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費を正しく計算することが、税負担を適切に把握するために重要です。

　

減価償却の対象となるものと対象外のもの

減価償却の対象となるのは、建物（一戸建て、マンションなど）です。
土地は、時間の経過によっても価値が減少しないとみなされるため、減価償却の対象にはなりません。
（※建物に付属するエアコン、給湯器などの「付属設備」も減価償却の対象になる場合があります。）

　

法定耐用年数と償却率

法定耐用年数とは、国が定めた建物の減価償却期間のことです。
たとえば、木造住宅なら22年、鉄筋コンクリート造のマンションなら47年など、建物の構造によって耐用年数は異なります。
この耐用年数に基づいて、「償却率」という数字も決められています。
償却率とは、「毎年、建物の取得価額のうち何％を費用として減らしていくか」を示す割合です。
たとえば、償却率が2%の場合、建物を購入した金額の2%ずつを毎年減価償却費として計上していく、というイメージです。

（例）
取得価額3,000万円 × 償却率2% ＝ 60万円（1年分の減価償却費）

このように、償却率は毎年の減価償却費を計算する際に使われます。
耐用年数が長い建物ほど償却率は低く、逆に耐用年数が短い建物ほど償却率は高く設定されています。

　

不動産売却に関する減価償却の計算方法と譲渡所得税への影響

事業用不動産の減価償却費計算方法

事業用不動産（賃貸マンション、アパートなど）の減価償却費の計算方法は、取得した時期によって異なります。
特に、2007年3月31日以前に取得した不動産と、2007年4月1日以降に取得した不動産では、計算式が異なるため注意が必要です。

ここでは、2007年4月1日以降に取得した場合の計算例をご紹介します。

【計算例】

• 取得価額：3,000万円
• 建物構造：鉄筋コンクリート造
• 耐用年数：47年
• 償却率：2%（※法定耐用年数47年の場合）

【減価償却費の計算】
取得価額 × 償却率 × 経過年数
= 3,000万円 × 2% × 10年
= 600万円

この600万円は、「これまでに費用計上された建物の価値の減少分」を表しています。
売却時には、建物の取得価額からこの600万円を差し引いて計算を行います。
そのため、減価償却費が大きいほど、結果的に譲渡所得（売却益）が増え、譲渡所得税も高くなる可能性があるのです。

　

非事業用不動産の減価償却費計算方法

非事業用不動産（マイホーム、別荘など）の減価償却費は、取得価額に0.9を乗じ、償却率と経過年数を掛け合わせて計算します。
経過年数は、6ヶ月以上を1年、6ヶ月未満を切り捨てて計算します。

　

譲渡所得税の計算方法と税率

譲渡所得税は、譲渡所得に税率を掛けて計算されます。
税率は、不動産の所有期間によって異なり、5年以内を短期譲渡所得、5年以上を長期譲渡所得と区分し、それぞれ異なる税率が適用されます。

　

所有期間による税率の違いとシミュレーション例

所有期間が5年以内と5年以上では、税率が大きく異なります。
所有期間が長くなるほど税率は低くなりますが、減価償却費の金額も大きくなるため、譲渡所得税への影響は複雑です。

【シミュレーション例】
取得価額：3,000万円
譲渡価格：4,000万円
所有期間：6年
→ 長期譲渡所得となり、20.315%の税率で課税

具体的なシミュレーション例を通して、所有期間と税負担の関係性を理解することが重要です。

　

節税に繋がる控除・特例の説明

譲渡所得税には、いくつかの控除や特例が適用できる場合があります。
例えば、所有期間が10年を超える自宅の売却には、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」や「3,000万円の特別控除」が適用される可能性があります。
特別控除の適用には、「売却した建物が居住用だったこと」や「売却後3年以内に手続きをすること」など、細かい条件があります。これらの特例が適用できる条件を満たしているか確認し、節税に繋げましょう。

　

まとめ

不動産売却における減価償却は、譲渡所得税の計算に不可欠です。
事業用と非事業用で計算方法が異なり、所有期間によっても税率が変化します。
正確な計算を行うためには、取得価額、償却率、経過期間などを正確に把握し、必要に応じて税理士などの専門家への相談も検討しましょう。
また、節税につながる控除や特例についても、事前に確認することが重要です。
この記事が、不動産売却における減価償却の理解の一助となれば幸いです。