【2026年】フラット35の改正が売却の追い風になりうる理由

フラット35って何？まずはおさらい

「フラット35」という名前、聞いたことはあるでしょうか。

国（住宅金融支援機構）と民間の銀行が連携して提供している住宅ローンで、最長35年にわたって金利が変わらない「全期間固定金利型」であることが最大の特徴です。

変動金利のローンは、将来金利が上がると毎月の返済額も増えてしまいます。一方のフラット35は、借りた時点の金利が最後まで変わらないため、長い目で返済計画を立てやすいというメリットがあります。

この制度が2026年に大きく変わりました。主なポイントは次のとおりです。

融資できる上限額が、これまでの8,000万円から1億2,000万円へ引き上げ（2026年4月から）。 一戸建ての対象となる床面積の下限が、70㎡以上から50㎡以上に緩和（同じく2026年4月から）。 子育て世帯や若い夫婦向けの金利引き下げ制度「子育てプラス」が、借り換えでも使えるように（2026年3月から）。 借り換え時の返済期間を決める計算式も変更され、月々の返済額を抑えやすくなりました。

変動金利で借りている人に、何が起きているか

この改正の背景を知るには、いまの金利環境を理解する必要があります。

2026年4月時点で、住宅ローン金利は変動・固定ともに上昇傾向が続いています。変動金利は2025年12月の日銀による政策金利の追加利上げの影響を受け、各金融機関で基準金利と最優遇金利が引き上げられました。

つまり、数年前に「とりあえず変動で」と住宅ローンを組んだ人たちが、じわじわと返済負担の増加を感じ始めている、というのが現在の状況です。そこに固定金利への「乗り換え需要」が生まれており、それがフラット35の制度拡充につながっているわけです。

「買う人が増える」は、売る側にも関係する話

ここで気になるのが、「でもこれって住宅ローンの話でしょ？不動産を売る自分には関係ないんじゃ？」という疑問です。

実はそんなことはなくて、買い手がローンを組みやすくなる＝あなたの物件を購入できる人が増える、という構図が成り立ちます。

2026年度の税制改正で「住宅ローン控除」における中古住宅の借入限度額の拡大と床面積要件の緩和が見込まれており、これは中古住宅を購入する人はもちろん、中古住宅の流動性が高まるという点で、これから不動産を売る人にとっても朗報です。

とくに大都市圏以外の住宅市場では、価格帯が数千万円台の物件が多く、フラット35を利用できる買い手層がそのままターゲットになります。制度の拡充によって、50〜70㎡台のコンパクトな戸建てなど、これまでフラット35の対象外だった物件にも買い手がつきやすくなります。

大都市圏と、それ以外のエリアで事情が異なる

ただし、すべての不動産が同じように恩恵を受けるわけではありません。

郊外エリアで不動産価格の陰りが見え始めている要因のひとつが金利上昇です。不動産価格が上昇局面にあるときは都市部から徐々に郊外に波及していきますが、ネガティブな要因がある場合はその逆で、弱いエリアがさらに弱くなる一方、都心・駅前・駅近など好条件の物件への影響は限定的です。

従来は「都市部が上がり、それ以外は下がる」という構図が一般的でしたが、近年は産業投資や自治体の政策を受けて、地方側でも底上げが見られるケースが増えています。とはいえ、これはあくまで一部のエリアの話です。

要するに、大まかに言えば「駅近・利便性が高い物件は引き続き底堅く、郊外や駅遠の物件は厳しくなりやすい」という二極化が進んでいる、ということです。

では、売却を考えているなら今はどうすべきか

金利上昇による購入者の支払能力の変動や不動産価格の今後の不確実性を考慮すると、売却を考えている場合は早めに行動するのが適切です。

また、金利上昇が本格化することで購入需要が下がり、2026年以降は成約が得にくい状況になる可能性も考えられます。このようなリスクを前提に考えるなら、早めに売却した方がよいとも考えられます。

売却を「いつかは」と思っているなら、その「いつか」が近いほど選択肢は広がりやすい状況です。とはいえ、闇雲に急ぐ必要はなく、まずは自分の物件が今いくらで売れそうかを知ることがいちばんの第一歩です。

まず「査定」から始めてみませんか

売却を本格的に動き出す前に、いちど「自分の物件の価値」を確認しておくことをおすすめします。

「不動産売却王」は、物件の情報を入力するだけで簡単に自動査定ができるサービスです。不動産会社に直接連絡しなくても、おおよその売却価格のイメージをつかめます。「売るかどうかまだ決めていない」という段階でも気軽に使えますので、まずは試してみてはいかがでしょうか。

まずは査定してみることが、売却の第一歩です。

※本記事は2026年4月時点の情報をもとに作成しています。制度の詳細や適用条件は今後変更される可能性がありますので、最新情報は住宅金融支援機構や各金融機関にてご確認ください。