区分所有法改正がもたらす地方への影響と今後の展望

2025年5月に成立した区分所有法などマンション関連3法の改正（通称：改正マンション管理法）は、2026年4月から施行される予定です。今回の改正は、マンションの「2つの老い」──建物の老朽化と区分所有者の高齢化──に対応することを目的としています。

特に、所在不明の所有者や非居住オーナーの増加により、管理組合の意思決定が滞るという課題が深刻化していることが、法改正の背景にあります。

現状の問題提起：所有者不明と合意形成の難しさ

これまでの制度では、所在不明の所有者も議決の際に「反対者」と同等にカウントされてしまい、修繕や建替えの意思決定が進まない事例が全国的に多く発生していました。

さらに高齢化によって総会への出席者が減少し、非居住オーナーも管理に関心を持ちづらいといった現実もあります。その結果、外壁の剥落や耐震不足などのリスクを抱えたまま放置されるマンションが増加。都市部だけでなく地方都市でも、安全性や地域景観への影響が顕在化し始めています。

地方都市に与える影響

幾つかの地方都市では、築30年以上の分譲マンションが増加しており、住民の高齢化も進行中です。地方においては特に、

• 空き住戸率の高さ
• 管理組合活動の停滞
• 管理不全による地域環境の悪化

といった問題が顕著になりやすく、最悪の場合、周辺地価の下落や地域の魅力低下につながる恐れもあります。

しかし今回の改正により、以下のような制度が導入されることで、地方のマンションでも再生や修繕が進みやすくなると期待されています。

改正で導入される主な制度

• 所在不明所有者を議決権の母数から除外
  　→ 一定の手続きを経て家庭裁判所の認定を受ければ、所在不明者を議決権の算定から除外可能に。
• 出席者の多数決による合意形成
  　→ 総会出席者の過半数による意思決定が可能となり、合意形成が柔軟に。
• 裁判所選任の管理人制度の創設
  　→ 管理不全マンションの再生を促進するため、第三者が管理人に就任できる仕組みを整備。
• 建替えや敷地売却の要件緩和
  　→ 高すぎた合意要件を緩和し、建替えの実現性を向上。

これにより、特に耐震性に不安のある建物や老朽化が進む物件の安全性向上が期待されます。

今後予想される流れ

今回の法改正によって、地方のマンション市場には以下のような変化が生まれる可能性があります。

老朽化マンションの再生・建替えが進む

意思決定がしやすくなることで、これまで動きのなかった再生プロジェクトが進行しやすくなります。

マンション売却ニーズの増加

「再生か売却か」の選択を迫られる機会が増え、築古マンションの売却を検討する所有者が今後増加すると考えられます。

行政や民間団体の関与が強まる

改正法では、地方公共団体による助言・勧告制度や、合意形成を支援する民間団体の登録制度も整備されます。これにより、地方で特に問題となっている「小規模マンション」の課題解決も進むことが期待されます。

まとめ

区分所有法の改正は、都市部だけでなく地方都市にとっても重要な転換点となります。岡山のように築古マンションが増加する地域では、今回の法改正が「地域の安全確保」「不動産価値の維持・向上」につながる可能性が高いといえるでしょう。

ただし、制度が整備されても、資金の確保や住民の意識醸成など、現場では依然として課題が残ります。行政支援や地域の協力体制の強化も、今後の鍵となるでしょう。

また、今後は「再生すべきか、売却すべきか」の判断が求められる場面も増えると見込まれます。
こうした判断の一歩として、まずは所有マンションの資産価値を把握しておくことが大切です。

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