ペアローンという契約方法をご存知でしょうか。
ペアローンという言葉を聞いたことはあるけど、内容は詳しく知らないという方も多くいらっしゃるでしょう。
今回は、ペアローンについて、また離婚時の財産分与などについて見ていきます。
ぜひご一読ください。
財産分与をする前に確認しておきたいこととは？
まずは、財産分与をするにあたって、確認しておきたいポイントを2つご紹介します。
1つ目は、ペアローンになっている家を売却する場合は、2人ともの同意が必須であるという点です。
ペアローンで契約している物件は、お互いが連帯保証人となっています。
また、物件の所有権も共有名義となっている可能性も高いでしょう。
ペアローンの物件を売却したくても、どちらか片方が反対したら売却できません。
現在別居中などで、物件の売却を検討している方は、相手の同意を得てから売却活動を進められると良いです。
2つ目の確認しておきたいポイントは、アンダーローンとオーバーローンについてです。
ペアローンで組んでいる物件を売ろうと思う際は、ローンの残債を確認しましょう。
ローンの返済が完全に終わっている方は該当しないです。
ローンの残債が残っている場合は、その残債の額と物件の売却価格を比べる必要があります。
比べた結果、ローンの残債の方が多かったら、オーバーローンになります。
その一方で、ローンの残債よりも物件の売却価格の方が多かったら、アンダーローンです。
オーバーローンだと、家が売れる価格よりもローンの残債の方が大きいので、資産価値がマイナスの状態といえます。
そのため、原則的に財産分与の対象とはならないでしょう。
しかし、ペアローンでローンを組んでいるため、ローン契約における返済の義務が発生します。
つまり、家を売却したとしても残債が残るので、その残った分を返済する必要があるのです。
オーバーローンの物件を売却する場合は、2つの方法が取れます。
1つが、売却後も支払いを続ける方法です。
もう1つが、金融機関の承諾を得たうえで、売却を行う任意売却をすることです。
そして、オーバーローンの反対であるアンダーローンについてです。
アンダーローンは、資産価値がプラスの状態となります。
アンダーローンの場合は、物件を売ることでローンを完済でき、そのうえで、利益が手元に残ります。
その手元に残った利益を夫婦間で分与するのが一般的でしょう。
以上がオーバーローンでもアンダーローンでも、物件を売却する前提の話でした。
しかし、中にはどちらかが住み続けたいというケースもあります。
オーバーローン物件に住み続ける場合は、ローンの支払いについて話し合う必要があります。
話し合った結果、家の名義を共有名義から単独名義に変更するのが良いでしょう。
そしてローン契約の変更を行いましょう。
アンダーローン物件の場合は、不動産の価格からローン残債を引いた金額が分与の対象となります。
また、オーバーローンの際と同様に単独名義に変更すると良いでしょう。
住宅ローンの解消について
上記では、ローンの契約変更を行うと良いと説明しました。
共有名義だったのから、離婚を機に単独名義に変更するという手続きですね。
では、実際どのようにしたら良いのでしょうか。
実は、住宅ローンの名義変更は非常に難しいです。
ペアローンを組む時、銀行などの金融機関は住宅ローンの審査として支払い能力などを厳しく判断して融資を決定します。
それを借り手の都合で変更することは、銀行からしたら受け入れ難いでしょう。
例えば、ペアローンで購入した家に妻が住み続けて、夫が出ていく場合、これ以上家を利用しない夫はローンの債務者から外れたいと思います。
夫婦間では同意したとしても、金融機関が同意しないことが多いです。
それでは、どうしたら良いのでしょうか。
ペアローンの名義変更は難しいとしても、住宅ローンの借換えはできるかもしれません。
先ほどの例のように夫が家を出ていくとします。
この時、妻が住宅ローンの借換え先を探して、その資金でペアローンを返済してしまうのです。
こうすることによって、ペアローンは解消されます。
夫もローンの名義から外れるでしょう。
ただ、この際に妻に経済的な支払い能力があると認められ、審査に合格する必要があります。
この点でハードルが高くなってしまうでしょう。
ペアローンのメリットとデメリットとは？
ここで、改めてペアローンのメリットとデメリットを確認します。
これからペアローンを組むか検討されている方は、ぜひ参考にしてください。
ペアローンのメリット
まずは、メリットからです
メリットは、単独で住宅ローンを組む場合よりも借入上限額が増えることです。
通常、住宅ローンは個々の年収に応じて借入可能額が決められます。
ペアローンを利用すると、各々の年収から借入金額を決められるので、1人で組むよりも上限額が多くなるのです。
また、住宅ローン控除を受けられるというメリットもあります。
控除に関しても、枠を最大限まで利用できるようになるでしょう。
つまり、節税にもなり、大きく支出を抑えられるかもしれません。
また、場合によっては最大控除額よりも多くの免除を受けられることもあります。
その理由は、1人5000万円の住宅ローンを組んだ場合の最大控除額の上限は4000万円に1パーセントをかけて、さらに10をかけた金額です。
しかし、ペアローンで5000万円の住宅ローンを組むと、それぞれの負担が半分の2500万円です。
つまり、どちらも最大控除額の上限を超えることがありませんので、本来400万円の控除額のところ、500万円の控除が受けられます。
ペアローンのデメリット
続いては、デメリットについてです。
デメリットは、ローン残債が借金として残ること、離婚や死亡の際に保証が受けられないこと、そして二重ローンになることが挙げられます。
また、離婚の際にトラブルにも発展しやすいでしょう。
ペアローンはメリットもある一方で、デメリットもあります。
契約する前は、デメリットもしっかりと把握したうえで、どうするのが最適なのか慎重に検討することが大切です。
よく話し合ったうえで決めることをおすすめします。
ペアローンを組んでいる夫婦が離婚する際の選択肢とは？
最後に、ペアローンを組んでいる夫婦が離婚する際の選択肢についてまとめます。
上記でもご紹介しましたが、ペアローンの物件を持っている夫婦は2つの選択肢があります。
それは、家を売却するか、どちらか片方が住み続けるかです。
家を売却する場合にも2つの選択肢がありました。
それは、アンダーローンなのかオーバーローンなのかで必然的に採用できる方法が変わってきます。
また、住み続ける場合も、やるべきことがありました。
それは、ペアローンを一本化したり、一括返済することです。
その理由は、ペアローンのまま置いておくと、どちらかが住んでないのに住宅ローンを支払い続けることになります。
そうすると、トラブルに発展するかもしれないためです。
ペアローンはメリットも多い一方で、後にトラブルの種となるかもしれません。
ペアローンの性質を把握したうえで、検討しましょう。
まとめ
この記事では、ペアローンについて詳しく解説しました。
ペアローンは、夫婦が共同でローンを組む契約方法で、多く借り入れられたり控除の上限が多くなったりと良いこともあります。
しかし、トラブルに発展する可能性もあることを押さえておきましょう。
■関連記事
・共同名義の家はどうなる？離婚の際の財産分与について
・共有名義の不動産を売却する際の税金について解説します！
・離婚時に夫婦の共同名義の家に住宅ローンが残っている場合はどうしたら良い？
