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土砂災害の特別警戒区域の土地は売れる?売却の注意点もご紹介します!

「売りたい土地があるが、その土地が土砂災害特別警戒区域に入っているので売れるか心配だ」
このような場合もあるでしょう。
土砂災害特別警戒区域に入っている土地は果たして売却できるのでしょうか。
そこで今回は、土砂災害警戒区域の不動産を売却する方法や、売却の際の注意点をご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

土砂災害のリスクが高い土地の制限とは?

皆さんもご存じ通り、土砂災害とは「豪雨や地震によって急傾斜地に土石流や地滑り、崖崩れなどが起こること」を指します。
このリスクが高いエリアは住民に危険が及ぶ可能性があるため土砂災害警戒区域などに指定されており、何らかの制限が設けられている場合があります。
ここからは、土砂災害の危険がある土地にかけられている規制についてご紹介します。

まずは、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)です。


土砂災害の危険があるエリアは「土砂災害防止法」に基づき、2段階で区域が指定されており、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)もその一つです。
イエローゾーンの土地には建築制限がありませんが、安全と言い切れないエリアのため、ハザードマップでイエローゾーンと表示され、災害時の避難場所などが定められます。
また、不動産取引の際に不動産会社は、重要事項説明でイエローゾーンに指定されていることを知らせる義務があります。

次に、土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)です。
イエローゾーンよりもより警戒度が高く、土地の利用に関して様々な制限が設けられます。
宅地の売却には都道府県知事の許可を取る必要があり、崖の崩落を防ぐ補強や建物を強固にするなどの対策が必要となります。
また危険が伴う状況になれば、都道府県知事が区域外への移転を勧告する場合もあります。

イエローゾーンと同じく、こちらも重要事項説明の際にはレッドゾーンに指定されていることを知らせる義務があります。

続いて、造成宅地防災区域です。
造成宅地防災区域は、「宅地造成等規制法」で指定されたエリアで、造成された宅地のうち、地震等が原因で地盤や地層が動き、災害が発生する恐れのある区域を言います。
自然の傾斜地を切り崩した宅地だけでなく、人工的に作られた崖地なども当てはまる場合があります。

この区域内の不動産所有者は、擁壁の設置など災害防止のための対策を取るように都道府県知事から言われる可能性があります。
これに関しても、宅地建物取引業者は、造成宅地防災区域であるという事実を重要事項として説明する必要があります。

最後に、近くに崖がある家・土地です。
崖に近い家は、崖の崩落が起きると土砂が家の中に流れ込む恐れがあります。
積み上げた土が崩れずに安定を保てる「安息角」という角度が存在し、その角度は30度と言われています。
また、万が一崖が崩れてしまっても住居者の安全を確保するために、崖の下に建つ家は少なくとも崖の高さの2倍以上の距離を離して建てる必要があります。

土砂災害警戒区域の不動産を売却してもらう方法をご紹介!

土砂災害警戒区域内の土地を売却したいという場合、不動産会社に買取ってもらうのがおすすめです。
基本的に通常より売却がしづらくなる可能性が高いですが、そのようなエリアで不動産を売却している不動産会社は、買取可能な場合が多いです。
まずは、不動産一括査定サービスを利用して買取価格を比較すると、最適の不動産会社に買取ってもらえるためおすすめです。
特定の不動産会社に最初から絞ってしまうと、適正価格より安く売却してしまう恐れがあるので注意しましょう。

当サイトでは価格をその場で知れて、詳細な査定を依頼を出す前に依頼を出すかどうかを決定できる安全なサービスを提供しています。
ご関心のある方は、ぜひお問い合わせください。

続いて、不動産会社に仲介をしてもらって買主と売買契約したが、交渉中に災害が起きた場合についてご紹介します。
土砂災害警戒区域などに指定されている不動産を購入する人は、土地自体に期待していない場合が多いです。
しかし、売却交渉中に予想外のトラブルが生まれ、物件が損害を被ったことで売主が大幅に損してしまう恐れもあります。

原則として、売買契約の成立した後に損害が発生した場合は、買主の責任となります。
不動産を購入した後は直ぐ引き渡す訳では無く、引っ越しやローン契約といった手続きをした後に引き渡しが行われます。
そのため、その土地が引き渡されるまでに1~2週間程度時間がかかり、その間に災害が発生して不動産にダメージが及んだ場合は、買主が費用を出して修理します。

ただし、万が一売却交渉中に物件が損害を被った場合は、トラブルになる場合が多いです。
トラブルを防ぐためにも、契約書に危険負担について事前にしっかりと取り決めをしておきましょう。
危険負担とは、不動産を引き渡す前に物件が災害で損害した場合の修理負担などの対応を取り決めることです。
この危険負担についての記載がないまま売買契約を結ぶと後々の対応でトラブルになりやすいため、細かいことまでしっかりと決めておきましょう。

土砂災害のリスクが高い土地を売却する際の注意点とは?

ここからは、イエローゾーンとレッドゾーンの土地を売却する際の注意点をそれぞれご紹介します。

まずは、イエローゾーンにある家を売却する際の注意点です。
先ほどもご紹介したように、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)は土砂災害防止法に基づいて都道府県知事が指定する区域です。
このため、「不動産を手に入れた時にはまだイエローゾーンに指定されていなかった」という場合があります。
購入時に不動産会社から説明がなかったからと言って安心せず、売却前にこれらの区域に指定されていないかをしっかりと確認するのが大切です。

イエローゾーンでは特別な建築規制はないため、売却価格が相場よりも大きく下がることはほとんどありません。
しかし、近年は大型台風による豪雨被害が多発しているためリスクに敏感になり、購入を敬遠するという人もいるでしょう。
このため、ある程度売却価格を相場より低く設定しないと、売却できない可能性があります。

イエローゾーンは、土砂災害が起きても家屋が倒壊する危険ほどは想定していませんが、避難を必要とされる事態は十分に考えられます。
このため、イエローゾーンでは危険に備えて十分な整備を行う義務が定められています。
売却を行うときには、避難場所や避難経路などの情報を把握し、安心して利用できることを買主にしっかり理解してもらう工夫が重要となるでしょう。

続いて、レッドゾーン内の不動産売却に関する注意点です。
レッドゾーンは、急傾斜地が崩壊した際には建築物が損壊し、住民の命が危険にさらされる危害が生ずる恐れのある区域とされています。
危険が伴う可能性が高いので、売買契約の前に都道府県知事の許可を得ることが必要です。
また建物の建て替えを行う際には、危険がある箇所の外壁を鉄筋コンクリートにして、土砂災害に耐えられる強さに補強する必要があります。

建築に際してはこうした条件が加えられ、現地の状況も危険を予測させる地形になっていることから、売却価格は相場よりも大幅に減額される場合が多いです。

まとめ

今回は、土地の売却を検討されている方に向けて、土砂災害特別警戒区域の不動産を売却する方法や売却の際の注意点をご紹介しました。
また、土砂災害特別警戒区域の規制についても詳しくご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

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