老朽マンション対策が動き出す時代に考える、不動産売却という選択

制度改正の概要

「このマンション、将来はどうなるのだろう」
そんな不安を感じたことがある方にとって、これから数年の動きは決して他人事ではありません。

2026年4月から、老朽化したマンションの建て替えや改修を進めやすくするための制度が見直されます。
今回の改正は、単に税金が軽くなるという話ではなく、マンションを再生するための進め方そのものを現実的にする点に特徴があります。

マンションを建て替える場合、まず住民が中心となって「マンション再生組合」を設立します。この組合は、都道府県知事の認可を受けたうえで、いったん現在のすべての住戸を買い上げます。

その後、建て替えや改修を行い、新しく完成した住戸を、元の所有者や新たな入居者に売り渡す、という流れになります。つまり、一度マンションの権利関係を整理し、再スタートする仕組みです。

この過程では、本来であれば組合に対して不動産取得税や登録免許税など、複数の税金がかかります。
今回の制度改正では、一定の条件を満たすことで、これらの税負担が非課税となり、再生事業全体のコストを抑えやすくなります。

あわせて、新しく建てる住戸の広さに関する要件も見直されます。2人以上世帯向け住戸の床面積基準が引き下げられ、1戸あたりをややコンパクトにすることで、同じ建物規模でも戸数を増やす計画が立てやすくなります。増えた住戸を売却して得た資金を建て替え費用に回すことで、個々の所有者の自己負担を軽減する狙いがあります。

このように今回の制度改正は、「住民で組合をつくり、一度整理したうえで、現実的な形でマンションを再生する」という流れを、税制面から後押しするものといえるでしょう。

背景にある人口構成の変化

こうした制度改正の背景には、住まい方そのものの変化があります。

増えているのは、単身世帯や高齢の夫婦世帯です。かつて主流だった広い住戸よりも、管理しやすく、価格も抑えやすい住まいへの需要が高まっています。

再建時に1戸あたりの面積をやや小さくすれば、同じ建物規模でも戸数を増やすことができます。
結果として、新しい入居者を呼び込みやすくなり、再生事業としても成立しやすくなります。

今回の制度は、こうした現実的な需要の変化を前提に設計されているといえるでしょう。

老朽マンションが抱える課題

ただし、制度が整ったからといって、すべてのマンションで再生が順調に進むわけではありません。

築年数が40年を超えるマンションは今後さらに増えるとされ、住んでいる人の多くが高齢世帯というケースも少なくありません。建て替えや大規模改修には、多くの住民の合意が必要であり、資金負担や将来の住み替えをどう考えるかといった問題も避けて通れません。

制度があっても、「組合を立ち上げられるのか」「話し合いを進められるのか」といった点で、マンションごとに大きな差が生じます。

再生の検討が進まないまま時間が経てば、建物は確実に年を重ねていきます。その間に、市場での評価や、取れる選択肢が少しずつ変わっていく可能性がある点は、意識しておく必要があります。

制度改正がもたらす市場への影響

今回の税制優遇は、マンションを「再生できる側」にとっては追い風になります。一方で、再生の見通しが立ちにくいマンションとの差は、これまで以上に意識されやすくなると考えられます。

再生が具体的に決まれば、将来の見通しが立ち、資産としての評価も安定しやすくなります。反対に、方針が定まらないまま老朽化が進めば、「先が読みにくい物件」として慎重に見られる可能性が高まります。

制度が整うことで、所有者にとっては「再生を待つのか」「別の選択肢を考えるのか」という判断を、以前よりも先送りしにくい環境になっていくでしょう。

不動産を所有する人への示唆

いまマンションを所有している方にとって大切なのは、「制度ができたから安心」と考えることではありません。その制度が、自分のマンションにとって現実的に使えるのかどうかを冷静に見極めることです。

「再生に向けた話し合いは進みそうか？」「組合を立ち上げることは可能か？」「将来の方向性は見えているか？」

もし、これらに不安を感じるのであれば、早めに別の選択肢を考えることも、決して後ろ向きな判断ではありません。

売却を検討するという選択肢

マンション再生をめぐる環境が動き出す今は、「売る・売らない」を考える良いタイミングでもあります。

売却は、諦めるための選択ではありません。将来の不確実性を減らし、選択肢を整理するための前向きな行動ともいえます。

制度改正が本格的に意識される前に、自分の不動産がどの程度の評価を受けるのかを知っておくことは、判断の材料として大きな意味を持ちます。すぐに結論を出す必要はありませんが、情報を持っているかどうかで、その後の選択は大きく変わります。

不動産無料査定サービス「不動産売却王」であれば、物件情報を入力するだけで、現在の市場を踏まえた目安価格を確認できます。選択肢を持つための一歩として、まずは価格を知るところから始めてみるのも一つの方法でしょう。

制度が整い、環境が動き出す時代だからこそ、自分に合った判断を、無理なく進めていきたいですね。