不動産売却コラム

不動産の名義変更は離婚前と離婚後どちら？解説します！

※ 2026.9.19 加筆・修正

不動産の名義変更は離婚前と離婚後どちらにすべきなのでしょうか。
不動産の名義変更が初めての場合は戸惑いますよね。
そこで今回は、離婚による家の名義変更は離婚前と後どちらにすべきかご紹介します。
また、家を自分名義に変更する手順や必要な税金についてもご紹介するのでぜひ参考にしてみてください。

離婚時にはなぜ名義変更をする必要があるのか？

家の所有名義は、大きく分けると「夫の単独名義」「夫婦の共有名義」「妻の単独名義」の3つがあります。

夫婦どちらかの単独名義であり、離婚後も家の名義人がそのまま住み続けるという場合には名義変更の必要はありません。

一方、夫婦の共有名義になっている場合や、家の所有権を持たない方が離婚後も住み続ける場合は、権利関係を整理しておかないと、将来の売却や居住をめぐってトラブルにつながる可能性があります。

例えば、夫婦共有名義の家全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。そのため、離婚後に一方が売却を希望しても、もう一方の同意が得られず、売却を進められない可能性があります。

また、家の所有権を持たない方が離婚後も住み続ける場合、所有者による売却などによって、将来的に住み続けることが難しくなる可能性があります。そのため、誰が家の所有権を取得するのか、離婚時に明確にしておくことが大切です。

そのため、離婚後に誰が家を所有するのか、売却するのかなどを夫婦で話し合い、財産分与の内容を明確にしておくことが大切です。

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離婚による家の名義変更は離婚前と離婚後のどちらにすべき？

結論から申し上げますと、財産分与を原因とする家の名義変更（所有権移転登記）は、原則として離婚成立後に行います。ただし、どちらが家を取得するのかといった財産分与の話し合いや、登記に必要な書類の準備などは、離婚前から進めておくことが大切です。

離婚を原因として名義変更をする際には、財産分与を原因として、名義変更します。

財産分与は離婚を前提とする制度であるため、財産分与を原因とする所有権移転登記は、離婚成立後に行います。ただし、財産分与の内容については、離婚前から夫婦で話し合っておくことができます。

つまり、離婚届の提出をする前に、離婚による財産分与を原因として名義変更はできません。

その場合、「それなら離婚届を提出してから名義変更すればいいんだ」と安易に考えると苦労する可能性があります。

夫婦の合意に基づいて不動産の所有権移転登記を行う場合は、原則として双方の協力が必要です。必要書類を用意する必要もあるため、離婚前に財産分与の内容や登記手続きについて話し合っておくことが大切です。

離婚後、財産分与について話し合いがまとまらない場合や、相手方との話し合いが難しい場合は、家庭裁判所に財産分与の調停または審判を申し立てる方法があります。

離婚届を提出すると名実ともに他人になってしまうため、協力をお願いするのも難しくなることが多いでしょう。

また、夫婦間で財産分与について話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に財産分与の調停などを申し立てることができます。2026年4月1日以後に離婚した場合、家庭裁判所に財産分与を請求できる期間は、原則として離婚後5年です。なお、2026年3月31日以前に離婚した場合は、原則として離婚後2年となります。
法務省HP

このような事態を防ぐためにも、離婚前に不動産の財産分与について夫婦で話し合い、合意内容を書面に残すとともに、所有権移転登記に必要な書類などを準備しておくことが大切です。そのうえで、離婚成立後、速やかに所有権移転登記を行うとよいでしょう。

家を自分名義に変更する手順をご紹介！

ここからは、家を自分名義にする手順を3ステップでご紹介します。

1ステップ目は、家をどのように取得するのかを夫婦で話し合いましょう。
離婚に伴って家を取得する方法としては、財産分与として取得する方法などがあります。

方法としては、次の2つです。

1つ目が、財産分与としてもらう方法です。

財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産などを、離婚に伴って分けることです。不動産も財産分与の対象になる場合があります。夫婦の寄与割合は2分の1ずつとされることが一般的ですが、財産の内容や夫婦それぞれの事情などによって異なる場合があります。また、夫婦の話し合いによって財産分与の内容を決めることもできます。

2つ目は、慰謝料の支払いとして家を受け取る方法です。
不貞行為や暴力などによって慰謝料の支払いが必要となる場合、当事者間の合意などにより、金銭の代わりに不動産を受け取るケースがあります。

また、財産分与には、夫婦が築いた財産を清算するだけでなく、慰謝料の要素を含めて財産を分与する「慰謝料的財産分与」が行われる場合もあります。どのような性質の財産分与になるかは、夫婦間の合意内容や個別の事情によって異なります。

家をご自身の名義に変更したい場合は、まず夫婦で財産分与の内容について話し合い、家をどちらが取得するのかを明確にしておきましょう。

2ステップ目は、離婚協議書を作成しましょう。
相手が家の分与に納得したら、家を譲ってもらうことを明確にした合意書を作成しましょう。

財産分与による所有権移転登記では、「登記原因証明情報」が必要です。財産分与の内容や対象となる不動産などを記載した財産分与協議書などが、登記原因証明情報に当たります。

合意内容は書面に残しておきましょう。また、養育費や慰謝料などの金銭の支払いについて取り決める場合は、公正証書を作成する方法もあります。公正証書の内容によっては、支払いが滞った際に強制執行の手続きを取りやすくなるというメリットがあります。

離婚に関する公正証書では、財産分与や慰謝料、養育費などについて夫婦が合意した内容を記載することができます。

特に、養育費などの支払いを約束する場合は、将来支払いが滞った時に対応するため公正証書化がおすすめです。

3ステップ目は、離婚成立後に所有権移転登記を行いましょう。

協議離婚合意書や財産分与契約書の作成が完了したら、離婚届を作成し市区町村役場に提出します。

財産分与を原因とする所有権移転登記は、離婚成立後に行います。なお、財産分与の内容については、離婚前から夫婦で話し合っておくことができます。

なお、離婚成立前に夫婦間で不動産の所有権を移転した場合、離婚後の財産分与とは税務上の取扱いが異なり、贈与税が課される可能性があります。離婚前に所有権を移転する場合は、事前に税務署や税理士へ確認しましょう。
国税庁HP

離婚が成立した後は、財産分与の合意内容に基づき、必要書類をそろえて法務局に所有権移転登記を申請します。必要書類は登記の内容などによって異なるため、事前に法務局や司法書士へ確認するとよいでしょう。

家の名義を変更する登記のことを所有権移転登記といいます。

住宅ローンが残っている場合は注意しましょう。
不動産の所有名義を変更しても、住宅ローンの債務者が自動的に変更されるわけではありません。また、契約内容によっては所有権の移転について金融機関への確認が必要になる場合があります。住宅ローンが残っている場合は、名義変更を進める前に金融機関へ確認しましょう。