高預かり（高値で預かる)を見抜く方法は、実はとてもシンプルです。
それは、「仲介提案価格」だけでなく「買取価格」も出させることです。
仲介価格は“言ったもん勝ち” “正直者は馬鹿を見る”世界です。売れなくても不動産会社は何の責任も負いません。
一方、買取価格は業者にとって大きなリスクが伴います。なぜなら、実際にその金額で買い取り、リフォームや建築をして、税金や利息を支払いそして利益を出す必要があるからです。
たとえば、仲介で以下のような価格が出てきたとしましょう。
- A社：1,300万円
- B社：1,500万円
- C社：2,000万円
この時点で多くの売主様はC社を選びがちです。
しかし、同時に出された買取価格を見ると――
- A社：1,000万円
- B社：1,100万円
- C社：900万円
おかしいと思いませんか？ 2,000万円で売れるというC社が、一番低い買取価格を出している。
1,500万円位つけても利益出るでしょって思ってしまいますよね。
今のは実際にあったケースです。
しかもこのような話しは決して特別な話しではなく、よくある話です。
つまり、実際にはその価格で売れると思っていないということなんです。
もっと驚くのは、「買取りしたらどれ位になりますか」って尋ねると、「うちの会社は買取りはしてないんです」と答えます。
あくまでも私の感覚ですが、7～8割は自社で買取しないんじゃないでしょうか。
大手不動産会社になるとほぼしません。自社でリスクを取らないんです。
そしてどこか別の買取を生業としている会社に査定をさせるのです。それらの買取業者は普段一般の方が聞くことも少ない大小なまざまな会社であることが多く、その会社が出してきた金額をそのまま伝えるだけなのです。
それなのにどうして査定価格が出せるのでしょうか？自社でまたは自分自身で売ったり買ったりしたこともないのに、他人さんの大切な財産を言い方は悪いのですが適当に価格を付けて、リスクを取る覚悟もないのに弊社はブランドがあります、全国に〇〇店舗あって・・・だから安心してお任せくださいと…。
私がこの業界に入った数十年前から変わらぬトークで売主様を洗脳させるのです。
しかし、本来不動産の査定を行うには、道路の種別、法律、建築、造成費、上下水道、解体、処分、周辺環境、税金など、ありとあらゆる専門的な知識と実際に行ってきた経験が必要となります。それもこれらは常に変化しているため、その都度アップデートしていく必要があります。
日々実際に見積りを取り、工事を発注しこれら専門業者とやり取りをしていなければ分かりません。
同じ不動産は存在しません。工業製品のように全く同じものを作っている訳でもなく、一つひとつが個別要素の塊です。それが故に、実際にその物件を買ったり売ったりした経験もなく、建て替えや造成の経験もないまま、どうして他人様の大切な財産をあたかも当たり前のように評価できるのでしょうか？
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