年収 1000 万円でも家が買えない時代、あなたの不動産は今どんな意味を持つか

賃貸に住む人の約半数が「買いたいけれど、買えない」

日本経済新聞社が 20〜50 代を対象に行ったアンケートでは、賃貸住まいの人のうち「家を買いたいが困難」と答えた割合は 48.7％にのぼりました。その理由としてもっとも多かったのが「住宅価格の高騰」（53.2％）。子育て世帯に絞ると、この数字はさらに 61.9％まで上がります。

LIFULL HOME’S のデータによると、2025 年 12 月の首都圏ファミリー向き中古マンションの掲載価格は前年比 41.8％増の約 6,012 万円。東京 23 区に限れば 1 億円を超える水準です。中古ですらこの価格帯では、共働きで年収 1,000 万円近い世帯でも手が届きにくいのが実情です。

高騰の波は都市部の周辺へも広がっている

価格の上昇は都心だけの話ではありません。都市部で住宅を買えなかった層が、より生活コストの低いエリアに目を向ける「郊外化」が起きています。2025 年の人口移動データでは、35 歳以上のファミリー層が都心周辺エリアへ転出する傾向が鮮明になっています。

その結果、これまで比較的手頃だった地域にも購入需要が流入し、地価・賃料ともに上昇するケースが増えています。2025 年の基準地価は全国平均で 4 年連続の上昇、地方の政令市（札幌・仙台・広島・福岡）でも上昇幅が 4.1％に達しています。

「買えない人たち」が賃貸市場に流れこむ構造

購入を断念した層は、賃貸市場に留まります。これが賃貸需要を押し上げ、家賃の上昇につながっています。東京 23 区や大阪市では 2024〜2025 年にかけて賃料が顕著に高騰しており、固定資産税の評価替えも追い風となってオーナーによる値上げが進んでいます。

賃貸物件を所有している方にとっては、稼働率と賃料水準の両面で有利な環境が続いていると言えます。一方で、管理コストや修繕費の上昇も同時に進行しているため、利益構造の再点検は欠かせません。

それでも、先行きには注意が必要な理由

現在の高騰は需要と低金利が重なった結果ですが、今後は状況が変わりうる要素がいくつか重なっています。

• 1金利の上昇：日銀は 2024 年以降、段階的に利上げを進めています。政策金利は 0.5％（2025 年 6 月時点）。買い手の資金調達コストが上がれば、価格の頭打ちにつながります。
• 2空き家の加速：2023 年時点の全国空き家数は 900 万戸超、空き家率は 13.8％と過去最高。団塊世代の高齢化で相続物件がさらに増える見通しです。野村総研は 2043 年に空き家率が 25％を超えると予測しています。
• 3エリア間の格差拡大：都市部・駅近・好立地の不動産は値を保ちやすい一方、人口減少が進む郊外・過疎エリアでは下落が続くとされています。「不動産全体が上がる時代」から「選ばれる場所だけが上がる時代」へと変わりつつあります。

不動産所有者が今、考えておきたいこと

住宅価格がこれだけ上昇した今、所有している不動産の価値を改めて把握しておくことは、とても自然な行動です。特に「今後もその物件を持ち続けるのが最善か」という問いは、市場が好調なときほど冷静に考えやすいタイミングでもあります。

売却を検討する場合には、以下のような視点が参考になります。

• 1その物件は「選ばれ続けるエリア」にあるか——駅近・都市中心部・子育て環境の整ったエリアかどうかを確認する。
• 2空き家率・人口動態の将来予測を調べる——地域の 10〜20 年後の需要をイメージする。
• 3管理コストと収益のバランスを再計算する——修繕費・税負担の増加を踏まえた実質利回りを確認する。
• 4複数の査定を取り、今の市場価値を把握する——感覚ではなく、データで現在地を確認することが出発点。

売ると決めなくても、まず「今いくらで売れるか」を知っておくだけで、今後の判断がずっとしやすくなります。不動産市場が良い状態にある今だからこそ、選択肢を広げておくことに価値があるかもしれません。