以前、相続によって取得された戸建住宅についてご相談をいただいたことがありました。立地は比較的良いエリアで、周辺ではすでに建て替えや新築住宅が進んでいる中、その敷地だけに古い住宅が一棟残っている、いわば「ぽつんと残った古民家住宅」という印象の物件でした。
売主様ご自身が住まわれていた建物ではなく、相続によって引き継がれたものだったため、大きく手を入れることもなく、そのままの状態で所有されていたとのことです。調査を進めていくと、建物は非常に古く、築年数は不明。さらに登記もされていない未登記建物であることが分かりました。
最終的には弊社で買主様をご紹介し売買自体は無事に成立しましたが、検討の過程で大きなポイントとなったのが「解体を前提とした売却」と、それに伴う税制上の特例の活用でした。いわゆる「旧耐震基準」に該当する建物を解体した場合に利用できる「3,000万円の特別控除」です。
ただし、この制度を利用するためにはいくつかの条件があり、その一つが建物が一定の時期以前に建築されたことを証明する必要があります。ところが今回の建物は、固定資産税の課税はされているものの、建築確認もなく、登記簿上の記載もなく、建築時期を示す資料が一切残っていませんでした。役所で確認しても明確な記録は見当たらず、このままでは制度が使えない可能性もありました。
それでも、売主様にとっては非常に大きなメリットとなる制度だったため、弊社顧問の税理士をご紹介し、役所や税務署と何度も協議を重ねました。過去の航空写真や当時の資料など、考え得る限りの情報を集め証明資料として提出しました。また、買主様が一定期間内に解体を行う必要があったため、売買契約書の特約条項に解体期限を明確に盛り込み実務面でも対応しました。
結果として無事に要件を満たし、特例を適用することができ、売主様にも大変喜んでいただくことができました。制度は存在していてもすべてのケースで簡単に使えるわけではありません。相続によって引き継いだ不動産だからこそ状況を丁寧に整理し、専門家と連携しながら進めることが重要だと改めて感じた案件でした。不動産のご相談はケースバイケースです。お困りの際はぜひ一度ご相談ください
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