不動産を賢く活用！売却VS賃貸どっちがお得？

不動産を賢く活用！売却ＶＳ賃貸どっちがお得？
メリット・デメリット比較

一生に一度と思って不動産を購入しても、ライフスタイルの変化等によって予定外の事態は起こりえることです。
その場合、売却した方がいいのか貸した方がいいのかを住宅ローンや税金等も考慮しつつ、メリットとデメリットを分かりやすく解説します。

目次

1. 不動産　売却するメリット・デメリット比較
   1. 不動産　売却するメリット
   2. 不動産　売却するデメリット
   3. 不動産　売却するには？　高く売るコツ
2. 不動産　賃貸に出すメリット・デメリット
   1. 不動産　賃貸に出すメリット
   2. 不動産　賃貸に出すデメリット
   3. 不動産　賃貸に出すには？
3. 不動産　売却をした方がいいのはこんな人
4. 不動産　賃貸に出した方がいいのはこんな人
5. まとめ

不動産　売却するメリット・デメリット比較

不動産　売却するメリット

• 現金化することで動きやすくなる

住み替えや事業資金など次にお金を使う用途が明確になっていれば、まとまった現金が入ることが一番嬉しいです。
自身の資金計画の予定が立てやすく、精神的にも余裕が生まれます。

• 3000万特別控除を受けられる

居住用の不動産を売却する場合は譲渡所得の最大3000万までは税金がかかりません。
多くの人にとって税金がかかりませんし、仮に3000万を超えて4000万で売れたとしても課税されるのは1000万のみです。

• 築年数によっては資産価値が高いうちに手放せる。

不動産はどうしても築年数が経てば経つほど資産価値が下がります。
もし、自身の不動産の築年数が経っていなければ、比較的高値で売れる場合があります。

不動産　売却するデメリット

• 売り方によってはいつ売れるか分からない

タイミングよく買い手が見つかるとは限りません。
現金がいつ入るか分からないと次の計画が立てられないデメリットがあります。
また、早く売ることを重視すると、ある程度値下げして募集するか、相手の価格交渉に応じなければいけない場合もあります。

• 仲介手数料がかかる

不動産会社に売却を依頼した場合は仲介手数料が発生します。
最大で「3％＋6万円＋税」になります。
売れた金額すべてが手に入ると考えていると間違いです。

• 住宅ローンを完済しないと売却できない

基本的には買主から現金をもらうのと同時に所有権移転登記を行わなければいけません。
その際に、住宅ローンの残債が残っていると所有権移転登記が出来ない為、自己資金等で完済する必要があります。また、抵当権抹消登記の費用も発生します。
売却を考えている人の一番のネックはここかもしれません。

不動産　売却するには？　高く売るコツ

不動産を売却するには、主に2つの方法があります。
自分で買主を探すことも可能ではありますが、相場や手続きの流れが把握しづらく難易度が高い為、以下の方法がおすすめです。

• 不動産会社に買主を探してもらう（仲介）

家を売るときに多くの人が選択するのが、不動産会社に買主を探してもらう仲介という方法です。
売主は、不動産会社がインターネット広告やチラシ広告を通して買主を募集してくれるので買主が現れるのを待つだけです。
売れた場合は不動産会社に仲介手数料を払わなければいけません。

メリット

• 希望価格に近い価格で売り出しができる
• 物件案内や買主との交渉を不動産会社がやってくれるので楽

デメリット

• 売却に時間がかかる
• 売れなければ値下げする必要がある。
• 仲介手数料がかかる
• 不動産会社に買い取ってもらう（買取）

仲介よりも売却価格は安くなってしまいますが、早く現金が必要な人には不動産会社に買い取ってもらうのが手っ取り早いです。

メリット

• スピーディーな売却が可能
• 次の計画が立てやすい

デメリット

• 仲介よりも売却価格は安くなる
• 立地や築年数などの条件が良くないと不動産会社で買い取りをしてもらえない場合がある

不動産　賃貸に出すメリット・デメリット

不動産　賃貸に出すメリット

• 安定した家賃収入になる

家賃の金額次第では住宅ローン返済を賄うことができるので、安定した資金計画を立てることができる。

• 節税効果が期待できる

賃貸経営にかかった広告費やリフォーム費用、固定資産税は経費として計上できます。
つまり、賃料から差し引いた部分が課税対象となり、節税効果が見込めます。

• 資産として持ち続けられる

資産として持ち続けられるので、ライフスタイルが変わったりした場合に将来住むことができる。また、子や孫に相続させることも可能になる。

不動産　賃貸に出すデメリット

• 空室リスクがある

いくら賃貸募集しても入居者が見つからなければ収入はゼロです。
もし、賃貸物件として立地が適さない場合は、より空室リスクが高まります。
周辺の賃貸物件の状況や家賃設定など不動産会社とよく相談する必要があります。

• 貸主都合での解約は難しい

借地借家法によって、借主の権利は大きく保護されています。
貸主の予定が変わっても、突然、一方的に退去してくれとは言えません。
貸主から契約の解除を求める場合は、家賃不払いなどの正当な事由のほか、さまざまな条件が求められます。

• 維持管理費を払う必要がある。

不動産会社に管理を依頼する場合は費用が発生します。
近くに住んでいない場合は特に、入居者とのトラブルや清掃などを考えるとプロに管理を依頼した方が無難です。

• 金融機関に相談が必要である。

住宅ローンを組んでいる場合は、基本的には自らが居住するという条件で金消契約をしています。
無断で賃貸に出してしまったのが金融機関にばれると、契約違反になり、一括返済を求められたりする可能性があります。
事前に金融機関に転勤などでやむを得ないなどの事情を説明し、問題ないか相談する必要があります。

不動産　賃貸に出すには？

その地域の賃貸をメインにしている不動産会社に相談しましょう。
賃料や利回りの計算、ペット可にするかなど細かい条件をよく検討する必要があります。

不動産　売却をした方がいいのはこんな人

将来、住む予定がなく、相続する気がない方
最初は入居者が見つかったとしても、築年数を重ねるうちに建物は老朽化して、リフォームや建て替えをしなければ行けなくなります。
その不動産にこだわりがなければ、少しでも高く売れるうちに売った方が気持ち的にも安心できます。

• 賃貸需要が期待できないエリア

いくら賃貸募集しても、立地や間取りなどの理由で賃貸需要が期待できなければ毎月赤字になります。

不動産　賃貸に出した方がいいのはこんな人

駅前や学校近くなど好立地の場合は空室リスクも低くなります。
また、家賃も高めに設定できることも多いのでメリットが大きいです。

• 転勤などの一時的な転居

将来、戻ってくる場合や相続させるつもりならば一時的に賃貸に出した方がいいでしょう。

• 賃貸後も好条件で売却できそうな場合

建物は経年劣化しますが、土地は違います。
もし、近隣で再開発の計画などがある場合は賃貸後でも好条件で売却できる場合があるのでよく調べてみるといいでしょう。

まとめ

不動産の売却した場合の賃貸に出した場合のメリットとデメリットを比較してきましたが、それぞれの不動産の環境や所有者の置かれている状況によって異なります。

売却する場合も賃貸に出す場合も不動産会社に依頼することになるので、信頼の出来る不動産会社や担当者を見つけることが重要です。
自分がどうしたら一番いいかまずはプロに相談してみましょう。

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