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登録免許税とは?離婚による不動産の名義変更にかかる費用をご紹介します!

登録免許税とは何かご存知でしょうか。
離婚で不動産の名義変更をする際には、いくらかの費用がかかります。
そこで今回は、離婚により不動産の名義変更をした際にかかる税金についてご紹介します。
また、名義変更の方法や財産分与で確認すべきことについてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

離婚により不動産の名義変更をした際にかかる税金をご紹介!

離婚により不動産の名義変更をした際にかかる税金は何かご存知でしょうか。
ここでは、離婚による家の名義変更で原則課税される税金を2つご紹介します。
納税義務がある税金もあるのでここできちんと確認しておきましょう。

1つ目が、譲渡所得税です。
譲渡所得税は財産を譲った時の利益分に課税されます。
ただ、納税者は譲渡した人のみとなり、譲り受けた側の人に納税義務はありません。
例えば、財産分与で共有不動産を妻に名義変更するという場合、夫に対してのみ譲渡所得税が課されることとなります。

さらに、譲渡所得税は不動産の値上がりによって課税されるため、不動産の価値が取得時よりも低下している場合は課税されません。
また、不動産が居住用として使用されているのであれば、条件を満たすと「3000万円の特別控除」などが適用され、大幅に税金が控除される可能性があるので注意しましょう。

2つ目が、登録免許税です。
不動産の所有権は、登記によって初めて第三者に主張できるため、登記は不動産名義変更に不可欠な手続きであり、登記情報を変更する際には必ず納める税金です。
この登録免許税は他と比べて高額なので、中には名義をそのままにする方もいます。
しかし、名義変更をせずにいると重大なトラブルの原因になる恐れがあるため、費用の負担者においては事前に協議しておきましょう。

離婚時に不動産の住宅ローンの名義変更をするときの方法をご紹介!

ここからは、離婚時に不動産の住宅ローンの名義変更をするときの方法を3つご紹介します。
ぜひ参考にしてくださいね。

1つ目が、住宅ローンの借り換えをする方法です。
例えば、夫名義の住宅ローンを妻に変更する場合、妻が新規で住宅ローンを契約することによってローン残債を支払います。
住宅ローンを借り換えする際のお金の流れは、以下の通りです。

・借り換えの融資で前住宅ローンを返済する
・既存の住宅ローンが完済される
・不動産に居住する側が債務者となる
・新規の住宅ローンの支払いが開始される

ただし、住宅ローンの借り換えの際には、新たな債務者のローン審査が通りにくいというデメリットも挙げられるでしょう。
例えば、夫から妻に住宅ローンの名義を変更する際には、妻にも夫と同水準の収入がないと審査に通りづらいです。
つまり、妻が専業主婦またはパートについている場合、収入面で審査が通らない可能性が高いことを覚えておきましょう。

2つ目が、連帯債務を他の人に変更する方法です。
連帯債務者とは、住宅ローンを共同で返済する義務がある人のことで、この連帯債務者を金融機関との話し合いの上で他の人に変更する方法もあります。
また、人ではなく、別の不動産などを担保にすることで補える場合もありますよ。
ただし、連帯債務者に代わる人や資産には、以下のような条件があります。

・以前の連帯債務者と同水準の収入がある人
・住宅ローンの相当以上の資産を持つ人またはその資産そのもの

いずれにせよ、連帯債務者の変更が認められるかは金融機関によるのであらかじめ確認しましょう。
新たな連帯債務者になる人は、通常は親族か親族が所有する不動産などが多いです。
親族といっても、連帯債務者となる人や資産はすぐに見つかるようなものではないため、住宅ローン名義を変える方法としてはあまり現実的でないかもしれません。

3つ目が、共有名義をどちらか一方に統一する方法です。
夫婦で連帯債務である場合、離婚後に共有名義を居住する側に統一させられます。
共有名義を統一するには契約自体の内容を変更する必要があるため、これまでの住宅ローンの継続を前提としつつ、債務者を共有者の一方に限定するための手続きをしましょう。
ただし、この方法は金融機関のローン回収リスクが大きくなるため、審査が厳しくなる可能性が高いでしょう。

離婚で不動産を財産分与する際に確認するべきこととは?

皆さんは、財産分与する際に確認するべきことは何だとお考えでしょうか。
確認するべきことについて一緒に確認していきましょう。

1つ目が、不動産の名義です。
不動産の名義は、法務局が発行している不動産の登記簿謄本で確認できます。
万が一「土地の名義が相手の父だった」といったことになると、財産分与の対象にはなりません。

2つ目が、住宅ローンの残債務です。
財産分与する予定の不動産に住宅ローンが残っていると、財産分与ができない場合があるため、住宅ローンの残債務がないか確認しておきましょう。
名義の変更自体は銀行の協力なく行えますが、ローン完済前に勝手に名義を書き換えたことがばれるとローンの契約違反となり、一括弁済を求められる恐れがあります。

3つ目が、財産分与に該当する期間です。
財産分与できる財産は、婚姻期間中に築かれた財産のみが対象となります。
つまり、不動産の購入日が婚姻前であれば、その不動産は原則財産分与の対象とはなりません。

また、場合によっては財産分与の対象を「別居した日まで」とするケースもあります。
この場合は、別居後に購入した不動産も対象とならない可能性がありますので、注意しましょう。

4つ目が、不動産の価格です。
現預金や有価証券などと合計して財産分与の方法を話し合うときには、基準となる価格が必要となる場合があります。
不動産の価格は年月が経てば変動する可能性があるので、離婚時点での価格を不動産会社に査定してもらって把握しましょう。

5つ目が、特有財産の有無です。
特有財産とは、婚姻前に所有していた財産や、夫婦の協力とは関係なく得た財産を指します。
例えば、住宅を購入したときに独身時代の貯金で支払ったり、親から購入資金を援助してもらったりした場合、その分は特有財産となり財産分与の対象から外れます。
特有財産については明確な基準が存在しておらず、トラブルの原因にもなりがちなので注意しましょう。

共同名義のまま離婚する場合のリスクをご紹介!

不動産を共有名義にしたまま離婚すると、様々なリスクが発生します。
ここからは、2つのリスクについてご紹介します。

1つ目が、片方がローンの支払いをストップする恐れがあることです。
家から離れた方も、どこかで生活をすることになりますし、当然、再婚する可能性もあります。
そうなると、新しい生活でも資金がかかり、昔の夫婦関係の住宅ローンを支払いを続けることが負担となり、支払いを止めてしまう場合があります。
このように片方が住宅ローンの支払い止めてしまうと、家を差し押さえられる恐れも出てきます。

2つ目が、家を売却したいときにも双方の合意がなければできないということです。
今はご自身で住み続けたいと考えている我が家でも、災害や事件など、何らかの事情で売却を検討することもあるかもしれません。
その他にも、ライフスタイルの変化によって住み替えを考えるケースもありますよ。

この際に、夫婦で住んでいれば相談して売却が可能ですが、離婚後は相手と連絡が取れない状況も多く、相談が難しいです。
共同名義の不動産は、名義を持つ全員の承認を受けないと売却できないので、「手放したくても手放せない」といった面倒な状況になる場合があるので注意しましょう。

まとめ

今回は、不動産の名義変更をする際の費用が心配だという方に向けて、離婚によって不動産の名義変更にかかる税金についてご紹介しました。
また、離婚時に不動産の住宅ローンの名義変更をする方法や、財産分与で確認すべきこともご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

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