利上げでもマンション価格は下がらない？売却・住み替えで確認したい3つの視点

住宅ローン金利が上がれば、マンション価格は下がるのでしょうか。価格には金利だけでなく、新築の供給量や購入者の資金力なども影響します。所有するマンションの売却や住み替えを考える際は、市場全体の見通しと、ご自身の物件・家計の状況を合わせて確認することが大切です。

金利が上がっても、価格が下がるとは限らない

今回の報道では、マンション価格を支える要因として、株高で資産を増やした層の購入意欲と、新築供給の減少が挙げられています。

借り入れへの依存度が低い購入者は、金利上昇の影響を比較的受けにくいと考えられます。また、新築の選択肢が減れば、中古マンションに購入希望者が向かう可能性もあります。

一方、住宅ローンを多く利用する人にとっては、金利上昇が購入予算の制約になります。価格を支える力と抑える力が同時に働くため、「利上げだから下落する」「供給不足だから上昇する」と一つの要因で判断するのは避けたいところです。

① 平均価格と、自宅の売却価格を分けて考える

「マンションの平均価格が上昇」というニュースがあっても、すべての物件が同じように値上がりしているとは限りません。高額物件の割合が増えるだけでも、平均値は上がります。

売却を考えるときは、同じマンションや近隣で、面積・築年数・駅からの距離などが近い物件の成約状況を確認しましょう。売り出し中の価格は売主の希望額であり、実際に売買が成立した価格とは異なります。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格・成約価格情報を調べられます。地域の相場を把握する材料として活用できます。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」

② 住み替えは、売却後の手元資金まで確認する

自宅を高く売却できても、住み替え先の価格や借入金利も上がっていれば、家計の負担が軽くなるとは限りません。

確認したいのは、売却代金から住宅ローン残高や売却費用などを差し引いた手元資金です。そのうえで、新居の購入費用、諸費用、新たな借入額を整理しましょう。

保有を続ける場合も、毎月の返済だけでなく、管理費・修繕積立金や今後の修繕負担を含めて比較することが大切です。相場の高低だけでなく、住み替えによって暮らしと支出がどう変わるかを考えましょう。

③ 金利が高い場合の返済額も試算する

購入や住み替えでは、現在の金利で返済できるかに加え、金利が高くなった場合にも家計が持ちこたえられるかを確認しましょう。

例えば、4,000万円を35年間、元利均等返済で借りる場合の毎月返済額は、次のようになります。

※各金利が借入当初から全期間続くと仮定した独自試算。ボーナス返済・諸費用は含みません。返済途中の金利変更を再現したものではなく、年3％は将来予測でもありません。

差は月約3万5,300円です。教育費や老後資金、管理費なども合わせて、無理のない借入額を検討したいところです。

住宅金融支援機構では、借入条件に応じた返済額を確認できるシミュレーションを公開しています。

住宅金融支援機構「住宅ローンシミュレーション」

将来の値上がりに頼らず、現在の条件で判断を

マンション価格の先行きを正確に読み切ることは困難です。売却・保有・住み替えは、現在の査定価格と今後の支出、必要な住環境を基に比較しましょう。

「不動産売却王」では、Web上で概算価格を確認してから、不動産会社への詳しい査定依頼を検討できます。まずは所有するマンションの価格の目安を把握し、ご自身のペースで今後の選択肢を整理してみてはいかがでしょうか。