空き家でも固定資産税の特例は適用される？増税の理由と回避策

所有する不動産にかかる固定資産税。
特に、現在は利用されていない空き家の場合、税金面でどのような扱いになるのか、多くの方が関心をお持ちのことでしょう。
住宅用地に対する固定資産税には軽減措置がありますが、空き家の場合、その特例は適用されるのでしょうか。
また、もし適用されないとなると、税額はどのように変わってしまうのでしょうか。
今回は、空き家と固定資産税の特例について解説します。

空き家固定資産税の特例とは

住宅用地の特例で軽減される

住宅が建っている土地は「住宅用地」とみなされ、固定資産税や都市計画税において税負担が軽減される特例措置があります。
これは、住居の確保という観点から、住宅用地の税負担を軽減し、住宅建設や取得を奨励することを目的としたものです。
具体的には、住宅1戸につき200平方メートルまでの土地（小規模住宅用地）には、固定資産税が課税標準額の6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されます。
200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）も、固定資産税が課税標準額の3分の1、都市計画税が3分の2に軽減されます。

空き家でも特例が適用されるかは管理状態で決まる

住宅用地の特例は、土地の上に人が居住するための「住宅」が存在することが前提です。
空き家であっても、建物が住宅としての状態を保ち、適切に管理され、今後も居住に使われる見込みがあると認められれば、特例の対象となります。
長期間人が住んでいなくても、これらの条件を満たしていれば軽減を受けられます。

一方、建物の老朽化が進んで倒壊の危険があったり、衛生上の問題があったりするなど、管理状態が著しく悪く、今後人の居住に供される見込みがないと判断される場合は、特例の対象となる「住宅」には該当しないとされます。
つまり、空き家だからといって一律に特例が外れるわけではありませんが、管理を怠ると税負担が増える可能性があります。

特定空家になると空き家の固定資産税はどうなる

住宅用地特例の適用除外

「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、特定空家等や管理不全空家等として市区町村から勧告を受けた場合、その敷地は住宅用地の特例措置の対象から除外されることになります。
これは、空き家の適切な管理を促し、周辺環境への悪影響を防ぐための措置です。

税金が大幅に増える可能性がある

住宅用地の特例が適用されなくなると、固定資産税・都市計画税の負担は大幅に増加する可能性があります。
特例措置がない場合、住宅用地として軽減されていた課税標準額が本来の水準に戻り、固定資産税や都市計画税の負担が増えることがあります。

例えば、小規模住宅用地の場合、特例が外れると、これまで評価額の6分の1だった固定資産税の課税標準額が引き上げられます。
ただし、特例が外れた土地は「非住宅用地」として扱われ、課税標準額には評価額の70%という上限が設けられています（負担調整措置）。

そのため課税標準額が評価額の満額（100%）になることはなく、増加幅は最大でも約4.2倍にとどまります。
しかもこの上限に達するまでは段階的に引き上げられるため、初年度から一気に税額が増えるわけではありません。
実際の税額は、土地の評価額や自治体の税率などによって異なります。

指定を避けるには

特定空家等や管理不全空家等として勧告を受けないためには、まず、行政からの助言や指導に対して適切に対応することが重要です。
空き家の管理状態が悪い場合、自治体は所有者に対して改善を促すための助言や指導を行います。
これらの指導に従い、建物の維持管理や修繕を行うことで、特定空家等や管理不全空家等として勧告を受けるリスクを下げることができます。
遠方に住んでいるなど、自身での管理が難しい場合は、専門業者に管理を委託するなど、早期に対策を講じることが賢明です。

まとめ

空き家にかかる固定資産税では、住宅用地に対する特例措置がありますが、これは建物が存在し、適切に管理されていることが前提となります。
空き家であっても、住宅としての状態が保たれていれば特例が適用されることがありますが、特定空家等や管理不全空家等として市区町村から勧告を受けると、この特例措置の適用から除外され、固定資産税・都市計画税が大幅に増える可能性があります。
勧告を避けるためには、建物の管理状態を良好に保ち、行政からの助言や指導には速やかに対応することが不可欠です。
所有する空き家の税負担を理解し、適切な管理や活用・売却といった対策を、早めに検討することが大切です。