不動産売却を検討している売主様にとって、土地の面積に関する「実測面積」と「公簿面積」という二つの言葉は、しばしば混乱の元となることがあります。
これらの面積は必ずしも一致せず、その違いが売却価格や取引の進め方に大きく影響する可能性があるため、正確な理解が不可欠です。
ご自身の不動産の価値を正しく把握し、スムーズな売却を実現するためにも、両者の違いを明確にしておくことが重要です。
この記事では、実測面積と公簿面積の基本的な定義から、なぜ差が生じるのか、そして不動産売却時にどのような影響があるのかを解説します。
実測面積と公簿面積とは？
実測面積の定義
実測面積とは、実際に土地を測量して算出した面積です。
この面積は、土地家屋調査士などの専門家が現地で測量を行い算出するため、不動産取引において非常に重視されます。
公簿面積の定義
公簿面積とは、登記簿謄本に記載されている土地の面積であり、法務局に備え付けられた公的な記録に基づいています。
この面積は過去の測量や分筆合筆の記録が反映されているものの、必ずしも現在の正確な土地の広さを示すとは限りません。
特に古い登記簿では、測量技術が未熟だった時代の数値がそのまま残っているケースもあります。
両者の主な違い
実測面積と公簿面積の主な違いは、測量の基準と精度にあります。
実測面積は際の測量によって算出された数値であるのに対し、公簿面積は登記記録上の数値であり、現地の状況と一致しない場合があります。
この乖離は、測量時期や測量方法の進歩、土地の形状変化など、様々な要因によって生じます。
不動産売却においては、どちらの面積を基準に取引を進めるかが重要なポイントとなります。
実測面積と公簿面積に差が生じる理由とは
測量時期や技術の差
実測面積と公簿面積に差が生じる理由の一つは、測量が行われた時期や使用された技術の違いにあります。
公簿面積が古い時代に測量された場合、現在の精密な測量方法と比較して数値に差異が生じることがあります。
現代のGPSやレーザー測量といった高精度な技術と、過去の技術との間に存在する差が、面積の乖離を引き起こす主要な要因です。
登記簿更新の有無
登記簿の更新状況も、面積差に影響を与える重要な要素です。
土地の合筆が行われると登記簿は更新されますが、その際に必ずしも最新の測量結果が反映されるわけではありません。
特に長期間、測量や地積更正などが行われていない土地では、登記簿上の面積が古い情報のまま残り、実際の面積との間に大きな乖離が生じる可能性があります。
土地の形状や境界の曖昧さ
土地の形状が複雑である場合や、境界が曖昧な場合も、面積差が生じやすくなります。
例えば、広大な山林や農地では境界が不明確なことが多く、正確な測量が困難となるケースがあります。
また、過去の測量時に隣地との合意が不十分であったり、境界標が失われたりしている場合も、実測面積と公簿面積の不一致の原因となることがあります。
まとめ
不動産売却を成功させるためには、実測面積と公簿面積の違いを正確に理解することが不可欠です。
実測面積は専門家が現地を測量して得られる現在の正確な土地の広さを示す一方、公簿面積は登記簿上の記録に基づくものであり、必ずしも現状と一致するとは限りません。
この両者の乖離は、測量時期や技術の差、登記簿の更新状況、そして土地の境界の曖昧さといった様々な要因によって生じます。
これらの面積差は、売却価格や契約内容に影響する可能性があるため、売主様は売却活動を始める前にその違いを十分に理解し、適切な対応を検討することが求められます。
特に売却契約時には、公簿売買と実測売買のどちらで進めるかを明確にし、買主様との間でしっかりと合意を形成することが、トラブルを避ける上で非常に重要です。
