2026年11月の住宅ローン金利について、大手5行のうち4行が10年固定型の最優遇金利を引き下げました。一方、変動型は5行とも据え置きです。住宅ローンを返済中の方や住み替えを考えている方は、今回の動きをどう受け止めればよいのでしょうか。金利の数字とあわせて、自分の契約や今後の住まい方を確認することが大切です。
■ ライブドアニュース「住宅ローン固定型4行下げ 11月、長期金利低下で」
10年固定金利が下がっても、すべての住宅ローンが下がるわけではない
11月の10年固定型の最優遇金利は、みずほ銀行が年3.400％、三井住友銀行が年3.700％、りそな銀行が年4.065％、三井住友信託銀行が年4.445％となります。三菱UFJ銀行は引き上げ、年3.890％としました。銀行によって判断が分かれている点にも注目したいところです。
また、今回の発表を見て「返済中のローンも自動的に安くなる」と考えるのは早計です。固定期間中の契約では、その期間の金利は原則として変わりません。まずは返済予定表などで、自分の金利タイプと固定期間の終了時期を確認しましょう。
「10年固定」は完済まで金利が変わらない商品ではない
10年固定型は、選択した10年間の金利を固定する仕組みです。返済期間が35年なら、残り25年間まで同じ金利が約束されるわけではありません。
例えば三井住友銀行では、固定金利特約期間が終了すると変動金利型になり、その時点の新しい利率で再び固定金利特約型を選ぶこともできます。固定期間中は、ほかの金利種類への変更はできません。
比較する際は、当初10年間の金利だけでなく、終了後の金利の決まり方や優遇条件も確認したいところです。教育費が増える時期や退職時期と重ねて考えると、返済額を安定させたい期間を整理しやすくなります。
借り換えは「金利差」より「諸費用を含めた負担」で比較
現在の契約より低い金利の商品が見つかっても、借り換えが必ず有利になるとは限りません。借り換えには手数料や登記費用などがかかります。三菱UFJ銀行も、これらの諸費用を住宅ローン残高に合算して申し込めると案内しています。
確認したいのは、残高、残りの返済期間、借り換え費用、そして今後その家に住む予定の期間です。数年後に売却する予定なら、毎月の返済が減っても、それまでに初期費用を回収できない可能性があります。
金融機関には、現在の契約を続ける場合と借り換える場合について、同じ返済期間で比較した試算を依頼しましょう。期間を延ばして月々の負担を下げる場合は、総返済額も別に確認する必要があります。
住み替えを考えるなら、自宅の価値も一緒に確認
住み替えでは、購入先の住宅ローン金利だけでなく、現在の自宅を売った後にどれくらい資金が残るかも大切です。売却見込額からローン残高や売却費用を差し引き、次の住まいに使える資金を整理しましょう。
金利が下がったというニュースだけで、購入や売却を急ぐ必要はありません。「住み続ける」「借り換える」「住み替える」を、家計と暮らしの両面から比較することが大切です。不動産売却王の無料査定も、現在の自宅の価値を知り、選択肢を考える材料として活用できます。
