2026年11月の「フラット35」は、借入期間21年以上・融資率9割以下の場合、最低金利が年3.81％となりました。前月から0.02ポイント下がり、4カ月ぶりの低下です。
ただし、わずかな金利変動だけで住み替えの時期を決めるのは難しいものです。自宅の売却を伴う場合は、売却後に残る資金と新居の借入額を合わせて考えることが大切です。
金利は低下しても、返済負担の確認は必要
提供された報道によると、融資率9割超の場合の最低金利は年3.92％で、こちらも前月から0.02ポイント低下しました。一方、9割以下の金利が3％を超えるのは6カ月連続で、高い水準が続いています。
住宅金融支援機構の公式サイトでも、11月の融資率9割以下・新機構団信付きのフラット35について、最も多い金利は年3.81％と案内されています。実際の適用金利は金融機関や契約条件によって異なります。
月々の返済額に加え、固定資産税、修繕費、マンションなら管理費・修繕積立金も含めて、住居費全体を確認しておきましょう。
適用されるのは「申込時」ではなく「資金受取時」の金利
フラット35は、資金を受け取る時点で返済終了までの借入金利が確定する、全期間固定金利の住宅ローンです。借入後の返済計画を立てやすい点が特徴ですが、申し込んだ月の金利がそのまま適用されるわけではありません。
例えば、11月に申し込んでも、融資の実行が翌年なら、その時点の金利が適用されます。完成前の住宅を購入する場合などは、引き渡しまでの期間も踏まえ、金利が上がった場合の返済額も確認しておくと安心です。
自宅の売却代金は「手元に残る額」で考える
住み替えでは、現在の自宅を売却したお金を、新居の購入資金に充てることがあります。このとき、売却価格の全額を使えると考えないことが重要です。
住宅ローンが残っていれば返済が必要で、仲介手数料などの売却費用もかかります。税金が生じる場合もあるため、資金計画には、これらを差し引いた手取り額を使いましょう。
フラット35の融資率は、住宅の購入価額などに対する借入額の割合です。売却後の手取り資金を頭金に回せれば、借入額を抑えたり、融資率9割以下の条件に近づけたりできる可能性があります。ただし、引っ越し費用や生活予備費まで使い切らない配分も必要です。
金利引下げ制度と、引下げ終了後の返済額も確認
フラット35には、子育て世帯や若年夫婦世帯を対象に、こどもの人数などに応じて一定期間の金利を引き下げる「子育てプラス」があります。住宅の性能などに応じた別の引下げメニューもあり、利用にはそれぞれ条件があります。
対象になるかを確認するとともに、優遇期間が終わった後の返済額まで見て比較しましょう。
住み替えは、売却と購入を一緒に検討する
今回の金利低下は資金計画を見直すきっかけになりますが、それだけで購入や売却を急ぐ必要はありません。
まずは自宅がどのくらいで売れそうか、ローン返済後にいくら残るかを把握することから始めてみましょう。「不動産売却王」の無料査定も、売却を決める前に、住み替えと住み続ける選択肢を比較する材料として活用できます。
